JARDIM PACAEMBU SPE LTDA. interpõe recurso de apelação contra r. sentença de fl. 119/123, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa ao registro de instrumento particular de compra e venda, com pacto adjeto de garantia fiduciária, envolvendo a criação de condomínio voluntário em loteamento registrado.
Os apelantes sustentam ser possível o registro do contrato, já que se trata de negócio jurídico com criação de condomínio em comum, sem que haja qualquer vedação legal para a sua instituição, sem alteração do sistema viário do loteamento original e sem impacto urbanístico.
Além disso, afirma que não se trata de qualquer tentativa de burla à Lei de Parcelamento de Solo Urbano, sendo dispensável a necessidade de qualquer procedimento específico para ingresso do título.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 153/155).
Juntados novos documentos às fl. 158/159.
É o relatório.
Presentes os pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.
No mérito, ele não comporta provimento.
Foi prenotado no registro de imóveis instrumento particular de compra e venda, com pacto de alienação fiduciária em garantia (fl. 12/27), nos termos do art. 61 e parágrafos da Lei n. 4.380/64, com a redação da Lei n. 9.514/97, que tem por objeto do imóvel matriculado sob o n. 130.619.
O negócio jurídico que se busca o registro, portanto, envolve compra de imóvel, na qual figuram como compradores Diego Diniz da Silva e Bianca Pereira da Silva, procurando os outorgados a instituição de condomínio civil, com frações ideais de 50% para cada um dos compradores, nos termos do parágrafo único do art. 1.315 do Código Civil.
Muito embora sustente a apelante que a venda em favor de dois adquirentes não configura alteração do loteamento e tampouco esteja sendo feita em parte certa e localizada do lote, mas sim em frações ideais do todo, está demonstrado, na hipótese, que a venda está sendo feita a pessoas que não possuem qualquer vínculo entre si.
A própria apelante afirmou ao Sr. Oficial sobre a existência de outros títulos de alienação celebrados em situação idêntica à presente, e que também foram devolvidos, o que indica claros indícios de tentativa de desfiguração do plano de loteamento aprovado pelo município. E mais do que isso, de desmembramento de área sem a observância dos requisitos legais e normativos.
De fato, independentemente de o plano diretor municipal admitir essa possibilidade, tudo leva a crer que pessoas que não possuam vínculo entre si, ao adquirir um terreno em frações ideais de 50%, tenham clara intenção de instituir sobre a mesma área imóveis distintos, com futuro desdobro.
Aliás, o documento de fl. 159 indica a impossibilidade de desdobro na hipótese.
O projeto de loteamento foi aprovado pelo município, com o devido registro na serventia imobiliária e divisão de quadras e lotes, em atendimento às posturas legais, urbanísticas e ambientais. Permitir o ingresso de títulos dessa natureza poderia levar à modificação do plano do loteamento, o que não se concebe.
As Normas de Serviço desta Eg. Corregedoria Geral da Justiça também tratam do tema, em seu Capítulo XX, com expressa vedação à formação de condomínio voluntário que traduza fraude à Lei n. 6.766/79:
171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.
A questão posta não é nova e já foi enfrentada diversas vezes por esse Eg. Conselho Superior da Magistratura:
REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL – ELEMENTOS INDICATIVOS DE PARCELAMENTO ILEGAL DO SOLO – IMÓVEL DESMEMBRADO EM TAMANHO INFERIOR AO DO MÓDULO RURAL – OFENSA AO SISTEMA NACIONAL DE CADASTRO RURAL – AUSÊNCIA, DEMAIS, DE VÍNCULO ENTRE OS COPROPRIETÁRIOS – DESQUALIFICAÇÃO REGISTRAL CONFIRMADA – REGISTRO OBSTADO RECURSO DESPROVIDO. (Apelação n.º 0000881-74.2015.8.26.0414, Des. PEREIRA CALÇAS).
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Elementos indicativos de parcelamento ilegal do solo – Vendas sucessivas de frações ideais do mesmo bem imóvel – Ausência de vínculo entre os coproprietários – Erros pretéritos não justificam outros – Adquirentes cientes da orientação normativa do C. CSM e da E. CGJ – Desqualificação registral confirmada – Registro obstado – Recurso provido. (Apelação Cível n.° 0009405-61.2012.8.26.0189, Des. RENATO NALINI).
Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida em seus exatos termos.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: INR Publicações – DJe/SP | 15/02/2019.
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