TJ/SP: Rescisão contratual de venda de imóvel gera retenção de 25% do valor pago pelo comprador

Nova Lei do Distrato Imobiliário embasou decisão.

A 7ª Vara Cível Central da Capital, diante de ação promovida por autor que alegou não mais poder arcar com as prestações firmadas em contrato de compra e venda de imóvel, decidiu pela rescisão contratual, devolução de 75% do valor já pago à construtora, bem como determinou que a empresa se abstenha de cobranças de taxas condominiais desde a data do ingresso da demanda.

Consta dos autos que um contrato particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de apartamento, vinculada a duas vagas de garagem, foi firmado pelo valor de R$ 327.025,87. O comprador pagou R$ 79.025,87 a título de entrada e R$ 96.639,38 em parcelas de financiamento. Por incapacidade financeira, ele requereu a resilição do contrato e a devolução de parte do valor pago. A construtora alega que teria direito a reter 12% do valor da venda, o que equivaleria a 45% do montante pago pelo comprador.

Segundo o juiz Senivaldo dos Reis Junior, a recente “Lei nº 13.786/18 (conhecida como Lei do Distrato Imobiliário), que modificou as Leis nº 4.591/64 e 6.766/79, traz em seu bojo o percentual de 25% como valor máximo para retenção por parte da incorporadora”. “Ainda que o bojo central da lei seja referente a alienação de imóveis denominados ‘na planta’, há que se também considerar sua aplicação, por analogia, para vendas de imóveis já construídos. E exatamente, é o que se enquadra ao caso fático posto nestes autos”, escreveu na sentença.

Para o magistrado, o valor de 25% indeniza o vendedor pelos prejuízos sofridos ante a rescisão unilateral pelo adquirente. “Tendo em conta a ponderação de valores apresentados ao caso em tela, qual seja, cláusula contratual prevendo o desconto de 12% (do valor total) e uma nova lei que melhora a condição do consumidor, este juízo entende que é de se pugnar pela aplicação do percentual legislativo ao caso concreto.” Cabe recurso da decisão.

Processo nº: 1070803-55.2018.8.26.0100

Fonte: TJ/SP 13/01/2019.

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Lei sobre regularização fundiária é inconstitucional, afirma PGR

Para Raquel Dodge, lei 13.465/17 avança sobre competência dos municípios e reforça desigualdade social.

A procuradora-Geral da República, Raquel Dodge, encaminhou parecer ao STF no qual opina pela procedência de pedido feito em ADIn que questiona a lei 13.465/17 – sobre a regularização fundiária rural e urbana. Para a PGR, a norma avança sobre competência dos municípios e reforça desigualdade social.

A norma, sancionada em julho de 2017, dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos a assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, além de instituir mecanismos para aprimorar a eficiência de procedimentos de alienação de imóveis da União.

Na ADIn: 5883, o Instituto de Arquitetos do Brasil, requerente, alega a inconstitucionalidade da lei na parte que trata da regularização fundiária urbana, por entender que os dispositivos afrontam o modelo constitucional de política urbana e é incompatível com a proteção constitucional da propriedade, a competência comum para conservação do patrimônio público, a função social da propriedade na ordem econômica, entre outros pontos.

Ao opinar pela inconstitucionalidade dos dispositivos, a PGR salientou que a CF/88 consolidou o papel central das municipalidades no planejamento da política urbana e na elaboração do plano diretor, sendo que ela define a competência concorrente da União, dos Estados e do DF para tratar sobre o direito urbanístico cabendo ao primeiro ente a criação de normas gerais.

“No sistema constitucional de repartição de competências, à União cabe o delineamento geral do direito urbanístico com o estabelecimento de diretrizes, de maneira que haja espaço para a atuação do Município, a quem cumpre adequar o regramento geral às particularidades locais.”

Segundo a PGR, a competência da União e dos Estados possui dimensão interurbana, de caráter nacional, regional e estadual. Por outro lado, a competência municipal é intramunicipal e exclusiva no que se refere à elaboração do plano diretor, limitada pelas diretrizes gerais da lei Federal, não cabendo, portanto, a interferência da União e dos Estados, ressalvada a legislação sobre diretrizes gerais.

A PGR entendeu que, com o intuito de definir novo regramento sobre regularização fundiária urbana, a lei 13.465/17 não respeitou o protagonismo municipal sobre o tema e extrapolou a competência da União para editar normas gerais. Assim, resta evidente a necessidade de espaço para a atuação legislativa dos Municípios, sob pena de afronta à sua autonomia e às normas constitucionais de política urbana.

Desigualdade social

No parecer, a PGR sustentou que “a propriedade representada pela titularidade formal do bem indica a relação entre seu titular e a coletividade de pessoas”, sendo a função social da propriedade condicionada por esses atributos.

Segundo a Procuradoria, o artigo 9º da lei 13.465/17 “sequer menciona a regularização fundiária como instrumento para garantia do direito à moradia, o que resulta na possibilidade de regularização para finalidades diversas”, como fica explícito em seu artigo 23.

Assim, a PGR pontuou que a lei usa a regularização fundiária urbana como forma de privatização da cidade por meio da distribuição de títulos de propriedade, sendo que, o regime estabelecido por ela contribui para a concentração de terras e, portanto, caminha no sentido oposto aos objetivos fundamentais da República, relacionados à construção de sociedade livre, justa e solidária, ao desenvolvimento nacional e à erradicação da pobreza, à redução das desigualdades sociais e regionais.

Dessa forma, opinou pela procedência do pedido feito pelo requerente na ação.

Veja a íntegra do parecer.

Fonte: Migalhas | 13/01/2019.

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Incra publica Portaria nº 26 sobre inclusão ou atualização de imóveis junto ao SNCR

INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA

PORTARIA Nº 26, DE 7 DE JANEIRO DE 2019

PRESIDENTE DO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA – INCRA, Substituto, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelo art. 21, da Estrutura Regimental deste Instituto, aprovada pelo Decreto nº 8.955, de 11 de janeiro de 2017, publicado no Diário Oficial do dia 12 de janeiro de 2017, combinado com o art. 107, inciso VII, do Regimento Interno da Autarquia, aprovado pela Portaria/INCRA/P/Nº 338, de 09 de março de 2018, publicada no Diário Oficial da União do dia 13 seguinte;

Considerando o intenso volume de trabalho de análise de cadastro de imóvel rural, cerca de aproximadamente 500.000 pedidos de atualizações cadastrais/ano junto ao Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR, frente ao quadro reduzido de servidores da autarquia com atuação na área de cadastro rural;

Considerando que todo esse trabalho, tem por finalidade a emissão, do CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural. O CCIR é documento emitido pelo Incra que comprova o cadastramento do imóvel rural junto à autarquia e, é indispensável para transferir, arrendar, hipotecar, desmembrar, partilhar (divórcio ou herança) e obter financiamento bancário;

Considerando que o grande volume de trabalho poderá ocasionar um prazo excessivo para a entrega do CCIR podendo ocasionar aos detentores de imóveis rurais a qualquer título prejuízos por estarem impedidos de contratar financiamento junto as instituições financeiras, vender ou prometer venda, comprar imóvel rural, dentre outras situações, impede a livre circulação e geração de receita, bem como veda a livre disposição do patrimônio particular, obstando também o direito constitucional à livre iniciativa;, resolve:

Art. 1º Objetivando preservar os direitos dos interessados, evitando-se prejuízos aos mesmos, por motivos exclusivamente operacionais da Autarquia, DETERMINO que os processos, que tem como objeto a “Inclusão de Imóveis rurais ou atualização cadastral junto ao SNCR” sejam analisados em regime de prioridade, para os seguintes casos:

a) Processos cujos proprietários (pessoa física) estejam amparados pela Lei 10.741, de 01 de outubro de 2003 (Estatuto do Idoso) ou legislação equivalente, que apresentem requerimento, devidamente acompanhado de documentação que comprove a idade do interessado;

b) Processos cujos proprietários (pessoa física) sejam portadora de deficiência física e/ou mental, apresentem requerimento solicitando o benefício, acompanhado de cópia de Laudo ou declaração Médica, atestando e especificando a sua condição;

c) Processos cujos proprietários (pessoa física) sejam portadora de patologia grave, apresentem requerimento solicitando o benefício, acompanhado de cópia de Laudo ou declaração Médica, atestando a existência da patologia;

d) Processos cujos proprietários (pessoas físicas ou jurídicas) apresentem requerimento, solicitando análise em regime de prioridade para os casos de financiamento bancário (custeio ou investimento). Nesses casos, o requerimento do interessado deverá estar acompanhado de declaração da instituição bancária, comprovando a existência de operação de financiamento, pendente de aprovação pela não apresentação do CCIR atualizado do imóvel;

e) Processos cujos proprietários (pessoas físicas ou jurídicas) apresentem requerimento, solicitando análise em regime de prioridade para os casos de alienação do imóvel. Nesses casos, o requerimento do interessado deverá estar acompanhado de Nota de Devolução ou Requerimento do Cartório de Registro de Imóveis ou de Notas (Responsável pela confecção da Escritura correspondente) atestando a existência de transação imobiliária pendente de concretização pela pela não apresentação do CCIR atualizado do imóvel.

Art. 2º Por conseguinte, os casos de atualização/inclusão, não enquadrados nos regimes de prioridade acima descritos, terão tramitação normal, de acordo com a ordem cronológica de protocolo, gerenciada junto ao SEI – Sistema Eletrônico de Informações, atendendo o disposto na Instrução Normativa 82, de 27 de março de 2015, que “Dispõe sobre os procedimentos para atualização cadastral no Sistema Nacional de Cadastro Rural e dá outras providências”, que determina, em seu Art. 13 que “A análise da declaração para Cadastro de Imóveis Rurais será efetuada na estrita ordem de entrega da documentação, ressalvados os casos de atendimento prioritário previstos na legislação”.

Art. 3º Esta Portaria entre em vigor na data de sua publicação.

FRANCISCO JOSÉ NASCIMENTO

Fonte: IRIB – INCRA | 14/01/2019.

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