PROCESSO Nº 2018/17542

Espécie: PROCESSO
Número: 2018/17542
Comarca: CAPITAL

PROCESSO Nº 2018/17542 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.

(450/2018-E)

SERVIÇOS EXTRAJUDICIAIS DE NOTAS E DE REGISTRO – CONSULTA – APOSTILAMENTO – COMPETÊNCIA – RESOLUÇÃO Nº 228/2016 DO COL. CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA E PROVIMENTO Nº 62/2017 DA EG. CORREGEDORIA NACIONAL DE JUSTIÇA.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de consulta formulada pelo Sr. Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Rio Claro sobre a interpretação a ser dada ao art. 4º do Provimento nº 62/2017 da Eg. Corregedoria Nacional de Justiça que, ao regulamentar a Resolução nº 228/2016 do Col. Conselho Nacional de Justiça, fixou norma de competência para a realização de apostilamento pelas unidades dos serviços extrajudiciais de notas e de registro.

Aduz, em suma, que o Colégio Notarial publicou aviso circular, de nº 2890/2017, no sentido de que os Tabeliães de Notas têm competência ampla para apostilar documentos (fls. 06).

Foram solicitadas manifestações do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP) que sustentou a competência ampla dos Srs. Tabeliães de Notas para o apostilamento de documentos (fls. 21/29) e da Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo – ARPEN/SP que se posicionou pela competência restrita à cada especialidade do serviço extrajudicial de notas e de registro (fls. 15/18).

Opino.

A matéria foi tratada, no âmbito da Corregedoria Geral da Justiça, em procedimento instaurado para a prestação de informações em razão de consulta que o Colégio Notarial do Brasil – Seção Espírito Santo formulou à Eg. Corregedoria Nacional de Justiça.

Na referida consulta o Colégio Notarial do Brasil – Seção Espírito Santo, asseverou a competência ampla dos Srs. Tabeliães de Notas para o apostilamento porque: I) somente as delegações de Notas têm competência para aferir a autenticidade de fatos, documentos e assinaturas; II) o apostilamento é uma espécie aperfeiçoada de autenticação de documentos e tem o reconhecimento de firma como ato inerente à sua realização.

Iguais fundamentos foram adotados pelo Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo na manifestação de fls. 21/29.

Por questão de coerência, cabe reiterar o posicionamento que foi adotado na resposta encaminhada à Eg. Corregedoria Nacional de Justiça e que observou o parecer e a r. decisão reproduzidos às fls. 32/40, ambos do Processo CG nº 2018/00116581.

Como consta no parecer reproduzido às fls. 32/39, o site do Col. Conselho Nacional de Justiça apresenta o seguinte conceito para a Apostila:

“A Apostila é um certificado de autenticidade emitido por países signatários da Convenção da Haia, que é colocado em um documento público para atestar sua origem (assinatura, cargo de agente público, selo ou carimbo de instituição). Esse documento público apostilado será apresentado em outro país, também signatário da Convenção da Haia, uma vez que a Apostila só é válida entre países signatários” (http://www.cnj.jus.br/poder-judiciario/relacoes-internacionais/convencao-da-apostila-da-haia/perguntas-frequentes, consulta em 1º/11/2018).

Ainda segundo o referido site:

“A Apostila certifica apenas a origem do documento público, e não o próprio documento. Em outras palavras, ela certifica a autenticidade da assinatura (reconhecimento de firma) da pessoa, da função ou do cargo exercido pelo signatário do documento e, quando cabível, a autenticidade do selo ou do carimbo nele aposto. A Apostila não certifica o conteúdo do documento, nem deve ser utilizada para reconhecimento dentro do país em que foi emitida” (http://www.cnj.jus.br/poder-judiciario/relacoes-internacionais/convencao-da-apostila-da-haia/perguntas-frequentes, consulta em 1º/11/2018).

Esses esclarecimentos têm como fonte o art. 2º da Convenção do Apostilamento que foi promulgada pelo Decreto nº 8.660/2016:

“Artigo 2º

Cada Estado Contratante dispensará a legalização dos documentos aos quais se aplica a presente Convenção e que devam produzir efeitos em seu território. No âmbito da presente Convenção, legalização significa apenas a formalidade pela qual os agentes diplomáticos ou consulares do país no qual o documento deve produzir efeitos atestam a autenticidade da assinatura, a função ou o cargo exercidos pelo signatário do documento e, quando cabível, a autenticidade do selo ou carimbo aposto no documento”.

Portanto, o apostilamento supre a legalização que consiste em confirmar a identidade e a função exercida pela autoridade que expediu o documento.

Dessa forma, o apostilamento de documento é mais amplo que os atos de reconhecimento de firma e de autenticação de cópia extraída do original que são de atribuição dos Tabeliães de Notas.

Essa conclusão fica evidente pelo fato de que para ter validade nos países signatários da Convenção de Apostilamento não basta a apresentação do documento original com firma reconhecida, ou de cópia autenticada.

É, ao contrário, necessário o Apostilamento na forma da Convenção promulgada pelo Decreto nº 8.660/2016 que faz presumir que a Apostila reproduz documento que foi expedido por autoridade competente e por ela assinado e, quando cabível, que o selo ou carimbo aposto no original é autêntico.

Diante da finalidade e dos efeitos da Apostila, a Resolução nº 228/2016 previu no inciso II do art. 6º que são competentes para o ato:

“II – os titulares dos cartórios extrajudiciais, no limite das suas atribuições” (grifei).

Além disso, o parágrafo 1º do art. 6º da Resolução nº 228/2016 atribuiu à Corregedoria Nacional de Justiça a concessão de autorização específica e individualizada para o exercício da competência para a emissão de apostila:

“§ 1º O exercício da competência para emissão de apostilas, observado o art. 17 desta Resolução, pressupõe autorização específica e individualizada da Corregedoria Nacional de Justiça.

§ 2º O CNJ manterá, em sua página eletrônica, para fins de divulgação ao público, lista atualizada das autoridades brasileiras habilitadas a emitir a apostila, bem como relação de países para os quais será possível a emissão do documento”.

Já o art. 17 da Resolução nº 228/2016 prevê:

“Art. 17. A Corregedoria Nacional de Justiça editará provimentos para a regulamentação da atuação das autoridades apostilantes, especialmente sobre o controle das atividades regidas por esta Resolução”.

Assim, a Resolução nº 228/2016 do Col. Conselho Nacional de Justiça restringe a competência dos titulares dos cartórios extrajudiciais à prática de atos de apostilamento dentro dos limites de suas atribuições, do que não se afastou o art. 4º do Provimento nº 62/2017 da Eg. Corregedoria Nacional de Justiça:

“Art. 4º Os titulares do serviço notarial e de registro são autoridades apostilantes para o ato de aposição de apostila nos limites de suas atribuições, sendo-lhes vedado apostilar documentos estranhos a sua competência.

§ 1º O ato de apostilamento de documentos públicos produzidos no território nacional obedecerá estritamente às regras de especialização de cada serviço notarial e de registro, nos termos da Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994.

§ 2º O serviço de notas e de registro poderão apostilar documentos estranhos a sua atribuição caso não exista na localidade serviço autorizado para o ato de apostilamento.

§ 3º O registrador civil de pessoa natural, ao apostilar documento emitido por registrador sediado em ente da Federação diverso, deverá verificar a autenticidade da assinatura mediante consulta à Central de Informações do Registro Civil (CRC Nacional).

§ 4º O notário, ao apostilar documentos emitidos por serviço notarial sediado em ente da Federação diverso, deverá verificar a autenticidade da assinatura mediante consulta à Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados (CENSEC).

§ 5º O registrador de títulos e documentos e pessoas jurídicas, ao apostilar documentos emitidos por serviço sediado em ente da Federação diverso, deverá verificar a autenticidade da assinatura mediante consulta à Central de Registro de Títulos e Documentos e Pessoa Jurídica (RTDPJBR).

§ 6º O registrador de imóveis, ao apostilar documento emitido por registrador sediado em ente da Federação diverso, deverá verificar a autenticidade da assinatura mediante consulta ao Operador Nacional do Registro de Imóveis (ONR).

§ 7º Os notários e registradores também poderão, nos limites de suas atribuições, verificar a autenticidade da assinatura mediante consulta à Central Notarial de Sinal Público (CNSIP)”.

Como previsto no § 1º do art. 4º do Provimento CNJ nº 62/2017, os limites da competência devem ser buscados na Lei nº 8.935/94 que relaciona as diferentes especialidades dos serviços extrajudiciais de notas e de registro (tabeliães de notas; tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos; tabeliães de protesto de títulos; oficiais de registro de imóveis; oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas; oficiais de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas) e na legislação em que fixada a competência de cada uma dessas especialidades.

Portanto, o Col. Conselho Nacional de Justiça designou os responsáveis pelas delegações dos serviços extrajudiciais de notas e de registro como autoridades competentes para emitir Apostilas, o que fez com fundamento no art. 6º da Convenção da Apostila, e atribuiu à Corregedoria Nacional de Justiça a regulamentação dessa competência:

“Artigo 6º

Cada Estado Contratante designará as autoridades às quais, em razão do cargo ou função que exercem, será atribuída a competência para emitir a apostila prevista no primeiro parágrafo do Artigo 3º.

Esta designação deverá ser notificada pelo Estado Contratante ao Ministério das Relações Exteriores dos Países Baixos, no momento do depósito do respectivo instrumento de ratificação, adesão ou da respectiva declaração de extensão. Todas as modificações que ocorrerem na designação daquelas autoridades também deverão ser notificadas ao referido Ministério”.

No exercício dessa atribuição a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento nº 62/2017 que não extrapolou os limites da delegação que lhe foi outorgada e que impõe interpretação restritiva quanto à competência para o apostilamento.

E a sua aplicação não apresenta maior dificuldade no que tange aos serviços de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas, Registro Civil de Pessoa Jurídica, Registro de Imóveis e Tabelionato de Protesto, pois a competência é facilmente delimitável e, como regra geral, abrange os atos praticados nos livros inerentes ao exercício das suas atribuições.

Igual não ocorre com o Registro de Títulos e Documentos que tem competência residual e com o Tabelionato de Notas que tem competência ampla para o reconhecimento de firmas e autenticação de cópias, assim como para lavrar escrituras públicas relativas a atos e negócios jurídicos passíveis de registro em outras especialidades dos serviços extrajudiciais, como as relativas aos negócios jurídicos sobre imóveis e ao divórcio extrajudicial.

Contudo, e de forma exemplificativa, cabe lembrar que a escritura de compra e venda de imóvel não se confunde com o respectivo registro que é condição para a transmissão do domínio ou a constituição de outro direito real por ato “inter vivos”, assim como a escritura pública de divórcio não supre a necessidade de sua averbação no Registro Civil das Pessoas Naturais para produzir todos os efeitos legais.

Desse modo, interpretação sistemática das normas aplicáveis ao apostilamento, em especial a Resolução nº 228/2016 e o Provimento nº 62/2017, induz à conclusão de que os responsáveis pelas delegações dos serviços extrajudiciais de notas e de registro têm competência para apostilar os atos que são praticados nos livros atribuídos ao seu ofício, observada a competência residual do Registro de Títulos e Documentos quanto aos documentos com registro não atribuído à outra especialidade do serviço, e a competência dos Tabeliães de Notas quanto aos atos que não ingressam em livros, como ocorre com os documentos em geral que são passíveis de autenticação de cópia e reconhecimento de firma.

Por fim, em tese, não há impedimento para a revisão das normas sobre o apostilamento ou para a adoção de interpretação que amplie a competência dos Tabeliães de Notas.

Entretanto, as competências para o apostilamento foram fixadas pelo Conselho Nacional de Justiça e pela Corregedoria Nacional de Justiça que têm atribuição para orientar sobre a interpretação a ser dada às normas que editaram, ou para promover as alterações normativas que considerarem cabíveis.

Ante o exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de conferir ao art. 4º, e seu

§ 1º, do Provimento nº 62/2017 interpretação no sentido de que os responsáveis pelas delegações dos serviços extrajudiciais de notas e de registro têm competência para apostilar os atos que são praticados nos livros atribuídos ao seu ofício, observada a competência residual do Registro de Títulos e Documentos quanto aos documentos com registro não atribuído à outra especialidade do serviço, e a competência dos Tabeliães de Notas quanto aos atos que não ingressam em livros como ocorre com os documentos em geral que são passíveis de autenticação de cópia e reconhecimento de firma, com ressalva da competência supletiva prevista no § 2º do art. 4º do referido Provimento.

Sugiro, se aprovado, a publicação deste parecer e da r. decisão de Vossa Excelência no DJe, por três dias alternados, para ciência e observação.

Sub censura.

São Paulo, 1º de novembro de 2018.

José Marcelo Tossi Silva

(a) Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto. Promova-se a publicação do parecer e desta decisão no DJe, por três dias alternados, para ciência e observação. São Paulo, 05 de novembro de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça. (DJe de 14.11.2018 – SE)

Fonte: INR Publicações | 14/11/2018.

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Apelação nº 1001717-94.2018.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001717-94.2018.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1001717-94.2018.8.26.0100

Registro: 2018.0000876313

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1001717-94.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SANPREV – SANTANDER ASSOCIAÇÃO DE PREVIDÊNCIA e BANESPREV FUNDO BANESPA DE SEGURIDADE SOCIAL, é apelado OFICIAL DO 13 CARTORIO REGISTRO IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 30 de outubro de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1001717-94.2018.8.26.0100

Apelantes: Sanprev – Santander Associação de Previdência e Banesprev Fundo Banespa de Seguridade Social

Apelado: Oficial do 13 Cartorio Registro Imoveis da Comarca de São Paulo

VOTO Nº 37.581

Registro de Imóveis – Transferência de Gerenciamento de Plano de Benefícios – Entidade fechada de previdência complementar – Imóveis que integram os ativos garantidores das reservas técnicas registrados em nome de antiga gestora – Patrimônio de afetação – Necessidade de averbação do vínculo no respectivo registro imobiliário, como previsto no art. 28, §1º, da Lei Complementar 109/2001 – Título que, no caso concreto, não se presta à dispensa da lavratura de escritura pública – Dúvida procedente – Recurso desprovido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por SANPREV – SANTANDER ASSOCIAÇÃO DE PREVIDÊNCIA e BANESPREV – FUNDO BANESPA DE SEGURIDADE SOCIAL contra r. sentença que julgou procedente dúvida, mantendo os óbices apresentados à transmissão da titularidade dos imóveis matriculados sob nos 42.812, 41.813 e 41.814 junto ao 13º Registro de Imóveis da Capital.

Sustentam as apelantes que referidos imóveis, desde sua aquisição, permanecem afetados à garantia de suas reservas matemáticas, fundos e provisões, de forma que não há que se falar em alienação de domínio, mas simples averbação da modificação subjetiva da titularidade a fim de preservar direitos e garantir o pagamento dos benefícios contratados pelos participantes e assistidos dos fundos envolvidos no negócio jurídico em questão. Aduzem que houve mera sucessão entre entidades gestoras, na forma permitida pelo regime jurídico peculiar estabelecido nas diretrizes regulatórias da matéria relativa à previdência complementar, sendo dispensável, pois, a lavratura de escritura pública. Afirmam, ainda, ser desnecessária a averbação exigida pelo registrador, eis que são entidades fechadas de previdência complementar, de âmbito mais restrito. Por fim, asseveram que a sucessão na gestão dos Planos de Benefícios, em virtude da qual o Patrocinador BANCO SANTANDER S/A, valendo-se de prerrogativa legal, promove deliberação ratificada pelo órgão regulador, no sentido de que a SANPREV – SANTANDER ASSOCIAÇÃO DE PREVIDÊNCIA seja substituída nesse mister pela BANESPREV – FUNDO BANESPA DE SEGURIDADE SOCIAL, não implica propriamente a alteração de titularidade da propriedade dos imóveis, mas apenas uma modificação consentida pela lei da entidade gestora e, portanto, do titular da denominada propriedade aparente.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

A MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital julgou procedente a dúvida, entendendo ser necessária a lavratura de escritura pública para transferência dos ativos garantidores dos apelantes, inclusive bens imóveis, bem como por não estar a hipótese inserida nas exceções do art. 221 da Lei 6.015/73.

No que diz respeito à controvérsia travada nos autos, relativa ao patrimônio das entidades fechadas de previdência complementar, importa dizer que não se desconhece a particular regulação da matéria instituída pelas Leis Complementares nos 108 e 109/2001 e pelas diretrizes normativas trazidas pela PREVIC – Superintendência Nacional da Previdência Complementar, CNPC – Conselho Nacional de Previdência Complementar e pelo Conselho Monetário Nacional.

Como é sabido, o principal desafio do sistema previdenciário é garantir que todos os benefícios e serviços previstos por lei ou por contrato, prometidos aos segurados e seus dependentes, sejam efetivamente fornecidos a seus beneficiários. Bem por isso, existem instrumentos jurídicos de proteção patrimonial dos recursos destinado ao pagamento dos benefícios e promoção de medidas visando a garantia de recursos disponíveis para integral cobertura dos compromissos previdenciários assumidos pelo plano. É o que a doutrina especializada vem chamando de independência patrimonial dos planos de benefício [1].

A doutrina clássica, representada por Orlando Gomes, há tempos reconhece a possibilidade da existência de um patrimônio especial afetado a uma finalidade específica, sobre o qual se estabelecerão relações jurídicas. A ideia de afetação leva à possibilidade da existência de patrimônios especiais e consiste numa restrição pela qual determinados bens se dispõem a servir a um fim desejado, limitando-se, desse modo, a ação de credores [2].

No caso específico das entidades gestoras de planos de benefícios de previdência complementar fechada, o titular final do direito de propriedade desses bens que integram o patrimônio de afetação é a pessoa física (participante, beneficiário ou assistido) e não o plano de benefícios, universalidade de direito criada para reunir os interesses dos indivíduos que se encontram ligados a uma relação jurídica comum, disciplinada por seu regulamento.

Alegam as apelantes que a sucessão na gestão dos planos de benefício, com aprovação do órgão regulador, enseja mera alteração formal na situação descrita na matrícula, na medida em que a entidade que ali figura como proprietária deixou de ostentar tal posição, de natureza cogente e aparente, sendo substituída por outra. Entendem, pois, desnecessária a averbação anterior com a finalidade de distinguir o patrimônio de afetação, assim como a apresentação do instrumento de transmissão de domínio legalmente formalizado, como exigido pelo Oficial registrador.

Ora, em que pese tratar o título prenotado da transferência de gestão de planos de benefícios previdenciários, não se sustenta a tese das apelantes no sentido de que a modificação da entidade gestora do plano de benefícios deve resultar automaticamente na prática do ato registral reclamado, para adequado espelhamento da nova realidade dos imóveis junto ao fólio real no tocante à titularidade formal da situação de proprietária.

Isso porque, nas matrículas nos 41.812, 41.813 e 41.814 do 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital consta como titular de domínio dos imóveis a pessoa jurídica SANPREV – SANTANDER ASSOCIAÇÃO DE PREVIDÊNCIA, sem inscrição do vínculo a que se refere o art. 28, § 1º, da Lei Complementar 109/01.

E se assim é, a despeito do entendimento defendido pelas apelantes no sentido de que os imóveis pertencem, em última análise, aos próprios participantes do plano de benefícios, cabendo à entidade fechada, que figura na tábua registral como proprietária aparente, tão somente a administração e execução desse plano, o fato é que, em respeito aos princípios registrais, faz-se mesmo necessária a prévia averbação exigida pelo Oficial para que os bens em questão se vinculem ao propósito específico a que se destinam.

Ausente a averbação do vínculo, a sucessão na gestão dos planos de benefício, com aprovação do órgão regulador, não implica a alteração formal na situação descrita na matrícula, ainda que a entidade que ali figura como proprietária tenha deixado de ostentar tal posição, de natureza cogente e aparente, sendo substituída por outra.

Ademais, no Termo de Rescisão de Convênio de Adesão e Transferência de Gerenciamento do Plano de Benefícios II constou que a SANPREV tem obrigação de transferir à BANESPREV, como parte do ativo do Plano II, os bens imóveis que estão em seu nome (cláusula 13, fls. 126). Ocorre que, além da não averbação do vínculo dos imóveis matriculados sob nos 41.812, 41.813 e 41.814 ao ativo garantidor do plano de previdência complementar gerido pelas apelantes, os imóveis a serem transferidos à titularidade, ainda que formal, da nova gestora também não se encontram individualizados no instrumento subscrito pelas entidades interessadas.

Nesse contexto, para cumprimento da obrigação assumida no caso concreto, a SANPREV deverá mesmo se valer da lavratura de escritura pública, cumprindo ressaltar que a mera alteração da indicação da gestora do plano de benefícios não serve à modificação da titularidade dominial dos imóveis, ainda que se trate de propriedade aparente.

Como se vê, assiste razão ao Oficial registrador quanto aos óbices levantados.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

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Notas:

[1] TÔRRES, Maurício Corrêa Sete e FILHO, Ivan Jorge Bechara Filho. Independência Patrimonial dos Planos de Previdência Complementar. In Revista de Previdência nº 5. Universidade Estadual do Rio de Janeiro. Faculdade de Direito. Centro de Estudos e Pesquisas no Ensino do Direito (CEPED). Rio de Janeiro. Gramma. 2006. pp. 03/30. MESSINA, Independência Patrimonial dos planos de benefícios das entidades fechadas de previdência complementar: uma realidade! Fundos de Pensão – aspectos jurídicos fundamentais (Organizador: Adacir Reis). São Paulo. ABRAPP/ICSS/SINDAPP. 2009. pp. 137/159.

[2] GOMES, Orlando. Introdução ao Direito Civil. 11ª edição. Rio de Janeiro. Forense. 1995. p. 203. (DJe de 13.11.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 13/11/2018.

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Processo 1106411-17.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1106411-17.2018.8.26.0100

Processo 1106411-17.2018.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Lavanderia Wash Ltda. – Vistos. Tendo em vista que o objeto do presente feito é a averbação do contrato de locação referente ao imóvel transcrito sob nº 73, recebo o presente procedimento como pedido de providências. Anote-se. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Lavanderia Wash LTDA ME, que pretende a averbação do contrato de locação, cujo objeto é o imóvel transcrito sob nº 73, no qual figuram como locadores Dante Francisco Sarubbi, Grazietta Juliana Sarubbi Alves Pinto e Maria Cristina Sarubbi Boloçoa e como locatária a Lavanderia Wash LTDA ME. Relata o Registrador que para a averbação do referido contrato é necessário: a) promover a abertura da matrícula, nos termos do art.76, § 1º, I, da Lei de Registros Públicos, sendo que primeiramente deverá haver a apuração do remanescente do imóvel, tendo em vista a precária identificação na transcrição e o destaque da área de 17,50 m² decorrente de desapropriação, conforme matrícula nº 11.535; b) apresentação do formal de partilha dos bens deixados em razão do falecimento de Yole Vagnotti Sarubbi, que figura como proprietária do imóvel, em consonância com o princípio da continuidade, sendo que figurou como locadores pessoas que não constam na matrícula; c) o contrato de locação apresentado contempla dupla modalidade de garantia, o que é vedado pela Lei nº 8.245/1991, em seu art.37, parágrafo único, combinado com o art.43, II, na medida em que os fiadores oferecem como garantia da locação os imóveis matriculados sob os nºs 54.831, 54.382 e 54.383 no 2º Registro de Imóveis da Capital. Juntou documentos às fls.08/30. A interessada manifestou-se às fls.31/33. Insurge-se apenas em relação ao terceiro óbice, qual seja, a existência da dupla garantia dos fiadores no contrato de locação, sob o argumento de que a cláusula 15ª, que elenca os imóveis dos fiadores, tem o intuito de comprovar a solvência, não configurando garantia, tendo em vista que não consta a estipulação de averbação nas matrículas. Ressalta que a exigência de constar no instrumento de locação o direito de preferência não tem amparo legal. O Ministério Público opinou pela prejudicialidade da dúvida, e no mérito pela procedência (fls.39/42). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Primeiramente ressalto que a exigência concernente à necessidade de constar no instrumento de locação o direito de preferência foi afastada pelo registrador. Feita esta consideração, verifico que houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador. A interessada insurgiu-se apenas quanto à existência da dupla garantia dos fiadores no contrato de locação, não demonstrando irresignação em relação aos outros óbices. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica o procedimento, que só admite duas soluções: a determinação do registro ou da averbação do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências e não apenas parte delas sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. Ademais, no mérito entendo que a pretensão da requerente é improcedente. O primeiro óbice, referente à precária identificação do imóvel na transcrição e o destaque da área de 17,50 m² decorrente de desapropriação, conforme matrícula nº 11.535, tem amparo no princípio da especialidade objetiva (artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73) , cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). A manifestação do Oficial enfrenta o tema: “A referida certidão não atesta a existência jurídica dos ditos Lotes 22 e 23 da Quadra 66. Não há no registro anterior qualquer menção a eventual parcelamento do solo implantado naquela área. Nem mesmo a Rua Alayde de Souza Costa, local em que se situa o imóvel vendido, é citada. (Especialidade)”. Neste contexto, verifica-se que a descrição do imóvel na transcrição sob nº 73 é antiga, desfalcada, não representando a situação fática, logo cabe ao titular do domínio realizar a retificação com a apuração do remanescente e abertura de matrícula, sendo que a precária descrição não gera a segurança de se proporcionar o pretendido direito de preferência do locatário. Em relação à exigência da apresentação do formal de partilha de Yole Vagnotti Sarubbi, que figura como proprietária do imóvel, tem por base o princípio da continuidade. Conforme apontado na transcrição nº 73, figura como proprietária do imóvel a srª Yole Vagnotti Sarubbi, não havendo qualquer notícia de seu eventual falecimento, apenas a ausência de alienação, oneração, penhoras, arrestos, sequestros e citações reais envolvendo o imóvel (certidão – fls.23/26). Todavia, de acordo com o contrato entabulado entre as partes, figuram como locadores pessoas diferentes da titular de domínio, ou seja, Dante Francisco Sarubbi, Grazietta Juliana Sarubbi Alves Pinto e Maria Cristina Sarubbi Boloçoa, o que fere o princípio da continuidade. Oportuno destacar a lição de Narciso Orlandi Neto, para quem: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p. 56). Neste sentido, Luiz Guilherme Loureiro, em sua obra “Registros Públicos: Teoria e Prática”, delineia esse princípio, a saber: “Segundo o princípio da continuidade, os registros devem ser perfeitamente encadenados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária. Em relação a cada imóvel deve existir uma cadeira de titularidade à vista do qual só se fará o registro ou averbação de um direito se o outorgante dele figurar no registro como seu titular. Destarte, nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado o título anterior, do qual dependa (art. 237 da Lei 6.0115/1973). Da mesma forma, dispõe o art. 195 do mesmo diploma legal que, “se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. Por fim, em relação ao último óbice, referente à exclusão da dupla garantia presente no contrato, com razão o registrador. No caso em análise, há uma primeira garantia pessoal, de fiança, sobre a qual se operou a renúncia ao benefício de ordem e a faculdade de exoneração, nos termos do artigo 835 do CC e, posteriormente, houve a indicação como garantia da locação os imóveis objetos das matrículas nºs 54.381, 54.382 e 54.383, ou seja, uma segunda garantia, de caução, instituída sobre o mesmo bem. Na fiança uma pessoa (o fiador) se obriga, acessória e subsidiariamente, frente a um credor, a pagar uma dívida, caso o devedor originário não o faça (Orlando Gomes, Contratos, 10ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1984, pp. 492/493). A “caução” assume, em contraposição, no âmbito específico da matéria locatícia e, a partir do artigo 38 da Lei nº 8.245/91, um significado delimitado e próprio, equivalente a uma garantia real convencional, exprimindo o texto positivado uma incontestável distinção. Há vedação expressa da duplicidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade, prevista no artigo 37 da Lei nº 8.245/91. Ora, a primeira garantia mencionada e que mereceu maior cuidado com relação a sua disciplina, sem dúvida foi a fiança, podendo somente esta subsistir. Nesta esteira, resta a nulidade da clausula 15ª do contrato em questão, que inclui uma caução constituída sobre os imóveis dos fiadores, que já haviam garantido a locação mediante a fiança que prestaram: “ Clausula 15ª : Os FIADORES declaram, neste ato, sob as penas da lei civil e criminal, que são senhores e possuidores a justo titulo e sem onus de qualquer natureza, dos imóveis objetos dos registros 08 e 10 das matrículas nºs 54.381, 54.382 e 54.383 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, consistentes no apto 71 e suas duas vagas de garagens (boxes 46 e 47) situados na Rua Dr. Franco da Rocha nº 163, no 19º Subdistrito, Perdizes, CEP 05015-040, que garantem esta locação para todos os fins e efeitos de direito…” (g.n) Ao contrário do argumento exposto pela interessada, nessa cláusula fica evidente que não se trata de simples comprovação de solvência, mas sim o intuito de caução do bem imóvel, ao mencionar que apesar de constituir os únicos bens dos fiadores, servirão como garantia da locação. Logo, diante da duplicidade de garantias locatícias, é necessário que se façam as devidas adaptações no contrato. Neste raciocínio, importante examinar precedente da E Corregedoria Geral da Justiça, cujo objeto é o mesmo desta demanda, valendo transcrever trecho do voto do parecer CG 34.906/05: “Registro de Imóveis – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – Contrato de locação com dupla garantia (fiança e caução real) – Inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37, p.u., da Lei nº 8.245/1991 – Nulidade da caução, como garantia subseqüente à fiança – Inviabilidade da averbação correspondente – Cancelamento que se determina, com amparo no poder de revisão hierárquica da Corregedoria Geral da Justiça. CGJSP – Processo: 34.906/2005 CGJSP – Processo/LOCALIDADE: Guarulhos DATA JULGAMENTO: 09/08/2006 Relator: Álvaro Luiz Valery Mirra”. Diante do exposto, julgo prejudicado o pedido de providências formulado pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Lavanderia Wash LTDA ME, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: HEITOR ISSY OZAWA (OAB 327695/SP) (DJe de 09.11.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 09/11/2018.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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