Número do processo: 176764

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 335

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 2017/176764

(335/2017-E)

Emolumentos – Gratuidade – Concessão dos benefícios da gratuidade em inventário – Pretensão de extensão da medida para registro de contratos particulares de compra e venda de imóveis – A concessão dos benefícios da justiça gratuita em demanda judicial estende-se ao registro imobiliário, com relação a títulos judiciais a serem registrados – Não, porém, quanto a contratos particulares de compra e venda de imóveis – Possibilidade de o Sr. Registrador condicionar os registros ao depósito prévio dos emolumentos, tal como previsto no art. 13 da Lei Estadual 11.331/02 e no item 69 do Capítulo XIII das NSCGJ – Ausência de falta funcional a ser investigada – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto por inventariante, pretendendo apuração de falta funcional de Registrador que condicionou a efetivação de registros de contratos de compra e venda de imóveis ao depósito prévio dos emolumentos respectivos. Alega a recorrente ter obtido gratuidade judicial nos autos do inventário, que se estenderiam ao registro dos contratos firmados pelo de cujus, mas ainda não registrados.

Em primeiro grau, sustentou o Sr. Registrador que os contratos são particulares, e às dezenas, não guardando qualquer relação com os autos de inventário, em que concedida a gratuidade. Ponderou que os registros almejados não são de títulos judiciais, mas de atos privados. Defendeu a legalidade de sua conduta.

O Ministério Público, em primeiro grau, opinou pela improcedência do pedido.

O MM. Corregedor permanente julgou improcedente o pedido inicial, em sentença de que se interpôs o presente recurso.

É o breve relato.

Passo a opinar.

À luz do art. 9º, II, da Lei Estadual 11.331/02:

Artigo 9º – São gratuitos:

II – os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo.

A seu turno, dispõe o item 76 do Capítulo XIII das NSCGJ:

76. São gratuitos os atos previstos em lei e os praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo.

Vê-se, pois, que os dispositivos prevêem gratuidade para atos praticados “em cumprimento de mandados judiciais”, ou quando necessário à concretude da decisão judicial naqueles autos prolatada.

A orientação desta E. Corregedoria Geral da Justiça sedimentou-se no sentido de que a concessão dos benefícios da gratuidade abrange também atos de averbação e registro, independentemente de específica menção judicial a tanto:

“Emolumentos – Assistência judiciária gratuita – Benefício que abrange as custas e emolumentos cobrados pelas Serventias Extrajudiciais – Suficiência da expressa menção, no mandado ou no título judicial, de que a parte é beneficiária da justice gratuita – Precedentes – Recurso provido”. (Recurso 134.728/2013, Corregedor Des. Renato Nalini, acolhendo parecer do MM. Juiz Assessor Gustavo Henrique Bretas Marzagão, DJ 11/11/13)

Essencial, porém, que o ato a ser praticado gratuitamente decorra da determinação judicial, como se passa com cartas de sentença, arrematação e adjudicação, autos de arresto e penhora, ou formais de partilha.

Na hipótese vertente, todavia, volta-se a apelante contra recusa a registro de contratos particulares de compra e venda. Não se tratava de cumprir ordem judicial, mas de praticar atos registrados concernentes a negócios jurídicos privados (fls. 49 a 149), a que o ofício de fls. 21 não faz qualquer alusão.

Os contratos que se quer registrar, ao que parece, versam sobre imóveis adquiridos pelo de cujus, alguns, inclusive, já negociados com terceiros.

Inaplicáveis, pois, o art. 9º, II, da Lei Estadual 11.331/02 e o item 76, do Capítulo XIII, das NSCGJ, de tal arte que o condicionamento do registro ao prévio pagamento dos emolumentos legalmente estipulados não configura falta funcional do Sr. Registrador. Com efeito, a mesma Lei Estadual 11.331/02, em seu artigo 13, expressamente admite exijam os registradores depósito prévio de emolumentos e despesas relativos ao ato a ser praticado:

Artigo 13 – Salvo disposição em contrário, os notários e os registradores poderão exigir depósito prévio dos valores relativos aos emolumentos e das despesas pertinentes ao ato, fornecendo aos interessados, obrigatoriamente, recibo com especificação de todos os valores.

A conduta também é autorizada pelo item 69 do Capítulo XIII das NSCGJ:

“69. Até o valor total previsto na tabela vigente, poderá o notário ou registrador exigir depósito prévio para a prática de atos solicitados, entregando recibo de depósito provisório”.

Por todo o aduzido, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 19 de setembro de 2017.

Iberê de Castro Dias

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. São Paulo, 25 de setembro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogada: NEUSA DE ALMEIDA OLIVEIRA, OAB/SP 122.087.

Diário da Justiça Eletrônico de 03.10.2017

Decisão reproduzida na página 269 do Classificador II – 2017

Fonte: INR Publicações.

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Processo 1070011-04.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1070011-04.2018.8.26.0100

Processo 1070011-04.2018.8.26.0100 – Dúvida – Notas – 2º Oficial de Registro de Imoveis da Capital – Elizabete Vieira dos Santos – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Elizabete Vieira dos Santos Ferreira, após negativa de processamento de pedido extrajudicial de usucapião, cujo objeto é o imóvel matrículado sob o nº 83.906 na mencionada serventia. Alega o Oficial que a suscitada possui direitos de compromissária compradora registrados na matrícula do imóvel, não sendo possível o pedido de usucapião, uma vez que a autora poderia ajuizar ação de adjudicação compulsória. Aduz que a adjudicação seria o remédio apropriado, com respectivo recolhimento do ITBI, não sendo a usucapião meio substituitivo para aquisição de propriedade. A suscitada não apresentou impugnação em juízo, mas perante a serventia (fls. 05/09) aduziu que a adjudicação compulsória não seria possível, por não ter localizado o proprietário tabular, além de não haver impedimento legal ao pedido de usucapião na presente hipótese, valendo o compromisso de compra e venda como justo título. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 26/28). É o relatório. Decido. De início, novamente reforço a orientação dada no Proc. Nº 1008143-25.2018.8.26.0000, no sentido de que devem os Oficiais de Registro de Imóveis, nos pedidos de usucapião extrajudicial, autuar todos os pedidos apresentados, conforme o disposto no item 426 do Cap. XX das NSCGJ, podendo apenas negar a autuação quando não estiverem presentes os requisitos formais previstos nos Arts. 3º e 4º do Provimento 65/17 do CNJ. Não foi o que se verificou neste caso, em que o Oficial, após apresentação de requerimento pela interessada, negou o processamento do pedido, apresentando nota devolutiva (fls. 17/18) em que aduz não ser o procedimento de usucapião adequado para atingir suas pretensões. Como já exposto, as questões relativas ao mérito devem se resolver ao fim do processo extrajudicial. Destaco novamente as dificuldades que a negativa de autuação traz à analise do pedido em sede de dúvida: aqui, não é possível esclarecer como se deu o pedido extrajudicial (ao que parece foi apresentada apenas a ata notarial, em discordância com o Prov. 65/17 do CNJ), dificultando ainda a prolação de sentença com dispositivo claro, uma vez que eventual improcedência para afastar o óbice não possibilita o seguimento do pedido extrajudicial, que não foi autuado, por falta de apresentação de outros documentos formalmente exigidos para o processamento do pedido. Ainda, a autuação permite que eventual óbice quanto ao mérito, como o aqui apresentado, seja impugnado por dúvida na qual poderá ser analisado a totalidade do procedimento administrativo, possibilitando a análise da correção da negativa feita pelo Oficial com a presença de todos os elementos necessários para tanto. Dito isso, passo ao mérito. Assim dispõe o Art. 13, §2º do Prov. 65/17 do CNJ: “Art. 13 (…) § 2º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.” Do que se lê, há uma vedação normativa ao pedido de usucapião extrajudicial quando este se dá com os fim de burlar os requisitos legais exigíveis para os negócios jurídicos imobiliários. A leitura isolada de tal dispositivo, portanto, daria razão ao Oficial. Todavia, o caput do Art. 13, bem como seu §1º, permitem concluir que a mera existência de compromisso de compra e venda não justifica, por si só, óbice a usucapião. Diz o caput do Art. 13 que o requerente pode apresentar justo título acompanhado de prova de sua quitação como forma de dispensar o consentimento do titular do domínio, e o inciso I do §1º menciona que o compromisso de compra e venda é um exemplo de justo título. Ou seja, o compromisso de compra e venda, acompanhado de prova de sua quitação, pode ser apresentado no pedido extrajudicial de usucapião, havendo previsão expressa de que a apresentação de tais documentos é benéfica ao requerente, por dispensar a notificação do titular do domínio. Se a apresentação do compromisso de compra e venda quitado é prevista em norma específica relativa a usucapião extrajudicial, não se pode dizer que tais documentos impediriam o pedido por permitirem o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória. A análise conjunta das normas citadas permite concluir, portanto, que a existência do compromisso de compra e venda quitado só seria óbice à usucapião extrajudicial quando houvesse a possibilidade de ser lavrada escritura definitiva do negócio realizado. Todavia, nos termos do §2º, a parte requerente pode justificar a impossibilidade de tal lavratura (sujeita a sanções em caso de falsidade), abrindo caminho para o pedido extrajudicial de usucapião. Entendo que, ao mencionar os “requisitos legais do sistema notarial e registral”, a norma visa a impedir que haja pedido de usucapião quando a parte pode, pelos meios tradicionais, realizar a transmissão de propriedade. A possibilidade de ajuizar uma ação de adjudicação compulsória, contudo, não se encontra dentro destes meios tradicionais, uma vez que tal ação se dá justamente quando os meios notariais e registrais se mostram insuficientes à pretensão. Em outras palavras, se a parte está impossibilitada de lavrar a escritura definitiva de compra e venda, e devidamente justificar as razões para tanto, poderá optar pela adjudicação compulsória ou pedido de usucapião, a depender do preenchimento dos requisitos de cada uma destas opções, não havendo impeditivo, contudo, que opte pela usucapião quando entender não ser a adjudicação caminho viável para obter seu direito. Ainda, relevante a posição da D. Promotora: “[É] bem verdade que o referido dispositivo normativo não veda o prosseguimento da análise dos documentos, nem impede a procedência do pedido, mas apenas impõe a necessidade de um alerta, resguardando-se, entre outros, eventual direito do Fisco. E isso se dá, pois a Lei civil não estabelece como condição à aquisição originária da propriedade pela usucapião que o interessado não seja compromissário comprador, limitando o reconhecimento à presença do tempo necessário, da posse com o fito de adquirir a propriedade e do justo título, em determinados casos.” Sendo esta a hipótese destes autos, em que a requerente justifica a impossibilidade de ajuizar pedido de adjudicação compulsória no fato do proprietário tabular se encontrar em lugar incerto e não sabido, não pode a mera existência de compromisso de compra e venda impossibilitar o prosseguimento do pedido administrativo de usucapião. Com o prosseguimento do pedido, em especial quando intimada a Municipalidade, poderá haver ainda impugnação específica quanto a este ponto (uma vez que o Município é o interessado em eventual simulação ou fraude para não pagamento do ITBI), com nova análise pelo Oficial das ponderações trazidas pelo impugnante que impediriam o reconhecimento extrajudicial do direito da requerente. Se o Oficial entende haver indícios de irregularidade, poderá, com o fim de proteger-se de eventual responsabilidade tributária, fazer constar na notificação ao Município sua suspeita. Todavia, havendo justificativa da impossibilidade de transmissão da propriedade pelos meios tradicionais, e não havendo impugnação ou suspeita de que a justificativa é falsa, o Oficial não pode negar o pedido única e exclusivamente por existir compromisso de compra e venda registrado, e tampouco pode negar-se a autuar o requerimento. Assim, é caso de afastar-se o óbice apresentado. Tal afastamento, contudo, não representa automático reconhecimento da usucapião, que deverá ser processada nos termos legais. O início do processamento, contudo, deverá se dar com o preenchimento das exigências do Art. 2º e 3º do Prov. 65/17 do CNJ, que, do que consta nestes autos, não foram observadas. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis em face de Elizabete Vieira dos Santos Ferreira, determinando o seguimento do pedido de usucapião extrajudicial, observado o acima disposto quanto a necessidade de apresentação de petição que respeite os requisitos exigidos legalmente para o processamento. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: VILMARA IAGUE RASO AICHINGER (OAB 160560/SP). (DJe de 11.09.2018 – SP)

Fonte: DJe-SP | 11/09/2018.

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Processo 1081330-66.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1081330-66.2018.8.26.0100

Processo 1081330-66.2018.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – José Nelson Barretta Filho – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de José Nelson Barretta Filho, pleiteando a averbação premonitória junto à matrícula nº 15.279, tendo em vista a execução de título extrajudicial em tramite perante o MMº Juízo da 33ª Vara Cível da Capital (processo nº 1016847-61.8.26.0100), referente a dívida caucionada pelo mencionado bem. A negativa do Registrador para a efetivação do ato refere-se à violação do princípio da continuidade, uma vez que consta como proprietária do imóvel Fátima Ahmad Ali, enquanto que a ação foi proposta em face da executada 3 JMB Produções e Eventos LTDA. Juntou documentos às fls.03/21. O interessado não apresentou impugnação em juízo, todavia, manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fls.10/21). Argumenta que se tratando de contrato de locação com garantia real, inviável a inclusão da proprietária do imóvel oferecido em caução no polo passivo da ação de cobrança dos débitos locatícios, pois na demanda somente deverão figurar as partes que integram a relação locatícia. Aduz que a finalidade da certidão premonitória é dar publicidade à pretensa constrição, preservando-se consequentemente os terceiros de boa fé. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.26/28). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Apesar dos argumentos expostos pelo Oficial e da cautela acerca da preservação do princípio da continuidade que rege os atos registrários, entendo que a presente questão envolve hipótese excepcional e como tal será analisada. A averbação premonitória encontra-se prevista no artigo 828 do CPC e tem como finalidade dar publicidade das demandas judiciais através dos registros públicos, especialmente a existência de ações de execuções por quantia certa contra devedor solvente, coibindo assim a fraude à execução. Neste contexto, a averbação pretendida reforça o princípio da segurança jurídica e eficácia dos atos jurídicos levados a registro. Daí que a efetivação da averbação premonitória não obsta que o bem seja alienado posteriormente ou modifica a titularidade do imóvel, mas somente se presta a dar publicidade aos terceiros de boa fé dos riscos do negócio jurídico concernentes ao imóvel, dado em garantia, que poderá ser objeto de alienação na ação executiva. Na presente hipótese, ao contrário do exposto pelo registrador, entendo que a proprietária do imóvel, ora caucionante do bem dado em garantia de locação (averbação nº 12 – fl.08), não deve obrigatoriamente figurar no pólo passivo da ação de execução, por não ser a parte principal da relação juridica entabulada com o locador, uma vez que o contrato de locação foi firmado entre José Nelson Barretta Filho e 3 JMB Produções e Eventos LTDA. Todavia, ao dar o imóvel em garantia, a proprietária assumiu os riscos da ausência de pagamento. Diante da certidão de fl.21, é claro o risco de que o imóvel seja alcançado para o pagamento, sendo que a dívida perfaz o montante de R$ 482.672,66 (quatrocentos e oitenta e dois mil, seiscentos e setenta e dois reais e sessenta e seis centavos). Logo, entendo que deva ser afastado o óbice imposto pelo registrador, a fim de proporcionar a devida publicidade a terceiros quanto a situação do imóvel em questão, não havendo que se falar em inobservância ao princípio da continuidade. Como bem observado pela D. Promotora da Justiça: “Não haveria, propriamente, em se falar em ofensa ao princípio da continuidade, posto que, ao fim, a caucionante poderá, inclusive, ser intimada naqueles autos no caso de eventual penhora (que, frise-se, será posterior à averbação premonitória). Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de José Nelson Barretta Filho, determinando que se proceda a averbação premonitória junto à matrícula nº 15.279, nos termos da certidão de fl.21. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RODRIGO VIEIRA DE SOUZA (OAB 367559/SP), FERNANDO BRANDAO WHITAKER (OAB 105692/SP). (DJe de 11.09.2018 – SP)

Fonte: DJe-SP | 11/09/2018.

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