CSM/SP: Registro de Imóveis – Especialidade objetiva – Descrição do imóvel imprecisa sem possibilidade de compreender sua exata localização – Ausência da comprovação do recolhimento do imposto de transmissão – Necessidade da qualificação e anuência dos compromissários compradores e regularização da reserva legal – Descrição do imóvel no registro imobiliário e escritura pública imprecisa, impossibilidade de sua individualização como corpo certo – Necessidade de retificação do registro – Afronta ao princípio da especialidade objetiva – Necessidade da prova do recolhimento do imposto de transmissão, da anuência do compromissário comprador e da complementação de sua qualificação e da esposa – Imóvel rural, necessidade de regularização da reserva legal – Recurso não provido.




Apelação nº 1024258-11.2016.8.26.0224

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1024258-11.2016.8.26.0224
Comarca: GUARULHOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1024258-11.2016.8.26.0224

Registro: 2018.0000510393

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1024258-11.2016.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são partes é apelante ANTONIO CARLOS RODRIGUES DOS SANTOS, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 28 de junho de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1024258-11.2016.8.26.0224

Apelante: Antonio Carlos Rodrigues dos Santos

Apelado: 02ª Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 37.494

Registro de Imóveis – Especialidade objetiva – Descrição do imóvel imprecisa sem possibilidade de compreender sua exata localização – Ausência da comprovação do recolhimento do imposto de transmissão – Necessidade da qualificação e anuência dos compromissários compradores e regularização da reserva legal – Descrição do imóvel no registro imobiliário e escritura pública imprecisa, impossibilidade de sua individualização como corpo certo – Necessidade de retificação do registro – Afronta ao princípio da especialidade objetiva – Necessidade da prova do recolhimento do imposto de transmissão, da anuência do compromissário comprador e da complementação de sua qualificação e da esposa – Imóvel rural, necessidade de regularização da reserva legal – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Antonio Carlos Rodrigues dos Santos contra r. sentença que julgou procedente a dúvida inversa e manteve a recusa do registro de escritura pública de compra e venda por violação ao princípio da especialidade objetiva, ausência de recolhimento do ITBI, falta da anuência do compromissário comprador e não averbação da reserva legal.

O apelante sustenta a regularidade do título e o cabimento do registro ante sua correção e a certeza de se referir ao imóvel constante do registro imobiliário, o recolhimento do imposto devido, bem como a anuência do compromissário comprador e a regularidade da documentação.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 136/138).

É o relatório.

O Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da lei n. 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo objetivando sua localização física.

No presente caso, conforme certidão do registro imobiliário (fls. 15/16), a descrição do imóvel é imprecisa e lacunosa impedindo sua identificação e exata localização. Além disso, o imóvel alienado encerra parte de área maior, descrita com similar precariedade.

Essa questão já foi objeto de precedente deste Conselho Superior da Magistratura, como se observa de extrato do voto do Desembargador Hamilton Elliot Akel, então Corregedor Geral da Justiça, na apelação n.º 0010422-67.2013.8.26.0361:

No que respeita ao principio da especialidade objetiva, ele apenas seria respeitado se o título descrevesse o imóvel tal como no assento e, também, se esse assento contivesse perfeita individualização do bem. Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro. Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que “as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro” (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). É certo que caberia mitigação no princípio da especialidade, caso o título – formal de partilha – espelhasse a antiga transcrição. Mas nem isso ocorre no caso. Enquanto a certidão oriunda do 1º registro de Imóveis menciona dois lotes de terreno, o formal de partilha, ao tratar de deles, discrimina-os como um só imóvel, não obstante a ausência de qualquer procedimento de unificação. E, mais, como ressalta o Oficial, traz medidas laterais inéditas, que não constam do assento. (grifo nosso) A situação não melhora com os documentos trazidos no curso do processo, que, de mais a mais, não integram o título e, portanto, não podem ser admitidos. Por meu voto, à vista do exposto, nega-se provimento ao recurso.

O imóvel, com sua atual descrição, não permite individualização, portanto, imprescindível prévia retificação do registro imobiliário para consecução da segurança jurídica do registro imobiliário.

No caso não tem a lugar a utilização de documentos diversos do título e do constante no registro imobiliário (memorial descritivo, plantas, etc.) para identificação do imóvel, porquanto a localização deve ocorrer com os elementos existentes na serventia extrajudicial, daí a necessidade de retificação.

Na escritura pública consta de forma expressa “que o imposto de transmissão incidente sobre a presente transação, será recolhido “a posterior” (fls. 06); competia comprovar o recolhimento no momento do protocolo do título, o que não ocorreu, a referência ao IBRA envolve imposto de natureza diversa e não modifica o fundamento da qualificação negativa do título.

Houve o registro de direito real de aquisição em favor de Luiz Teixeira Luiz (fls. 16), todavia, apesar da indicação dessa situação jurídica na escritura pública, o compromissário comprador e sua esposa não participaram do negócio jurídico, com forma pública, de modo direto ou por representação.

Também correta exigência quanto à qualificação dos compromissários, especialmente, da esposa do compromissário comprador, cuja qualificação não consta no registro imobiliário.

Da mesma forma, por se cuidar de imóvel rural também necessária averbação da reserva legal ou do número de inscrição no Cadastro Ambiental Rural, o que não é suprido pela documentação apresentada.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 02.08.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 02/08/2018.

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