Apelação nº 1121211-55.2015.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1121211-55.2015.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1121211-55.2015.8.26.0100

Registro: 2017.0000986752

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1121211-55.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante KELI CRISTINA LOPES, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Não conheceram dos recursos. V. U. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 28 de novembro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1121211-55.2015.8.26.0100

Apelante: Keli Cristina Lopes

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO Nº 29.780

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Outorga pela titular de domínio diretamente ao último cessionário – Menção aos cedentes intermediários – Indisponibilidade de bens decretada em relação a um dos cedentes – Óbice ao registro da escritura – Dúvida procedente – Recurso não provido

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls. 85/87, que manteve a recusa do registro de escritura pública de compra e venda lavrada pelo 13º Tabelião de Notas da Capital, envolvendo o apartamento n. 191 e vagas de garagem do Edifício Costa Del Sole (matrícula-mãe n. 163.585), em razão da indisponibilidade que paira sobre os bens de um dos cedentes.

Sustenta o apelante que: a) Giuseppe Trincanato, cujos bens estão indisponíveis, não é e nunca foi proprietário do bem imóvel em questão, mantendo-se como titular de domínio a empresa Panamericana Construtora e Imobiliária S/A; b) o imóvel em questão foi adquirido por Giuseppe para ser destinado à moradia do filho comum com a recorrente, uma vez que Giuseppe e Keli mantiveram união estável entre 1994 e 2003, tendo sido acordado que Keli permaneceria com a propriedade do imóvel e arcaria com 50% do preço do bem. Tal compra, segundo narra, foi realizada por Maurício Matalhana Dezan, padrasto de Keli, devendo ser protegido o patrimônio do menor; c) A indisponibilidade de bens não atinge “direitos”.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 112/113).

É o relatório.

Por meio da escritura de venda e compra lavrada aos 25 de junho de 2015, a titular dominial (Panamericana Construtora Imobiliária S/A) vendeu o imóvel acima descrito a Keli Cristina Lopes. Constou que a escritura foi lavrada emcumprimento total ao instrumento particular de compromisso de venda e compra, datado de 27 de junho de 2001, não registrado e quitado, celebrado entre a titular dominial e Giuseppe Trincanato. Constou, ainda, que Giuseppe Trincanato firmou com Maurício Matalhana Dezan instrumento particular de Cessão de Direitos e Obrigações em 05 dejaneiro de 2015. Maurício Matalhana Dezan, por sua vez, cedeu e transferiu seus direitos por instrumento particular a Keli Cristina Lopes em 18 de fevereiro de 2015. Em relação a essa última cessão, houve distrato, seguido de nova cessão idêntica datada de 13 de maio de 2015.

Ao contrário do que sustenta a recorrente, inadmissível desconsiderar-se a indisponibilidade que recai sobre os bens de Giuseppe Trincanato.

A compra e venda instrumentalizada por meio da escritura pública que se pretende registrar teve como motivo declarado o cumprimento de compromisso particular firmado pela proprietária e Giuseppe Trincanato. Dessa forma, declarou-se que os direitos sobre o imóvel em questão haviam sido transmitidos a Giuseppe, passando a integrar seu patrimônio atingido pela indisponibilidade, ainda que não tenha havido a transmissão do domínio do bem.

Não apenas os direitos reais, mas também os direitos pessoais integram o conjunto de bens de Giuseppe atingidos pela indisponibilidade. Portanto, uma vez que se mencionou que a venda e compra se deu em cumprimento de negócio jurídico firmado com Giuseppe e deste com seus sucessores, instransponível o óbice ao registro do título enquanto não levantada a indisponibilidade.

Não é possível dar ao caso vertente a mesma interpretação que vem sendo adotada pelo Conselho Superior da Magistratura, ao admitir o registro de escrituras públicas de venda e compra de imóveis celebradas entre o titular dominial e último cedente, sem necessidade de anuência dos cedentes anteriores (Apelação Cível nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10/12/2013; Apelação Cível nº 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 08/04/2016). Isso porque, nesses paradigmas, não se verificou qualquer óbice à regular transmissão de direitos e obrigações, sendo prestigiada a boa-fé que deve permear os negócios jurídicos.

No caso em exame, bem agiu o Registrador ao consultar o Cadastro de Indisponibilidade em relação a cada cedente mencionado na escritura, em consonância com os art.14 do Provimento 39/2014, do CNJ e item 404, do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ. Ignorar-se o óbice à cessão de direitos implicaria avalizar conduta flagrantemente ilegal.

As razões suscitadas pela apelante, no sentido de que o imóvel teria sido adquirido por Giuseppe com intuito servir de moradia ao filho deste com Keli apenas desfavorecem sua tese. Isso porque escancaram o intuito de burla à indisponibilidade por intermédio da sucessão de cessões que antecederam a lavratura da escritura pública em questão (de Giuseppe para Maurício, padrasto de Keli; e de Maurício a Keli), revelando que, em verdade, nunca sequer se pretendeu que o imóvel mudasse de mãos, mas que apenas permanecesse à margem da restrição decretada.

Sobre a impossibilidade de registro de escritura de venda e compra em que um dos cedentes teve a indisponibilidade decretada, há precedente desse Conselho Superior da Magistratura, relatado do então Corregedor Geral de Justiça, Dr. José Renato Nalini (Apelação Cível n. 0043598-78.2012.8.26.0100):

“(…)

Sustenta o apelante que o documento particular de promessa de venda e compra não levada a registro deixa de produzir efeito de direito real e que não teve ciência do entrave no momento em que consultou a Serventia Imobiliária para a compra do bem (fl.90).

Como bem observado pelo MM Juiz Corregedor Permanente, “O alegado pelo suscitante não procede em razão da existência da Central de Indisponibilidade (Provimento CG nº 13/2012). O nome do anuente cedente lá se encontra por ordem do juízo Federal da 10ª Vara das Execuções Fiscais da Capital e se não foi informado pelo Registrador num primeiro momento é porque ele ainda não tinha tido acesso ao documento que relacionava essa pessoa com o imóvel negociado pelo suscitante. Tanto é assim, que depois que teve conhecimento da escritura de venda, compra e cessão pôde o Oficial inserir na matrícula do imóvel a informação de indisponibilidade daquele bem.” (fl. 83).

A averbação da indisponibilidade está prevista expressamente nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Capítulo XX, item 1, letra “b”, n. 23 e subitens 94.1 e 102.2) e ao oficial não é lícito afastá-la sponte propria, conforme precedentes do Conselho Superior da Magistratura (entre outros, Apelação Cível nº 827-6/6, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 27.5.08; Apelação Cível nº 870-6/1, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 14.10.08; Apelação Cível nº 945-6/4, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 4.11.08; Apelação Cível nº 1.062-6/1, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 17.3.09; Apelação Cível nº 1.178-6/0, Rel. Des. Reis Kuntz, j. 20.10.09) e da Corregedoria Geral da Justiça (Processos CG 2008/81667, 2009/24745, 2008/81667 e 2009/25998). A Central de Indisponibilidades alcança atos pretéritos, desde que ainda válida a ordem judicial de constrição.

Como bem sustentado pelo Registrador, no tocante à expedição de certidão utilizada para a lavratura da escritura, não poderia mesmo mencionar uma indisponibilidade que atinge pessoa que não consta do registro e cujo instrumento particular não veio a registro. O expediente de se utilizar a figura do cedente se dá justamente para contornar a indisponibilidade decretada (fls. 53).

Nesta esteira a manifestação do D Procurador de Justiça Eventual dano sofrido pelo adquirente deverá ser apurado na via judicial. Insuperável o óbice questionado, conforme acima demonstrado, correta a negativa de ingresso do título no fólio registral.”

Em suma, correta a desqualificação do título.

Pelo exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso interposto.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível 1121211-55.2015.8.26.0100 SEMA

Dúvida de registro

Procedência: São Paulo

Apelante: Keli Cristina Lopes

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis

VOTO 52.096 (convergente):

1. Acompanho a conclusão do respeitável voto de Relatoria, cujo relatório também adoto.

2. Na compra e venda cujo registro stricto sensu se rogou, a interessada e apelante Keli Cristina Lopes consta como compradora e (esse é o ponto que interessa aqui) também como cessionária dos direitos de aquisição decorrentes de um compromisso de compra e venda celebrado, sobre o mesmo imóvel, entre a ora vendedora e Giuseppe Trincanato.

Ou seja: com a inscrição dessa compra e venda, pretende-se, também, dar cabal cumprimento àquele compromisso, a partir do qual Giuseppe Trincanato (repita-se a bem da clareza), inicial compromissário comprador, fez cessão de sua posição contratual.

Essa cabal execução do compromisso, porém, fere a indisponibilidade que recai sobre os bens de Giuseppe Trincanato: admitido o registro da compra e venda em total cumprimento do compromisso, esse compromissário comprador teria conseguido dispor de um direito em prejuízo daquela restrição, e em benefício da ora apelante, que então receberia o imóvel sem o gravame representado pelo iusacquirendi.

Fosse outro o caso i. e., houvesse sido rogada a inscrição da compra e venda sem o pretendido cabal cumprimento do compromisso , o caso seria de deferirse, porque conviveriam a transmissão do domínio, em favor da interessada Keli, sem o cancelamento do direito real de aquisição de Giuseppe: portanto, com observância da indisponibilidade.

Como foi pedido, todavia, o registro stricto sensu de fato não podia ter sido concedido, e não há dar provimento à apelação. A sentença foi bem lançada e deve ser mantida.

É, da veniam, como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público (DJe de 26.07.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 31/07/2018.

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Apelação nº 1000096-45.2015.8.26.0269

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000096-45.2015.8.26.0269
Comarca: ITAPETININGA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000096-45.2015.8.26.0269

Registro: 2018.0000016485

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000096-45.2015.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que são partes é apelante CIA DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO – SABESP, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITAPETININGA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram por prejudicada a dúvida, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 19 de dezembro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1000096-45.2015.8.26.0269

Apelante: Cia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo – SABESP

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itapetininga

VOTO Nº 29.901

Dúvida – Servidão – Escritura pública – Ausência do título nos autos – Violação ao item 41.1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ – Impossibilidade de análise das exigências formuladas, mormente quanto à precisa descrição do imóvel serviente no título que se quer registrar – Dúvida prejudicada.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itapetininga, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de obstar registro de escritura pública de servidão, por inobservância do princípio da especialidade objetiva.

A apelante afirma, em síntese, que o Sr. Oficial estaria criando entraves indevidos e burocráticos ao registro, uma vez que a escritura que se quer registrar teria indicado a contento o imóvel serviente, bem como as áreas pelas quais passariam suas tubulações.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso.

É o relatório.

À luz do item 41.1.1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ:

“41.1.1. Caso o requerimento tenha sido instruído apenas com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada do original, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de arquivamento.”

Na hipótese dos autos, título algum veio aos autos. Sequer cópia da escritura pública que se almeja registrar foi colacionada. Frise-se que nem mesmo com o recurso providenciou a apelante a juntada do título.

Desta feita, inviabilizada a essencial análise da suficiência da descrição do imóvel serviente, ou das servidões convencionadas. Este o ponto de discórdia dos autos. E a decisão que se há de proferir não pode prescindir da própria escritura pública de servidão, que permitiria verificar a razoabilidade das exigências formuladas, ou do inconformismo do apelante, de tal arte a que se decida quanto à viabilidade do registro postulado.

Cumpre observar, de qualquer modo, que as alegações do Sr. Oficial são, em tese, acertadas. Deveras, à luz do art. 176, II, 3, da Lei de Registros Públicos:

“Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

II – são requisitos da matrícula:

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.”

Já o art. 225 da mesma Lei dispõe:

“Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.”

Referidas normas externam o princípio da especialidade e destinam-se a assegurar que a totalidade dos imóveis esteja precisamente individuada. A identificação há de ser tal que permita a quem a leia ter integrais condições de identificar os limites da área imobiliária objeto da matrícula. Somente quando satisfeitas as exigências legais e devidamente matriculado o imóvel é que registros e averbações futuras serão validamente efetuados.

À míngua da precisa descrição do imóvel, tampouco se consegue identificar a parcela sobre a qual recai a servidão cujo registro se almeja.

Em situação idêntica, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura decidiu pela procedência da dúvida:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – RECUSA DE INGRESSO DE CARTA DE SENTENÇA – INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO – DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL DESMEMBRADO, DANDO ORIGEM A QUATRO NOVAS MA TRÍCULAS – NECESSIDADE DE DESCRIÇÃO DAS ÁREAS DOMINANTES EM CADA UMA DAS ÁREAS SERVIENTES DESMEMBRADAS – OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE OBJETIVA E DA CONTINUIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.

Em suma, é a matrícula que define, em toda a sua extensão, modalidades e limitações, a situação jurídica do imóvel, razão pela qual, para fins de registro de instituição de servidão administrativa, que consiste em restrição (ônus) ao direito real, devem ser observados os princípios registrários, no caso, o da especialidade objetiva e o da continuidade, o que não se verifica no caso vertente.” (Apelação Cível nº 9000003-56.2014.8.26.0082, 29/9/15, Rel. Des. Elliot Akel; no mesmo v. acórdão, estão citados os seguintes precedentes: Apelações Cíveis números 745-6/1; 1.204-6/0; 943-6/5 e 0017110.60.2008.8.26.0348, 0001619-65.2014.8.26.0586, 9000002.71.2014.8.26.0082 e 0001243-53.2013.8.26.0315)

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DUVIDA JULGADA PROCEDENTE – RECUSA DE INGRESSO DE CARTA DE SENTENÇA – INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM – DESCRIÇÃO PRECÁRIA DO IMÓVEL SERVIENTE – INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS MÍNIMOS DE IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO – NECESSIDADE DE PRÉVIA RETIFICAÇÃO DA ÁREA, EM OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA, E DE INSCRIÇÃO NO ‘CAR’ (CADASTRO AMBIENTAL RURAL) – RECURSO NÃO PROVIDO.” (Apelação Cível nº 9000001-52.2015.8.26.0082, 9/11/15, Rel. Des. Xavier de Aquino)

Em síntese, somente à vista do título que se quer registrar é que se faria possível a apreciação da necessidade de melhor descrição das áreas de servidão administrativa.

Desta feita, por meu voto, dou por prejudicada a dúvida.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 1000096-45.2015.8.26.0269 SEMA

Dúvida de registro

VOTO 52.316 (com divergência)

1. Adoto a síntese processual lançada aos autos pelo eminente Relator da espécie.

2. Dúvida registral não é consulta. É dissenso em concreto acerca da inscrição imobiliária de uma causa jurídica ou título material que deve veicular-se por meio de um documento (ou título em acepção formal).

Sem que o Judiciário conheça desse documento – que não se trouxe aos autos –, inviável é que trate de solver o dissenso correspondente.

3. Para mais, se isso já não bastara, calha que não há referência aos lugares, supõe-se, a servidão cujo registro se persegue, sem suficiente irresignação quanto ao ponto.

Sublinhe-se, neste passo, a indicação do plural: lugares.

É que são quatro os possíveis lugares referenciáveis a uma servidão: lugar-ubi, lugar-unde, lugar-quo e lugar-qua.

Tal se disse em outra parte, “e avistável a muito maior importância, teórica e prática, que se deve reconhecer ao tema do lugar-ubi no registro de imóveis, mas – ainda que redutíveis à sindicância do lugar-ubi –, as demais apontadas espécies correspondem, algumas vezes, a indagações rotineiras na praxis registral”.

Lugar-ubi define-se a parcela do espaço onde está um dado corpo; trata-se, pois, do objeto de conceito ou conteúdo daquilo que se busca saber ou que se responde em face do advérbio onde (ubiservitium est?).

Lugar-unde é a fração do espaço de onde (de + onde) provem algo, donde procede, donde resulta, de onde parte ou começa cet. (unde servitium incipit? – onde começa a servidão, de onde ela parte).

Se, todavia, postamo-nos no ponto em que começa o traçado físico de uma dada servidão, podemos ainda indagar: aonde vai esta servidão de passagem? (quo it servitium?). E agora o de que tratamos é do lugar-quo, vale dizer, a parte do espaço aonde ou para onde se dirige, orienta ou ordena um corpo.

Também, ao fim, interessa saber por onde passa, em dado imóvel, a servidão que o afete. Este “por onde” corresponde ao conteúdo de um lugar-qua, é dizer, a parcela de um espaço por onde passa um determinado corpo; se uma estrada corta um imóvel rural, tem-se de saber por onde – qua – passa essa estrada. Se uma servidão de passagem atinge um prédio, temos de aferir por onde ela passa (quase sempre isto se reduz ao locus-ubi, mas são lugares categoriais distintos).

Assim, todas essas espécies de lugar (loci ubi, unde, quo quaque) correspondem a frações do espaço que podem ser ocupadas ou estão de fato ocupadas por um dado corpo, de sorte que, tratando-se de uma servidão que afete uma porção imobiliária, estes lugares devem esclarecer-se para a regularidade tabular.

De conseguinte, acompanho o r. voto de relação e também dou por prejudicada a dúvida.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público (DJe de 31.07.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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