CSM/SP: Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Outorga pela titular de domínio diretamente ao último cessionário – Menção aos cedentes intermediários – Indisponibilidade de bens decretada em relação a um dos cedentes – Óbice ao registro da escritura – Dúvida procedente – Recurso não provido




Apelação nº 1121211-55.2015.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1121211-55.2015.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1121211-55.2015.8.26.0100

Registro: 2017.0000986752

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1121211-55.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante KELI CRISTINA LOPES, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Não conheceram dos recursos. V. U. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 28 de novembro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1121211-55.2015.8.26.0100

Apelante: Keli Cristina Lopes

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO Nº 29.780

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Outorga pela titular de domínio diretamente ao último cessionário – Menção aos cedentes intermediários – Indisponibilidade de bens decretada em relação a um dos cedentes – Óbice ao registro da escritura – Dúvida procedente – Recurso não provido

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls. 85/87, que manteve a recusa do registro de escritura pública de compra e venda lavrada pelo 13º Tabelião de Notas da Capital, envolvendo o apartamento n. 191 e vagas de garagem do Edifício Costa Del Sole (matrícula-mãe n. 163.585), em razão da indisponibilidade que paira sobre os bens de um dos cedentes.

Sustenta o apelante que: a) Giuseppe Trincanato, cujos bens estão indisponíveis, não é e nunca foi proprietário do bem imóvel em questão, mantendo-se como titular de domínio a empresa Panamericana Construtora e Imobiliária S/A; b) o imóvel em questão foi adquirido por Giuseppe para ser destinado à moradia do filho comum com a recorrente, uma vez que Giuseppe e Keli mantiveram união estável entre 1994 e 2003, tendo sido acordado que Keli permaneceria com a propriedade do imóvel e arcaria com 50% do preço do bem. Tal compra, segundo narra, foi realizada por Maurício Matalhana Dezan, padrasto de Keli, devendo ser protegido o patrimônio do menor; c) A indisponibilidade de bens não atinge “direitos”.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 112/113).

É o relatório.

Por meio da escritura de venda e compra lavrada aos 25 de junho de 2015, a titular dominial (Panamericana Construtora Imobiliária S/A) vendeu o imóvel acima descrito a Keli Cristina Lopes. Constou que a escritura foi lavrada emcumprimento total ao instrumento particular de compromisso de venda e compra, datado de 27 de junho de 2001, não registrado e quitado, celebrado entre a titular dominial e Giuseppe Trincanato. Constou, ainda, que Giuseppe Trincanato firmou com Maurício Matalhana Dezan instrumento particular de Cessão de Direitos e Obrigações em 05 dejaneiro de 2015. Maurício Matalhana Dezan, por sua vez, cedeu e transferiu seus direitos por instrumento particular a Keli Cristina Lopes em 18 de fevereiro de 2015. Em relação a essa última cessão, houve distrato, seguido de nova cessão idêntica datada de 13 de maio de 2015.

Ao contrário do que sustenta a recorrente, inadmissível desconsiderar-se a indisponibilidade que recai sobre os bens de Giuseppe Trincanato.

A compra e venda instrumentalizada por meio da escritura pública que se pretende registrar teve como motivo declarado o cumprimento de compromisso particular firmado pela proprietária e Giuseppe Trincanato. Dessa forma, declarou-se que os direitos sobre o imóvel em questão haviam sido transmitidos a Giuseppe, passando a integrar seu patrimônio atingido pela indisponibilidade, ainda que não tenha havido a transmissão do domínio do bem.

Não apenas os direitos reais, mas também os direitos pessoais integram o conjunto de bens de Giuseppe atingidos pela indisponibilidade. Portanto, uma vez que se mencionou que a venda e compra se deu em cumprimento de negócio jurídico firmado com Giuseppe e deste com seus sucessores, instransponível o óbice ao registro do título enquanto não levantada a indisponibilidade.

Não é possível dar ao caso vertente a mesma interpretação que vem sendo adotada pelo Conselho Superior da Magistratura, ao admitir o registro de escrituras públicas de venda e compra de imóveis celebradas entre o titular dominial e último cedente, sem necessidade de anuência dos cedentes anteriores (Apelação Cível nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10/12/2013; Apelação Cível nº 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 08/04/2016). Isso porque, nesses paradigmas, não se verificou qualquer óbice à regular transmissão de direitos e obrigações, sendo prestigiada a boa-fé que deve permear os negócios jurídicos.

No caso em exame, bem agiu o Registrador ao consultar o Cadastro de Indisponibilidade em relação a cada cedente mencionado na escritura, em consonância com os art.14 do Provimento 39/2014, do CNJ e item 404, do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ. Ignorar-se o óbice à cessão de direitos implicaria avalizar conduta flagrantemente ilegal.

As razões suscitadas pela apelante, no sentido de que o imóvel teria sido adquirido por Giuseppe com intuito servir de moradia ao filho deste com Keli apenas desfavorecem sua tese. Isso porque escancaram o intuito de burla à indisponibilidade por intermédio da sucessão de cessões que antecederam a lavratura da escritura pública em questão (de Giuseppe para Maurício, padrasto de Keli; e de Maurício a Keli), revelando que, em verdade, nunca sequer se pretendeu que o imóvel mudasse de mãos, mas que apenas permanecesse à margem da restrição decretada.

Sobre a impossibilidade de registro de escritura de venda e compra em que um dos cedentes teve a indisponibilidade decretada, há precedente desse Conselho Superior da Magistratura, relatado do então Corregedor Geral de Justiça, Dr. José Renato Nalini (Apelação Cível n. 0043598-78.2012.8.26.0100):

“(…)

Sustenta o apelante que o documento particular de promessa de venda e compra não levada a registro deixa de produzir efeito de direito real e que não teve ciência do entrave no momento em que consultou a Serventia Imobiliária para a compra do bem (fl.90).

Como bem observado pelo MM Juiz Corregedor Permanente, “O alegado pelo suscitante não procede em razão da existência da Central de Indisponibilidade (Provimento CG nº 13/2012). O nome do anuente cedente lá se encontra por ordem do juízo Federal da 10ª Vara das Execuções Fiscais da Capital e se não foi informado pelo Registrador num primeiro momento é porque ele ainda não tinha tido acesso ao documento que relacionava essa pessoa com o imóvel negociado pelo suscitante. Tanto é assim, que depois que teve conhecimento da escritura de venda, compra e cessão pôde o Oficial inserir na matrícula do imóvel a informação de indisponibilidade daquele bem.” (fl. 83).

A averbação da indisponibilidade está prevista expressamente nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Capítulo XX, item 1, letra “b”, n. 23 e subitens 94.1 e 102.2) e ao oficial não é lícito afastá-la sponte propria, conforme precedentes do Conselho Superior da Magistratura (entre outros, Apelação Cível nº 827-6/6, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 27.5.08; Apelação Cível nº 870-6/1, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 14.10.08; Apelação Cível nº 945-6/4, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 4.11.08; Apelação Cível nº 1.062-6/1, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 17.3.09; Apelação Cível nº 1.178-6/0, Rel. Des. Reis Kuntz, j. 20.10.09) e da Corregedoria Geral da Justiça (Processos CG 2008/81667, 2009/24745, 2008/81667 e 2009/25998). A Central de Indisponibilidades alcança atos pretéritos, desde que ainda válida a ordem judicial de constrição.

Como bem sustentado pelo Registrador, no tocante à expedição de certidão utilizada para a lavratura da escritura, não poderia mesmo mencionar uma indisponibilidade que atinge pessoa que não consta do registro e cujo instrumento particular não veio a registro. O expediente de se utilizar a figura do cedente se dá justamente para contornar a indisponibilidade decretada (fls. 53).

Nesta esteira a manifestação do D Procurador de Justiça Eventual dano sofrido pelo adquirente deverá ser apurado na via judicial. Insuperável o óbice questionado, conforme acima demonstrado, correta a negativa de ingresso do título no fólio registral.”

Em suma, correta a desqualificação do título.

Pelo exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso interposto.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível 1121211-55.2015.8.26.0100 SEMA

Dúvida de registro

Procedência: São Paulo

Apelante: Keli Cristina Lopes

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis

VOTO 52.096 (convergente):

1. Acompanho a conclusão do respeitável voto de Relatoria, cujo relatório também adoto.

2. Na compra e venda cujo registro stricto sensu se rogou, a interessada e apelante Keli Cristina Lopes consta como compradora e (esse é o ponto que interessa aqui) também como cessionária dos direitos de aquisição decorrentes de um compromisso de compra e venda celebrado, sobre o mesmo imóvel, entre a ora vendedora e Giuseppe Trincanato.

Ou seja: com a inscrição dessa compra e venda, pretende-se, também, dar cabal cumprimento àquele compromisso, a partir do qual Giuseppe Trincanato (repita-se a bem da clareza), inicial compromissário comprador, fez cessão de sua posição contratual.

Essa cabal execução do compromisso, porém, fere a indisponibilidade que recai sobre os bens de Giuseppe Trincanato: admitido o registro da compra e venda em total cumprimento do compromisso, esse compromissário comprador teria conseguido dispor de um direito em prejuízo daquela restrição, e em benefício da ora apelante, que então receberia o imóvel sem o gravame representado pelo iusacquirendi.

Fosse outro o caso i. e., houvesse sido rogada a inscrição da compra e venda sem o pretendido cabal cumprimento do compromisso , o caso seria de deferirse, porque conviveriam a transmissão do domínio, em favor da interessada Keli, sem o cancelamento do direito real de aquisição de Giuseppe: portanto, com observância da indisponibilidade.

Como foi pedido, todavia, o registro stricto sensu de fato não podia ter sido concedido, e não há dar provimento à apelação. A sentença foi bem lançada e deve ser mantida.

É, da veniam, como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público (DJe de 26.07.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 31/07/2018.

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