CSM/SP: Registro de Imóveis – Adjudicação compulsória – Parte certa e determinada de imóvel mantido em copropriedade – Necessidade de citação de todos os titulares de domínio, ou seus espólios se falecidos, para preservação da continuidade do registro – Desdobro – Averbação de construção que não substitui ou dispensa a autorização municipal – ITBI – Recolhimento em anterior escritura pública de cessão por parte dos coproprietários – Dispensa de prova do recolhimento, ou isenção, somente quanto aos quinhões ideais dos cedentes da referida escritura pública – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.




Apelação nº 1047710-97.2017.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1047710-97.2017.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1047710-97.2017.8.26.0100

Registro: 2018.0000510395

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1047710-97.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante CLAUDETE ROMILDA DE GERONE RODRIGUES, é apelado 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso para manter a negativa do registro do título, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de julho de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1047710-97.2017.8.26.0100

Apelante: Claudete Romilda de Gerone Rodrigues

Apelado: 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo

VOTO N.º 37.500

Registro de Imóveis – Adjudicação compulsória – Parte certa e determinada de imóvel mantido em copropriedade – Necessidade de citação de todos os titulares de domínio, ou seus espólios se falecidos, para preservação da continuidade do registro – Desdobro – Averbação de construção que não substitui ou dispensa a autorização municipal – ITBI – Recolhimento em anterior escritura pública de cessão por parte dos coproprietários – Dispensa de prova do recolhimento, ou isenção, somente quanto aos quinhões ideais dos cedentes da referida escritura pública – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que manteve a recusa do registro de carta de adjudicação, relativa a parte certa e determinada do imóvel objeto das transcrições nºs 65.501 e 80.485 do 7º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que foi extraída de ação de adjudicação compulsória movida pelo Espólio de Deolinda Rosa Battagin de Gerona, representado por Claudete Romilda de Gerone Rodrigues, contra os Espólios de Raul Batttagin, Ivone Battagin Vaselli, Maria Battagin Covelli, Rosa Battagin Gambirasio, Mafalda Battagin de Campos e Daniva Battagin Rigol, e contra Almir Monzo Castelão e Cláudio Xavier de Souza.

A apelante alegou, em suma, que Alexandre Battagin e Adélia V. Battagin foram proprietários do imóvel objeto das transcrições nºs 65.501 e 80.485 do 7º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, consistente em terreno situado na Rua Visconde de Cairú, 142, 144 e 144-A. Afirmou que a metade ideal do imóvel foi partilhada entre os nove filhos de Adélia V. Battagin, conforme a transcrição nº 65.501, ao passo que em razão da morte de Alexandre foi a outra metade ideal partilhada aos herdeiros Aldo Battagin, Amélia Behido Battagin e Deolinda Rosa Battagin de Gerona. Disse que a construção da casa 144-A foi averbada em 1974. Posteriormente, por contrato particular os herdeiros e seus cônjuges promoveram a permuta de bens em que o total do imóvel foi atribuído a Aldo Battagin, Amélia Behido Battagin e Deolinda Rosa Battagin de Gerona, sendo que Aldo recebeu a casa 142, Amélia a casa 144 e Deolinda a casa 144-A. Informou que os herdeiros faleceram há muitos anos, razão pela qual moveu ação de adjudicação compulsória da casa 144-A, ao passo que a casa 144 é objeto de ação de igual natureza movida por Arthur Monzo e a casa 142 é objeto de ação de usucapião movida por Cláudio Xavier. Asseverou que Aldo e Amélia deveriam figurar como co-autores da ação de adjudicação compulsória em que foram citados todos os herdeiros, bem como foram notificadas pessoas que compraram os imóveis de Aldo e Amélia. Afirmou que o termo de partilha celebrado por instrumento particular equivale a contrato de permuta e enseja a adjudicação em favor do adquirente. Esclareceu que o ITBI foi pago quando da celebração de escritura pública de cessão de direitos hereditários reproduzida às fls. 37/39, não havendo nova transmissão que sirva de fato gerador desse imposto. Por fim, o imóvel foi transcrito em 1954, com averbação da última construção em 1974, motivo pelo qual a Lei nº 6.766/79 não retroage para efeito de exigência de autorização municipal para o desdobro das casas com construções averbadas anteriormente à referida norma e à Lei nº 6.015/73. Ademais, as casas são objeto de cadastro fiscal isolado desde 1985. Requereu a reforma da r. Sentença para o registro do título (fls. 207/211).

A apelante se manifestou às fls. 238/239, 248/250, 252/254 e 258/263.

A apelante se manifestou às fls. 238/239, 248/250 e 252/254.

É o relatório.

Conforme a certidão de fls. 05/07, pela transcrição nº 65.501 do 7º Registro de Imóveis de São Paulo a metade ideal do imóvel situado na rua Visconde de Cairú, 142, 144 e 144-A, São Paulo, com área total de 205,50m², foi adquirida por: Aldo Battagin; Raul Battagin; Ivone Battagin Vaselli e seu marido; Maria Battagin Covelli e seu marido; Deolinda Battagin de Gerona e seu marido; Amélia Battagin Belhido e seu marido; Rosa Battagin Gambirasio e seu marido, Mafalta Battagin de Campos e seu marido; Davina Battagin Rigol e seu marido, na proporção de 1/9 para cada herdeiro.

Posteriormente, pela transcrição nº 80.845, a outra metade ideal do imóvel foi partilhada em favor de Aldo Battagin, Deolinda Rosa Battagin de Gerona e Amélia Battagin Belhido.

A carta de adjudicação de fls. 18/100 demonstra que o Espólio de Deolinda Rosa Battagin de Gerona, representado por Claudete Romilda de Gerone Rodrigues, moveu ação de adjudicação compulsória do imóvel situado na rua Visconde de Cairú, 144-A, com área total de 75m², a ser destacado das transcrições nºs 65.501 e 80.845.

O registro da carta de adjudicação foi recusado pelo Sr. 7º Registro de Imóveis de São Paulo porque: a) a ação de adjudicação compulsória não foi movida contra todos os co-proprietários do imóvel; b) não foi comprovado recolhimento do ITBI decorrente da cessão de direitos hereditários e permuta de partes ideais celebradas entre os herdeiros dos proprietários originais do imóvel; c) não foi comprovada a autorização municipal para o desdobro do imóvel objeto das transcrições nº 65.501 e 80.485 (fls. 01/04), sendo as exigências integralmente mantidas pela r. sentença recorrida (fls. 194/108).

No presente caso, as transcrições nºs 65.501 e 80.485 do 7º Registro de Imóveis de São Paulo dizem respeito ao imóvel situado na rua Visconde de Cairú, 142, 144 e 144-A, com área total de 205,50m² (fls. 05/07).

E a situação jurídica a ser considerada para o registro da carta de adjudicação é a que decorre do Registro Imobiliário, ou das transcrições nºs 65.501 e 80.485.

Por sua vez, o procedimento de dúvida tem por objeto a análise da dissensão entre o apresentante e o Oficial de Registro sobre a admissibilidade, ou não, do registro do título na forma como apresentado.

Em razão disso, a dúvida deve ser solucionada mediante análise do título apresentado para registro, ou seja, a carta de adjudicação, feita em consonância com a situação jurídica existente, ou seja, com o que consta no Registro Imobiliário.

A ação de adjudicação compulsória foi movida pelo Espólio de Deolinda Rosa Battagin de Gerona contra os Espólios de Raul Batttagin, Ivone Battagin Vaselli, Maria Battagin Covelli, Rosa Battagin Gambirasio, Mafalda Battagin de Campos e Daniva Battagin Rigol, e contra Almir Monzo Castelão e Cláudio Xavier de Souza (fls. 18 e seguintes).

Na referida ação foram citados por edital os Espólios de Raul Bataggin, Ivone Battagin Vaseli, Maria Battagin Covelli, Rosa Battagin Gambiraso, Mafalda Battigin de Campos e Davina Battagin Rigol (fls. 74).

Não foram citados, ou não consta na carta de adjudicação como citados, os co-proprietários Aldo Battagin e Amélia Battagin Belhido e seu marido.

A alegação de notificação e anuência dos adquirentes dos quinhões de Aldo e de Amélia no imóvel não dispensa a prova da citação desses proprietários, para efeito de respeito à continuidade registrária, porque o domínio por ato entre vivos somente se adquire mediante registro do título transmissivo no Registro de Imóveis:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel“.

Como bem afirmado pela Dra. Promotora de Justiça no parecer de fls. 191/193, no Registro de Imóveis vigora o princípio da continuidade que demanda o estrito respeito à cadeia dominial, de forma que deve figurar como transmitente do imóvel aquele que consta no registro como titular do direito transmitido, ou como esclarece Afrânio de Carvalho:

O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, 4ª edição, 1998, Forense, pág. 253).

Portanto, embora represente a transmissão proporcional dos quinhões de que eram proprietárias as pessoas que foram efetivamente citadas para a ação de adjudicação compulsória, a carta de adjudicação não serve de título de transmissão do domínio dos quinhões de Aldo e de Amélia.

Esse fato não se altera pela existência de ações movidas pelas pessoas indicadas como sucessoras de Aldo e Amélia, também pretendendo a aquisição de partes certas do imóvel, porque essas pessoas ainda não figuram no Registro Imobiliário como titulares do domínio.

Em razão disso, na forma como foi expedida a carta de adjudicação não serve como título para a transmissão de domínio dos quinhões do imóvel adjudicado que ainda são de propriedade de Aldo e de Amélia.

Essa solução não se altera pelo contrato particular de permuta, ou de divisão do imóvel, reproduzido às fls. 44 porque não foi objeto de registro, continuando o imóvel, portanto, a ser de co-propriedade das pessoas que dele figuram como donos nas transcrições nºs 65.501 e 80.485 do 7º Registro de Imóveis de São Paulo.

Por outro lado, neste caso concreto a citação de parte dos co-proprietários do imóvel também não autoriza, por si só, o registro da adjudicação compulsória de forma proporcional aos quinhões que cederam para a autora da referida ação.

Assim porque foi adjudicada parte certa e determinada consistente em terreno com 75m² em que foi construída a casa 144-A, mas no registro o imóvel com área total de 205,50m² continua indiviso.

A carta de adjudicação, entretanto, não instruída com prova da autorização municipal para o desdobro do imóvel.

As averbações das construções das casas 142, 144 e 144-A não alteraram a situação registrária do imóvel que permaneceu consistente em um só terreno, embora dotado de três edifícios, pois essas averbações não ensejaram ou equivaleram ao desdobro do registro.

Por sua vez, contratos particulares celebrados antes da vigência da Lei nº 6.766/79 não dispensam a apresentação da aprovação municipal porque não provam que houve autorização para o desdobro, pelo Município, também antes da vigência da referida lei.

A autorização para desdobro, ademais, não decorre da autorização para averbação da construção, pois, reitera-se, a simples averbação de mais de uma construção não implica em automática divisão do terreno, permanecendo o imóvel único tanto perante o Registro como em relação à municipalidade.

Neste caso concreto foi alegado que a inclusão em cadastro fiscal como terrenos separados, para lançamento de IPTU, somente ocorreu em 1985 (fls. 16), ou seja, depois da vigência da Lei nº 6.766/79, não se prestando o referido cadastro para suprir a exigência de autorização municipal específica para o desdobro (arts. 2º e 10).

Como decidido por este Col. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 1029037-70.2014.8.26.0577, de que foi relator o eminente Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, no Registro de Imóveis prevalece o princípio tempus regit actum que importa na obrigatoriedade de atendimento dos requisitos conforme a legislação vigente quando da apresentação do título:

Registro de aquisição de vagas de garagem – Interessado que não é proprietário de unidade autônoma no condomínio – Desqualificação acertada – Inteligência do artigo 1.331, § 1º, do Código Civil –Análise da legislação aplicável no momento da apresentação do título – Aplicação do princípio tempos regit actum – Óbice mantido”.

Por fim, decorre da carta de adjudicação que os contratos em que fundada a ação de adjudicação compulsória consistiram na escritura pública reproduzida às fls. 108/110 e no contrato particular de partilha amigável de fls. 44.

Pela escritura pública de fls. 108/110 Raul Batttagin, Ivone Battagin Vaselli, Maria Battagin Covelli, Rosa Battagin Gambirasio, Mafalda Battagin de Campos e Davina Battagin Rigol, com seus respectivos cônjuges, cederam para Aldo Battagin, Deolinda Rosa Battagin de Gerona e Amélia Battagin Belhido os quinhões de 1/9 da metade ideal que cada um detinha no imóvel, e sobre essa cessão foi pago o imposto de transmissão “inter vivos”, como decorre da referida escritura que foi lavrada em 1966 (fls. 109).

Por essa razão é desnecessária nova comprovação do recolhimento do referido imposto.

Porém, não houve registro da divisão do imóvel a que se refere o contrato particular de fls. 44, e em relação à referida divisão deve ser comprovado o pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” na forma da legislação municipal que estiver vigente na data do registro.

Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao recurso para manter a negativa do registro do título.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 31.07.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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