CSM/SP: Dúvida – Servidão – Escritura pública – Ausência do título nos autos – Violação ao item 41.1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ – Impossibilidade de análise das exigências formuladas, mormente quanto à precisa descrição do imóvel serviente no título que se quer registrar – Dúvida prejudicada.




Apelação nº 1000096-45.2015.8.26.0269

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000096-45.2015.8.26.0269
Comarca: ITAPETININGA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000096-45.2015.8.26.0269

Registro: 2018.0000016485

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000096-45.2015.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que são partes é apelante CIA DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO – SABESP, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITAPETININGA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram por prejudicada a dúvida, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 19 de dezembro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1000096-45.2015.8.26.0269

Apelante: Cia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo – SABESP

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itapetininga

VOTO Nº 29.901

Dúvida – Servidão – Escritura pública – Ausência do título nos autos – Violação ao item 41.1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ – Impossibilidade de análise das exigências formuladas, mormente quanto à precisa descrição do imóvel serviente no título que se quer registrar – Dúvida prejudicada.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itapetininga, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de obstar registro de escritura pública de servidão, por inobservância do princípio da especialidade objetiva.

A apelante afirma, em síntese, que o Sr. Oficial estaria criando entraves indevidos e burocráticos ao registro, uma vez que a escritura que se quer registrar teria indicado a contento o imóvel serviente, bem como as áreas pelas quais passariam suas tubulações.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso.

É o relatório.

À luz do item 41.1.1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ:

“41.1.1. Caso o requerimento tenha sido instruído apenas com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada do original, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de arquivamento.”

Na hipótese dos autos, título algum veio aos autos. Sequer cópia da escritura pública que se almeja registrar foi colacionada. Frise-se que nem mesmo com o recurso providenciou a apelante a juntada do título.

Desta feita, inviabilizada a essencial análise da suficiência da descrição do imóvel serviente, ou das servidões convencionadas. Este o ponto de discórdia dos autos. E a decisão que se há de proferir não pode prescindir da própria escritura pública de servidão, que permitiria verificar a razoabilidade das exigências formuladas, ou do inconformismo do apelante, de tal arte a que se decida quanto à viabilidade do registro postulado.

Cumpre observar, de qualquer modo, que as alegações do Sr. Oficial são, em tese, acertadas. Deveras, à luz do art. 176, II, 3, da Lei de Registros Públicos:

“Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

II – são requisitos da matrícula:

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.”

Já o art. 225 da mesma Lei dispõe:

“Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.”

Referidas normas externam o princípio da especialidade e destinam-se a assegurar que a totalidade dos imóveis esteja precisamente individuada. A identificação há de ser tal que permita a quem a leia ter integrais condições de identificar os limites da área imobiliária objeto da matrícula. Somente quando satisfeitas as exigências legais e devidamente matriculado o imóvel é que registros e averbações futuras serão validamente efetuados.

À míngua da precisa descrição do imóvel, tampouco se consegue identificar a parcela sobre a qual recai a servidão cujo registro se almeja.

Em situação idêntica, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura decidiu pela procedência da dúvida:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – RECUSA DE INGRESSO DE CARTA DE SENTENÇA – INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO – DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL DESMEMBRADO, DANDO ORIGEM A QUATRO NOVAS MA TRÍCULAS – NECESSIDADE DE DESCRIÇÃO DAS ÁREAS DOMINANTES EM CADA UMA DAS ÁREAS SERVIENTES DESMEMBRADAS – OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE OBJETIVA E DA CONTINUIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.

Em suma, é a matrícula que define, em toda a sua extensão, modalidades e limitações, a situação jurídica do imóvel, razão pela qual, para fins de registro de instituição de servidão administrativa, que consiste em restrição (ônus) ao direito real, devem ser observados os princípios registrários, no caso, o da especialidade objetiva e o da continuidade, o que não se verifica no caso vertente.” (Apelação Cível nº 9000003-56.2014.8.26.0082, 29/9/15, Rel. Des. Elliot Akel; no mesmo v. acórdão, estão citados os seguintes precedentes: Apelações Cíveis números 745-6/1; 1.204-6/0; 943-6/5 e 0017110.60.2008.8.26.0348, 0001619-65.2014.8.26.0586, 9000002.71.2014.8.26.0082 e 0001243-53.2013.8.26.0315)

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DUVIDA JULGADA PROCEDENTE – RECUSA DE INGRESSO DE CARTA DE SENTENÇA – INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM – DESCRIÇÃO PRECÁRIA DO IMÓVEL SERVIENTE – INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS MÍNIMOS DE IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO – NECESSIDADE DE PRÉVIA RETIFICAÇÃO DA ÁREA, EM OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA, E DE INSCRIÇÃO NO ‘CAR’ (CADASTRO AMBIENTAL RURAL) – RECURSO NÃO PROVIDO.” (Apelação Cível nº 9000001-52.2015.8.26.0082, 9/11/15, Rel. Des. Xavier de Aquino)

Em síntese, somente à vista do título que se quer registrar é que se faria possível a apreciação da necessidade de melhor descrição das áreas de servidão administrativa.

Desta feita, por meu voto, dou por prejudicada a dúvida.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 1000096-45.2015.8.26.0269 SEMA

Dúvida de registro

VOTO 52.316 (com divergência)

1. Adoto a síntese processual lançada aos autos pelo eminente Relator da espécie.

2. Dúvida registral não é consulta. É dissenso em concreto acerca da inscrição imobiliária de uma causa jurídica ou título material que deve veicular-se por meio de um documento (ou título em acepção formal).

Sem que o Judiciário conheça desse documento – que não se trouxe aos autos –, inviável é que trate de solver o dissenso correspondente.

3. Para mais, se isso já não bastara, calha que não há referência aos lugares, supõe-se, a servidão cujo registro se persegue, sem suficiente irresignação quanto ao ponto.

Sublinhe-se, neste passo, a indicação do plural: lugares.

É que são quatro os possíveis lugares referenciáveis a uma servidão: lugar-ubi, lugar-unde, lugar-quo e lugar-qua.

Tal se disse em outra parte, “e avistável a muito maior importância, teórica e prática, que se deve reconhecer ao tema do lugar-ubi no registro de imóveis, mas – ainda que redutíveis à sindicância do lugar-ubi –, as demais apontadas espécies correspondem, algumas vezes, a indagações rotineiras na praxis registral”.

Lugar-ubi define-se a parcela do espaço onde está um dado corpo; trata-se, pois, do objeto de conceito ou conteúdo daquilo que se busca saber ou que se responde em face do advérbio onde (ubiservitium est?).

Lugar-unde é a fração do espaço de onde (de onde) provem algo, donde procede, donde resulta, de onde parte ou começa cet. (unde servitium incipit? – onde começa a servidão, de onde ela parte).

Se, todavia, postamo-nos no ponto em que começa o traçado físico de uma dada servidão, podemos ainda indagar: aonde vai esta servidão de passagem? (quo it servitium?). E agora o de que tratamos é do lugar-quo, vale dizer, a parte do espaço aonde ou para onde se dirige, orienta ou ordena um corpo.

Também, ao fim, interessa saber por onde passa, em dado imóvel, a servidão que o afete. Este “por onde” corresponde ao conteúdo de um lugar-qua, é dizer, a parcela de um espaço por onde passa um determinado corpo; se uma estrada corta um imóvel rural, tem-se de saber por onde – qua – passa essa estrada. Se uma servidão de passagem atinge um prédio, temos de aferir por onde ela passa (quase sempre isto se reduz ao locus-ubi, mas são lugares categoriais distintos).

Assim, todas essas espécies de lugar (loci ubi, unde, quo quaque) correspondem a frações do espaço que podem ser ocupadas ou estão de fato ocupadas por um dado corpo, de sorte que, tratando-se de uma servidão que afete uma porção imobiliária, estes lugares devem esclarecer-se para a regularidade tabular.

De conseguinte, acompanho o r. voto de relação e também dou por prejudicada a dúvida.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público (DJe de 31.07.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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