CSM|SP: Registro de Imóveis – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000786-69.2017.8.26.0539, da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo, em que são partes é apelante DINAIR ANTÔNIO MOLINA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA CRUZ DO RIO PARDO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram por prejudicada a dúvida e não conheceram do recurso, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 19 de dezembro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1000786-69.2017.8.26.0539

Apelante: Dinair Antônio Molina

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo

VOTO Nº 29.874

Registro de Imóveis – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação – Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências – Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ – Precedentes deste Conselho – Afastamento das exigências – Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais – Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985 – Manutenção das exigências.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Dinair Antônio Molina contra a sentença de fls. 67/69, que julgou prejudicada a dúvida suscitada e manteve a recusa ao registro de instrumento particular de compra e venda apresentado no Registro de Imóveis e Anexos de Santa Cruz do Rio Pardo.

Sustenta o apelante, em resumo, que as exigências formuladas pelo registrador não podem prosperar (fls. 72/77).

A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento da apelação (fls. 89/91).

É o relatório.

De acordo com a nota devolutiva de fls. 43/44, os seguintes motivos impedem a inscrição do instrumento particular de compra e venda de fls. 13/17:

I) O instrumento ora mencionado deve: a) conter a descrição da área remanescente da matrícula n° 410; b) conter a descrição originária e remanescente da matrícula n° 6.343; c) ter todas as folhas rubricadas pelas partes e testemunhas; d) ser retificado para constar que o imóvel adquirido (item II) e fundido (item IV) é irregular; e) ser retificado para constar que o imóvel adquirido (item II) não contém benfeitorias;

II) A certidão e memorial descritivo do desdobro devem ser retificados para constar que os imóveis originário, desdobrado e remanescente são irregulares e que o imóvel descrito no item 2 (com 69,28m²) não contém benfeitorias;

III) A certidão e memorial descritivo da fusão devem ser retificados para constar que os imóveis fundido (com 450,11m²) e descrito no item 2 (com 69,28m²) são irregulares e que este ultimo não contém benfeitorias;

IV) Devem ser apresentadas, em nome da transmitente: a) certidão negativa de débitos federais e previdenciários, ou, se o caso, a dispensa pela adquirente e declaração do alienante (no instrumento particular), sob pena de responsabilidade civil e penal, de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo; b) certidão negativa de débitos tributários municipais; c) certidão negativa de distribuição de ações expedidas pela Justiça Federal, pela Justiça Estadual e pela Justiça do Trabalho, ou a dispensa pelos adquirentes e declaração do alienante (no instrumento particular), sob pena de responsabilidade civil e penal, de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo; d) certidão negativa de débitos trabalhistas expedidas pelo Tribunal Superior do Trabalho, ou a expressa ciência dos adquirentes no sentido de que poderão obter a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas – CNDT (CLT, art. 642-A); e) as certidões das matriculas nºs 410 e 6.343 (expedidas há menos de 30 dias).

Como concluído pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, verifica-se que houve resignação parcial em relação a essa nota devolutiva, pois a exigência relativa à apresentação das certidões das matriculas nº 410 e 6.343, expedidas há menos de 30 dias, embora tenha contado com a concordância do apelante (fls. 50), não foi cumprida.

A jurisprudência deste Conselho Superior é tranquila no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo registrador ou o atendimento delas no curso da dúvida, ou do recurso contra a decisão nela proferida, prejudica-a:

A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo (Apelação Cível n.º 220.6/6-00). (grifei)

Desse modo, a dúvida está prejudicada.

Ainda assim, deve-se analisar a questão de fundo, a fim de evitar que, cumpridas as exigências não impugnadas, o interessado venha a ter que se valer, novamente, do procedimento.

Não se trata de consulta, em tese, mas de análise de caso concreto. O Conselho não atua como mero órgão consultivo, mas como regulador de uma situação de fato. Uma vez resolvida a controvérsia, o tema não será mais levado à Corregedoria Permanente, dado que o Oficial já terá orientação clara sobre como proceder.

Ao contrário do exercício de função jurisdicional, cuja essência é teleológica, a função administrativa, exercida no âmbito do julgamento das dúvidas, tem caráter disciplinador. Enquanto, na função jurisdicional, visa-se ao julgamento do mérito, com posterior formação de coisa julgada e impossibilidade de rediscussão para as partes, o julgamento das dúvidas não se presta somente a decidir o caso concreto, mas a servir de orientação aos registradores para casos análogos.

Logo, por esses dois ângulos é importante a análise do mérito, ainda que prejudicada a dúvida: a) evita-se a nova suscitação; b) fixa-se orientação para casos similares.

Passa-se ao exame das exigências, anotando-se que item I, letra “c”, da nota devolutiva (todas as folhas do título devem ser rubricadas pelas partes e testemunhas) foi reconsiderado (fls. 3) e o item IV, letra “e”, não foi impugnado.

As exigências relacionadas no item I da nota devolutiva, que tratam de aspectos que devem ser mencionados no instrumento apresentado (letra “a” – descrição da área remanescente da matrícula n° 410; letra “b” – descrição originária e remanescente da matrícula n° 6.343; letra “d” – constar que o imóvel adquirido e fundido é irregular; e letra “e” – constar que o imóvel adquirido não contém benfeitorias) devem ser todas mantidas.

As descrições dos bens envolvidos no desdobro e na fusão (tanto da situação original como da situação que se pretende criar), assim como a referência às eventuais benfeitorias existentes nos terrenos devem realmente constar no título, ainda que essas informações estejam inseridas em documentos que o tenham acompanhado. Essas providências encontram fundamento no princípio da especialidade objetiva, que exige a caracterização detalhada e precisa dos imóveis matriculados.

Por esses mesmos motivos também devem ser mantidos os óbices descritos nos itens II (retificação da certidão e do memorial descritivo do desdobro para constar que os imóveis originário, desdobrado e remanescente são irregulares e que o imóvel descrito no item 2 não contém benfeitorias) e III (retificação da certidão e do memorial descritivo da fusão para constar que o imóvel fundido e o imóvel descrito no item 2 são irregulares e que este ultimo não contém benfeitorias) da nota devolutiva. Atende ao princípio da especialidade objetiva a retificação das descrições, a fim de que conste que os imóveis envolvidos no desdobro e na fusão não são retangulares o que pressupõe ângulos internos retos e lados opostos congruentes. São, em verdade, quadriláteros irregulares.

Tem razão o registrador ao determinar a apresentação de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais (item IV, letra “c” da nota devolutiva), exigência que encontra guarida na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei 7.433/1985.

Referidas certidões não podem ser dispensadas nem mesmo por ocasião da lavratura de escritura pública relativa a imóvel, pois tem como finalidade conferir segurança jurídica à transação imobiliária.

Se nem mesmo o tabelião, dotado de fé pública, pode dispensar a apresentação de certidão de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais, com mais razão deve o registrador exigir a sua apresentação dos particulares.

Por outro lado, não se justifica a exibição de CNDs (item IV, letras “a” e “b” da nota devolutiva), diante da contemporânea compreensão do C. CSM, iluminada por diretriz estabelecida pela Corte Suprema [1], a dispensá-las, porquanto a exigência, uma vez mantida, prestigiaria vedada sanção política [2].

A confirmação da exigência importaria, na situação em apreço, uma restrição indevida ao acesso de título à tábua registral, imposta como forma oblíqua, instrumentalizada para, ao arrepio e distante do devido processo legal, forçar o contribuinte ao pagamento de tributos [3].

Caracterizaria, em síntese, restrição a interesses privados em desacordo com a orientação do E. STF, a qual se alinhou este C. CSM, e, nessa trilha, incompatível com limitações inerentes ao devido processo legal, porque mascararia uma cobrança por quem não é a autoridade competente, longe do procedimento adequado à defesa dos direitos do contribuinte, em atividade estranha à fiscalização que lhe foi cometida, ao seu fundamento e fins legais, dado que as obrigações tributárias em foco não decorrem do ato registral buscado.

Conforme Humberto Ávila, “a cobrança de tributos é atividade vinculada procedimentalmente pelo devido processo legal, passando a importar quem pratica o ato administrativo, como e dentro de que limites o faz, mesmo que e isto é essencial não haja regra expressa ou a que seja prevista estabeleça o contrário.” [4]

Na mesma direção, sob inspiração desses precedentes, segue o subitem 119.1. do Cap. XX das NSCGJ, consoante o qual, “com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.

Finalmente, a certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT) não é exigida nem mesmo por ocasião da lavratura de escritura pública.

Nos termos do item 42 do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça o tabelião tem somente o dever de cientificar as partes envolvidas de que é possível obter a CNDT, instituída pela Lei 12.440/2011, que criou o artigo 642-A da CLT.

Como a apresentação da CNDT não é exigida na lavratura de uma escritura pública, com menos razão é possível impor tal formalidade ao registro de instrumento particular.

Com tais observações, dou por prejudicada a dúvida e não conheço do recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 1000786-69.2017.8.26.0539 SEMA

Dúvida de registro

VOTO 52.315 (com divergência)

1. Registro, para logo, perfilhar o resumo processual lançado autos pelo digno Relator da espécie.

2. Peço reverente licença para, entretanto, não aderir à “análise de mérito” a que se dedicou o digno Relator após afirmar não conhecer do recurso.

Ao registrador público, tendo afirmada, per naturam legemque positam, a independência na qualificação jurídica (vide arts. 3º e 28 da Lei n. 8.935, de 18-11-1994), não parece possam impor-se, nesta esfera de qualificação, “orientações” prévias e abstratas de caráter hierárquico.

Assim, o registrador tem o dever de qualificação jurídica e o direito de efetivá-la com independência profissional, in suo ordine.

Vem a propósito que a colenda Corregedoria Geral da Justiça paulista, em seu volumoso código de normas, enuncia:

“Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções e exercem essa prerrogativa quando interpretam disposição legal ou normativa. (…)” (item 9º do cap. XX das “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”).

Se o que basta não bastara, calha que os órgãos dotados de (controversa) potestas para editar regras técnicas relativas aos registros públicos são os juízes competentes para o exercício da função correcional (o que inclui a egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo; cf. inc. XIV do art. 30 da Lei n. 8.935/1994). Essa função de corregedoria dos registros, em instância administrativa final no Estado de São Paulo, não compete a este Conselho Superior da Magistratura, Conselho – a cuja auctoritas tributo meu respeito- não detém, ao revés do que respeitavelmente entendeu o venerando voto de relação, “poder disciplinador” sobre os registros e as notas (v., a propósito, os incs. XVII a XXXIII do art. 28 do Regimento Interno deste Tribunal).

Averbo, por fim, que a admitir-se a pretendida força normativa da ventilada “orientação”, não só os juízes corregedores permanentes estariam jungidos a observá-la, mas também as futuras composições deste mesmo Conselho.

Deste modo, voto no sentido de que não se conheça do recurso, excluindo-se a r. incursão no mérito do caso.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

Notas:

[1] ADI n.º 173/DF e ADI n.º 394/DF, rel. Min. Joaquim Barbosa, j. 25.9.2008.

[2] Apelação Cível n.º 0013759-77.2012.8.26.0562, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n.º 0021311-24.2012.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n.º 0013693-47.2012.8.26.0320, rel. Des. Renato Nalini, j. 18.4.2013; Apelação Cível n.º 9000004-83.2011.8.26.0296, rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013; e Apelação Cível n.º 0002289-35.2013.8.26.0426, rel. Des. Hamilton Elliot Akel, j. 26.8.2014.

[3] A respeito da proscrição das sanções políticas, cf. Hugo de Brito Machado, in Curso de Direito Tributário. 32.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2011, p. 509-511.

[4] Sistema constitucional tributário. 5.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 173.

(DJe de 19.07.2018 – SP)

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 24/07/2018.

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Aprovar obras de acessibilidade em condomínios pode ficar mais fácil

A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) vai analisar um projeto de lei que pretende facilitar a convocação de assembleia de condomínios e a deliberação sobre obras condominiais para promover a acessibilidade de pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. A proposta aguarda designação de relator na CCJ.

PLS 198/2018, do senador Cássio Cunha Lima (PSDB-PB), altera o Código Civil para prever que essas medidas dependerão do voto de apenas um terço dos condôminos, se outro quorum menor não tiver sido estabelecido pela convenção de condomínio. Atualmente, é necessária a presença de dois terços dos condôminos para a realização de obras úteis.

O Código Civil atribui ao síndico a incumbência de convocar a assembleia anual (ordinária) para aprovação do orçamento das despesas, fixação das contribuições dos condôminos, prestação de contas e, eventualmente, eleição de seu substituto e alteração do regimento interno. Segundo Cássio Cunha Lima, esse arcabouço jurídico dificulta não só o fim de barreiras arquitetônicas que dificultam a mobilidade de pessoas com deficiência, mas também a aprovação de medidas que beneficiam um número restrito de condôminos.

—Como a maioria dos condôminos não precisa se utilizar de tais obras e muitos deles não se sensibilizam com as dificuldades enfrentadas por quem delas necessitam, em geral conseguem decidir com certa facilidade pela não realização, evitando dispêndios com obras que não lhes interessam diretamente – lamenta Cássio.

Fonte: Agência Senado | 23/07/2018.

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Senado deve retomar análise de propostas que regulam a desistência na compra de imóvel

A desistência na compra de imóveis na planta gera o chamado distrato, por meio do qual o comprador busca reaver alguma parcela do dinheiro já pago pelo empreendimento, o que costuma gerar disputa na Justiça entre o consumidor e a construtora.

Cada vez mais comum em razão da crise econômica, entre outros motivos, a regulamentação do distrato está prevista em projetos que se encontram em tramitação no Senado. No retorno dos trabalhos legislativos, a partir de 1º de agosto, os senadores deverão analisar o Projeto de Lei da Câmara (PLC) 68/2018, e o Projeto de Lei do Senado (PLS) 288/2017.

O tema do distrato é polêmico. Aprovado na Câmara em 6 de junho, o PLC 68/2018 (PL 1220/2015, na Casa de origem) será analisado pelo Plenário do Senado, que poderá aprová-lo ou rejeitá-lo definitivamente. O texto encaminhado ao Senado, na forma de substitutivo do relator, deputado José Stédile (PSB-RS), foi rejeitado na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) no último dia 10.

Os senadores contrários ao projeto insistiram no argumento de que a redação, da forma como saiu da Câmara, prejudica o consumidor que ficar desempregado e não tiver condições de continuar a pagar as prestações do imóvel. Por sua vez, os senadores favoráveis à proposta alegaram que as regras atuais geram insegurança jurídica e abrem espaço para especuladores obterem ganhos financeiros, prejudicando construtoras e o setor da construção civil.

A senadora Simone Tebet (MDB-MS), relatora do parecer pela rejeição do PLC 68/2018, chegou a apresentar 10 emendas para tentar equilibrar as relações entre construtoras e mutuários. O relator inicial da proposta, senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES), acatou algumas delas, mas a maioria dos senadores entendeu que as alterações não seriam suficientes para proteger os consumidores.

— Teremos na CCJ um projeto mais completo e mais justo, que equaliza direitos de compradores e vendedores. Em nome da segurança jurídica, do mutuário e do próprio incorporador é preferível deixar como está do que aprovar o PLC 68 — disse Simone Tebet ao comentar a rejeição da proposta encaminhada pela Câmara.

De autoria do deputado Celso Russomanno (PRB-SP), o texto do PLC 68/2018 altera as Leis 4.591/1964 e 6.766/1979 para disciplinar a resolução de contrato de aquisição de unidade ou de lote urbano. De acordo com o projeto, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora, em um mecanismo chamado de patrimônio de afetação, o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem.

Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel. O projeto original fixava 10% de desconto na restituição das parcelas pagas para qualquer caso. Durante a votação na Câmara, um destaque apresentado pelo PT tentou recolocar esse índice menor, mas foi rejeitado pelo Plenário.

Equilíbrio

A rejeição ao PLC 68/2018 abriu espaço para votação do PLS 288/2017, do senador Dalírio Beber (PSDB-SC), que também dispõe sobre o distrato. Relatado pelo senador Armando Monteiro (PTB-PE), o texto está na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) e foi apontado por vários senadores como mais equilibrado. O projeto altera a Lei 4.591/1964, como forma de assegurar ao comprador de imóvel residencial o direito de resilição unilateral do contrato perante a incorporadora, fixando valores máximos de multa.

Dalírio Beber observa que a proposição inova ao buscar um equilíbrio, visto que concede à incorporadora prazos mais dilatados para a devolução das quantias pagas pelo comprador; reduz o valor que deve ser recebido pelo comprador nos casos de resilição imotivada; e impõe sanções mais pesadas caso a incorporadora descumpra os prazos fixados para entrega.

No que se refere ao montante que pode a incorporada reter a título de indenização, Dalírio Beber explica que prevalece na jurisprudência a tese no sentido de que o percentual a ser retido seria de apenas 10% dos valores efetivamente pagos pelo comprador.

De acordo com o PLS 288/2017, nas hipóteses em que o comprador sofreu algum decréscimo na sua capacidade laborativa a justificar a sua desistência, como no caso de desemprego ou de doença incapacitante, a indenização devida à incorporadora será de 13% dos valores pagos pelo comprador. A regra leva em conta o menor percentual pago a corretores de imóveis (3%) com o menor percentual acolhido pela jurisprudência para exercício de direito de arrependimento (10%).

Na ausência de motivo justo para rescisão do contrato, a indenização devida à incorporadora deve ser fixada em patamares superiores, que seria o somatório do percentual maior que se presume tenha sido pago pela incorporadora a título de corretagem (6%) com o maior percentual que fora usualmente concedido pela jurisprudência para exercício do direito de arrependimento (30%), o que totaliza 36% dos valores pagos pelo comprador.

De acordo com o projeto, a partir do momento em que o comprador ingressa na posse da unidade imobiliária, fato que ocorre com o recebimento das chaves do imóvel, não deve existir o direito de arrependimento que está sendo regulado nessa proposição. No que se refere aos prazos para devolução dos valores ao comprador, a incorporadora poderá fazer o pagamento em seis parcelas mensais, com carência de 60 dias.

– Acho que o projeto que nós apresentamos é muito mais contemplativo do que esse que veio da Câmara. Com certeza, esse da Câmara, se aprovado, terá de sofrer, num futuro muito próximo, algumas alterações, para se esclarecer definitivamente essa possibilidade de distrato no setor imobiliário – afirmou Dalírio Beber em reunião da CAE que rejeitou o PLC 68/2018.

Fonte: Agência Senado | 23/07/2018.

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