Sinoreg/SP divulga Comunicado Importante referente à Planilha de Atos Gratuitos de Maio/2018

COMUNICADO IMPORTANTE – REFERENTE A PLANILHA DE MAIO/2018

Prezados Senhores Registradores Civis Paulistas,

Em decorrência das manifestações ocorridas nos últimos dias, as quais têm causado atrasos na entrega de correspondências pela ECT – Empresas de Correios e Telégrafos, o envio da Planilha para fins de ressarcimento dos atos gratuitos, no âmbito da Lei Estadual n.° 11.331/2002, bem como os respectivos documentos comprobatórios da gratuidade, será, excepcionalmente, autorizado, com relação a planilha do mês de maio de 2018, a ser paga em junho/2018, mediante encaminhamento ao seguinte endereço: planilha@sinoregsp.org.br.

Salientamos, para tanto, que, após o preenchimento e devida assinatura do Oficial de Registro titular da serventia, referida Planilha poderá ser enviada pela via eletrônica e, tão logo sanada a entrega física dos documentos, a mesma deverá ser encaminhada, com o visto do Juiz Corregedor Permanente da serventia, para fins de arquivo e comprovação de ressarcimento, à sede do SINOREG-SP, sito no Largo São Francisco, 34 – 8º andar, juntamente com as cópias dos atos gratuitos.

OBSERVAÇÕES FUNDAMENTAIS DE ORDEM PRÁTICA EM CARÁTER DE EXCEPCIONALIDADE: PLANILHA DE  MAIO DE 2018, A SER PAGA EM JUNHO DE 2018

  • Envio da Planilha e respectivos documentos comprobatórios da gratuidade, digitalizados, pela via eletrônica (e-mail).

  • Via Eletrônica: exclusivamente pelo endereço eletrônico planilha@sinoregsp.org.br. A conferência se dará por ordem de chegada na caixa de entrada do endereço eletrônico indicado. Caso a documentação anexa à mensagem eletrônica acarrete em um arquivo com tamanho demasiado que impeça a sua remessa e devido recebimento, sugerimos que seja utilizado um compressor de arquivo PDF (ex.: winzip.com).

  • CORREIOS ou Pessoalmente na Sede do SINOREG-SP (Cartórios da Capital).

INFORMAMOS QUE PODERÁ OCORRER ATRASO NOS REPASSES (PAGAMENTOS).

Agradecendo desde já, ficamos à inteira disposição para quaisquer esclarecimentos que se fizerem necessários.

Comissão Gestora do Fundo de Compensação dos Atos Gratuitos do Registro Civil das Pessoas Naturais do Estado de São Paulo e de Complementação da Receita Mínima das Serventias Deficitárias.

Fonte: Sinoreg/SP | 28/05/2018.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Registro de convenção de condomínio edilício – Hipóteses em que necessários quóruns especiais de votação que estão especificados na Convenção do Condomínio conforme deliberado pela Assembleia dos Condôminos – Necessidade, porém, de autorização da totalidade dos condôminos para a alteração do projeto, da estrutura e da fachada do edifício, por acarretar modificação que atinge o direito de propriedade e repercute sobre a especificação do condomínio edilício – Recurso não provido, com manutenção da recusa do registro do título.

Apelação nº 1044178-18.2017.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1044178-18.2017.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1044178-18.2017.8.26.0100

Registro: 2018.0000296539

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1044178-18.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SETE QUEDAS, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso para manter a recusa do registro do título, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de abril de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1044178-18.2017.8.26.0100

Apelante: Condomínio Edifício Sete Quedas

Apelado: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO Nº 37.341

Registro de imóveis – Registro de convenção de condomínio edilício – Hipóteses em que necessários quóruns especiais de votação que estão especificados na Convenção do Condomínio conforme deliberado pela Assembleia dos Condôminos – Necessidade, porém, de autorização da totalidade dos condôminos para a alteração do projeto, da estrutura e da fachada do edifício, por acarretar modificação que atinge o direito de propriedade e repercute sobre a especificação do condomínio edilício – Recurso não provido, com manutenção da recusa do registro do título.

Trata-se de recurso interposto pelo “Condomínio Edifício Sete Quedas” contra r. decisão da MMª. Juíza Corregedora Permanente do Sr. 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo que manteve a recusa do registro da Convenção do Condomínio Edilício que, por sua vez, já foi instituído mediante escritura pública objeto das transcrições nºs 25.816 e 27.309, porque previsto quórum inferior à totalidade dos condôminos para a aprovação de obras que importem em alteração do projeto, da estrutura e da fachada do prédio e porque não especificados os quóruns para os diversos tipos de votações a que se referem o art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64 e o art. 1.334, III, do Código Civil.

Sustenta o recorrente, em suma, que o condomínio edilício foi instituído em 27 de dezembro de 1954. Afirma que foram originalmente formuladas nove exigências para o registro da convenção do condomínio, todas com fundamento na primeira parte da Lei nº 4.591/64 que, porém, teve seus arts. 1º a 27 revogados pelo Código Civil vigente. Diz que a r. sentença foi omissa na análise da legislação invocada. Assevera que o art. 10, e seus parágrafos, da Lei nº 4.591/64 foram revogados pelos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil, não mais sendo exigível a unanimidade dos condôminos para a alteração do projeto, da estrutura e da fachada do prédio. Por sua vez, o art. 67 da Convenção do Condomínio especifica o quórum especial de votação para o caso de sinistro parcial ou total, ou desapropriação, e esclarece que os condôminos não pretendem promover a construção de novos pavimentos, para conter outras unidades autônomas, a que se refere o art. 1.343 do Código Civil. Requer a reforma da r. sentença.

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 205/206).

É o relatório.

O primeiro ponto a ser apreciado diz respeito à previsão de quórum inferior à totalidade dos condôminos e, em consequência, das frações ideais para as obras que impliquem em alteração na estrutura, no projeto ou na fachada do edifício (cláusula 43, fls. 39).

Em que pese a alegação de modificação legislativa, permanece a necessidade de anuência unânime dos condôminos com as referidas alterações porque repercutem em aspectos inerentes ao direito de propriedade sobre as partes comuns e privativas e, portanto, sobre a instituição e especificação do condomínio.

Conforme Nisske Gondo e J. Nascimento Franco:

Uma vez registrado o instrumento de instituição do condomínio, exige-se a unanimidade dos co-proprietários, com anuência dos compromissários compradores ou promitentes cessionários de direitos à compra de unidades autônomas, para as alterações que importem em desdobramentos ou unificação de unidades, mudança na destinação das áreas privativas ou comuns, bem como na participação proporcional no terreno e coisas comuns; enfim, para as inovações que possam direta ou indiretamente repercutir sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade a que inicialmente se destinou o edifício ou suas unidades autônomas, tal como a transformação da casa do zelador, ou de qualquer área comum, em unidade privativa” (Condomínio em edifícios, 5ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1988, pág. 15).

Os referidos autores, sobre as modificações que demandam a aprovação unânime dos condôminos, incluem, de forma exemplificativa, a abertura de vão em parede divisória que também seja de sustentação do edifício, porque é de propriedade comum (obra citada, pág. 235), e a abertura de vão, porta ou janela para área de uso comum, porque “a parede que separa as partes comunsdos apartamentos pertence à comunidade condominial” (obra citada, pág. 236).

As obras que importam em alteração da estrutura, do projeto e da fachada do edifício não se confundem com aquelas a que se refere o art. 1.342 do Código Civil, destinadas a aumentar a utilização das áreas comuns, nem com as benfeitorias voluptuárias e úteis previstas no art. 1.341, I e II, do mesmo Código, que dependem de aprovação por quóruns de dois terços dos condôminos no primeiro caso e maioria dos condôminos na segunda hipótese.

Assim porque benfeitorias úteis e voluptuárias são as previstas no art. 96 do Código Civil e, em regra, não importam em obras de modificação da estrutura, do projeto e da fachada do edifício que tem partes de propriedade comum e partes de propriedade privativa dos condôminos.

O Código Civil não contém previsão de quórum para essas obras inferior à totalidade dos condôminos, mas contém regras que impõem a anuência dessa totalidade quando as obras alteram a estrutura e o projeto do edifício, como ocorre com a construção de outros pavimentos destinados a conter novas unidades autônomas (art. 1.343) e a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária (art. 1.351, parte final).

Bem por isso, o item 84 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõe que:

A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos. Cuida-se de norma que mantém consonância com a natureza do condomínio edilício e, mais, com o Código Civil porque a alteração da estrutura do edifício, do projeto ou de sua fachada implica em modificação das partes comuns que pode repercutir na segurança estrutural do prédio e na harmonia arquitetônica da fachada, repercutindo no valor do edifício e das unidades que o compõem, sendo, portanto, mudanças que afetam a propriedade exercida por todos os condôminos, sobre as áreas comuns, nas proporções das frações ideais de suas respectivas unidades (art. 1.331 do Código Civil).

Cabe lembrar que a necessidade de autorização da unanimidade dos titulares de direitos reais de aquisição de unidades autônomas para a alteração do projeto do condomínio, de suas especificações e do plano de construção está presente desde a fase da incorporação imobiliária, dispondo o inciso IV do art. 43 da Lei nº 4.591/64:

IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

A jurisprudência, de igual modo, não afasta a obrigatoriedade da autorização da unanimidade dos condôminos para a alteração da fachada do edifício, mesmo na vigência do atual Código Civil, como se verifica no v. acórdão prolatado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça no REsp 1483733/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/08/2015, DJe 01/09/2015, que teve a seguinte ementa:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI Nº 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA.

1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco).

2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio.

3. Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente.

4. É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946).  Requisito não cumprido na hipótese.

5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior.

6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invísiveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964.

8. Recurso especial provido. (Grifei).

A conclusão adotada não se altera pela alegação, feita pelo apelante, de revogação dos arts. 1º a 27 da Lei nº 4.591/64, pois a exigência da unanimidade dos condôminos, ou das frações ideais, para a alteração da estrutura, do projeto e da fachada do edifício é exigência compatível tanto com a Lei nº 4.591/64 como com o Código Civil vigente porque, como visto, afeta o direito de propriedade sobre as partes comuns e as privativas que compõem o condomínio edilício e, portanto, repercute sobre a especificação do condomínio.

Ademais, sobre a vigência da Lei nº 4.591/64, Francisco Eduardo Loureiro esclarece, ao comentar o art. 1.331 do Código Civil, que:

Resta apenas saber, no tocante aos arts. 2º a 27, se houve derrogação ou ab-rogação da lei especial pelo atual Código. Embora haja entendimento divergente a respeito, a melhor posição é no sentido de que houve simples derrogação, podendo as regras da lei especial ser aplicadas de modo supletivo às lacunas do CC/2002, desde que não conflitem com os princípios ou as regras posteriores. Prova disso é que o próprio art. 1.332, adiante comentado, dispõe que em relação à instituição do condomínio edilício se aplicam não apenas as regras do próprio CC, como também o disposto em lei especial (“Código Civil Comentado”, 9º ed.,Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, Barueri, 2015, p. 1.258/1259).

A confirmar esse entendimento encontrasse o art. 8º, alínea “a”, da Lei nº 4.591/64 que regulamenta o condomínio edilício formado por casas térreas ou assobradadas, hipótese não prevista no art. 1.331, § 1º, do Código Civil, razão pela qual, nessa espécie de condomínio, continua vigente a lei especial.

Tanto assim que a Lei nº 10.931/2004, que é posterior ao Código Civil de 2002 e que instituiu o art. 31-A da Lei nº 4.591/64, faz expressa referência ao art. 8º da referida Lei nº 4.591/64 ao dispor sobre a constituição do patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias que tenham por objeto os subconjuntos de casas.

Portanto, a melhor interpretação é no sentido de que a primeira parte da Lei nº 4.591/64, que trata do condomínio edilício, continua aplicável nas hipóteses não expressamente previstas no Código Civil, servindo como norte para o preenchimento de lacunas neste contidas.

No que tange ao segundo obstáculo apresentado, a convenção prevê quóruns especiais para matérias que foram consideradas como não sujeitas ao quórum legal (cláusulas 16, § 2º, 35, 38, § 2º, 39, 43, 45, 47, 48, § 2º, 49, alínea”e” e 50, § único).

Diante disso, não há como exigir previsão de quóruns distintos para deliberações sobre matérias não previstas expressamente na convenção, devendo incidir o quórum legal nas eventuais omissões, ficando ressalvada, sempre, a possibilidade de recurso dos interessados às vias ordinárias para solução de lítigios que as deliberações em assembleia possam originar.

Contudo, havendo exigência não suprida pelo apelante, relativa ao quórum para alteração da estrutura, do projeto e da fachada do edifício, prevalece a recusa do registro da Convenção do Condomínio.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso para manter a recusa do registro do título.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 18.05.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 28/05/2018.

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