TJ|SP: Arrolamento – Alvará – Outorga de Escritura – Bem imóvel cedido em vida pela falecida e seu marido, ora inventariante – Pedido de autorização judicial para outorga da escritura aos cessionários – Concordância dos herdeiros – Deferimento

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Registro: 2017.0000270903

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2108616-79.2016.8.26.0000, da Comarca de Guaíra, em que é agravante ESPÓLIO DE ANA MARIA DO NASCIMENTO JACOB DO NASCIMENTO SAITO (JUSTIÇA GRATUITA), é agravado O JUÍZO.

ACORDAM, em 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos.

Desembargadores COSTA NETTO (Presidente sem voto), PIVA RODRIGUES E GALDINO TOLEDO JÚNIOR.

São Paulo, 18 de abril de 2017.

[ANGELA LOPES]

[Relatora] Assinatura Eletrônica

VOTO Nº 544

Agravo de Instrumento n. 2108616-79.2016.8.26.0000 Origem: 2ª Vara Cível da Comarca de Guaíra

Juíza: Dra. Renata Carolina Nicodemos Andrade

Agravante: ESPÓLIO DE ANA MARIA JACOB DO NASCIMENTO SAITO

Agravado: O JUÍZO

ARROLAMENTO – ALVARÁ – OUTORGA DE ESCRITURA – Bem imóvel  cedido em vida pela falecida e seu marido, ora inventariante – Pedido de autorização judicial para outorga da escritura aos cessionários – Concordância dos herdeiros – Deferimento – Documentos que comprovam a quitação do preço perante os cedentes, bem como a liberação da hipoteca pendente sobre o imóvel – Inexistência de óbice para a outorga da escritura, pois o imóvel não integra o acervo hereditário, não havendo necessidade de partilha – Além disso, considerando que o alvará não se destina à venda do bem, o que implicaria reverter ao Espólio o produto da venda em patrimônio partilhável, não há que se falar em burla à arrecadação do respectivo imposto de transmissão – Outorga de escritura diretamente aos cessionários finais que não viola a continuidade registrária – Precedentes  jurisprudenciais deste e. TJSP neste sentido – Decisão reformada – RECURSO PROVIDO.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra r. decisão que, rejeitando os embargos de declaração, manteve decisão anterior que determinou o aditamento às primeiras declarações para a inclusão de um imóvel em nome da falecida Ana Maria Jacob do Nascimento Saito.

Sustenta o Espólio agravante que o imóvel foi prometido há mais de vinte anos, não havendo necessidade de partilha, já que basta a outorga da escritura aos compromissários, pedido este formulado em primeiras declarações.

É o relatório.

Depreende-se dos autos que Ana Maria Jacob do Nascimento Saito faleceu em 27/10/2005, deixando viúvo meeiro e dois filhos maiores. De acordo com o viúvo e inventariante, Sergio Saito, a falecida deixou unicamente um veículo e um saldo residual de previdência privada, que foram devidamente declarados, conforme fls. 11/12.

Ao apresentar as primeiras declarações, o inventariante nomeado, com a concordância dos herdeiros, requereu a expedição de alvará para outorga da escritura de um imóvel localizado na Rua 5 nº 409, na Comarca de Bauru/SP, que foi objeto do “contrato particular de cessão de compromisso de venda e compra”, celebrado em 07/01/1993 pela falecida Ana Maria e seu marido Sergio com Julio Cesar Nascimento e Adriana da Cunha Barcelos do Nascimento (fls. 22/24).

Consta dos autos, ainda, que em 03/11/2004, os compradores Julio e Adriana cederam referido imóvel a Célio Rivelino Moraes e Andréia da Cunha Barcelos Moraes (fls. 18/21).

assim decidiu:

Ao apreciar o pedido de alvará, a MM. Juíza a quo

“.  3. Sem prejuízo, a fim de regularizar a situação do imóvel residencial, situado na Rua 5 nº 409, Conjunto Habitacional Aniceto Carlos Nogueira, o bem deverá fazer parte das declarações e plano de partilha, porque ainda se encontra em nome da falecida e seu cônjuge, devendo o inventariante proceder ao aditamento, no prazo de 15 (quinze) dias. Após o aditamento, deverá ser lavrado termo de cessão de direitos hereditários em favor da última compradora, devendo comparecer em cartório os herdeiros e cessionários para a assinatura do termo…”

Contra essa decisão foram opostos embargos de declaração, sobrevindo a r. decisão agravada nos seguintes termos:

“…não se reconhece a transferência de bem imóvel, senão após o seu registro, conforme disposto no art. 1.227 do Código Civil segundo o qual ‘os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código’. Dessa forma, a inclusão de bem imóvel que compõe o espólio nas declarações é medida que se impõe, a fim de que seja inventariado e recolhido o imposto devido, se o caso…”

Respeitado entendimento contrário, a r. decisão não pode prevalecer.

Com efeito, extrai-se dos autos que em 01/05/1992, o imóvel foi transmitido à falecida Ana Maria e seu marido Sérgio, por meio de promessa de venda e compra celebrado com a Companhia de Habitação popular de Bauru – COHAB/BAURU, com gravame de hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal.

Ao celebrarem o contrato particular de cessão de compromisso de venda e compra, em 07/01/1993, constou expressamente  daquele instrumento que os cessionários comprometeram-se ao pagamento das parcelas da hipoteca junto ao agente financeiro (cláusula quinta – fl. 23).

Após determinação desta Relatora, o inventariante agravante comprovou, pelos documentos de fls. 50/51 e fl. 54, a regular quitação e a liberação da hipoteca, inexistindo qualquer outro gravame pendente sobre o imóvel em questão. Logo, com a quitação do preço perante os cedentes e perante o agente financeiro, não se vislumbra qualquer óbice à outorga da escritura aos cessionários.

Além disso, tendo em vista que a cessão de direitos sobre o bem foi realizada antesdo falecimento, o imóvel não integra o acervo hereditário e, portanto, não há necessidade de que seja inventariado e partilhado, sendo suficiente a autorização para que seja cumprida a obrigação de outorgar a escritura.

Por essas razões, considerando que o alvará não se destina à venda do bem, caso em que o produto da venda seria revertido ao Espólio em patrimônio partilhável, não há que se falar em burla à arrecadação do respectivo imposto de transmissão.

Por fim, a outorga poderá ser realizada diretamente pelos cedentes aos cessionários finais, considerando que a cessão intermediária também não foi registrada na matrícula, não acarretando, portanto, violação à continuidade registrária.

Nesse sentido é a jurisprudência desta e. Corte:

“APELAÇÃO – ALVARÁ – Pedido de alvará judicial para possibilitar a outorga de escritura definitiva – Compromissos de compra e venda não registrados – Pedido que não ofende o princípio registrário da continuidade – Sentença anulada – Recurso prejudicado.” (Apelação nº 0002183-46.2013.8.26.0338, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. J.B. PAULA LIMA, j. 29/11/2016);

“Agravo de Instrumento em arrolamento sumário – Insurgência contra a decisão que determinou a juntada do comprovante do protocolo do ITCMD junto ao posto fiscal ou que fosse comprovada a isenção do pagamento do tributo – Não incidência do imposto no caso em comento, vez que o bem não integra o acervo hereditário – Bem alienado em vida pela ‘de cujus’ e seu falecido marido – Precedente do C. STJ – Decisão reformada – Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 2142156-55.2015.8.26.0000, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. J.B. Paula Lima, j. 15/12/2015);

“Alvará – Escritura definitiva a ser outorgada pelos espólios – Cessões de direitos por meio de compromissos de compra e venda não registrados – Não violação ao princípio da continuidade registrária – Possibilidade da outorga da escritura – Recurso provido.” (Apelação nº 0021053-77.2013.8.26.0100, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Fábio Quadros, j. 26/03/2015);

“Inventário. Determinação de recolhimento ou comprovação de isenção do ITCMD. Alienação e quitação do preço antes do falecimento. Imóvel não integra o patrimônio do “de cujus”. Não incidência de ITCMD. Expedição de alvará a ser apreciada em primeira instância. Recurso parcialmente provido.” (Agravo de Instrumento nº 2208016-37.2014.8.26.0000, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Eduardo Sá Pinto Sandeville, j. 20/02/2015);

“Inventário. Alvará para outorga de escritura. Bem alienado pela própria falecida anos antes de seu falecimento. Recolhimento do imposto “causa mortis”. Descabimento. Imóvel que não mais integra o acervo hereditário. Precedentes jurisprudenciais. Decisão reformada. Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 0097938-44.2013.8.26.0000, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, j. 17/09/2013).

Em conclusão, é caso de acolhimento do pedido formulado pelo agravante, para expedição do alvará judicial para autorizar a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel descrito nas primeiras declarações.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.

ANGELA LOPES

Relatora

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 26/04/2018.

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TJ/SP impede distrato de imóvel financiado com alienação fiduciária

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Para o TJ/SP não cabe à construtora rescindir os contratos nem ser responsabilizada pela restituição de valores que já tenham sido pagos. A discussão, que envolve imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, deve ser entre o cliente e o banco que emprestou o dinheiro

Nem todos os contratos de compra e venda de imóveis na planta podem ser rescindidos. Os chamados distratos vêm sendo vetados pelo Judiciário nos casos em que o comprador optou pelo financiamento bancário desde o período de construção e, na busca por juros mais baixos, assinou cláusula prevendo alienação fiduciária – quando o bem fica em propriedade do financiador até o pagamento total da dívida.

A lógica é a de que o imóvel está quitado e no nome do banco. Ao comprador é permitida a posse, até que termine de pagar todas as parcelas que são devidas. Por isso, para o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), não cabe à construtora rescindir os contratos nem ser responsabilizada pela restituição de valores que já tenham sido pagos. A discussão, que envolve imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, deve ser entre o cliente e o banco que emprestou o dinheiro.

Havia dúvida e decisões divergentes sobre esse assunto até pouco tempo. Com a crise no setor imobiliário vieram os milhares de processos de clientes interessados em romper os contratos de compra de imóveis na planta. Seja porque não tinham mais como pagar, seja por acreditarem que, como os preços baixaram, haviam feito um mau negócio.

Para definir a restituição dos valores aplicava-se, na maioria das vezes, o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Os compradores moviam as ações contra as construtoras e incorporadoras e conseguiam ter de volta até 90% do que foi pago. Havia decisões nesse sentido tanto aos financiamentos comuns, feitos diretamente com as empresas, como aos que previam a alienação fiduciária, firmados com os bancos.

“Os juízes entendiam que para o consumidor é tudo uma coisa só. Então, a construtora era obrigada a rescindir o contrato, devolver o dinheiro e depois, se quisesse reaver o prejuízo, teria que se entender com o banco”, diz o advogado Rodrigo Iaquinta, do Braga Nascimento e Zilio Advogados.

Rodrigo Iaquinta viu o jogo virar recentemente, como representante de uma incorporadora em um desses processos. O cliente tinha financiamento com alienação fiduciária concedido pela Caixa Econômica Federal e havia ingressado com ação somente contra a incorporadora. Ele pedia para rescindir a compra do imóvel e ter de volta todas as parcelas pagas.

O caso foi julgado pela 27ª Vara Cível de São Paulo (processo nº 1093621-35.2017.8.26.0100). O juiz Vitor Frederico Kümpel determinou a inclusão da Caixa no processo e, por se tratar de instituição federal, mandou que os autos fossem encaminhados para julgamento no Tribunal Regional Federal (TRF).

Na segunda instância também tem sido proferidas decisões pela impossibilidade dos distratos. Há entendimento na 6ª e na 7ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). Em um dos casos (processo nº 10273 97-42.2016.8.26.0071), o consumidor havia conseguido decisão favorável na primeira instância.

Para o relator, o desembargador Rodolfo Pellizari, no entanto, o comprador não teria mais como devolver o imóvel porque ele já não era mais o proprietário. “Consta averbado o contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, em que o comprador transferiu a propriedade do imóvel ao banco, ficando apenas com a posse”, afirma em seu voto.

O desembargador acrescenta no voto que, para a rescisão ser possível, o comprador deveria primeiro quitar integralmente o contrato com o banco e recuperar a propriedade do imóvel para então devolvê-la para a vendedora.

Luis Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados, entende que só seria possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor a esses casos se não existisse uma lei específica para regular a alienação fiduciária. “Mas existe, é a de nº 9.514, de 1997”, diz. “A alienação fiduciária protege o mercado imobiliário como um todo. Ela tem regras específicas, céleres e ocorre de forma extrajudicial, o que faz a taxa de juros ser mais baixa”, acrescenta.

O advogado chama a atenção, no entanto, que os financiamentos desde o período de obras só são possíveis, junto aos bancos, nas compras referentes ao programa Minha Casa, Minha Vida. Nos demais são permitidos só depois de emitido o Habite-se. Ou seja, nesses demais casos, como ainda não há envolvimento com o banco, os distratos são possíveis e devem ser discutidos diretamente com as incorporadoras e construtoras.

Nos contratos com alienação fiduciária, porém, o banco não aceita o imóvel de volta. O que pode acontecer é ele tomar o bem se o comprador deixar de pagar. E, nessas situações, o trâmite costuma ser bastante rápido e sem garantias de que o cliente vá receber os valores que já havia pago. “O banco não negocia, ele manda o imóvel para leilão”, frisa o advogado Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados.

Se o comprador deixar de pagar três parcelas consecutivas, explica Tapai, o banco encaminha uma notificação via cartório e o comprador tem 15 dias para pagar todo o atrasado. Se não pagar, é feita a consolidação da propriedade, de forma extrajudicial – também em cartório – e o primeiro leilão ocorre em 30 dias. Se o imóvel não for arrematado, um segundo leilão é marcado para os próximos 30 dias e o imóvel pode ser vendido pelo valor da dívida (desde que não seja inferior a 60% do valor de avaliação).

Do total arrematado o banco desconta a dívida (valor que faltava para quitar o bem) e a taxa do leiloeiro. O que sobrar, se sobrar, é devolvido ao comprador que deixou de pagar. Por isso não há garantia de que haverá devolução.

A alienação fiduciária, nesse sistema que envolve os contratos imobiliários, é tema de um recurso extraordinário (RE 860.631) que teve repercussão geral reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal (STF) em fevereiro. No caso, que envolve um comprador e a Caixa Econômica Federal, discute-se a constitucionalidade da execução extrajudicial dos contratos.

Uma das alegações é a de que ficam comprometidos o amplo acesso ao contraditório e o direito de defesa. O resultado do julgamento deverá ser replicado pelas instâncias inferiores a todos os casos que tratam do mesmo tema.

Fonte: IRIB – IBRAFI | 26/04/2018.

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TJ/CE: Publicada lista de inscrições preliminares deferidas para concurso de cartórios

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A relação de inscrições preliminares deferidas para o concurso de cartórios do Estado foi publicada pelo Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE). Os nomes que concorrem às vagas nas modalidades de ingresso por provimento e remoção constam na Portaria nº 5/2018, disponibilizada nessa terça-feira (24/04).

No mesmo Diário da Justiça, está a Portaria nº 6/2018, referente ao indeferimento de inscrições em razão da não apresentação de documento, existência de mais de uma solicitação em nome da mesma pessoa, de erro na transmissão e dados em branco. A outra Portaria nº 7/2018 trata do deferimento e indeferimento dos pedidos para concorrer às vagas reservadas a pessoas com deficiência.

Já a Portaria nº 8/2018 envolve as condições especiais de realização das provas. O candidato deve consultar se o pleito foi deferido ou não.

A seleção pública para cartórios (notarial e registral) disponibiliza 228 vagas: 152 por provimento e 76 por remoção, sendo 5% reservadas para pessoas com deficiência. Conforme o Edital nº 1/2018, podem participar graduados em Direito ou quem exerceu atividade notarial ou de registro por, no mínimo, dez anos completos (provimento). Já a remoção exige que o interessado seja titular de cartório por mais de dois anos.

A Comissão Organizadora é presidida pelo desembargador Paulo Airton Albuquerque Filho, do TJCE. A empresa responsável é o Instituto de Estudos Superiores do Extremo Sul (Ieses).

Fonte: TJ/CE | 25/04/2018.

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