Trata-se de recurso de apelação interposto por Fernando de Souza Monteiro contra sentença proferida pela MM. Juíza Federal Substituta da 14ª Vara da Seção Judiciária do Estado de Minas Gerais, que julgou improcedente a pretensão de reconhecimento do seu direito à propriedade de imóveis objeto de contrato de promessa de compra e venda, bem como de nulidade dos negócios jurídicos formalizados após a assinatura do referido contrato e dos registros dos imóveis respectivos.

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0039775-49.2013.4.01.3800/MG

RELATOR(A)	:	DESEMBARGADOR FEDERAL JIRAIR ARAM MEGUERIAN
APELANTE	:	FERNANDO DE SOUZA MONTEIRO
ADVOGADO	:	MG00101260 – ADRINA POUBEL LEMOS E OUTROS(AS)
APELADO	:	EMMERSON DINIZ FERREIRA E OUTROS(AS)
ADVOGADO	:	MG00121405 – ANA PAULA AVELAR DOS SANTOS E OUTRO(A)
APELADO	:	MARCOS AURELIO OLIVEIRA SILVA E OUTROS(AS)
ADVOGADO	:	MG00007247 – ORLANDO COSTA FILHO E OUTROS(AS)
APELADO	:	CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS TUCURUI LTDA E OUTRO(A)
ADVOGADO	:	MG00040022 – AMARILIO ANTONIO GARCIA AVELINO E OUTROS(AS)
APELADO	:	ANTONIO GEO E OUTRO(A)
ADVOGADO	:	MG00026671 – IVANI DE OLIVEIRA
APELADO	:	CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF
ADVOGADO	:	MG00107449 – NATALIA VITOR LEITE ALBUQUERQUE E OUTROS(AS)

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN (Relator):

Trata-se de recurso de apelação interposto por Fernando de Souza Monteiro contra sentença proferida pela MM. Juíza Federal Substituta da 14ª Vara da Seção Judiciária do Estado de Minas Gerais, que julgou improcedente a pretensão de reconhecimento do seu direito à propriedade de imóveis objeto de contrato de promessa de compra e venda, bem como de nulidade dos negócios jurídicos formalizados após a assinatura do referido contrato e dos registros dos imóveis respectivos (fls. 297-307).

2. Sustenta o apelante, em síntese, que sempre agiu como se proprietário fosse dos imóveis, tanto que regularizou todas as pendências fiscais, conforme demonstram os comprovantes de quitação do IPTU; que a primeira ré não apresentou quaisquer justificativas plausíveis para o fato de ter alienado os imóveis para o apelante e posteriormente para terceiros; que a suposta boa-fé dos terceiros não pode prevalecer sobre o seu direito à propriedade dos imóveis; que a jurisprudência do col. STJ reconhece a validade dos contatos de promessa de compra e venda não registrados, conferindo inclusive legitimidade para opor embargos de terceiro e demais medidas para assegurar os seus direitos; e que na audiência de instrução e julgamento a primeira apelante, apesar de negar validade ao contrato, reconhece que o assinou.

3. Contrarrazões às fls. 333-337 (Emerson Diniz Ferreira e outros), 339-346 (Marcos Aurélio Oliveira Silva) e 348-353 (Construções e Empreendimentos Tucuruí Ltda. e outros).

É o relatório.

Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN

Relator

V O T O

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. POSTERIOR ALIENAÇÃO DOS MESMOS BENS A TERCEIROS. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

I  – Consoante o art. 1.227 do Código Civil, “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

II  – Já o art. 1.245, caput, é expresso quando preceitua que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, reforçando o § 1º que “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

III   – O art. 1.417, por sua vez, é claro quando dispõe que, “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

IV  – Contrato de promessa de compra e venda de imóveis (lotes), imóveis esses que foram objeto de negócios jurídicos posteriores entre a primeira ré e terceiros, também réus nesta ação.

V  – Muito embora o fato de que o autor recolheu os valores referentes ao IPTU correspondente possa servir para demonstrar a sua boa-fé, o certo é que ele não cuidou de proceder ao registro do contrato de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual o seu direito não é oponível contra os terceiros que adquiriram posteriormente os terrenos, os quais, também aparentemente, agiram de boa-fé, já que não havia como terem ciência da existência do referido contrato, pois é com o registro no Cartório respectivo que o promitente comprador dá a devida publicidade erga omnes ao negócio jurídico e se previne ante eventual negócio jurídico posterior sobre o mesmo bem.

VI  – Ao se manter inerte e não proceder ao registro do contrato, o apelante incorreu em risco, não servindo o seu contrato de compra e venda como documento hábil a ensejar a anulação dos negócios jurídicos posteriores.

VII   – O col. STJ firmou entendimento no sentido de que a ausência de registro não retira a validade do contrato de promessa de compra e venda, porém cabe ao credor comprovar a má-fé dos terceiros adquirentes.

VIII   – O contrato particular de promessa de compra e venda continua válido e, conforme bem salientado na sentença, nada obsta que o apelante possa demandar contra a primeira ré, no caso, com a conversão da obrigação em perdas e danos, ante a impossibilidade de anulação dos negócios jurídicos firmados posteriormente.

IX  – Recurso de apelação do autor a que se nega provimento.

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO.

IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSTERIOR COMPRA E VENDA. ESCRITURA LEVADA A REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO OU DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO NEGADO.

1.    A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. Precedentes.

2.    No caso, não houve registro imobiliário do contrato particular de promessa de compra e venda dos recorrentes. Tampouco foi provada a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes.

3.   Diante do contexto fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias, incide o óbice da Súmula 7/STJ.

4.    Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 320.470/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 08/09/2017+)

 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL. ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993, INCISO IV, ALÍNEA “G”, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

 

 

1.   Inexiste violação do art. 535 do Código de Processo Civil se todas as questões jurídicas relevantes para a solução da controvérsia são apreciadas, de forma fundamentada, sobrevindo, porém, conclusão em sentido contrário ao almejado pela parte.

2.    A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato.

3.   A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766/1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros.

4.     Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766/1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente.

5.     O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos.

6.     Recurso especial provido. (REsp 1185383/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/04/2014, DJe 05/05/2014.)

 

 

PROCESSO CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. FRAUDE CONTRA CREDORES. ANTERIORIDADE DO CRÉDITO. ART. 106, PARÁGRAFO ÚNICO, CC/16 (ART. 158, § 2º, CC/02). PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA.

1.   Da literalidade do art. 106, parágrafo único, do CC/16, extrai-se que a afirmação da ocorrência de fraude contra credores depende, para além da prova de consilium fraudis e de eventus damni, da anterioridade do crédito em relação ao ato impugnado.

2.    É com o registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis que o direito do promissário comprador alcança terceiros estranhos à relação contratual originária.

3.   A promessa de compra e venda não registrada e desacompanhada de qualquer outro elemento que possa evidenciar a alienação do imóvel, não afasta a anterioridade do crédito.

4.      Recurso especial não provido. (REsp 1217593/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/03/2013, DJe 18/03/2013+)

10. Em conclusão, o contrato particular de promessa de compra e venda continua válido e, conforme bem salientado na sentença, nada obsta que o apelante possa demandar contra a primeira ré, no caso, com a conversão da obrigação em  perdas e danos, ante a impossibilidade de anulação dos negócios jurídicos firmados posteriormente.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso de apelação do autor. É como voto.

Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN

Relator

Fonte: IRIB | 03/01/2018.

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Trata-se de recurso especial interposto por PAULO REINIGER DE AZEVEDO MOURA (e-STJ fls. 181/192), com arrimo no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.620.705 – RS (2013/0396090-1)

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator): Trata-se de recurso especial interposto por PAULO REINIGER DE AZEVEDO MOURA (e-STJ fls. 181/192), com arrimo no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.

Consta dos autos que o ora recorrente, que figura como um dos herdeiros habilitados no processo de inventário (nº 001/1.06.0054110-3) dos bens deixados por sua genitora (Ruth Reiniger de Azevedo Moura), interpôs agravo de instrumento (art. 522 do Código de Processo Civil de 1973) contra decisão do Juízo da 1ª Vara de Família e Sucessões de Porto Alegre-RS que entendeu tardia sua manifestação para o exercício do direito de preferência na aquisição do quinhão hereditário cedido onerosamente por coerdeiro a terceiro.

Sustentou, em síntese, que (i) a decisão agravada resultou do equívoco do magistrado em tomar a proposta de venda do único imóvel a ser eventualmente partilhado no caso, que foi comunicada pelo inventariante, como sendo a proposta a este posteriormente apresentada para o fim de aquisição de seu quinhão hereditário, e (ii) manifestamente descabido impedi-lo do exercício do direito de preferência de que trata o art. 1.794 do Código Civil sem sua formal e prévia comunicação da proposta feita ao coerdeiro por terceiro, que deveria conter não apenas a informação do interesse deste na cessão dos direitos hereditários do primeiro, mas também, e especialmente, a indicação do valor efetivamente oferecido e as condições ajustadas para a realização do pagamento.

A Oitava Câmara Cível do TJ/RS, por unanimidade de votos dos seus integrantes, negou provimento ao agravo em aresto que restou assim ementado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUCESSÕES. CESSÃO DE DIREITOSHEREDITÁRIOS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA PRETENSÃO DO CEDENTE.INÉRCIA DOS CO-HERDEIROS QUE NÃO SINALIZARAM  O  MENOR INTERESSE EM ADQUIRIR O QUINHÃO DO AGRAVADO.

A ciência de tal intenção é inequívoca, não podendo vir agora o agravantebeneficiar–se da sua inércia e invocá-la para desconsiderar o negócio hígidoentabulado pelo agravado, não lançando nos autos uma linha que fosse quepudesse indicar interesse na aquisição do quinhão.

NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME ” (e-STJ fl. 155).

RECURSO ESPECIAL Nº 1.620.705 – RS (2013/0396090-1)

A Corte de origem negou provimento ao agravo de instrumento (art. 522 do CPC/1973) em sequência intentado pelo ora recorrente, mantendo inalterada a decisão supratranscrita ao fundamento de que, sendo inequívoco que o recorrente tinha ciência da intenção do então agravado (PEDRO REINIGER) de alienar seu  quinhão  hereditário  e, mesmo assim, manteve-se inerte, não poderia, mais tarde, quando da formalização de instrumento de cessão dos direitos hereditários daquele a terceiro estranho, exercer seu direito de preferência na aquisição destes.

Eis a fundamentação esposada pelo voto condutor do aresto na oportunidade prolatado e ora hostilizado:

“(…) Não prospera a irresignação.

Noticiada nos autos a intenção de parte do agravado  de venda de seu quinhão hereditário , não houve qualquer manifestação de interesse departe do agravante , que agora alega deficiência formal da notificação para  fazervaler seu direito de preferência  tardiamente  manifestado.

Primeiro, é de registrar  que a lei civil não estabelece a forma legalda notificação para exercício do direito de preferência pelo co-herdeiro ,mormente em casos como o dos autos, em que, diante da expressa e manifestaintenção   de  ceder  os  direitos   hereditários ,  os   co-herdeiros                                                    quedaram emsilêncio sepulcral, não demonstrando o menor sinal de interesse para que sepudessemestabelecer tratativas,  propostas  e negociação  de preço  e formade pagamento .

Tanto  é  assim  que  o  agravante  não  nega  –  e  nem  poderia  –  a

informação lançada nos autos, de que, inexitosa a proposta de venda do imóvel, o

agravado  pretendia  ceder seus direito  hereditários.

A ciência de tal intenção é inequívoca , não podendo vir agora oagravante beneficiar-se da sua inércia e invocá-la para desconsiderar o negóciohígido entabulado pelo agravado, não lançando nos autos uma linha que fosse quepudesse indicar interesse na aquisição do quinhão.

Nesses  termos,  nego  provimento  ao agravo ” (e-STJ fls. 157/158 –

grifou-se).

 

“(…) Outra importante limitação à autonomia privada, relativa àtransmissão dos direitos hereditários, consta do art. 1.794 do Código Civil,pelo qual o coerdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoaestranhaà sucessão, se outro coerdeiro a quiser, tanto por tanto, ou seja, emigualdade  de condições .

A norma consagra um direito de preempção, preferência ouprelação legal a favor do herdeiro condômino , a exemplo de outras previsõesna legislação, inclusive na própria Lei Geral Privada. Cite-se, a propósito, o art. 504do CC/2002, que estabelece o direito de preempção do condômino de bem indivisível, no caso de o outro condômino a quiser vender a terceiro, com grandeproximidade com o instituto que ora se aborda.

Em matéria sucessória, se o coerdeiro for preterido  em  taldireito, poderá, depositando o preço, haver para si a quota cedida a estranho(art. 1.795). Tal preterição está presente quando um dos herdeiros  transmiteos seus direitos a terceiros, sem notificar o condômino coerdeiro para que semanifeste, em prazo razoável, sobre o interesse em adquirir  o  bemtransmitido.          Em tal notificação, aliás, devem constar todos os dadosfundamentais a respeito da cessão, como o preço e as condições depagamento, o que representa aplicação do princípio da boa-fé objetiva para onegócio  jurídico  em questão.

Nos termos da última norma, essa ação  de  adjudicação  estásujeitaao prazo decadencial de cento e oitenta dias , a contar da transmissãodo bem. Diante de outra valorização necessária da boa-fé objetiva, este autorentende que o prazo deve ser contado da ciência da realização da alienação enão da alienação em si“. (Direito Civil – Direito das Sucessões, vol. VI, 8ª ed, São Paulo, Editora Método, pág. 52)

Na mesma esteira são os ensinamentos de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de A. Nery ao comentarem a inteligência do art. 1.794 do Código Civil, ora apontado pelo recorrente como malferido:

No caso, o cedente PEDRO REINIGER não se desincumbiu do ônus de notificar prévia e adequadamente os demais coerdeiros a respeito da cessão de sua quota hereditária aos terceiros JOSÉ ADILÇO DE SOUZA e CÔNJUGE, ora recorridos.

Pela petição de fls. 36/38 (e-STJ), a que aludiram as instâncias de cognição plena para justificar equivocadamente a eficácia do negócio jurídico celebrado entre o cedente e os ora recorridos, não foram os coerdeiros cientificados de nenhuma das condições do negócio entabulado, não havendo ali nem sequer menção ao preço avençado e tampouco às condições de pagamento oferecidas aos terceiros cessionários.

Foram anexadas à referida petição informações relativas apenas à proposta de aquisição integral do imóvel objeto do inventário, não havendo ali nenhuma anotação que pudesse indicar que teriam os ora recorridos, caso rejeitada sua proposta original, interesse na aquisição da quota hereditária de PEDRO REINIGER.

Em verdade, pelo que se pode extrair dos autos, os coerdeiros (dentre os quais está o ora recorrente – PAULO REINIGER) só tiveram conhecimento pleno  da  cessão referida em 18/5/2011, quando restou disponibilizada, no Diário da Justiça eletrônico, a nota de expediente nº 204/2011, que os cientificava de manifestação da contadoria judicial na qual foi expressamente indicada a ocorrência do referido negócio, inclusive com referência às folhas do processo nas quais juntado o respectivo instrumento público que o materializou. Esse fato foi inclusive reconhecido pelos ora recorridos, que, em mais de uma oportunidade (e-STJ fls. 60/61 e 203/204), afirmaram:

 

“(…) o inventariante cedeu seus direitos hereditários aosproponentes, ora recorridos, conforme  escritura  pública  que veio aos autosdo inventário às fls. 449 e 450 (fls. 46 e 46, verso, dos presentes autos) .

Cientes  de  tal  escritura,      os  demais   herdeiros,     inclusive    o  ora recorrente, permaneceram  silentes. 

Deveras,  tão  logo  colacionados  aos  autos  a  escritura  pública  de cessão  de  direitos  hereditários  e  o  pedido  de  habilitação  dos  cessionários  no inventário   (fl.  451  do  inventário   /  fl.  47  dos  presentes   autos),   o  Juízo  a  quo determinou   a  remessa  dos  autos  à  contadoria  (fl.  453  do  inventário  –  fl.  96  dos presentes autos). Retornados os autos da Contadoria, por meio da notaexpediente n. 204/2011, disponibilizada no Diário da Justiça Eletrônico do dia18/05/2011, foram os herdeiros cientificados da manifestação do Sr. Contador(fl. 454 – fl. 97 dos presentes autos), que tem exatamente o seguinte teor: 

‘Senhor  Juiz
Permita–me  informar a Vossa Excelência  o que se segue: O imposto devido em virtude da cessão onerosa de direitoshereditários, nos termos da escritura pública de folha 450, é de competênciada Fazenda Municipal  onde situam-se  os imóveis’  (grifos dos recorridos). Portanto, é estreme de  dúvida  que,  cientificados  damanifestação do Sr. Contador, os herdeiros Paulo, ora agravante, e Carlostiveram ciência também da escritura de cessão de direitos hereditários de fl.450 (fl. 46 dos presentes  autos) ” (e-STJ fls. 203/204 – grifou-se).

Desse modo, sendo certo que o ora recorrente tomou ciência da  cessão  dos direitos hereditários de seu irmão e dos dados fundamentais a respeito de tal negócio celebrado com terceiros estranhos à sucessão apenas em 18/5/2011 e que comprovou, em 14/9/2011, ter realizado o depósito integral do preço que ali havia sido ajustado (R$ 485.000,00 – quatrocentos e oitenta e cinco mil reais), não há como deixar de reconhecer seu legítimo direito de preferência e, consequentemente, a ineficácia da cessão originalmente realizada, à luz do que dispõem os arts. 1.794 e 1.795 do Código Civil.

5    – Do dispositivo
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para assegurar ao recorrente – PAULO REINIGER DE AZEVEDO MOURA – o exercício do direito de preferência na aquisição, tanto por tanto, da quota hereditária de seu irmão – PEDRO REINIGER DE AZEVEDO MOURA – no inventário dos bens deixados por Ruth Reiniger de Azevedo Moura.

É o voto.

Fonte: IRIB | 03/01/2018.

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