NOVA SEÇÃO DO PORTAL DO RI: CURIOSIDADES, EXTRAVAGÂNCIAS & SOLUÇÕES NO FRONTE REGISTRAL

Inauguramos uma nova seção na página do Portal do RI – CURIOSIDADES, EXTRAVAGÂNCIAS & SOLUÇÕES NO FRONTE REGISTRAL, destinada a relatos dos registradores com respostas e soluções que escapam da rotina ordinária e não são encontradas nos manuais e cartilhas da profissão. Leia e participe remetendo o seu artigo para contato@portaldori.com.br. O primeiro artigo publicado é do Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos-SP – INTIMAÇÃO do art. 26 da Lei 9.514/97: REJEIÇÃO DA PRETENSÃO DE INTIMAÇÃO NOS DOMÍNIOS DO CREDOR.

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1ª VRP/SP: Dúvida Inversa – Registro de instrumento particular de venda e compra de imóvel dado em garantia fiduciária com propriedade consolidada, após leilão deserto – Leilão realizado em desconformidade com o título que instituiu a garantia – Impossibilidade do registro – Dúvida procedente – Óbice mantido.

Processo 1007423-92.2017.8.26.0100 – Dúvida – Propriedade – Alberto Luiz de Oliveira – – Banestes S/A – Banco do Estado do Espirito Santo – Dúvida Inversa – Registro de instrumento particular de venda e compra de imóvel dado em garantia fiduciária com propriedade consolidada, após leilão deserto – Leilão realizado em desconformidade com o título que instituiu a garantia – Impossibilidade do registro – Dúvida procedente – Óbice mantido. Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada pelo BANESTES S/A – Banco do Espírito Santo e Alberto Luiz de Oliveira, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de registro de Instrumento Particular de Venda e Compra cujo objeto são os imóveis de matrícula nº 39.015 e 39.016 da citada serventia.Aduz o suscitante que os imóveis foram dados em alienação fiduciária por TAURA TRADING através de Cédula de Crédito Comercial. Com o inadimplemento das obrigações, a propriedade dos imóveis foi consolidada, com o devido trâmite legal. Ato contínuo, foi realizado leilão extrajudicial em Vitória/ES, sede das partes contratantes, que restou deserto. Diante disso, o imóvel foi alienado diretamente com o segundo suscitante, Alberto Luiz de Oliveira, e o instrumento apresentado para registro, junto com a quitação da dívida do devedor fiduciário. Foi apresentado óbice pelo Oficial, alegando que o leilão deveria ser realizado na comarca da situação do imóvel, no caso em São Paulo/SP, e o termo de quitação só poderia ser expedido após a realização deste, com pagamento do saldo remanescente. Por esta razão, foi interposta a dúvida inversa.O primeiro suscitante alega que não há previsão legal sobre o local de realização do leilão, que o imóvel já foi desocupado pelo antigo possuidor e que o segundo suscitante já está ali habitando, e que não houve qualquer impugnação por parte do devedor fiduciário dos procedimentos realizados. Pugna pelo registro do título, com o afastamento dos óbices. Juntou documentos às fls. 16/139.O Oficial manifestou-se às fls. 155/157, justificando o óbice com base na Cédula de Crédito Comercial e no Art. 884, II, do Código de Processo Civil.O Ministério Público manifestou-se às fls. 254/255, pela procedência da dúvida e manutenção do óbice.Sobrevieram informações dos suscitantes (fls. 256/259) e do Oficial (fl. 269).É o relatório. Decido.A Lei 9.514/97 disciplina a alienação fiduciária em garantia e os procedimentos em caso de inadimplemento. O Art. 27 determina que, consolidada a propriedade, deve o credor fiduciário realizar leilão do bem.Tal previsão tem o escopo de garantir que o objeto da garantia não seja o bem em si, mas seu valor em dinheiro. Isso para que a instituição financeira não tenha um ativo imobilizado numeroso, que desrespeite o regulamento administrativo e evite questões problemáticas, sobretudo no âmbito da concorrência e de monopólios.Por outro lado, o leilão também é realizado tendo em vista proteger, de certa forma, o devedor fiduciário. Este, ao não pagar sua dívida, terá seu imóvel vendido, com o saldo remanescente devolvido pelo credor (Art. 27, §4º), evitando que todo o valor do imóvel seja revertido em favor deste último em valor superior à dívida, com claro enriquecimento ilícito. Assim, o leilão existe como método de garantir que o bem seja vendido pelo maior valor possível, garantido que a dívida seja paga e que o devedor não tenha seu bem alienado por valor ínfimo, com perda patrimonial.Vê-se, portanto, o interesse público existente no procedimento previsto na Lei 9.514/97, que por um lado garante ao devedor fiduciário que não haverá abuso por parte da instituição financeira com a alienação do bem por valor inferior ao de mercado, e por outro, garante que a instituição financeira não ficará, imediatamente, com a propriedade do imóvel, pelas razões acima expostas. Destarte, tal procedimento é essência do negócio jurídico, não podendo as partes transigirem quanto a estas exigências legais. Assim, seu descumprimento acarreta em nulidade da garantia fiduciária, por descumprimento de preceito legal.Pois bem. Diz o Art. 24 da Lei 9.514/97:”Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:(…)VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.”O Art. 27 trata do leilão extrajudicial, e, como visto acima, o correto cumprimento da legislação é requisito de validade dos atos. Portanto, se a lei determina que o contrato disporá sobre o procedimento do leilão, o procedimento previsto no título tem que ser cumprido, sob pena de nulidade do leilão.E, neste sentido, a Cédula de Crédito Comercial que deu origem à alienação fiduciária dispõe em seu item 17 (fl.172):”O público leilão (primeiro e segundo) será anunciado mediante edital único com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado em um dos jornais de maior circulação no local do(s) imóvel(is) ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do(s) imóvel(is), não houver imprensa com circulação diária.” (g.N) O contrato é claro sobre o local de realização do leilão. Estando os bens situados em São Paulo, e não sendo hipótese da exceção prevista quando inexiste imprensa, nesta comarca deveria ser realizado o leilão. Entendo inviável o registro do título quando o leilão foi realizado em Vitória/ES.Veja-se que a razão de ser de tal previsão está em perfeita consonância com o espírito da Lei 9.514/97: o leilão realizado no local de situação dos bens tem mais chances de ser bem sucedido, garantindo uma venda por valor de mercado e evitando que este seja deserto, com alienação particular posterior, como foi feito, que pode trazer prejuízos ao devedor, uma vez que o bem é vendido por valor determinado pelo banco, com saldo remanescente baixo.E, se irregular o leilão, irregular também a quitação de dívida posteriormente dada, tendo em vista não haver saldo remanescente de leilão, conforme dispõe o § 4º do Art. 27. Por tais razões, correto o óbice apresentado, não sendo possível o registro.Do exposto, julgo procedente a dúvida inversa formulada por BANESTES S/A – Banco do Espírito Santo e Alberto Luiz de Oliveira, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, mantendo os óbices apresentados.Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C.São Paulo, 07 de junho de 2017.Tânia Mara AhualliJuíza de Direito – ADV: PAULO GUILHERME DE MENDONCA LOPES (OAB 98709/SP)

Fonte: DJE/SP | 21/06/2017.

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Parecer CGJ SP: Inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade – Cláusulas instituídas em favor de pessoas já falecidas, bem como do marido, ainda vivo, de uma das falecidas – Morte das beneficiárias acarreta imediata extinção da limitação, que pode ser levantada administrativamente – Inviabilidade, porém, de se levantar, nesta sede, limitação instituída em favor do sobrevivo, sequer parte no feito – Documentos acostados, ademais, que não possibilitam análise mais aprofundada acerca da vontade do testador, ao tempo do testamento – Recurso Desprovido.

Número do processo: 0004141-57.2016.8.26.0566

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 11

Ano do parecer: 2017

Ementa

Inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade – Cláusulas instituídas em favor de pessoas já falecidas, bem como do marido, ainda vivo, de uma das falecidas – Morte das beneficiárias acarreta imediata extinção da limitação, que pode ser levantada administrativamente – Inviabilidade, porém, de se levantar, nesta sede, limitação instituída em favor do sobrevivo, sequer parte no feito – Documentos acostados, ademais, que não possibilitam análise mais aprofundada acerca da vontade do testador, ao tempo do testamento – Recurso Desprovido.

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 0004141-57.2016.8.26.0566

(11/2017-E)

Inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade – Cláusulas instituídas em favor de pessoas já falecidas, bem como do marido, ainda vivo, de uma das falecidas – Morte das beneficiárias acarreta imediata extinção da limitação, que pode ser levantada administrativamente – Inviabilidade, porém, de se levantar, nesta sede, limitação instituída em favor do sobrevivo, sequer parte no feito – Documentos acostados, ademais, que não possibilitam análise mais aprofundada acerca da vontade do testador, ao tempo do testamento – Recurso Desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Cuida-se de recurso interposto em face de r. sentença que entendeu pela possibilidade de serem extintas administrativamente, por conta do falecimento das respectivas beneficiárias, cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade, mas obstou o levantamento das restrições incidentes sobre quinhão de propriedade do marido sobrevivo de uma das falecidas.

Sustentaram as recorrentes que as cláusulas foram instituídas apenas em favor das falecidas, aproveitando ao marido sobrevivo apenas pela contingência de estarem casados ao tempo da instituição. Requereram a extinção das limitações aludidas.

O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

A r. sentença recorrida assentou a possibilidade de o Sr. Oficial providenciar, administrativamente, o levantamento das restrições em voga, ao menos quanto aos quinhões transmitidos por herança. É que as limitações impostas pelas cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade extinguem-se com o falecimento daqueles em favor de quem foram instituídas. Em consonância com os ensinamentos de Maria Helena Diniz, colacionados a fls. 48/49, está a lição de Sílvio da Salvo Venosa:

“A inalienabilidade é vitalícia quando não aposto um termo, terminando com a morte do titular. A inalienabilidade não se transmite aos herdeiros do titular do bem gravado. Conforme a parte final do art. 1723 do Código de 1916, os bens passam livres e desembaraçados aos herdeiros, princípio geral que se mantém ao novo diploma.” (Direito Civil, vol VII, SP: Atlas. 2003, p,. 209)

Em síntese, a pretensão das herdeiras, no que diz com os direitos de que são titulares, foi integralmente atendida pela r. sentença.

O pleito recursal, como se vê de fls. 64, diz com o afastamento das cláusulas restritivas que incidem sobre a fração ideal pertencente a Zonivaldo Falco, que, todavia, sequer é parte no feito. Per si, o quanto bastaria para obstar a análise da questão ventilada. Frise-se que as cláusulas restritivas, embora impliquem restrição à disponibilidade, são instituídas em favor do proprietário da coisa gravada. Se o que se busca é o levantamento das cláusulas, de rigor que ele figure como parte na demanda.

Mas, ainda que assim não fosse, os documentos colacionados pelas partes não permitem analisar, nesta sede, se as cláusulas restritivas abarcam, ou não, o quinhão de Zonivaldo Falco. Sabe-se, apenas, que Zonivaldo adquiriu 25% do imóvel, em 12/6/95 (R11), e que as cláusulas restritivas incidem sobre 86,13% do bem e datam de 13/6/95 (Av 12 e 13).

Aparentemente, pois, recaem também sobre a porção de que Zonivaldo era titular ao tempo em que instituídas, especialmente à míngua de qualquer ressalva testamentária em sentido diverso. Todavia, como bem salientado na r. sentença, não compete ao Juízo Administrativo interpretar a vontade emanada quando da instituição das cláusulas restritivas.

Por todo o aduzido, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 19 de janeiro de 2017.

Iberê de Castro Dias

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 24 de janeiro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: HELIO DA SILVA TAVARES, OAB/SP 57.587, VALDEREZ IBELLI TAVARES, OAB/SP 59.040 e HELIO DA SILVA TAVARES E TAVARES, OAB/SP 181.105.

Diário da Justiça Eletrônico de 20.03.2017

Decisão reproduzida na página 45 do Classificador II – 2017

Fonte: INR Publicações.

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