ACÓRDÃO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1004930-06.2015.8.26.0362
Registro: 2016.0000908167
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1004930-06.2015.8.26.0362, da Comarca de Mogi-Guaçu, em que é apelante DELVO APARECIDO DINIZ, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS TITULOS E DOCUMENTOS CIVIL DE PESSOA JURIDICA DA COMARCA DE MOGI GUAÇU SP.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Deram provimento ao recurso. Por maioria de votos. Por maioria de votos, deram provimento ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Ricardo Dip. Vencidos os Desembargadores Pereira Calças e Luiz Antonio de Godoy.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), vencedor, PEREIRA CALÇAS, vencido, PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY E SALLES ABREU.
São Paulo, 22 de novembro de 2016
RICARDO DIP
RELATOR DESIGNADO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Conselho Superior da Magistratura
Apelação 1004930-06.2015.8.26.0362 – SEMA
Procedência: Mogi Guaçu
Relator designado: Des. Ricardo Dip (Voto n. 42.784)
Apelante: Delvo Aparecido Diniz
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca
Permuta – Registro – Dúvida – Imóveis situados em circunscrições diversas – Possibilidade da inscrição autônoma de uma das aquisições – Provimento do recurso.
RELATÓRIO
1. O caso é de dúvida do registro imobiliário, suscitada pelo Registrador da Comarca de Mogi Guaçu, Henrique Rogério Dal Molin, atendendo a pleito de Delvo Aparecido Diniz.
Houve denegação inaugural do registro perseguido – relativo a permuta de imóveis situados em circunscrições diversas- por entender-se, na origem, necessária a inscrição simultânea dos títulos aquisitivos conexionados, acenando-se ao disposto no art. 187 da Lei n. 6.015/1973 (de 31-12), bem como ao pacto dos adquirentes quanto à entrega recíproca dos prédios objeto da permuta.
Julgando-se procedente a dúvida pelo M. Juízo da Comarca, sobreveio apelação do suscitante, opinando a digna Procuradoria Geral de Justiça pelo provimento do recurso (parecer da eminente Procuradora Liliana Allodi Rossit).
VOTO
2. Meu voto é pelo acolhimento da impugnação recursal.
O contrato de permuta apresenta quer equivalência de obrigações dos contratantes, quer recíproca dupla função dos bens permutados: na espécie, trata-se de imóveis que, sob certo aspecto, são objeto material de uma aquisição, mas, sob outro, simples instrumento de pagamento da aquisição concorrente.
Essa característica da permuta não implica, ipso facto, a perda da autonomia jurídica dos títulos, e, com isto, sua consequente cindibilidade formal e material.
É que a permuta é um contrato de natureza consensual, de sorte que o titulus se aperfeiçoa sem a tradição. Esta última, quando a permuta diga respeito a bens imóveis, exige o modo registral, constitutivo, para que se atualize a transcendência real do contrato, ajuste que, no entanto, já se tem por aperfeiçoado com o só acordo de vontades, inclusivo da intenção da traditio.
Por mais discutível seja que a evicção e o vício redibitório importem num desfazimento obrigatório da permuta – tese que negaria, sem mais, a possibilidade de o prejudicado, em tais situações, eleger entre a (i) indenização e (ii) a recuperação do imóvel que serviu por meio pagamento (vide , neste sentido, a doutrina de Pelayo de la Rosa Diaz, La permuta: Desde Roma al derecho español actual. Madri: Montecorvo, 1976, p. 360 et sqq.)- , certamente não se admitirá, contudo, que o ajuste de permuta fique entregue à potestatividade de um dos contratantes, ao ponto de que, refutando-lhe o registro (isto é, frustrando-lhe a intenção datraditio implicada no consenso negocial), possa acarretar-lhe unilateralmente a resolução.
A própria técnica registral adotada pela Lei n. 6.015/1973 indica, reitere-se, que a necessidade de dois ou mais distintos registros stricto sensu reclame qualificações registrais autônomas.
No plano do direito material (i.e., do direito das obrigações), a questão põe-se no plano da eficácia do negócio jurídico, em que está o adimplemento.
O figurante que haja sofrido a perda do domínio por força do registro stricto sensu adimpliu bem (ou seja, é válido e eficaz o registro stricto sensu mediante o qual esse adimplemento se perfez).
A inviabilidade de outro ou de outros registros stricto sensu (e, portanto, o inadimplemento da outra ou das outras prestações do negócio de troca) não conduzem, necessariamente, à invalidade ou à ineficácia do adimplemento que já se fez. Independentemente de outro registro stricto sensu que se houvesse de lavrar, o primeiro é válido e eficaz, até que se desfaça, desfazimento que dependerá do que, fora do registro de imóveis, ajustarem os figurantes ou decidir o juiz acerca do inadimplemento, segundo o direito material. A conclusão contrária permitiria, aliás, que o figurante de má fé impusesse ao outro todas as despesas de inscrição, ou mesmo que desfizesse unilateralmente o negócio de permuta, recusando-se a dar a registro a transmissão que o favorecesse.
É, de resto, uma recente lição passada por ADEMAR FIORANELLI:
“Já tivemos a oportunidade de manifestar pensamento favorável à cindibilidade da escritura de permuta, na impossibilidade do registro de um dos imóveis, ainda mais quando por expressa autorização dos permutantes, em artigo publicado no Jornal Novos Tempos, Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de São Paulo, 1995, nº 9, no sentido de que ‘no caso de permuta, malgrado o disposto no art. 187, da Lei nº 6.015/73, nada obsta o registro do título em relação a um dos imóveis permutados, que recebeu qualificação positiva. Não seria lógico que um dos outorgantes-permutantes, para usar de seu direito, venha a suportar as despesas com o registro de todos os imóveis, não podendo ser descartada a possibilidade de que o título, em relação aos demais imóveis, tenha problemas de ordem formal que impossibilitem seu registro, ou mesmo estarem situados em outros Municípios ou Comarcas.’ […] Pensamos que não se pode criar, ao nosso juízo, uma regra que só valha quando os imóveis objetos da permuta estejam subordinados à mesma Circunscrição Imobiliária, mas que não tenha o mesmo valor quando os imóveis estiverem situados em circunscrições ou Comarcas diversas. É possível, portanto, sustentar a cindibilidade do título, como acima fizemos, sempre respeitando fundamentos e opiniões contrários” (A cindibilidade dos títulos. Exemplos práticos. In: Direito Notarial e Registral. Homenagem às Varas de Registros Públicos da comarca de São Paulo. São Paulo: Quartier Latin, 2016, pp. 409-413; compartem deste mesmo entendimento Gilberto Valente da Silva, Antonio Albergaria e Josué Modesto Passos).
3. O art. 187 da Lei n. 6.015/1973 – a que acena o digno Registrador suscitante- não impõe, em caso de permuta (art. 533 do Cód.civ.), a disjuntiva de que ou se registrem os fatos inscritíveis todos, ou nenhuma inscrição se faça.
Essa regra, com efeito, trata tão-somente da técnica que se há de adotar para a inscrição no protocolo (Livro n. 1), quando em cartório se apresentar um título formal que contenha negócio jurídico de escambo de dois ou mais imóveis permutados que se situem na mesma circunscrição imobiliária.
Neste caso diz o art. 187 , conquanto se hajam de fazer, ex hypothesi, dois ou mais registros stricto sensu (n. 30 do inc. I do art. 167 da Lei de Registros Públicos), basta que se faça um só lançamento no Protocolo (i.e., uma só prenotação).
E mais que isso o art. 187 não diz, porque, simplificando-se, com a Lei de 1973, o que antes determinava o art. 203 do Decreto n. 4.857, de 9 de novembro de 1939 (a saber: “na permuta haverá duas transcrições com referências recíprocas e números de ordem seguidos no protocolo e no livro de transcrição, sendo também distintas e com referências recíprocas as indicações no indicador real” os destaques não são do original), não se reproduziu no novo diploma, entretanto, o que constava no parágrafo único do art. 211 do antigo Regulamento, regra esta ela sim que permitia concluir pela obrigatoriedade de fazerem-se todos os registros (à época, transcrições) ou nenhum deles, por abrir exceção ao princípio da instância inclusive (verbis: “Em caso de permuta, serão, pelo menos, três os exemplares, sendo a transcrição feita obrigatoriamente em todos os imóveis permutados, ainda que só um dos interessados promova o registo” de novo, o realce não é do original).
Não se ignora que tradicional e prestigiosa corrente doutrinária e jurisprudencial vem dando ao mencionado art. 187 interpretação segundo a qual, tratando-se de imóveis localizados sob a atribuição de um mesmo ofício de registro, seria obrigatória a registração de todos os fatos inscritíveis (: os títulos de transmissão do domínio de todos os imóveis permutados).
Todavia, esse entendimento, de par com não seguir ad amussim o texto legal, tem ainda o inconveniente de, criando uma dificuldade onde ela não existe (pois, repita-se, a feitura de todos os registros não está imposta no art. 187, ainda quando os imóveis estejam todos na mesma circunscrição), deixar sem solução o caso de os bens se localizarem em circunscrições distintas (dentro da mesma comarca, ou de comarcas diversas, ou de Estados-membros diferentes, ou mesmo e ainda de vários países). Assim, não impondo a lei nenhum meio ou procedimento para controlar a lavratura dos registros que não forem, todos, da atribuição de um mesmo ofício de imóveis, não aparenta possa este Conselho ao qual não se atribuiu competência normativa, sequer diretiva- expedir uma solução técniconormativa que o próprio legislador preferiu não desfiar.
DO EXPOSTO, por meu voto dou provimento ao recurso, para que se faça o registro, tal como foi rogado.
É como voto.
Des. RICARDO DIP relator designado
Presidente da Seção de Direito Público
Voto nº 29.556
Apelação nº 1004930-06.2015.8.26.0362
Comarca: Mogi-Guaçu
Apelante: Delvo Aparecido Diniz
Apelado: OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS TITULOS E DOCUMENTOS CIVIL DE PESSOA JURIDICA DA COMARCA DE MOGI GUAÇU SP
DECLARAÇÃO DE VOTO
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura Pública de permuta – Imóveis em circunscrições distintas – Necessidade de registros em ambas as circunscrições – Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou procedente dúvida, impedindo o registro de escritura pública de permuta, tendo, como permutantes, Roberto dos Santos, casado com Sueli Silva dos Santos, e Espólio de Rinaldo Rodrigues de Moraes; seguido de escritura de venda e compra, tendo, como vendedores, Roberto dos Santos, casado com Sueli Silva dos Santos, e, como comprador, Delvo Aparecido Diniz.
O entendimento do Oficial, albergado pela sentença, é no sentido de que não se pode cindir o título referente à permuta. Não é possível, para o Oficial, o registro isolado da escritura, na matrícula de apenas um imóvel, sem o simultâneo registro na outra. Cita, em adendo, o art. 187, da Lei de Registros Públicos, defendendo que, cuidando-se de imóveis em circunscrições diversas, “os interessados prenotarão os títulos nas duas comarcas e apresentarão em ambas os protocolos de ingresso para que os Oficiais, com o referido número de protocolo, entrem em contato para saber se não existem óbices para o referido registro e assim procederem simultaneamente nas matrículas.”
O recorrente afirma que é possível cindir o título e que a permuta está perfeita e acabada. Caberia ao Oficial suscitante notificar a outra parte, para que providenciasse o registro do titulo na outra circunscrição. A negativa de registro feriria o princípio da liberdade de contratar.
A D. Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
É o registro da permuta que está obstando o registro da posterior venda e compra, de maneira que cabe, nesse recurso, examinar esse ponto.
A permuta é um contrato pelo qual cada uma das partes se obriga a dar uma coisa para adquirir outra contrato análogo à compra e venda, como ressalta, aliás, o art. 533, do Código Civil. Na permuta, cada uma das duas coisas é, ao mesmo tempo, objeto e preço e os contratantes são, reciprocamente, comprador e vendedor. Há duas transferências simultâneas, contemporâneas e inseparáveis.
Ainda que, como na compra e venda, o contrato se aperfeiçoe mediante acordo (consensus) sobre a coisa (res), tendo como preço (pretium) o objeto permutado, a transferência do domínio dá-se com o registro. É por essa razão que a cautela se impõe. Permitir-se o registro por apenas uma das partes do negócio, sem a certeza de que a outra parte também registrou o título, poderia dar azo a eventual e futuro desfazimento, na medida em que uma das qualificações poderia ser negativa.
Cabe ao Oficial, então, acercar-se da certeza de que ambos os títulos foram registrados, como forma de garantia da segurança jurídica, inclusive no que toca a direitos de terceiros, que poderiam vir a adquirir imóvel já de propriedade de um dos permutantes.
Conforme lembra Jether Sottano, “o título de permuta só pode ter ingresso no Registro de Imóveis desde que se registrem os dois imóveis. Os dois registros se completam, porque cada qual corresponde ao preço do outro.” (A permuta no Registro de Imóveis, Boletim IRIB, 195, agosto 1993, p. 2)
Por isso, o art. 187, da Lei n° 6.015/73, obriga os registros nas matrículas correspondentes, sob único número de ordem no Protocolo, em caso de permuta, quando os imóveis pertençam à mesma circunscrição. Mas e quando pertencerem a circunscrições distintas?
É o autor acima que destaca:
“Com relação ao problema de estarem situados os imóveis permutados em circunscrições diversas, diz o citado autor que sobrevém uma circunstância que impede o Oficial do Registro de efetuar a transcrição sobre os dois imóveis, porque um deles está fora da circunscrição de sua competência.
É preciso, porém, salientar que, neste último caso, a impossibilidade da dupla transcrição ser feita pelo mesmo oficial não exime o interessado da obrigação de transcrever o contrato, em relação ao outro imóvel, no Ofício de Imóveis competente. Apenas, pelo limite da competência do Oficial, não pode a transcrição ser realizada abrangendo a totalidade dos imóveis objeto da permuta.” (ob cit., p. 2)
E vai além, discordando da opinião de Lysippo Garcia para quem, na hipótese de estarem situados os imóveis em circunscrições diferentes, não haveria cautela possível -, defendendo:
“Entretanto, essa cautela é possível, basta que o Oficial do Registro que receber o título de permuta em primeiro lugar o prenote e, depois de examinado, considerando-o em condições de registro, devolva-o à parte com nota específica, e em seguida mande registrá-lo no Cartório da situação do outro imóvel. Uma vez lá registrado, o título retornaria ao primeiro Cartório a fim de, com o mesmo número de protocolo, ser aqui registrado, sem nenhum tropeço.” (ob. cit., p. 3)
Com a devida vênia, o único reparo que se faz ao raciocínio é quanto às providências que deve adotar o Oficial do Registro de Imóveis. Parece-me que ele deva prenotar o título, qualificá-lo positivamente (quanto a todos os demais aspectos) e emitir nota de exigência, referente à comprovação do registro do título no outro Cartório. Esse outro registro será fatalmente obtido quando o segundo título for protocolado, prenotado e qualificado positivamente, dado que o segundo Oficial já estará de posse da comprovação da primeira prenotação e qualificação positiva (que só aguarda a comprovação do segundo registro).
Estabelece-se, dessa forma, que a permuta não se frustrará, por eventual impossibilidade do registro em alguma das matrículas. Garantem-se a segurança jurídica do negócio e os direitos de terceiros, que venham a adquirir algum dos imóveis. Embora não simultâneos, por impossibilidade prática da simultaneidade, resta assegurado que ambos os registros se farão. O primeiro porque, protocolado o título, prenotado e qualificado positivamente, emitir-se-á nota de exigência, apenas, quanto à necessidade do registro do título no Cartório da circunscrição distinta. O segundo porque, nessa outra circunscrição, o título já será apresentado com comprovação da prenotação e qualificação positiva anterior. Ele poderá ser registrado imediatamente. Tão logo registrado, o interessado terá condição, tempestivamente, de cumprir a exigência no Cartório de origem, registrando, dessa forma, o primeiro título.
A impossibilidade do registro de algum dos títulos, por qualificação negativa decorrente de qualquer outro aspecto impediente -, implicará a inviabilidade do registro do outro.
A sugestão do Oficial suscitante também é pertinente. Podem os interessados prenotar os títulos nas duas comarcas, apresentando em ambas os protocolos de ingresso, para que os Oficiais, com o referido número de protocolo, entrem em contato para saber se não existem óbices para o referido registro e assim procedam simultaneamente nas matrículas.
O que não se pode, porém, é registrar tão somente o título em uma das circunscrições, sem o registro na outra.
O voto vencedor, conquanto elaborado com acuidade e provindo de excelente pena, deixa de levar em consideração pontos importantes aqui aventados.
Em primeiro lugar, a interpretação a ser dada ao art. 187, da Lei de Registros Públicos, com a devida vênia, é a da obrigatoriedade de ambos os registros, na hipótese de permuta. Não se trata de mera técnica de realização de protocolo. Analise-se o teor do artigo:
Art. 187. Em caso de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo.
Pode-se desmembrar o artigo em duas partes: Em caso de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matrículas correspondentes (obrigação do registro em ambas as matrículas), sob um único número de ordem no Protocolo (aí, sim, técnica pela qual se realiza o protocolo)
Em segundo lugar, a dificuldade, apontada no voto vencedor, acerca do modo como se fariam os registros, na hipótese de imóveis localizados em circunscrições distintas, foi devidamente enfrentada no presente voto. Há, inclusive, mais de uma solução.
Em terceiro lugar, não é verdade que impor ambos os registros levaria à potestatividade de um dos contratantes, que, recusando-se a fazer o registro a seu cargo, acarretaria a resolução unilateral do negócio. Isso pela simples razão de que qualquer um dos contratantes pode levar o título a registro nas matrículas, em qualquer uma das serventias correspondentes. Mesmo que o prejudicado pela ausência de um dos registros viesse a ter que custear as despesas da inscrição que deixou de ser feita, a questão se resolveria, facilmente, em perdas e danos.
Em quarto lugar, e o mais importante, o voto vencedor ignorou um dos princípios basilares dos registros públicos: a segurança jurídica. Com efeito, permitir a cindibilidade, com o registro em apenas uma das matrículas, acarretaria o risco de transmissão do imóvel, em cuja matrícula o título não foi registrado, a terceiro. Cuidando-se de terceiro de boa-fé, as consequências seriam extremamente danosas. O sistema registrário não se compraz com tal insegurança. A situação é bastante diferente da hipótese em que uma escritura de compra e venda, por exemplo, deixa de ser registrada. Nesse caso, o registro de imóveis considerado em seu conjunto ignora a existência do negócio jurídico. Porém, na hipótese da permuta, com o registro em uma das matrículas, o registro de imóveis novamente considerado como sistema já tem ciência do negócio e não pode, portanto, admitir a continuidade da lacuna, que deriva da ausência de um dos registros. Permitir esse estado de coisas significa descurar da segurança que se espera do sistema.
Sopesados os argumentos a favor e contra a cindibilidade, portanto, afigura-se mais correto impedi-la, determinando-se o registro de ambos os títulos.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 27.01.2017 – SP)
Fonte: INR Publicações – DJe/SP | 27/01/2017.
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