PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1100603-36.2015.8.26.0100
(142/2016-E)

Registro de Imóveis – Alteração de convenção condominial – Averbação – Exigibilidade de reconhecimento das firmas dos condôminos presentes à assembleia – Art. 221, II, da LRP e Item 121, Capítulo XX, das NSCGJ – Verificação da observância dos quóruns de instalação da assembleia e aprovação da alteração da convenção que serve como orientação ao síndico, a evitar novos percalços – Desnecessária a apresentação cumulativa da ata da assembleia, com firmas reconhecidas, de solicitação formal de alteração da convenção, assinada por todos os condôminos que participaram da assembleia, com firmas reconhecidas, e teor integral da convenção, já com as alterações aprovadas, também com firmas reconhecidas – Inexigibilidade da apresentação de documentos em duas vias – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso interposto em face de r. sentença que indeferiu averbação de ata de assembleia condominial, em que aprovadas alterações na respectiva convenção. Alega o Sr. Oficial que o ato almejado carece: a) de reconhecimento da totalidade das firmas havidas na lista de presença; b) de verificação, na convenção registrada, dos quóruns de instalação e aprovação da alteração assemblear; c) da apresentação de expresso requerimento de alteração da convenção, assinado pelos mesmos condôminos que participaram da assembleia, com reconhecimento de firma, bem como da nova convenção, já com as alterações aprovadas, igualmente com reconhecimento das firmas dos condôminos; d) da apresentação de duas vias de cada documento necessário para a averbação. Tais exigências foram acatadas em primeiro grau.

Recorre o condomínio, sustentando a prescindibilidade do reconhecimento das firmas dos condôminos, bem como da apresentação de formal requerimento de alteração da convenção, ou do teor integral da convenção, já com as alterações aprovadas, defendendo bastar a apresentação da ata assemblear, acompanhada da lista de presença de condôminos, para que se possa aferir a observância dos quóruns de instalação e aprovação. Rechaça a necessidade de apresentação de dupla via para cada documento exigido. (FALTA)

O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Consoante se verifica do art. 221, II, da Lei de Registros Públicos:

Art. 221 – Somente são admitidos registro:

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

A alteração da convenção condominial amolda-se à hipótese versada, de tal arte que o reconhecimento de firma dos signatários da respectiva ata é de rigor para a qualificação. Note-se ser irrelevante, para este específico mister, o debate acerca da natureza do ato notarial. O só fato de se tratar, tecnicamente, de averbação, e não de registro, não torna prescindível o reconhecimento de firma. A uma, porque a inteligência que o impõe como elemento a aprimorar a segurança da veracidade do documento registrado é de todo aplicável às hipóteses de averbação, não havendo motivo para distinção. A duas, porque o item 122 do Capítulo XX das NSCGJ é expresso ao exigir reconhecimento de firma também para averbações no Registro Imobiliário:

122. As averbações serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente, dispensado o reconhecimento de firma no requerimento quando for assinado perante o Registrador ou seu preposto. Eventual dificuldade decorrente do elevado número de condóminos é inerente à gestão de condomínios de tal magnitude.

Um dos problemas surgidos, neste particular, como se extrai da manifestação do Sr. Oficial, a fls. 80, é o fato de que alguns dos signatários da ata, na condição de condôminos votantes, sequer constam como proprietários de unidade condominial perante o Registro Imobiliário. Assim, e sem que, concomitantemente à ata, apresentem-se documentos que comprovem sejam titulares de unidade condominial, impossível aferir se tinham, de fato, legitimidade para votar as alterações propostas.

De outro bordo, a alusão à necessidade de se verificar a existência de regra específica que preveja quórum distinto do legal para validar a alteração da convenção não é propriamente exigência do Sr. Oficial, mas orientação ao Síndico, com vistas a evitar que, sanadas as demais falhas, fosse a inobservância do quórum qualificado, tratado nos artigos 26, §1°, da Convenção Condominial, e 1351 da Lei Civil, novo óbice à averbação.

Todavia, as exigências dos itens 2 e 4 da nota de fls. 4 não podem ser feitas cumulativamente. Despiciendo que o condomínio apresente a ata da assembleia condominial, com todas as firmas da lista de presença reconhecidas, ademais de requerimento formal de alteração da convenção, “assinado pelos mesmos condôminos que assinaram a lista de presença com firmas reconhecidas, bem como a nova convenção (alterada) assinada com as mesmas firmas reconhecidas”.

Para a averbação almejada, basta que se apresente, uma única vez, documentação comprobatória de que os quóruns de instalação da assembleia e de aprovação da alteração tenham sido observados, com identificação de quais sejam os condôminos presentes e qual o resultado final do escrutínio. Por óbvio, será necessário que conste da ata, igualmente, o preciso teor da alteração, com indicação das cláusulas modificadas e da nova redação de cada dispositivo. E, repise-se, é necessário, de fato, que as firmas dos condôminos presentes à assembleia sejam reconhecidas, como explicado há pouco.

Não obstante, de todo dispensável que, simultaneamente à ata com o teor aludido, acompanhada da lista de presença em que os votantes venham devidamente identificados, com reconhecimento das respectivas firmas, o condomínio apresente pedido formal de alteração da convenção, novamente com assinatura dos condôminos, com firmas reconhecidas, e, mais, a integralidade da nova convenção, já com as alterações providenciadas, com reconhecimento de firmas pela terceira vez.

Se o ato em questão tem natureza jurídica de averbação, é por servir de instrumento para modificação de registro previamente realizado, nos moldes do item 121 do Capítulo XX das NSCGJ. Se a convenção já está registrada, inexigível que se a reapresente integralmente, inclusive quanto à porção que nenhuma alteração sofreu.

Tampouco se compreende, e o Sr. Oficial não a esclareceu nas oportunidades que teve para tal, a razão para exigir que todos os documentos sejam apresentados em duas vias de igual teor, como exposto no item 5 de fls. 4. Basta a apresentação de uma única via, original, que ficará arquivada em cartório. A conveniência da manutenção da segunda via original da convenção é questão que só ao condomínio cabe analisar. Não se há, porém, de o obrigar a tanto.

Por todo o aduzido, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 5 de julho de 2016.

Iberê de Castro Dias

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 07.07.2016. – (a) – MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 12.08.2016
Decisão reproduzida na página 98 do Classificador II – 2016

Fonte: INR Publicações – Boletim Eletrônico INR – Pareceres dos Juízes Auxiliares da CGJ Nº. 142/2016 – E | 13/12/2016.

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Na hipótese de separação do casal, as cotas de uma sociedade constituída durante o casamento e da qual apenas um dos ex-cônjuges seja sócio devem ser divididas pelo valor atual e não pelo valor histórico da data da ruptura do relacionamento.

A decisão unânime foi da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso interposto por um médico do Paraná contra a divisão, pelo valor atual, das cotas de sua propriedade em um hospital criado durante o casamento.

Depois de ter perdido na Justiça paranaense, o médico recorreu ao STJ. Alegou que a separação judicial extingue o regime de bens e que a valorização das cotas foi fruto de seu trabalho, depois do fim do relacionamento, razão pela qual deveriam ser partilhadas pelo valor da época da separação (2007), e não pelo valor atual (2015), como requeria a ex-mulher.

Comunhão patrimonial

A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, afirmou que quando o casamento é desfeito sem a partilha do patrimônio comum, mas apenas com acordo prévio sobre ela, como no caso em julgamento, ocorre a comunhão patrimonial (mancomunhão).

“Nessas circunstâncias, não se fala em metades ideais, pois o que se constata é a existência de verdadeira unidade patrimonial, fechada, e que dá acesso a ambos os ex-cônjuges à totalidade dos bens”, explicou a relatora.

Nancy Andrighi ressaltou tratar-se de uma realidade temporária, destinada a resolver um problema imediato – permitir o divórcio e seus desdobramentos legais –, que acaba se postergando e atrelando os ex-cônjuges ao patrimônio comum.

Enriquecimento sem causa

No caso em análise, durante anos – contados da decisão que determinou a avaliação das cotas –, a ex-mulher, embora dona de metade delas, teve o patrimônio imobilizado e utilizado pelo ex-cônjuge “para alavancar, em retroalimentação, o crescimento da sociedade da qual ostenta a condição de sócio”.

Nesse período, segundo a relatora, a ex-mulher esteve atrelada, “por força da copropriedade que exercia sobre as cotas com seu ex-cônjuge”, à sociedade. “Então, ao revés do que pretende, não pode o recorrente (médico) apartar a sua ex-cônjuge do sucesso da sociedade” – considerou a ministra, afastando a tese de que coube apenas ao médico o sucesso da administração do negócio.

A ministra ressaltou que o acordo firmado entre o casal, em 2007, reconhecia apenas o patrimônio a ser partilhado, no qual se incluíam as cotas. Passados mais de oito anos, acrescentou Nancy Andrighi, “só atenderá a uma partilha justa e equilibrada” se o valor das cotas refletir o patrimônio atual da sociedade.

Outra fórmula de divisão, segundo ela, significaria “enriquecimento sem causa” do médico, “com o que não se coaduna o direito”. O voto da relatora foi acompanhado pelos demais ministros da Terceira Turma.

O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.

Fonte: STJ | 13/12/2016.

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Não é possível o registro de contrato particular de compra e venda quando houver a arrematação do bem em processo trabalhista e a existência de penhora decorrente de execução fiscal e hipoteca sobre o imóvel

A Quinta Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC) julgou a Apelação nº 0007435-16.2013.8.24.0005, onde se decidiu não ser possível o registro de contrato particular de compra e venda quando houver a arrematação do bem em processo trabalhista e a existência de penhora decorrente de execução fiscal e hipoteca sobre o imóvel. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Rosane Portella Wolff e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

Cuida-se de Suscitação de Dúvida proposta pelo Oficial Registrador no qual se discutiu a pertinência da negativa do registro de contrato particular de compra e venda apresentado pelo suscitado, sob o argumento, entre outros, a) da falta de identificação do número da vaga de garagem, em cumprimento dos Princípios da Especialidade e da Continuidade, tendo em vista que esta foi arrematada por uma empresa; b) da indisponibilidade da matrícula por força das penhoras em favor da Fazenda Nacional e do INSS e; c) da existência de hipoteca sobre o imóvel. Em suas razões recursais, o apelante sustentou que, no primeiro caso, a arrematação restou anulada pelo Tribunal do Trabalho da 12ª Região, evidenciando a possibilidade de efetuar o registro do referido contrato. Quanto ao segundo caso, o apelante sustentou que, nos autos de Execução Fiscal, foi ordenado o cancelamento da penhora, consoante ofícios encaminhados o que demonstra a necessidade de cancelamento das averbações correspondentes e que torna-se imprescindível ordenar o cancelamento imediato, em virtude dos documentos apresentados, que comprovam essa possibilidade, sendo necessária a decretação de procedência da dúvida suscitada. Finalmente, quanto ao terceiro item, alegou que o MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível determinou que se procedesse a baixa da referida hipoteca.

Ao julgar o caso, a Relatora decidiu que, em relação ao primeiro óbice, tendo sido a arrematação anulada em processo de competência da Justiça do Trabalho, é naquela esfera que deve ser pleiteada a baixa do gravame que impede a transferência do imóvel em questão. No que diz respeito ao segundo caso, a Relatora entendeu que, da mesma forma, o requerimento de levantamento da penhora deve ser apresentado ao juízo competente, pois este é o único que pode determinar o cancelamento da penhora que fez incidir sobre o bem. Por fim, em relação ao terceiro ponto, a Relatora entendeu que, ainda que tenha sido determinada a baixa da referida hipoteca, eventual descumprimento da ordem deve ser noticiada ao juízo competente, sendo inviável a determinação de cancelamento nestes autos.

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

NOTA – As decisões publicadas neste espaço do Boletim Eletrônico não representam, necessariamente, o entendimento do IRIB sobre o tema. Trata-se de julgados que o Registrador Imobiliário deverá analisar no âmbito de sua independência jurídica, à luz dos casos concretos, bem como da doutrina, jurisprudência e normatização vigentes.

Fonte: IRIB | 13/12/2016.

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