Processo 1042614-38.2016.8.26.0100 – Pedido de Providências – Cancelamento de Hipoteca – Elenice Kugler Machado – Pedido de Providências – Cancelamento dos registros de hipoteca e das averbações de cédulas hipotecárias – ocorrência de perempção – mitigação do artigo 234 do Decreto – Lei 70/66 – Procedente. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Elenice Kluger Machado em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando o cancelamento dos registros de hipoteca (R.02) e das averbações de emissão de cédula hipotecária (Av.3) que gravam as matrículas 1.985 e 1.986. Relata a requerente que, em 19.12.2001, arrematou o apartamento e, em 25.07.200, a vaga de garagem, oriundos do processo de cobrança de despesas condominiais promovido pelo Condomínio Edifício Saint Moritz em face dos antigos proprietários Carlos Henrique Campos de Albuquerque e Joaquim Gouvea de Albuquerque, que tramitaram perante os MMº Juízos da 27ª e 33ª Varas Cíveis da Capital. Informa que na época não percebeu que havia hipoteca sobre os imóveis adquiridos, instituída em 16.01.1976, como garantia para o pagamento referente à aquisição do imóvel pelos outrora proprietários. Em função da hipoteca, foram emitidas cédulas hipotecárias (registros nº 02 e averbações nº 03 de ambas das matrículas). Assim, requer o cancelamento dos gravames em razão da ocorrência de perempção. Juntou documentos às fls.08/180. O Registrador sustenta que, em razão da cartularidade, a cédula hipotecária pode estar em circulação e em mãos de novos credores, portanto, o documento deverá ser apresentado junto à Serventia Extrajudicial, evitando danos a terceiros (fls. 184/186). Conforme informações do Banco Central às fls.213/214, a credora hipotecária (empresa Aurea S/A Crédito Imobiliário), alternou sua denominação social para Residência CIA de Crédito Imobiliário, que sofreu reiteradas incorporações, sendo a última ao Banco Econômico, que foi intimado (fls.216/217) e não apresentou impugnação (certidão fl.217). O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.223/224).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese o zelo do Oficial, a exigência imposta não merece prosperar. Entendo não haver óbice ao cancelamento pretendido, isto porque devidamente intimado, o credor não apresentou qualquer impugnação à pretensão, ou seja, houve o cumprimento do requisito previsto no artigo 251, II da Lei de Registros Públicos, segundo o qual:”Art. 251: O Cancelamento da hipoteca só pode ser feito: II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);…”Ou seja, com a sucessão de empresas, basta a concordância da empresa sucessora Banco Econômico para a liberação da garantia. Além disso, verifico que as hipotecas foram registradas há mais de 30 (trinta anos), conforme registros nºs 02 (fls.08 e 11), sendo facultado o cancelamento do gravame pela incidência de perempção. De acordo com o artigo 1485 do CC:”Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir”. Neste contexto, de acordo com Francisco Eduardo Loureiro:”O prazo de trinta anos é de natureza decadencial, de modo que não se aplicam as causas impeditivas, suspensivas e interruptivas aplicáveis à prescrição. Escoado o prazo, a hipoteca se extingue de pleno direito, ainda que antes do cancelamento junto ao registro imobiliário, cujo efeito é meramente regularizatório, a ser pedido pelo interessado ao oficial. Não se confundem perempção da hipoteca com prescrição da pretensão da obrigação garantida. Disso decorre a possibilidade da perempção da garantia ocorrer antes da prescrição da obrigação garantida, que se converterá em quirografária (…)Ultrapassado o prazo fatal de trinta anos, somente subsiste a garantia real mediante novo contrato de hipoteca e novo registro imobiliário” (Código Civil Comentado, Ministro Cezar Peluso coordenador; Barueri/SP: Manole, 2010, p. 1590). Em relação ao cancelamento das averbações nº 03, oriundas da emissão de cédula de crédito hipotecária, com razão o Registrador. Tendo em vista que as cédulas hipotecárias são títulos de crédito, possuem como características essenciais a literalidade, autonomia, abstração e cartularidade. Nos termos do artigo 234 do Decreto Lei 70/66 que institui a cédula hipotecária:”Art.24: O cancelamento da averbação da cédula hipotecária e da inscrição da hipoteca respectiva, quando se trate de liquidação integral desta, far-se-ão:I à vista das cédulas hipotecárias devidamente quitadas, exibidas pelo devedor ao Oficial do Registro Geral de Imóveis;… II por sentença judicial transitada em julgado”Parágrafo Único: Se o devedor não possuir a cédula hipotecária quitada, poderá suprir a falta com a apresentação de declaração de quitação do emitente ou endossante em documento à parte”As cédulas de crédito existem em função de um negócio jurídico anterior, estando a ele vinculadas. Inobstante a regra estipulada no artigo supra mencionado, a hipótese em tela configura uma exceção. As averbações nº 03, referente a emissão das cédulas hipotecárias foram realizadas em 23.03.1976, ou seja, há mais de trinta anos, e até a presente data não há notícia de que alguém tenha reclamado o valor da dívida. Assim, pelo longo lapso temporal de emissão da cédula de crédito e pela probabilidade mínima de se causar dano a terceiro, pode ser mitigada a exigência do artigo 24 do Decreto Lei 70/66. Logo, é mister o afastamento do entrave levantado pelo Registrador para cancelamento dos gravames. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por Elenice Kluger Machado em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital e, consequentemente, determino o cancelamento dos registros de hipoteca (R.02) e das averbações de emissão de cédula hipotecária (Av.3) que gravam as matrículas 1.985 e 1.986. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 21 de novembro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: FERNANDO HELLMEISTER CLITO FORNACIARI (OAB 194740/SP), CLITO FORNACIARI JUNIOR (OAB 40564/SP) (DJe de 23.11.2016 – SP)
Fonte: INR Publicações | 23/11/2016.
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