Usucapião Administrativa: transcrições na íntegra da entrevista com o Dr. Leonardo Brandelli

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A pedidos, fizemos as transcrições na íntegra da entrevista com o Dr. Leonardo Brandelli.

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Fonte: iRegistradores | 21/03/2016.

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CSM/SP: Registro de imóveis – dúvida – Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do fundo de arrendamento residencial – FAR e outras avenças – Personalidade jurídica do FAR – Inteligência da Lei n° 10.188/01 – Inexistência de ofensa aos princípios da continuidade e disponibilidade – Recurso provido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0002444-63.2014.8.26.0083

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0002444-63.2014.8.26.0083, da Comarca de Aguaí, em que é apelante BANCO DO BRASIL S.A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AGUAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA), EROS PICELI (VICE PRESIDENTE), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO, EM EXERCÍCIO), ARTUR MARQUES (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), PINHEIRO FRANCO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E RICARDO ANAFE (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).

São Paulo, 15 de dezembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação n° 0002444-63.2014.8.26.0083

Apelante: Banco do Brasil S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Aguaí

VOTO N° 29.012

Registro de imóveis – dúvida – Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do fundo de arrendamento residencial – FAR e outras avenças – Personalidade jurídica do FAR – Inteligência da Lei n° 10.188/01 – Inexistência de ofensa aos princípios da continuidade e disponibilidade – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de procedência de dúvida, suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Aguaí, que se negou a registrar “Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e outras avenças”, em que figura como comprador o FAR. A recusa deveu-se ao fato de que tal ente não possui personalidade jurídica, e de que o Decreto n° 7.499/2011, que regulamentou a Lei n° 11.977/2009, em seu artigo 9º, parágrafo único, estabelece que compete às instituições financeiras oficiais federais a alienação dos imóveis “produzidos” no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida Vida, e que para que sejam respeitados os princípios da continuidade e da disponibilidade somente o proprietário poderá alienar seus bens, de maneira que se a alienação será feita pelo Banco do Brasil, este deverá figurar previamente como proprietário do imóvel.

O recorrente alega, resumidamente, que: há diversos precedentes registrais favoráveis; se trata de programa habitacional, com forte cunho social, devendo o formalismo registral ceder passo aos fins sociais da lei; o FAR pode ser sujeito de direitos e obrigações; há outros fundos similares aos quais se reconhece personalidade jurídica.

A Procuradoria de Justiça disse que é inexigível a intervenção ministerial e não se manifestou.

É o relatório.

O recurso comporta provimento.

A Lei n° 10.188/01 criou o programa de arrendamento residencial e instituiu o arrendamento residencial com opção de compra. Por seu intermédio, criou-se o PAR – Programa de Arrendamento Residencial, cuja gestão cabe ao Ministério das Cidades, e a operacionalização, à Caixa Econômica Federal. Já para a operacionalização do Programa, a CEF foi autorizada a criar um fundo, que se denomina FAR – Fundo de Arrendamento Residencial.

Tal Fundo, a teor do art. 2º, §3º, é constituído de bens e direitos, que não se comunicam com o patrimônio da CEF; não integram seu ativo; não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF; não compõem a lista de bens e direitos da CEF para efeitos de liquidação judicial ou extrajudicial; não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF; não são passíveis de execução por credores da CEF; quantos aos imóveis, não são passíveis de constituição de ônus reais (incisos I a VI).

Vale dizer, trata-se de um Fundo exterior à CEF, passível, conforme o art. 2º-A, §2º, de direitos e obrigações próprias, pelas quais responde com seu patrimônio.

É esse Fundo, o FAR, que figura, no instrumento levado a registro, como comprador (fls. 03/17). Porém, o Oficial do Registro de imóveis de Aguaí entendeu que o título não poderia ser registrado, em face da ausência de personalidade jurídica do Fundo, e pela ofensa ao princípio da continuidade e disponibilidade registrária.

O raciocínio peca por algumas razões. Vamos a elas.

De início, o Oficial deixou de se atentar para a função social do programa de arrendamento residencial e para a regra de que o apego ao rigorismo do direito registral não deve ser um fim em si mesmo.

Em seguida, utilizou um argumento que, do ponto de vista técnico, está equivocado. O FAR, tal como diversos outros entes previstos no nosso ordenamento, possui, sim, personalidade jurídica e, embora não tenha capacidade plena, tem-na limitada aos propósitos a que se destina. Também o Espólio, o Condomínio, a Massa Falida, conquanto não possuam capacidade jurídica plena, possuem personalidade jurídica, ou seja, podem ser sujeitos de direitos e obrigações.

A Lei n° 10.188/01 atribui ao FAR, expressamente, a capacidade de ser titular de direitos e sujeito passivo de obrigações, deixando bastante clara sua distinção em relação à CEF e ao seu patrimônio. Aliás, o art. 4º, inciso VII, reza que compete à CEF “promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos”. Logo, arrendador (FAR) e CEF não se confundem. E é o arrendador que figura, no contrato, como comprador, dado que o patrimônio imóvel será por ele integralizado.

Assim sendo, e ainda que o parágrafo único do artigo 9º do Decreto n° 7.499/2011, que regulamentou a Lei n° 11.977/2009, estabeleça que compete às instituições financeiras federais a alienação dos imóveis produzidos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é preciso considerar que a própria Lei, no §9º do artigo 6°-A, incluído por força da Lei n° 13.043/2014, dispõe que “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, em virtude do não pagamento da dívida pelo beneficiário, o FAR e o FDS, na qualidade de credores fiduciários, deverão promover sua reinclusão no respectivo programa habitacional, destinando-o à aquisição por beneficiário a ser indicado conforme políticas habitacionais e regras que estiverem vigentes”, o que indubitavelmente atribui ao FAR a condição de comprador e afasta a alegada inobservância ao princípio da continuidade e disponibilidade registrárias.

Cuida-se, dessa forma, de um arcabouço legislativo próprio que regulamenta a criação, gestão e operacionalização do FAR, porque como corretamente consta do instrumento levado a registro, o comprador é o FAR, representado pelo Banco do Brasil.

Portanto, por todos os ângulos que se analise a questão, a hipótese era de registro do título, valendo ressaltar, por fim, que neste sentido foi decidido pelo Conselho Superior da Magistratura, em caso análogo, no julgamento da Apelação Cível nº 0026929-03.2014.8.26.0577, de relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Hamilton Elliot Akel, por votação unânime, na qual o mesmo recorrente comprovou que 22 empreendimentos ligados ao Programa Minha Casa, Minha Vida já tiveram seus instrumentos – iguais ao presente – registrados sem qualquer óbice, em São Paulo e em outros Estados da Federação.

Nesses termos, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 21/03/2016.

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CSM/SP: Dúvida – Registro de imóveis – Instrumento particular de constituição de penhor mercantil – Veículos automotores que constituem o estoque de revenda autorizada da Mercedes-Benz – Penhor que garante dívida oriunda de linha de crédito obtida pela empresa revendedora junto ao banco recorrente – Dívida resultante da própria atividade da revendedora – Natureza da dívida que define o penhor como mercantil – Incidência dos artigos 1.447 e 1.448 do Código Civil – Recurso provido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0017222-73.2013.8.26.0309

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0017222-73.2013.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante BANCO MERCEDES BENZ DO BRASIL S/A, é apelado 1° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE JUNDIAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“POR MAIORIA DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO O DESEMBARGADOR ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, QUE DECLAROU VOTO. DECLAROU VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR JOSÉ RENATO NALINI.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA), EROS PICELI (VICE PRESIDENTE), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO, EM EXERCÍCIO), ARTUR MARQUES (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), PINHEIRO FRANCO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E RICARDO ANAFE (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).

São Paulo, 15 de dezembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível: 0017222-73.2013.8.26.0309

Apelante: Banco Mercedes Benz do Brasil S.A.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil da Pessoa Jurídica de Jundiaí.

VOTO N° 29.036

Dúvida – Registro de imóveis – Instrumento particular de constituição de penhor mercantil – Veículos automotores que constituem o estoque de revenda autorizada da Mercedes-Benz – Penhor que garante dívida oriunda de linha de crédito obtida pela empresa revendedora junto ao banco recorrente – Dívida resultante da própria atividade da revendedora – Natureza da dívida que define o penhor como mercantil – Incidência dos artigos 1.447 e 1.448 do Código Civil – Recurso provido.

Cuida-se de apelação interposta por BANCO MERCEDES-BENZ DO BRASIL S.A. contra a decisão de fls. 53/56 que manteve a recusa do Oficial de registrar instrumento particular de constituição de penhor mercantil sob o fundamento de que a garantia recairia sobre veículos e teria que ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos, conforme art. 1.462 do Código Civil.

Alega a recorrente, em suma, que apesar de recair sobre veículos o penhor na verdade é mercantil, regido pelo art. 1.447 do Código Civil (fls. 63/71).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso (fls. 94/97).

É o relatório.

No caso dos autos, a devedora é uma distribuidora autorizada de veículos Mercedes-Benz. O penhor recai sobre veículos de seu estoque.

A dívida, portanto, resulta do exercício da atividade da sociedade empresária revendedora. Os bens móveis compõem o estoque da revenda, configurando, assim, penhor mercantil.

A revendedora obteve linha de crédito junto à recorrente para adquirir bens de formação de seu estoque para fins de consecução de sua atividade empresarial.

Como afirmado pela recorrente, “a garantia surge para caucionar a atividade da empresa”, ao contrário do penhor de veículos, qual se garante a dívida constituída para a aquisição de tal bem (fl. 67). Afirma Arnaldo Rizzardo que a “natureza que o distingue de outros tipos de penhor diz respeito à espécie de dívida garantida, que deve ser eminentemente industrial ou mercantil” (Direito das Coisas. São Paulo: Forense, 2007, p. 1050). É o caso, afinal é o tipo de dívida que diferencia esse tipo de penhor, mercantil, dos outros.

Trata-se de dívida e de garantia originadas em operação tipicamente empresarial, de maneira que incidem os Artigos 1.447 e seguintes do Código Civil, devendo o registro ser feito no Cartório de Registro de Imóveis.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para determinar o registro do instrumento no Oficial de Registro de Imóveis, conforme pretendido pela parte recorrente.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0017222-73.2013.8.26.0309

Apelante: Banco Mercedes Benz do Brasil S. A.

Apelado: 1° Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Jundiaí

VOTO DIVERGENTE

VOTO N. 34.865

1. O Banco Mercedes Benz S. A. apelou de sentença que deu por procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Jundiaí e manteve a recusa de registro stricto sensu de penhor mercantil.

Na sentença afirma-se que o penhor tem por objeto veículos automotores novos e, logo, deve ser inscrito no Ofício de Registro de Títulos e Documentos, segundo o Cód. Civil, arts. 1.461-1.462.

O apelante alega que a atribuição é do Ofício de Registro de Imóveis, justamente porque se trata de veículos que, sendo novos, não possuem documentos junto à repartição de trânsito. Além disso, o penhor destina-se à garantia de uma dívida ligada à atividade da empresa devedora, e não de um débito decorrente da aquisição de automotor. Desse modo, configura-se verdadeiro penhor mercantil (e não penhor de veículos) e a inscrição tem de ser feita no Ofício de Registro de Imóveis (Cód. Civil, art. 1.448,caput).

2. Respeitado o entendimento do eminente Desembargador Relator, a apelação não deve ser provida.

Até a unificação do direito privado em 2002, o penhor regulava-se, conforme o caráter da dívida garantida, ou pela lei civil (Cód. Civil de 1916, arts. 768-808, e legislação extravagante), ou pela mercantil (Cód. Comercial, arts. 271-286 e legislação extravagante).

Assim, o penhor mercantil era “o penhor em garantia de dívida mercantil, e tão só esse”, na douta lição de Pontes de Miranda, segundo o qual “a distinção entre penhor civil e penhor mercantil tornou-se obsoleta, e só tem a reminiscência resultante do nome” (Tratado de Direito Privado, 3ª ed., tomo 20, p. 431, § 2.575, 1, e tomo 21, p. 72, § 2.605, 1).

Advindo a Lei 10.406/2002, perdeu o sentido qualquer distinção entre penhor civil e penhor mercantil que se funde unicamente na natureza da dívida, porque foram revogados os arts. 271-286 do antigo Cód. Comercial, e a nova legislação criou um regime único para o penhor (vigente Cód. Civil, arts. 1.431-1.472).

O novo Cód. Civil, arts. 1.431, par. único, e 1.447-1.450, continuou a empregar a expressão penhor mercantil, aglutinada ao adjetivo “industrial”. Com isso, entretanto, o Código não repristina a ideia de dívida mercantil, mas apenas designa, por reminiscência histórica, uma das espécies de penhor que se pode fazer sem a transmissão da posse mediata ao credor pignoratício (art. 1.431, par. único, verbis “as coisas empenhadas continuam em poder do devedor”).

Tanto é assim que, quando estabelece os requisitos especiais do instituto, o Código contenta-se em fazer referência somente aos bens sobre os quais o penhor mercantil e industrial pode recair, a saber máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados (art. 1.447).

Em suma: o penhor mercantil, definido simplesmente como penhor que garante dívida mercantil, é categoria que não existe mais em nosso direito. O que existe são as diversas espécies de penhor regulados pelo Cód. Civil, dentre as quais a que leva o nome de “penhor industrial e mercantil”, mas que pode recair somente certas coisas taxativamente previstas na lei. Desse modo, não é suficiente, para que um penhor se caracterize como mercantil, que a dívida também o seja. O critério determinante não é esse, mas o das coisas sobre as quais se pretende constituir o penhor, como já era tendência na legislação extravagante anterior (Decreto-lei 1.271, de 16 de maio de 1939; Decreto-lei 1.697, de 23 de outubro de 1939; Decreto-lei 2.064, de 7 de março de 1940; Decreto-lei 2.566, de 6 de setembro de 1940; Decreto-lei 3.169, de 2 de abril de 1941; Decreto-lei 4.191, de 18 de março de 1942; Decreto-lei 4.312, de 20 de maio de 1942; Decreto-lei 7.780, de 26 de julho de 1945; Decreto-lei 2.666, de 6 de dezembro de 1955; Lei 2.931, de 27 de outubro de 1956; e Lei 3.408, de 16 de junho de 1958).

Dentre os bens que a lei vigente arrola como passíveis de penhor industrial e mercantil não se incluem, de nenhuma forma, os veículos automotores. Não bastasse a redação do art. 1.447, caput, fato é que o penhor de veículos automotores está completamente disciplinado por regras próprias (Cód. Civil, arts. 1.461-1.466), dentre as quais cabe salientar o art. 1.462, caput,que manda que o penhor se inscreva no Ofício de Registro de Títulos e Documentos (cf. LRP/1973, art. 129, 7°).

Não importa que os veículos empenhados sejam novos e, por isso, ainda não tenham certificado de registro e licenciamento junto à repartição de trânsito (cf. Cód. Civil, art. 1.462, caput, in fine). Essa deficiência documentária não constitui causa para excluir a atribuição do Ofício de Registro de Títulos e Documentos, a fim de criá-la em favor do Ofício de Registro de Imóveis. A falta de documentação administrativa não basta para suprir a razão determinante da regra do Cód. Civil, art. 1.448,caput, e da LRP/1973, art. 167, I, 4, que é a acessão intelectual (antigo Cód. Civil, art. 43, III).

Por fim, saliente-se que a discussão, aqui, está centrada no registro stricto sensu de penhor (LRP/1973, art. 167, I, 4, e art. 178, IV; fls.10-15), e não no de cédula (LRP/1973, arts. 167, 13 e 14, e 178, II).

Por tudo isso, foi correta a recusa do 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Jundiaí, e a dúvida é procedente, razão pela qual a apelação realmente não pode ser provida.

3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SÍLVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

Apelação Cível n° 0017222-73.2013.8.26.0309

Apelante: Banco Mercedes Benz do Brasil S. A.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí

Voto n° 21.746

Contra a sentença que acolheu dúvida do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Título e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí, o BANCO MERCEDES-BENZ interpôs apelação. Almeja o recorrente a reforma da decisão que manteve a recusa de registro do Instrumento Particular de Penhor Mercantil.

De acordo com o recorrente, em muito se diferencia o penhor mercantil do penhor de veículo. Embora para este último seja vedado o registro em Cartório de Registro de Imóveis, para o primeiro, a anotação é possível, nos termos do art. 1.448 do Código Civil.

Com efeito, tem razão o recorrente.

Não se trata, no caso dos autos de penhor de veículo, mas de penhor industrial ou mercantil, previsto no art. 1448 do Código Civil, passível de registro no Registro de Imóveis.

Note-se que o Código Civil é expresso ao consignar que:

Art. 1.449 O devedor não pode, sem o consentimento por escrito do credor, alterar as coisas empenhadas ou mudar-lhes a situação, nem delas dispor. O devedor que, anuindo o credor, alienar as coisas empenhadas deverá repor outros bens da mesma natureza, que ficarão sub-rogados no penhor.

A transcrição do dispositivo se faz necessária para delimitar a diferença entre o penhor de veículos e o penhor mercantil ou industrial: mesmo que ambos se refiram a coisas móveis, para o segundo é a norma, e não a vontade da parte, que torna possível o registro em Registro de Imóveis.

Observe-se que a natureza da coisa penhorada – coisa móvel – não impede a anotação pretendida pelo banco e negada pelo registrador.

O registro do título é imprescindível para a constituição do DIREITO REAL DE PENHOR.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, acompanho o Relator, Desembargador Corregedor Geral da Justiça, XAVIER DE AQUINO, e dou provimento ao recurso de apelação.

JOSÉ RENATO NALINI

Presidente do Tribunal de Justiça

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 21/03/2016.

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