ENCONTRO DISCUTE DIREITOS REAIS EM COIMBRA

Vem aí o III Encontro de Direitos Reais, Direito dos Registros e Direito Notarial organizado pelos CeNoR – Centro de Estudos Notariais e Registrais da Universidade de Coimbra, Escola Superior do Ministério Público de São Paulo, Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário, ARISP – Associação de Registradores de Imóveis de São Paulo e Conselho Federal do Colégio Notarial do Brasil.

Anote em sua agenda:

Data: 19 e 20 de abril de 2016

Local: Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra – Portugal

Dentre os temas programados, destacamos:

  • Ata Notarial e Certificado Notarial.
  • Mandatos – alienação de bens imóveis – requisitos e formalidades. A questão de aferição da capacidade das partes.
  • A união homo-afetiva ou pluri-afetiva no Brasil e a União de fato entre pessoas do mesmo sexo em Portugal e a intervenção notarial.
  • Direitos Reais de Garantia, “ônus” e garantias ocultos.
  • Ideias Fundamentais sobre o trust imobiliário.
  • Direito Registral e Urbanismo.
  • Usucapião administrativo – o novo CPC brasileiro e a experiência
    portuguesa.

Confirmaram sua presença os seguintes palestrantes, moderadores e debatedores: Prof. Doutora Mónica Jardim, Presidente do CENoR, Dr. José Ascenso Maia, Representante do Conselho Diretivo do IRN, Mestre João Maia Rodrigues, Bastonário da Ordem dos Notários, Desembargador Luís Paulo Aliende Ribeiro, Dra. Tânia Mara Ahualli, magistrada em São Paulo, Dr. Sérgio Jacomino, Presidente da ABDRI, Dr. Ubiratan Pereira Guimarães, Presidente do Conselho Federal do Colégio Notarial do Brasil, Dr. Francisco Raymundo, Presidente da ARISP, Dra. Denise Viana Nonaka Aliende Ribeiro, advogada, Dra. Maria Beatriz Furlan, notário em SP, Dra. Ana Paula Frontini, notária em SP, Dr. João Menezes, Dr. Josué Modesto Passos, magistrado em SP, Mestre Geraldo Ribeiro, Doutor Marcelo Benacchio, magistrado em SP, Dra. Laura Ramirez, Mestre Carlos Fernando Brasil Chaves, Mestre Rafael Vale e Reis, Dr. Rafael Depieri, Dr. Alberto Gentil de Almeida Pedroso, Dr. José Marcelo Tossi Silva, Mestre Afonso Patrão, Doutor George Takeda, registrador em SP, Dra. Elaine Barreira Garcia,. promotora de Justiça em SP, Dra.Madalena Teixeira, Margarida Costa Andrade, Mestre Dulce Lopes, Prof. Doutora Fernanda Paula Oliveira, Doutor Leonardo Brandelli, Dr. Daniel Lago Rodrigues.

Na ocasião será celebrado o convênio de colaboração acadêmica entre o CENoR e a Escola Superior do Ministério Público de São Paulo.

Fonte: Observatório do Registro | 28/02/2016.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Cédula rural pignoratícia – Prazo de garantia que excede o prazo do vencimento da obrigação – Impossibilidade – Recurso não provido

ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0000300-41.2015.8.26.0614

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0000300-41.2015.8.26.0614, da Comarca de Tambaú, em que é apelante BANCO DO BRASIL S. A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TAMBAÚ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI (VICE PRESIDENTE), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO, em exercício), ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 3 de dezembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n.° 0000300-41.2015.8.26.0614

Apelante: BANCO DO BRASIL S.A.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Tambaú

VOTO N° 29.055

Registro de imóveis – Dúvida – Cédula rural pignoratícia – Prazo de garantia que excede o prazo do vencimento da obrigação – Impossibilidade – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Tambaú, que afastou a preliminar de ilegitimidade do requerente para solicitar a suscitação da dúvida, e julgou procedente a dúvida suscitada em relação ao registro da cédula rural pignoratícia n.°40/01135-6, emitida em 15/01/2015 por Maurilio Rodrigues Pinto Neto, sob o fundamento de que há impossibilidade jurídica de a cédula ter data de vencimento posterior à data do vencimento da própria dívida, nos termos do artigo 1439 do Código Civil e do artigo 61 do Decreto n° 167/67 que regulam a matéria.

O apelante invoca a atual redação do artigo 61 do Decreto-lei n° 167/67, alterada pela Lei n° 12.873/13. Afirma que a decisão traduz interpretação literal deste dispositivo legal, e que não há vedação expressa em relação à prorrogação pré-ajustada do penhor, de maneira que, enquanto forem observados esses limites, podem as partes convencionar aquilo que lhes aprouver. Acrescenta que um dos princípios básicos dos títulos de crédito é o da autonomia e seu consectário da abstração, o que não fulmina a obrigação original que deu causa ao título, a qual continua viva e válida e pode inclusive ser objeto de modificações. Diz que apesar de o instrumento não registrado ensejar a interpretação de existência de quatro datas de vencimento, tal situação é incorreta, quando se constata que a cédula contém vencimento final único e a cláusula “Forma de Pagamento” contempla vencimento das obrigações decorrentes do saldo devedor existente, mas, caso atendidas as condições da cláusula de “Renovação Simplificada”, de acordo com a forma autorizada pelo Manual do Crédito Rural 3.1.6, esse vencimento será postergado para outro ciclo produtivo, por meio de anotação na cédula, respeitando-se o prazo de vencimento final do instrumento. Prossegue discorrendo sobre o tema e sobre as disposições do Manual de Crédito Rural, e afirma que a própria lei prevê o descasamento do prazo da operação com o prazo da garantia.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta acolhida.

A questão já foi enfrentada por esse Conselho, quando do julgamento da Apelação n. 9000002-51.2011.8.26.0252. Lá, ficou assentado:

“De início, cumpre apontar que o prazo da garantia não pode ser tratado de forma autônoma ao prazo da cédula em si. Nessa espécie de título, a garantia e a obrigação estão vinculadas de tal forma que não cabe a separação pretendida quanto aos prazos. Assim, o prazo do penhor é o da cédula.

A jurisprudência deste Colendo Conselho Superior é firme nesse sentido. Vale trazer à colação trecho de voto do Desembargador Gilberto Passos de Freitas, na apelação cível 598-6/0, da Comarca de Pacaembu:

“(…) não se diga que o prazo do penhor seja distinto do prazo da obrigação (ou de vencimento da cédula), por ser aquele legal (cinco anos) e este contratual (oito anos): a) a uma, porque o título em foco não autoriza essa leitura dicotômica de prazos, mas, ao contrário, indica a unidade do prazo de oito anos também referido no campo clausulado denominado ‘obrigação especial-garantia’, com subsequente previsão de prorrogação para a hipótese de ‘vencimento do penhor’ (fls. 69); b) a duas, porque vinculada a cédula de crédito rural à garantia pignoratícia, o prazo de referência expresso na cédula é também o do penhor”.

Não obstante a alteração da redação do art. 1.439 do Código Civil e do art. 61, do Decreto-Lei 167/67 pela Lei n. 12.873/13, com a supressão dos prazos antes previstos, o raciocínio quanto à impossibilidade da dicotomia entre prazo de garantia e vencimento permanece.

Nenhuma das razões expostas no apelo tem o condão de alterar o que esse Conselho já decidiu. Trata-se, aqui, de um título de crédito. Uma vez expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, não pode estender-se a garantia. A chamada “renovação simplificada” nada mais representa senão uma nova contratação, o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade já não subsiste. Por outro lado, na hipótese de inadimplência, a renovação significaria novação, ou seja, criação de nova obrigação em substituição à primeira, não podendo, da mesma maneira, subsistir a garantia.

O art. 1439 do Código Civil é claro ao apontar que o penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores ao das obrigações garantidas.

O art. 61 do Decreto-Lei 167/67 também diz que o prazo do penhor rural, agrícola ou pecuário, não excederá o prazo da obrigação garantida. A segunda parte do artigo e seu parágrafo único não permitem a interpretação desejada pela recorrente. Lá se diz que, embora vencido o prazo, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem. O parágrafo único trata da prorrogação do penhor e da garantia. Ora, parece claro que em ambos os casos se trata de hipóteses de prorrogação da mesma obrigação. Porém, o que pretende o recorrente é a renovação da obrigação, que, aliás, conforme o título, tem como pressuposto a sua quitação.

Portanto, agiu corretamente o Registrador ao negar ingresso ao título, não obstante norma administrativa, do Conselho Monetário Nacional, permitir a operação.

A atividade registral é pautada pelo princípio da legalidade, o qual se sobressai em importância no momento da qualificação do título, impondo ao Registrador o controle dos requisitos do documento que dará entrada no fólio real. Assim, cabe a ele fazer o exame da legalidade do título e não se pode na qualificação desconsiderar critério expresso em lei.

Oportuno colacionar trecho de voto do Des. Ruy Camilo, na Apelação Cível n° 1.126-6/4 do Conselho Superior da Magistratura: “Considerando, então, que o juízo de qualificação registrária não pode apartar da lei – o que impõe o exame da legalidade, pelo registrador, dos aspectos formais do título –, forçoso negar registro ao título cuja apresentação extrínseca esteja em desajuste com os seus requisitos legais.”

Ante o exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE | 29/02/2016.

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CSM/SP: Registro de imóvel – Dúvida – Carta de adjudicação – Exigência de recolhimento do ITBI – Hipótese de efetiva transferência da propriedade – Não obstante, o recolhimento foi realizado antecipadamente, na ocasião do registro da carta de arrematação dos direitos sobre o imóvel – Hipótese na qual o alienante permaneceu como dono – Inocorrência do fato gerador do tributo – Inexigível duplo recolhimento – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura, amparados em julgados do STJ e do STF – Recurso provido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0009528-83.2014.8.26.0223

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0009528-83.2014.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante ALCINDO DOMINGUES DE MIRANDA BARRETO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARUJÁ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, PARA AFASTAR A EXIGÊNCIA DO RECOLHIMENTO DO ITBI E DETERMINAR O REGISTRO DO TÍTULO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI (VICE PRESIDENTE), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO, em exercício), ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 15 de dezembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n.° 0009528-83.2014.8.26.0223

Apelante: Alcindo Domingues de Miranda Barreto

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca do Guarujá

VOTO N.° 29.021

Registro de imóvel – Dúvida – Carta de adjudicação – Exigência de recolhimento do ITBI – Hipótese de efetiva transferência da propriedade – Não obstante, o recolhimento foi realizado antecipadamente, na ocasião do registro da carta de arrematação dos direitos sobre o imóvel – Hipótese na qual o alienante permaneceu como dono – Inocorrência do fato gerador do tributo – Inexigível duplo recolhimento – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura, amparados em julgados do STJ e do STF – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca do Guarujá, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa de registro da carta de adjudicação apresentada referente aos imóveis matriculados sob números 69.424, 69.425 e 69.426, sob o fundamento de que dois são os fatos geradores do imposto, porque a arrematação que determinou o primeiro recolhimento do ITBI deu-se sobre os direitos sobre os imóveis, e, na adjudicação compulsória, o que se efetivará é a transferência do direito real de propriedade. Acrescenta que os polos passivos de ambas as ações ajuizadas pelo suscitado Alcindo Domingues foram diversos e a legislação tributária municipal estabelece arrematação e adjudicação como fatos geradores autônomos.

O apelante afirma, em suma, que o ITBI foi recolhido por antecipação, na ocasião do registro da arrematação dos direitos sobre os imóveis, e que não deve ser recolhido duas vezes. Diz que as partes e os imóveis envolvidos são os mesmos e que a arrematação judicial é forma originária de aquisição de propriedade.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso merece ser provido.

A r. sentença manteve a exigência do Oficial sob o fundamento de que o ITBI incide tanto na hipótese de transmissão de direitos em relação ao imóvel quanto na hipótese de transmissão da titularidade do domínio do imóvel, conforme prevê a legislação municipal.

A Oficial, por sua vez, baseia-se no artigo 84, “e”, da Lei Complementar n.° 38/1997 e sobre o dever e a responsabilidade dos notários e registradores no recolhimento dos impostos.

Não obstante, é preciso considerar que há precedentes recentes deste Conselho Superior da Magistratura, baseados em julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo, do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, no sentido de que a despeito das legislações municipais que determinam o recolhimento do ITBI nos casos de compromisso de compra e venda e outros contratos de natureza pessoal, pelos quais se transmitem apenas os direitos relativos ao bem imóvel, de acordo com a Constituição Federal e o Código Civil, o ITBI tem incidência e é devido apenas quando a escritura pública de compra e venda (ou por instrumento particular nos casos previstos em lei) é apresentada para registro, pois, somente neste momento ocorre a efetiva transferência da titularidade do domínio ao comprador, do contrário, o alienante continua proprietário do imóvel.

Assim sendo e apesar da previsão de incidência do ITBI na legislação municipal, a inconstitucionalidade desta norma é manifesta, e, como tal, excepcionalmente, pode ser reconhecida na esfera administrativa.

É pertinente transcrever a ementa e o trecho de interesse da Apelação Cível n°. 0015683-73.2011.8.26.0590, relatada pelo Desembargador José Renato Nalini, então Corregedor Geral da Justiça, julgada no dia 12/9/2012, que se aplica por analogia ao caso em tela:

“APELAÇÃO – REGISTRO DE IMÓVEL – RECUSA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDÊNCIA DE ITBI – PAGAMENTO ANTECIPADO DO TRIBUTO – INEXISTÊNCIA DO FATO GERADOR – LAPSO TEMPORAL DE MAIS DE 40 ANOS ENTRE O PAGAMENTO DO ITBI ANTECIPADO E A LAVRATURA DE ESCRITURA DE VENDA E COMPRA. Recurso conhecido, mas não provido.”

“Todavia, o imposto é devido somente por ocasião do registro de transmissão da propriedade de bens ou direitos, a teor do disposto no art. 1245 do Código Civil – “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo noRegistro de Imóveis. §1°. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”(agr. Reg. Em Agr. Inst. N° 448.245/DF, Rel. Min. Luiz Fux).

A respeito da exigência de pagamento antes do registro do título translativo da propriedade vale colacionar parte do voto proferido pelo Des. Roberto Martins de Souza na Apelação n.° 0039993-95.2009.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo, com plena aplicação ao caso em tela:

(…) cabe aqui o ensinamento de Kiyoshi Harada: “(…) Convém ressaltar, que a transmissão da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título de transferência no registro de imóveis competente, segundo o art. 1.245 do Código Civil, que assim prescreve: ‘Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo do Registro de Imóveis.’

O §1° desse artigo dispõe enfaticamente que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Portanto, a exigência do imposto antes da lavratura da escritura da escritura de compra e venda ou do contrato particular, quando for o caso, como consta da maioria das legislações municipais, é manifestamente inconstitucional. Esse pagamento antecipado do imposto não teria amparo no §7° do art. 150 da CF, que se refere à atribuição ao ‘sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento de imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não se realiza o fato gerador presumido’.

“Por isso, o STJ já pacificou sua jurisprudência no sentido de que o ITBI deve incidir apenas sobre transações registradas em cartório, que impliquem efetiva transmissão da propriedade imobiliária (Resp 1.066, 253364, 12.546, 264064, 57.641; AGA 448.245; ROMS 10.650). Curvamo-nos à jurisprudência remansosa do STJ, reformulando nosso ponto de vista anterior, quer porque inaplicável o §7° do art. 150 da CF em relação ao ITBI, quer porque o fato gerador desse imposto, eleito pelo art. 35, II, do CTN, em obediência ao disposto no art. 156, II, da CF, é uma situação jurídica, qual seja, a transmissão da propriedade imobiliária.” (“Direito Tributário Municipal”, segunda edição, São Paulo: Atlas, página 100)”.

Neste mesmo sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de contrato de promessa de venda e compra de unidade condominial a ser construída e outras avenças – Resignação não configurada – Dúvida conhecida – Comprovação do Recolhimento do ITBI e anuência da credora hipotecária – Exigências descabidas – Tributo não incidente – Precedentes do STF e do STJ – Inaplicabilidade do parágrafo único do art. 1º da Lei 8.004/1990 ao caso dos autos. Súmula n.° 308 do STJ – Dúvida improcedente – Recurso provido. (Apelação Cível n.° 900016-61.2011.8.26.0577 – Rel. Des. José Renato Nalini – j. 7/2/2013).

“EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATÉRIA INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA INDIRETA À CONSTITUIÇÃO DO BRASIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NÃO INCIDÊNCIA DO ITBI. 1. Controvérsia decidida à luz de normas infraconstitucionais. Ofensa indireta à constituição do Brasil. 2. A celebração de contrato de compromisso de compra e venda não gera obrigação ao pagamento do ITBI. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AI – AGR 603.309/MG, Rel. Min. Eros Grau, Julgamento: 18/12/2006).

Verifica-se, pois, que foi incorreta a exigência e o recolhimento do ITBI na ocasião em que houve registro da arrematação referente aos direitos sobre o imóvel, e que o correto seria recolher o imposto apenas em razão do registro da carta de adjudicação que efetivamente transmitiu a titularidade do domínio.

Assim sendo, e considerando que o recolhimento indevido deve ser considerado recolhimento antecipado, afasta-se a exigência e determina-se o registro do título.

Isto posto, dou provimento ao recurso, para afastar a exigência do recolhimento do ITBI e determinar o registro do título.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE | 29/02/2016.

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