PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000002-71.2014.8.26.0470

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9000002-71.2014.8.26.0470, da Comarca de Porangaba, em que é apelante ANDRÉ ARRUDA NAVARRO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PORANGABA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), GUERRIERI REZENDE (DECANO), ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO, RICARDO ANAFE E EROS PICELI (VICE PRESIDENTE).

São Paulo, 29 de setembro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível nº 9000002-71.2014.8.26.0470

Apelante: André Arruda Navarro

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Porangaba/SP

VOTO N.º 34.276

Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Aquisição de bem por menor incapaz – Origem desconhecida dos recursos – Necessidade de alvará judicial – Verificação, pelo ministério público e pelo órgão jurisdicional, da efetiva proteção do interesse do menor – Impossibilidade de registro – Precedente do Egrégio Conselho Superior da Magistratura – Recurso desprovido.

Vistos.

Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Porangaba, que negou registro de escritura de venda e compra, relativa à aquisição de bem imóvel por menor relativamente capaz.

No recurso, argumenta-se que o bem foi adquirido com recursos do próprio interessado e que só há de se exigir alvará para a venda de bens de menor, não para a compra. Colaciona precedente da 1º Vara de Registros Públicos da Capital.

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Passo a decidir.

O recurso não comporta provimento.

Há precedente recente do Egrégio Conselho Superior da Magistratura (Apelação n.º 0072005-60.2013) citado pelo Oficial, similar ao caso dos autos. Aliás, a sentença mencionada nas razões de recurso foi reformada justamente no julgamento da mencionada apelação.

As razões de desprovimento do recurso, portanto, são as mesmas.

O item 41, ‘e’, do Cap. XIV, das NSCGJ, diz que o Tabelião de Notas, antes da lavratura de qualquer ato, deve:

“exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos, sendo que, para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária.”

O item é composto de duas partes distintas. A primeira parte diz que o Tabelião deve “exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos”. A segunda parte afirma que “para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária.”

Em nenhum momento o item dispõe que não é necessário alvará para a aquisição de imóvel por menor incapaz. Ao contrário. Ele é claro ao afirmar a exigência de alvará para atos que envolvam incapazes e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a ele relativos.

A ressalva da segunda parte do item em nada infirma o que foi dito. Aliás, o dispositivo apenas repete o art. 220, parágrafo único, das NSCGJ – Cartórios Judiciais. Trata-se, tão somente, de uma precaução a mais, dada a relevância, perante o ordenamento, da alienação de bem de menor incapaz. Exigem as Normas que, no caso específico de alvará para alienação, o prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária. De onde se conclui que, nos demais casos, embora necessário o alvará, não se exige a indicação de prazo.

Visto que as Normas não dispensam a apresentação de alvará, resta verificar se o Código Civil o faz. E a resposta também é negativa.

O art. 1.691 dispõe que os pais não podem alienar, ou gravar de ônus real, os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

O interessado aduz que não se tratou de alienar nem de gravar de ônus real imóvel de menor. Ao contrário, cuidou-se de adquirir patrimônio em seu favor, o que vai ao encontro de seu melhor interesse. Nada se perdeu, mas se acresceu ao patrimônio do incapaz. Daí porque seria desnecessária autorização judicial.

O argumento não convence. O negócio de compra e venda do imóvel implicou a contração de obrigação – pagamento do preço de R$ 45.000,00 – que ultrapassa, absolutamente, os limites da mera administração. E não há qualquer comprovação de necessidade ou evidente interesse do incapaz, o que, justamente, deveria ter sido feito mediante pedido de alvará, quando o Juiz verificaria a presença de tais requisitos.

Não se indicou, na escritura, de onde vieram os recursos para a compra do imóvel. Há de se presumir, portanto, que se tratou de recursos próprios do menor. É a única conclusão que permite a leitura do título e, também, das razões do recurso.

Ora, se são recursos do incapaz e se, como visto, o ato implicou a contração de obrigação que ultrapassa os limites da simples administração, é evidente que o alvará era necessário. Há uma série de circunstâncias que o Juiz Togado deve verificar para concluir que negócio de tal monta interessa mesmo ao incapaz ou se é necessário. Isso porque, na verdade, há possibilidade de que ele esteja sendo usado para encobrir fraude contra credores ou ao fisco, dado que o vendedor é seu pai.

Mesmo os aspectos relativos ao negócio em si deveriam ter sido apreciados pelo Ministério Público e pelo Juiz, no melhor interesse do menor. Cite-se, ainda que na esfera jurisdicional, trecho do Acórdão do Agravo de Instrumento n. 152.031.4-0 – Rel. Des. Zéiia Maria Antunes Alves, onde se esclarecem as razões pelas quais a intervenção é pertinente:

Agravo de Instrumento – Alvará – Aquisição de imóvel, com numerário de menor absolutamente incapaz – Avaliações elaboradas por imobiliárias – Inadmissibilidade – Necessidade de proteção do patrimônio do menor – Determinação de avaliação judicial, para aferição do real valor do bem – Recurso provido.

“Em se tratando de operação de venda e compra, por menor, absolutamente incapaz, com numerário próprio, representada por sua mãe, de rigor, para prevenir possível prejuízo, seja o bem imóvel, a ser adquirido, avaliado, por perito nomeado pelo Juízo.

Não basta, ao contrário do entendimento pela MM. Juíza ‘a quo’, embora louvável sua preocupação com os gastos com a perícia, a serem suportados pela própria menor, ora agravada, a juntada de avaliações, simples e sucintas, elaboradas por 03 (três) imobiliárias distintas, apresentadas por sua representante.

Tais avaliações, ainda que não se discuta a idoneidade das empresas que as realizaram, em razão de solicitadas por pessoa diretamente interessada na transação, não substituem, para o fim a que se destinam – compra de imóvel com numerário pertencente a menor, cujos interesses devem ser acima de tudo protegidos, a avaliação por perito judicial.

Impõe-se, na espécie, para a proteção e segurança do patrimônio da menor, ora agravada, total controle e pleno conhecimento, pelo Juízo e pelo Ministério Público, órgãos incumbidos pelo Estado de zelar pelos interesses dos incapazes, de todas as circunstâncias e pormenores do negócio, principalmente, o valor de mercado do imóvel.

Em assim sendo, imprescindível a avaliação judicial, por perito especializado, com descrição pormenorizada do imóvel e do local onde se situa, e, com indicação fundamentada de seu real valor de mercado.”

Dessa maneira, por qualquer ângulo que se analise a questão, a conclusão é pela necessidade do alvará, razão pela qual andou bem o Oficial ao negar o registro da escritura pública.

Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 20/01/2016.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 3001656-72.2013.8.26.0296

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 3001656-72.2013.8.26.0296, da Comarca de Jaguariúna, em que é apelante WAGNER LIMA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE JAGUARIUNA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA JULGAR A DÚVIDA IMPROCEDENTE E DETERMINAR O REGISTRO DO TÍTULO. V. U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 7 de outubro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível nº 3001656-72.2013.8.26.0296

Apelante: Wagner Lima

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jaguariúna

VOTO Nº 34.262

Registro de imóveis – Aditamento de instrumento particular de instituição, especificação e convenção de condomínio – Atribuição das unidades autônomas que deve ocorrer no momento da instituição do condomínio – Regra não absoluta – Caso peculiar e excepcional – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Wagner Lima objetivando a reforma da r. decisão de fl. 148, que manteve a recusa do registro de “Aditamento ao Instrumento Particular de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio do Edifício Residencial Universidades, para atribuição de unidades autônomas”.

Alega o recorrente, em suma, que os condôminos, ao formalizarem o instrumento de instituição, especificação e convenção de condomínio registrado sob o R.02 da matrícula nº 6.584, deixaram, por erro, de fazer constar do instrumento a atribuição individual de cada unidade específica ao seu respectivo proprietário, razão pela qual pretendem, por meio de aditamento, proceder à regularização das unidades autônomas.

É o relatório.

Os titulares de domínio, dentre eles o recorrente, instituíram e especificaram o condomínio edilício “Residencial Universidades” no imóvel descrito na matrícula nº 6.584, do registro de imóveis de Jaguariúna, mas deixaram de fazer a atribuição das unidades autônomas, o que deu ensejo à distribuição delas entre todos os titulares de domínio, formando condomínio ordinário entre eles (CC 1314). Com isso, todos os proprietários do imóvel tornaram-se condôminos de todas as unidades.

Apresentaram, em seguida, aditamento à instituição com atribuição dos imóveis.

O registrador recusou o título à consideração de que: a) o momento da atribuição das unidades autônomas é o da instituição, especificação e convenção do condomínio, de modo que, agora, somente por meio da permuta seria possível extinguir a copropriedade de cada unidade autônoma e b) não há equiparação dos quinhões, isto é, igualdade entre o que os proprietários possuíam no registro e o que passarão a ter com a atribuição no título.

É certo que a atribuição das unidades autônomas do condomínio edilício deve ocorrer concomitantemente ao registro da instituição, especificação e convenção do condomínio, conforme previsão na Lei nº 4.591/64 e no Código Civil:

L. 4.591/65 – Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de imóvel, dele constando a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como atração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

CC – Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Os precedentes juntados pelo registrador são nesse sentido (fls. 108/113).

O caso em exame demonstra, contudo, situação peculiar, que autoriza solução diversa.

Flauzilino Araújo dos Santos, na obra, ao tratar da atribuição das unidades autônomas, lembra que a atribuição deve ocorrer no mesmo momento em que a instituição e especificação é apresentada ao registrador, sob pena de ser necessário outro ato formal – como a permuta – para extinguir o condomínio ordinário existente sobre as unidades autônomas. Destaca, porém, que, havendo erro na emissão do título, deve-se admitir a correção por meio de retificação e aditamento do instrumento e especificação do condomínio, que será averbado na matrícula mãe e registrado em cada uma das novas matrículas para o fim de atribuir domínio exclusivo sobre a unidade autônoma respectiva (“Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis: teoria e prática”, ed. Mirante, São Paulo, p. 149).

Parece ser exatamente essa a hipótese dos autos.

A instituição de condomínio foi registrada na matrícula nº 6.584, do Registro de Imóveis de Jaguariúna, em 13.02.13 (R.02, fl. 30), mas os proprietários deixaram de fazer a atribuição das unidades autônomas.

Logo em seguida, verificada a falta, os proprietários elaboraram o aditamento à instituição, que foi apresentado a registro em menos de dois meses (fls. 04/14).

O curto espaço de tempo decorrido entre o registro da instituição do condomínio e a apresentação do aditamento permite a afirmação de que a vontade do legislador restou atendida, na medida em que, conquanto a atribuição das unidades não tenha ocorrido no mesmo momento da instituição, ela veio logo em seguida e diante de situação registral inalterada, haja vista que, após a instituição, nenhum outro ato foi praticado em todas as matrículas (mãe e das unidades autônomas).

Outro fato relevante a ser considerado é que o aditamento que ora se persegue visa apenas a suprir omissão existente no primeiro título e não modificar atribuição voluntária anterior, o que evidencia a ocorrência de erro.

Diante deste quadro, que não apresenta potencial lesivo a terceiros e conta com a anuência de todos os envolvidos, a manutenção da recusa representaria demasiado apego ao formalismo, cuja consequência seria a imposição de pesado e burocrático ônus aos proprietários, que teriam de lavrar escritura pública de permuta para cada uma das unidades (07 lojas e 36 apartamentos) e arcar com os custos das escrituras, do ITBI e dos registros, para alcançar o mesmo resultado ora perseguido por meio do recurso.

Assim, respeitado o entendimento do MM. Juiz Corregedor Permanente, não há motivo para impedir que, por aditamento, os instituidores do condomínio aperfeiçoem e complementem a instituição de condomínio.

Em relação ao segundo item da nota devolutiva, afirma o registrador que o título não assegura a equiparação dos quinhões, isto é, não mantém igualdade entre o que o proprietário possui no registro de imóveis e o que ele irá receber.

Ocorre que o registrador se limita a dizer que há necessidade da equiparação, “o que não ocorre pelo título devolvido.”. Trata-se de exigência genérica que, além de contrariar o disposto no item 40.1, do Capítulo XX, das NSCGJ (transcrito abaixo), impede os recorrentes de apresentar esclarecimentos específicos ou mesmo de atender a exigência:

40.1. A nota de exigência deve conter a exposição das razões e dos fundamentos em que o Registrador se apoiou para qualificação negativa do título, vedadas justificativas de devolução com expressões genéricas, tais como “para os devidos fins”, “para fins de direito” e outras congêneres.

O exame dessa questão estava a pleno alcance do registrador, bastando cotejar as informações da matrícula e as do instrumento de aditamento e apontar onde, exatamente, a equiparação dos quinhões deixou de ser atendida. Assim, também esta exigência deve ser afastada.

Por fim, o precedente citado pela douta Procuradoria Geral de Justiça [1] não se aplica ao caso em exame, pois não trata de atribuição de unidades autônomas, mas de extinção de condomínio ordinário em imóvel em que sequer houvera instituição e especificação de condomínio.

Aqui, diferentemente, discute-se se é possível retificar a instituição de condomínio a ela acrescentando a atribuição de unidades autônomas, o que, por consequência, modificaria a propriedade de cada uma delas; no precedente citado, se a certidão judicial emitida em ação de divisão e extinção de condomínio era título hábil a extinguir condomínio comum.

As hipóteses, regimes jurídicos e premissas de cada caso são diversos, de modo que as conclusões, por conseguinte, não podem ser iguais.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente e determinar no registro do título.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Nota:

[1] CSM, Apelação Cível n° 990.10.249.808-5, rel. Munhoz Soares

Fonte: DJE/SP | 20/01/2016.

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Não é possível o registro de Cédula Rural Pignoratícia quando o prazo de garantia for dissociado do prazo de vencimento da obrigação

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0000344-60.2015.8.26.0614, onde se decidiu não ser possível o registro de Cédula Rural Pignoratícia quando o prazo de garantia for dissociado do prazo de vencimento da obrigação. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso interposto em face da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que manteve a recusa de registro de Cédula Rural Pignoratícia sob o fundamento da impossibilidade de dissociação entre o prazo da garantia e o prazo de vencimento da obrigação garantida. Em suas razões, o recorrente alegou, em síntese, que a interpretação do Oficial Registrador não levou em conta razões de ordem sistemática, o princípio da boa-fé e o da função social do contrato. Além disso, sustentou que o Conselho Monetário Nacional permite a renovação simplificada, prevista no título levado a registro e que, para afastar o risco de extinção da relação jurídica, as cédulas emitidas contém prazo de vencimento compatível com o previsto para as renovações simplificadas.

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que, ainda que pese a alteração da redação do art. 1.493 do Código Civil e do art. 61 do Decreto-Lei nº 167/67 pela Lei nº 12.873/13, com a supressão dos prazos anteriormente previstos, subsiste o raciocínio quanto à impossibilidade da dicotomia entre prazo de garantia e vencimento. Afirmou, ainda, que “trata-se, aqui, de um título de crédito. Uma vez expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, não pode estender-se a garantia. A chamada ‘renovação simplificada’ nada mais representa se não uma nova contratação, o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade já não subsiste. Por outro lado, na hipótese de inadimplência, a renovação significaria novação, ou seja, criação de nova obrigação em substituição à primeira, não podendo, da mesma maneira, subsistir a garantia.” Por fim, o Relator destacou que o Oficial Registrador agiu corretamente ao negar o ingresso do título, com base nos dispositivos legais apontados, não obstante norma administrativa do Conselho Monetário Nacional permitir a operação.

Diante do exposto, o Relator opinou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia integra da decisão.

Fonte: IRIB | 21/01/2016.

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