ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0026929-03.2014.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante BANCO DO BRASIL S.A, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA E DETERMINAR O REGISTRO DO “INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO E DE PRODUÇÃO DE EMPREENDIMENTO HABITACIONAL, COM RECURSO DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR E OUTRAS AVENÇAS”. V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 7 de outubro de 2015.
ELLIOT AKEL
RELATOR
Apelação Cível nº 0026929-03.2014.8.26.0577
Apelante: Banco do Brasil S/A
Apelado: Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos
Voto nº 34.300
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO E DE PRODUÇÃO DE EMPREENDIMENTO HABITACIONAL, COM RECURSO DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR E OUTRAS AVENÇAS – PERSONALIDADE JURÍDICA DO FAR – INTELIGÊNCIA DA LEI N. 10.188/02 – RECURSO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de procedência de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos, que se negou a registrar “Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e outras avenças”, em que figura como comprador o FAR. A recusa deveu-se ao fato de que tal ente não possui personalidade jurídica.
O recorrente alega, resumidamente, que: (a) há diversos precedentes registrais favoráveis; (b) trata-se de programa habitacional, com forte cunho social, devendo o formalismo registral ceder passo aos fins sociais da lei; (c) o FAR pode ser sujeito de direitos e obrigações e (d) há outros fundos similares aos quais se reconhece personalidade jurídica.
A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.
É o relatório.
Em primeiro lugar, apenas para que não haja omissão, ressalta-se que da manifestação do Oficial, às fls. 216/218, “retratando-se” da recusa do registro, não pode resultar prejudicada a dúvida. É que, inobstante essa manifestação, o Juízo de Primeiro Grau manteve a negativa de registro, o que impõe o julgamento da apelação.
Quanto ao mais, era mesmo o caso de registro do contrato.
A Lei n. 10.188/01 criou o programa de arrendamento residencial e instituiu o arrendamento residencial com opção de compra. Por seu intermédio, criou-se o PAR – Programa de Arrendamento Residencial, cuja gestão cabe ao Ministério das Cidades, e a operacionalização, à Caixa Econômica Federal. Já para a operacionalização do Programa, a CEF foi autorizada a criar um fundo, denominado “ FAR – Fundo de Arrendamento Residencial”.
Tal fundo, a teor do art. 2º, §3º, é constituído de bens e direitos, que (1) não se comunicam com o patrimônio da CEF, (2) não integram seu ativo, (3) não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF, (4) não compõem a lista de bens e direitos da CEF para efeitos de liquidação judicial ou extrajudicial, (5) não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF, (6) não são passíveis de execução por credores da CEF e (6) quanto aos imóveis, não são passíveis de constituição de ônus reais (incisos I a VI).
Vale dizer, trata-se de um fundo exterior à CEF, passível, conforme o art. 2º-A, §2º, de direitos e obrigações próprias, pelas quais responde com seu patrimônio.
É esse fundo, o FAR, que figura, no instrumento levado a registro, como comprador (fl. 13). O Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos entendeu que o título não poderia ser registrado, em face da ausência de personalidade jurídica do Fundo. Disse, também, que a Lei n. 10.188/01 atribui apenas à CEF a competência para representá-lo e que, por isso, não poderia mera Portaria do Ministério das Cidades atribuí-la ao Banco do Brasil. Assim, uma vez que o FAR não possui personalidade jurídica e a CEF não fez parte do contrato, ele não poderia ser registrado.
O raciocínio peca por algumas razões, que examino a seguir.
De início, o Oficial deixou de atentar para a função social do programa de arrendamento residencial e para a regra de que o apego ao rigorismo do direito registral não deve ser um fim em si mesmo. Deixou de apontar qualquer princípio de direito registral que poderia ser ferido com o registro e olvidou-se das sérias consequências sociais que poderiam advir de sua recusa.
Em seguida, utilizou um argumento que, do ponto de vista técnico, está equivocado. O FAR, tal como diversos outros entes previstos no nosso ordenamento, possui, sim, personalidade jurídica e, embora não tenha capacidade plena, tem-na limitada aos propósitos a que se destina. Também o Espólio, o Condomínio, a Massa Falida, conquanto não possuam capacidade jurídica plena, possuem personalidade jurídica, ou seja, podem ser sujeitos de direitos e obrigações.
A Lei n. 10.188/01 atribui ao FAR, expressamente, a capacidade de ser titular de direitos e sujeito passivo de obrigações, deixando bastante clara sua distinção em relação à CEF e ao seu patrimônio. Aliás, o art. 4º, VII, reza que compete à CEF “promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos”. Logo, arrendador (FAR) e CEF não se confundem. E é o arrendador que figura, no contrato, como comprador, dado que o patrimônio imóvel será por ele integralizado.
Resta saber se também o Banco do Brasil poderia representar o FAR, ou se, como defendeu o Oficial, apenas a CEF. Também aí laborou em erro o Digno Oficial.
A mesma Lei n. 10.188/01, que atribuiu, a princípio, à CEF a representação e operacionalização do FAR, delegou ao Ministério das Cidades a gestão do PAR (Programa de Arrendamento Residencial – art. 1º, §1º). E disse, no seu artigo 5º, II e III, que cabe a esse Ministério estabelecer diretrizes gerais para aplicação dos recursos alocados e fixar regras e condições para implementação do Programa.
Portanto, foi a Lei n. 10.188/01 que atribuiu legitimação ao Ministério das Cidades para, entre outras providências, definir, no item 3.3, do Anexo I, da Portaria 168, que cabe às Instituições Financeiras Federais Oficiais “na qualidade de Agentes executores do Programa: a) definir, com base nas diretrizes gerais fixadas e demais disposições desta Portaria, os critérios técnicos a serem observados na aquisição e alienação dos imóveis; b) adquirir as unidades habitacionais destinadas à alienação, em nome do FAR.”
Cuida-se, dessa forma, de um arcabouço legislativo próprio que regulamenta a criação, gestão e operacionalização do FAR. Ao contrário do que alegou o Oficial, a Portaria 168 não foi além do que a Lei n. 10.188/01 permitiu. Apenas estendeu – e poderia fazê-lo – a representação do FAR às Instituições Federais Oficiais, como o Banco do Brasil. Daí porque, como corretamente consta do instrumento levado a registro, o comprador é o FAR, representado pelo Banco do Brasil S/A.
Por qualquer ângulo que se analise a questão, a hipótese era de registro do título, valendo ressaltar, por fim, que, como comprovou o recorrente, 22 empreendimentos ligados ao Programa Minha Casa, Minha Vida já tiveram seus instrumentos – iguais ao presente – registrados sem qualquer óbice, em São Paulo e em outros Estados da Federação.
Dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do “Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e outras avenças”.
HAMILTON ELLIOT AKEL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: TJ/SP | Data Inclusão: 28/10/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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