Questão esclarece dúvida acerca da possibilidade de registro de incorporação imobiliária, quando apresentada certidão positiva da Justiça Federal onde consta a existência de ação em relação a um dos representantes da empresa.

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Incorporação imobiliária. Certidão positiva da Justiça Federal.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da possibilidade de registro de incorporação imobiliária, quando apresentada certidão positiva da Justiça Federal onde consta a existência de ação em relação a um dos representantes da empresa. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, aproveitando, também, dos ensinamentos de Melhim Namem Chalhub, ou sejam:

Pergunta: É possível o registro de incorporação imobiliária, quando apresentada certidão positiva da Justiça Federal onde consta a existência de ação em face de um dos representantes da empresa?

Resposta: Pelo que temos no art. 32, da Lei 4.591/64, bem como ao que mais se vê na legislação que cuida das incorporações imobiliárias, notamos a necessidade da apresentação de certidões em geral, incluindo-se, aí, para a questão aqui em estudos, as de ações com trâmite pela Justiça Federal, apenas quanto aos proprietários do terreno onde vai ser executado o empreendimento, e também da pessoa do incorporador, sem qualquer exigência quanto às pessoas que possam estar a representar eventuais pessoas jurídicas, razão pela qual julgamos como prejudicados avanços quanto ao aqui em estudos.

Não obstante o acima exposto, podemos adiantar que, se tivermos notícias positivas quanto a existência de ações contra empresa que venha efetivamente a se apresentar como titular de direitos sobre tal imóvel, ou que se mostre como incorporadora do empreendimento em questão, e não contra seus representantes, tal fato, em que pese termos indicações na alínea “b”, do art. 32, da Lei 4.591/64, de que as certidões ali em trato, incluindo-se, aqui, as originárias da Justiça Federal, devem se apresentar como negativas, devemos também aproveitar do que reza o § 5º., do mesmo art. 32, que acaba nos indicando a possibilidade de, mesmo que tais certidões venham a mostrar a existência de ações, termos deferido o registro desejado, com a obrigação do Registrador de Imóveis mencionar tal fato em todos os documentos que vierem a ser expedidos por ele e que tenham relação com o empreendimento em questão.

De importância também o que doutrina, Melhim Namem Chalhub, ao tratar acerca das certidões que devem ser apresentadas pelo incorporador, em obra intitulada  “Da Incorporação Imobiliária”, editora Renovar, 3ª edição revista e atualizada, Rio de Janeiro – São Paulo – Curitiba – Recife, 2010, p. 48:

“É facultado ao Oficial do Registro de Imóveis solicitar que o incorporador forneça, até mesmo por escrito, esclarecimentos sobre essas ações, caso a natureza delas justifique, como seriam os casos, por exemplo, de arrestos, execuções e sequestros, anexando esses esclarecimentos ao memorial, de modo que os interessados possam analisar a situação e deliberar sobre o negócio a realizar.”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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TJ/GO: Residencial terá de ressarcir cliente por venda de imóvel acima do preço

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O Residencial Lyceu Ltda. foi condenado a outorgar escritura pública de compra e venda de dois apartamentos a Joaquim Martins da Silva Júnior, no prazo de dez dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 300,00. Ele também terá de restituir o valor de R$ 45.500,00, correspondente ao valor cobrado a mais pelos apartamentos. A decisão é da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) que, por unanimidade, seguiu voto do relator, desembargador Zacarias Neves Coêlho, negando agravo regimental interposto pelo condomínio.

Inconformado com a decisão monocrática, o Residencial Lyceu entrou com o agravo regimental, alegando que houve cerceamento de defesa, uma vez que requereu a produção de prova testemunhal, porém a sentença foi proferida sem a produção desta prova. Disse que Joaquim agiu em má-fé, argumentando que os preços dos apartamentos contidos nos documentos foi alterado apenas para reduzir-lhe o encargo tributário decorrente das aquisições. Contudo, o desembargador afirmou que as questões já restaram muito bem analisadas, não tendo o agravante apresentado argumentos suficientes para desconstituir a decisão, limitando-se a simplesmente reiterar as alegações veiculadas no recurso anterior. Votaram com o relator os desembargadores Carlos Alberto França e Amaral Wilson de Oliveira.

Profissionalismo

Na decisão monocrática, Zacarias Neves Coêlho havia explicado que é entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a possibilidade do magistrado de indeferir as provas que entender serem desnecessárias ao julgamento da causa, não gerando cerceamento de defesa. Explicou que, apesar de o condomínio afirmar que a prova testemunhal é necessária para se comprovar a realidade dos fatos, ele considerou não haver necessidade de sua produção para o julgamento.

Quanto ao argumento de que aceitou consignar nos documentos negociais preços menores que os originalmente proposto, a pedido do comprador, para que fosse diminuído seu encargo tributário, o desembargador aduziu que, tratando-se a vendedora de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), promovendo a incorporação, construção e venda dos imóveis do empreendimento Residencial Lyceu, “é ela, ou deveria ser, profissional na área imobiliária, sabedora, portanto, das implicações legais de se fazer constar, num contrato, preço distinto daquele supostamente aceito pelo adquirente”.

Logo, o magistrado disse prevalecer a percepção de que a diferença apurada entre os preços decorre de uma renegociação feita entre as partes, devendo o Residencial Lyceu Ltda. restituir a quantia paga além do preço global ajustado. Veja decisão.

Fonte: TJ/GO | 01/10/2015.

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Artigo – A pergunta que não quer calar: você confiaria em um tabelião de notas ‘doublè’ de comerciante dono de posto de gasolina ou vice-versa? – Por Marcelo Rodrigues

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O Chefe do Poder Judiciário brasileiro, atual presidente do STF e do CNJ, o culto – mas não onisciente, pois ninguém nesse plano terreno o é, não é verdade? – min. Ricardo Lewandowski, não só confiaria como, indo além, parece defender esse ‘modelo’ norte-americano em crítica frontal ao sistema brasileiro.

Talvez S. Exa. não saiba, mas adotamos o sistema do notariado latino, herdado da longa tradição do direito romano-germânico, que prima pela segurança jurídica preventiva, contrariamente ao modelo – não se pode denominá-lo de sistema -, estadudinense. Lá, é também possível, além de registrar a alienação de veículos em postos de gasolina, barbearias, quitandas e similares, p. ex., o frequente golpe de roubo de hipotecas e até mesmo a tentativa de fraude sobre a propriedade do Empire State Building, em N.Y., foi objeto de ação criminosa nesse sentido. Mais informações a respeito podem ser colhidas na página do FBI na internet.

A agilidade é bem-vinda, é claro, mas não a custo de insegurança jurídica, dogma supremo por lá adotado, basicamente, pela pressão da poderosa indústria financeira e organismos privados, em detrimento do interesse público.

Outro exemplo pernicioso que floresce por lá é o denominado ‘MERS – Mortgage Eletronic Registration System’, que permite o registro da propriedade imóvel fora de sua circunscrição territorial, ‘gerido’ pela própria indústria financeira (registro privado) e, além disso, a securitização das hipotecas e a ocultação dos credores sob um manto de opacidade, principal responsável pela crise de execuções hipotecárias sem precedentes na história do mundo civilizado. Isso resultou, p. ex. que proprietários de casas que nunca foram hipotecadas, ou que nunca contraíram empréstimo, ou, que o tendo contraído, mantém os pagamentos em dia, têm sido notificados de início de ‘foreclosure’ contra eles.

Em verdade, antes mesmo do ‘MERS’, o registro da propriedade imóvel nos EUA já era dos mais inseguros, decorrendo a constatação por três aspectos principais: a) vigência da regra da reivindicabilidade ilimitada, b) sistema de arquivo de documentos (e não de registro de direitos), c) existência de companhias de seguros de títulos (onerosidade excessiva, diante do alto risco assumido, e permanente, pois a apólice deve ser renovada anualmente).
Não há dúvida que muito há a ser aperfeiçoado no que concerne ao funcionamento da atividade cartorária no Brasil e que existe sim um excesso de litigiosidade a respeito, sobretudo nos concursos públicos, ocupando de forma abusiva o já reduzido tempo socialmente útil de importantes órgãos do Poder Judiciário, e o CNJ é um deles.

Mas comparar o sistema brasileiro com o norte-americano, enaltecendo esse último, equivale a escancarar a falta de conhecimento a respeito, para dizer o menos.

Fonte: Facebook do autor- https://www.facebook.com/escritormarcelorodrigues.

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*Marcelo Rodrigues é desembargador do TJ/MG. Especialista em Direitos Notarial e Registral. Autor das obras Tratado de registros públicos e direito notarial (Atlas, 2014) e Código de normas dos serviços notariais e de registros do estado de minas gerais – provimento cgjmg 260/2013 – comentado (Anoreg-Serjus, 2014). Presidente da Comissão do Concurso para Outorga das Delegações dos Tabelionatos e Registros Públicos do Estado de Minas Gerais (Edital 1/2014).

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