CNJ: Conheça seus direitos na compra ou venda de imóvel

A compra e venda de imóveis é tema recorrente nos tribunais brasileiros. Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras questões, têm levado compradores e vendedores à Justiça em busca de solução para seus conflitos e insatisfações.

Muitas dessas demandas já são assuntos pacificados na jurisprudência. Um dos entendimentos que já se solidificaram nos Tribunais é o que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis celebrados entre construtoras, incorporadoras e empresas do ramo imobiliário em geral e um comprador que adquire o bem com a finalidade de ser seu destinatário final.

Em caso de desistência da compra de imóvel a prazo, o cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. Nesse caso, o vendedor pode reter somente parte das parcelas pagas para compensar os custos operacionais da negociação até então. A Justiça já decidiu que a devolução do restante do dinheiro pago deve ser feita imediatamente, sendo considerada abusiva a restituição dos valores apenas ao final da obra, mesmo que esse prazo esteja previsto em regra contratual.

Quando o assunto é vaga de garagem, uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. As duas Turmas especializadas em Direito Privado do STJ, que uniformizam a questão, entendem que o anúncio do imóvel deve informar claramente possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvidas quanto ao tamanho real do apartamento, conforme preconiza o princípio da transparência que norteia as relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Ainda que individualizada e exclusiva, a vaga de garagem deve ser anunciada como tal de forma explícita.

Sobre o pagamento de condomínios, se o contrato de compra e venda não estiver registrado, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsáveis pelas taxas que surgirem depois da posse do imóvel. A simples promessa de compra e venda não é suficiente para tirar do proprietário a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, não estando o vendedor, portanto, livre dessa obrigação, já que se mantém como responsável pelo pagamento da dívida enquanto estiver na situação jurídica de proprietário do imóvel. O STJ decidiu a questão em recurso repetitivo em agosto deste ano e a interpretação da tese passou a orientar os tribunais de todo o país ao julgarem processos idênticos.

Indenizações – O atraso na entrega do imóvel é passível de indenização, sobretudo, por danos materiais. Além da aplicação da multa contratual, a construtora ou incorporadora deve ressarcir o comprador pela realização de outras despesas decorrentes do referido atraso como, por exemplo, o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período.

Quanto ao pagamento de danos morais pelo atraso na obra, muito embora, em regra, os Tribunais venham reconhecendo a ocorrência de lesão aos direitos dos consumidores, algumas decisões têm restringido essa condenação por entender que se trata de mero aborrecimento. Julgados do STJ apontam que, nesses casos, o dano moral não é presumido e sua ocorrência e valor dependem de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Corretagem – As taxas de corretagem também já foram objeto de decisão judicial e o entendimento é de que o ônus desse serviço cabe ao vendedor, e não ao comprador, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

Com base no artigo 725 do Código Civil, decisões da Justiça também determinam que o pagamento dessa taxa só deve acontecer caso o negócio seja concluído entre as partes, considerado o resultado útil e não a mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra.

Fonte: CNJ | 14/09/2015.

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CGJ/SP: PUBLICADO PROVIMENTO CG Nº 34/2015

PROVIMENTO CG Nº 34/2015

O Desembargador Hamilton Elliot Akel, Corregedor Geral da Justiça, no exercício de suas atribuições legais, e

Considerando a necessidade da permanente atualização das Normas de Serviço;

Considerando a necessidade de se melhorar o controle e as possibilidades de identificação de cadáveres não reclamados enviados para pesquisa em instituições de ensino;

RESOLVE:

Artigo 1º: Alterar a redação dos subitens 96.3 e 96.4 do Capítulo XVII do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:

“96.3. O requerimento mencionado no subitem anterior será autuado e sua autora promoverá a expedição de editais, publicados em algum dos principais jornais da cidade, em dez dias alternados e pelo prazo de trinta dias, onde deverão constar todos os dados identificadores disponíveis do cadáver e a possibilidade de serem dirigidas reclamações de familiares ou responsáveis legais ao Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais.

96.4. Comprovada a expedição dos editais, mediante a apresentação dos originais da publicação, os autos serão remetidos ao MM. Juiz Corregedor Permanente para o julgamento de reclamações e a eventual concessão de autorização para lavratura do assento de óbito, onde ficará consignado o destino específico do cadáver e será observado o disposto no item 96. Na análise da autorização o MM Juiz Corregedor Permanente deverá atentar especialmente se a publicação dos editais atendeu ao disposto no subitem anterior, em termos de publicidade, e posteriormente enviar a relação dos assentos autorizados ao Núcleo de Criminologia – Programa de Localização e Identificação de Desaparecidos do Ministério Público do Estado de São Paulo.”

Artigo 2º: Este Provimento entrará em vigor em 30 dias de sua 1ª publicação.

São Paulo, 09 de setembro de 2015.

(a) HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça

Fonte: DJE/SP | 14/09/2015.

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Governo edita MP que autoriza venda de terrenos de marinha com desconto

O governo enviou ao Congresso Nacional medida provisória (MP) que autoriza a União a vender imóveis de sua propriedade, incluindo os terrenos de marinha situados em área urbana de municípios com mais de 100 mil habitantes (Medida Provisória 691/15).O texto determina que os terrenos submetidos ao regime enfitêutico – em que a União mantém o domínio pleno, e o ocupante, apenas o uso, pelo qual paga uma taxa anual (foro) – poderão ser adquiridos pelos atuais moradores (foreiros) com um desconto de 25% sobre o valor de mercado. Com a venda, haverá a remissão definitiva do terreno, ou seja, ele passará para o domínio pleno do comprador.

O desconto também será concedido aos ocupantes dos terrenos de marinha. Diferente dos foreiros, que possuem o domínio útil do imóvel, os ocupantes moram a título precário, ou seja, são posseiros, apesar de pagarem uma taxa de ocupação.

Junto com o desconto de 25%, os foreiros manterão o direito, já concedido pela legislação (Decreto-lei 9.760/46), de pagar apenas 17% do valor do terreno para ter direito à remissão. Mas o duplo desconto só valerá no primeiro ano de vigência da portaria ministerial. A MP deixa claro ainda que os ocupantes de terrenos de marinha não terão direito aos dois descontos.

Prazo
De acordo com o texto, o abatimento para remição dos terrenos de marinha será mantido por um ano a partir do momento em que área aforada constar na lista dos imóveis da União que serão vendidos.

A lista, divulgada na forma de uma portaria ministerial, será preparada pelo Ministério do Planejamento, que não necessitará de autorização do Congresso Nacional para alienar os bens.

O objetivo, segundo o governo, é dar celeridade à venda. A MP determina, como condição para a alienação, que o comprador esteja em dia com as taxas patrimoniais cobradas, como foro e laudêmio, pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão ligado ao Ministério do Planejamento.

O texto do governo beneficia sobretudo moradores de terrenos de marinha situados nas grandes cidades brasileiras, como Rio de Janeiro, Salvador, Fortaleza, Santos, entre outras. A norma permite também a venda dos “terrenos acrescidos de marinha”, que são as áreas associadas a terrenos de marinha resultantes de aterro ou recuo do mar.

Ajuste fiscal
A norma foi editada pelo Executivo com o objetivo de gerar receita para a União e integra as medidas do ajuste fiscal. O texto define as regras para gestão, administração e transferência de imóveis federais, inclusive de autarquias e fundações, e abrange, além dos terrenos de marinha, imóveis como prédios, terrenos urbanos e galpões.

A exposição de motivos que acompanha a MP não informa quanto o governo espera arrecadar com a venda de imóveis. Independentemente do tipo de imóvel, a Caixa Econômica Federal será a representante da União nos processos de alienação. A escolha, segundo o governo, justifica-se pela experiência da instituição na gestão de imóveis.

Proibição e caução
Segundo a norma, não serão vendidos terrenos de marinha situados em área de preservação permanente ou em área que não seja permitido o parcelamento do solo, como terrenos sujeitos a alagamento.

No caso dos demais imóveis, não poderão ser alienados aqueles administrados pelo Ministério da Defesa ou comando militar das três armas (Marinha, Exército e Aeronáutica), ou situados em faixa de fronteira (faixa interna de 150 quilômetros de largura paralela à fronteira com outro País) ou faixa de segurança (extensão de 30 metros a partir do final da praia).

Um ponto importante da MP é o fim da caução na venda de imóveis mediante licitação pública.

Tramitação
A MP 691 será analisada por uma comissão mista de deputados e senadores. Se aprovada, seguirá para votação nos plenários da Câmara dos Deputados e do Senado. A MP tranca a pauta da Casa onde estiver tramitando a partir do dia 15 de outubro.

ÍNTEGRA DA PROPOSTA: MPV-691/2015.

Fonte: Agência Câmara Notícias | 10/09/2015.

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