STJ: Terceira Turma admite embargos à arrematação em procedimento de jurisdição voluntária

Em julgamento de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a legalidade de embargos à arrematação opostos em alienação judicial. O arrematante do imóvel alegava que as disposições relativas ao processo de execução não seriam aplicáveis ao procedimento de jurisdição voluntária.

O caso aconteceu no Paraná e envolveu uma ação de extinção de condomínio. Como, durante o procedimento de jurisdição voluntária, não houve consenso entre os condôminos a respeito do direito de preferência, o imóvel foi levado a leilão e arrematado pelo valor de R$ 24 mil.

Tempos depois, uma das condôminas apontou nulidade da arrematação, afirmando que do edital não constava a avaliação atualizada, na casa dos R$ 45 mil. O Tribunal de Justiça do Paraná deu provimento à pretensão da condômina.

Legalidade estrita

Contra essa decisão, o arrematante do imóvel interpôs recurso especial. Alegou serem inaplicáveis as disposições do processo de execução ao procedimento de jurisdição voluntária, razão pela qual não seria possível apresentar embargos à arrematação na alienação judicial.

O relator, ministro João Otávio de Noronha, entendeu pelo desprovimento do recurso. Segundo ele, “nos procedimentos de jurisdição voluntária, é possível que surjam controvérsias entre as partes que exijam do julgador o efetivo exercício da função pública de compor litígios”.

Noronha considerou correta a decisão de permitir que a condômina impugnasse a arrematação, pois foi verificada hipótese de nulidade. Segundo ele, o juiz não está vinculado a critério de legalidade estrita e pode se desvincular de qualquer formalidade para aceitar a invocação de nulidade na forma como feita pela parte.

“Constatadas as nulidades na arrematação – irregularidades, aliás, contra as quais a parte recorrente não se insurge –, o julgador, no procedimento de alienação judicial em jurisdição voluntária, pode utilizar-se da legislação aplicável ao processo executivo para determinar seja realizada nova arrematação”, concluiu o relator.

Clique aqui e leia o voto do relator.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1273104.

Fonte: STJ | 28/04/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida inversa – Escritura pública de venda e compra de fração ideal adquirida, a seu turno, através de arrematação – Impossibilidade de recusa com base na suspeita de desmembramento irregular – Escritura que espelha alienação que já havia sido permitida na esfera jurisdicional – Recurso, porém, não conhecido, em face da não apresentação de título original.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0001432-90.2013.8.26.0360

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0001432-90.2013.8.26.0360, da Comarca de Mococa, em que são apelantes APARECIDO CÉSAR QUILICE e GISLENE CRISTINA DE SISTO QUILICE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MOCOCA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “JULGARAM PREJUDICADA A DÚVIDA, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 3 de março de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0001432-90.2013.8.26.0100

Apelante: Aparecido César Quilice e Gislene Cristina de Sisto Quilice

Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Mococa

VOTO N° 34.154

Registro de imóveis – Dúvida inversa – Escritura pública de venda e compra de fração ideal adquirida, a seu turno, através de arrematação – Impossibilidade de recusa com base na suspeita de desmembramento irregular – Escritura que espelha alienação que já havia sido permitida na esfera jurisdicional – Recurso, porém, não conhecido, em face da não apresentação de título original.

Trata-se de dúvida inversa, suscitada pelos interessados, em que se discute a recusa do Oficial do Registro de Imóveis de Mococa em registrar a escritura pública de venda e compra de fls. 05/06, por meio da qual adquiriram 3/62 avós de uma gleba de terra, com área de 16,01,22 hectares, desmembrada do imóvel denominado ‘Estância Três Marias’.

O registro da escritura foi negado com base na possibilidade de traduzir desmembramento irregular, com afronta à Lei n° 6.766/79. A sentença adotou esse mesmo entendimento.

Os interessados alegam que não houve qualquer irregularidade, ressaltando que a própria Prefeitura Municipal cobra IPTU individual dos lotes, asseverando, mais, que a arrematação que antecedeu a escritura – e que teve por objeto a mesma fração ideal – foi registrada sem nenhum óbice.

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

A dúvida está prejudicada, porquanto a escritura pública de venda e compra de fls. 05/06 é uma cópia, não a via original.

Inobstante, tenho por conveniente que se analise a questão de fundo, evitando-se que, apresentada a via original, os interessados tenham de se valer novamente do procedimento.

Não se trata de exame de consulta a respeito de direito em tese, mas de análise de caso concreto. O Conselho não atua, aqui, como mero órgão consultivo, mas como regulador de uma situação de fato. Uma vez resolvida a controvérsia, o tema não será mais levado à Corregedoria Permanente, dado que o Oficial já terá orientação clara sobre como proceder.

Ao contrário do exercício de função jurisdicional, cuja essência é teleológica, a função administrativa, exercida no âmbito do julgamento das dúvidas, tem caráter disciplinador. Enquanto, na função jurisdicional, visa-se ao julgamento do mérito, com posterior formação de coisa julgada e impossibilidade de rediscussão para as partes, o julgamento das dúvidas não se presta somente a decidir o caso concreto, mas a servir de orientação aos registradores para casos análogos.

Logo, por esses dois ângulos é importante a análise do mérito, ainda que prejudicada a dúvida: a) evita-se a nova suscitação; b) fixa-se orientação para casos similares.

A solução afigura-se ainda mais correta no presente caso, em que se verifica que o MM. Juiz de Primeiro Grau não atendeu ao que determina o item 41.1.1, do Capítulo XX, das NSCGJ:

41.1.1. Caso o requerimento tenha sido instruído apenas com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada do original, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de arquivamento.

Passa-se ao exame do caso, portanto.

O recurso, se conhecido, mereceria provimento.

O Oficial fundou sua recusa em item das Normas que, embora em vigor à época da recusa, já foi revogado. Tratava-se o item 151, assim redigido:

  1. É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de constituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos.

O que pretendiam as Normas, nesse ponto, era evitar que o detentor de gleba a desmembrasse irregularmente, em afronta à Lei de Parcelamento do Solo, alienando frações ideais.

A mesma preocupação foi repetida, agora, no item 170.4:

170.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente.

No entanto, a hipótese sob análise é completamente diferente.

Os interessados adquiriram a fração ideal de um casal de arrematantes (Renato Figueiredo Miachon e sua esposa – fl. 24), que, por sua vez, haviam adquirido essa mesma fração ideal em hasta pública. Em termos simples: o casal arrematou 3/62 avós do imóvel, registrou a carta de arrematação – sem nenhum óbice, frise-se – e, depois, alienou a fração arrematada.

Não se compreende por qual razão a carta de arrematação – que retrata a alienação, embora forçada, da mesma fração ideal – foi registrada sem qualquer resistência, e que não se procede da mesma forma com a escritura de venda e compra.

Em segundo lugar, os alienantes não poderiam, sequer em tese, ter a intenção de fazer desmembramento irregular da área, pelo simples fato de que só dispunham da fração alienada. Ou seja, tinham 3/62 avós e venderam esses 3/62 avós. Nem eles nem os compradores foram responsáveis originários por qualquer desmembramento. Ao contrário, os vendedores arremataram, com o aval do Estado-Juiz, a área alienada.

Afasta-se, assim, completamente, a suspeita de que as partes da escritura tenham utilizado ‘expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979′.

Por essa razão, não há como, após apresentada a via original da escritura pública de venda e compra, impedir o seu registro.

Nesses termos, pelo meu voto, com as considerações supra, julgo prejudicada a dúvida.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 29/04/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Carta de adjudicação – Ausência de prévia averbação da incorporação da sociedade que consta da matrícula como proprietária do imóvel – Desnecessidade – Matéria já examinada na esfera judicial – Recurso provido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0071216-61.2013.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0071216-61.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GENNY AUN, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDO O DESEMBARGADOR RICARDO MAIR ANAFE, QUE DECLARARÁ VOTO.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 17 de março de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0071216-61.2013.8.26.0100

Apelante: Genny Aun

Apelado: 5° Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO N° 34.159

Registro de imóveis – Dúvida – Carta de adjudicação – Ausência de prévia averbação da incorporação da sociedade que consta da matrícula como proprietária do imóvel – Desnecessidade – Matéria já examinada na esfera judicial – Recurso provido.

Trata-se de recurso interposto por Genny Aun contra a r. decisão de fls. 124/127, que manteve a recusa do 5° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo ao registro de carta de adjudicação.

Alega que adquiriu imóvel de “Sociedade Religiosa e Beneficente Israelita Lar dos Velhos” em 19.11.1999 sem que lhe fosse outorgada a escritura definitiva na ocasião e que referida sociedade foi incorporada pela “Sociedade Beneficente Israelita Brasileira Hospital Albert Einstein”, contra quem moveu Ação de Adjudicação Compulsória tendo por objeto o referido imóvel. Pretende o registro da Carta de Adjudicação, da qual consta a incorporação havida, o que permite a averbação da alteração da denominação social. Sustenta, por fim, que não houve incorporação do imóvel em questão ao patrimônio da “Sociedade Beneficente Israelita Brasileira Hospital Albert Einstein”, uma vez que foi negociado com a requerente em data anterior à incorporação.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 154/157).

É o relatório.

A recorrente pretendeu registrar carta de adjudicação expedida nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada em face de “Sociedade Beneficente Israelita Brasileira Hospital Albert Einstein”, sucessora, por incorporação, da “Sociedade Religiosa e Beneficente Israelita Lar dos Velhos” (fls. 19/20 e documentos).

A recusa ao registro decorreu da ausência da prévia averbação da incorporação desta última por aquela primeira sociedade.

Ocorre que tal incorporação está perfeitamente demonstrada nos autos, e especialmente no título qualificado.

Além disso, se o na ação de adjudicação compulsória aceitou-se, foi aceita a presença, no polo passivo, da “Sociedade Beneficente Israelita Brasileira Hospital Albert Einstein” porque era a sucessora da “Sociedade Religiosa e Beneficente Lar dos Velhos”, essa questão não pode ser rediscutida na qualificação registral, porque já superada na esfera jurisdicional. Incide aqui, a regra do art. 474, do Código de Processo Civil:

Passada em julgado a sentença de mérito, reputar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e defesas, que a parte poderia opor assim ao acolhimento como à rejeição do pedido.

Assim, há elementos bastantes para realização do registro pretendido, até porque a recorrente não tem, diante da inércia da Sociedade Beneficente Israelita Brasileira Hospital Albert Einstein, como promover a averbação da incorporação exigida pelo registrador.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para fim de determinar o registro do título.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n. 0071216-61.2013.8.26.0100

Apelante: Genny Aun

Apelado: 5° Oficial do Registro de Imóveis da Capital

TJSP- VOTO N° 22.072

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

Registro de Imóveis.

Carta de adjudicação expedida em ação de adjudicação compulsória – Impossibilidade de registro sem a prévia averbação da extinção da sociedade proprietária do imóvel, incorporada pela parte ré – Princípio da continuidade (artigos 195 e 237 da Lei 6.015/1976) – Dúvida procedente.

Recurso desprovido.

  1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 5° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que julgou procedente a dúvida suscitada.

A dúvida, em apertada síntese, consiste na possibilidade ou não de se registrar carta de adjudicação expedida nos autos da ação de adjudicação compulsória movida contra quem não figura como proprietário no registro de imóveis.

É o relatório.

  1. Respeitado entendimento diverso do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, o recurso não merece provimento.

Com efeito, o imóvel de matrícula n. 24.908 figura no Registro de Imóveis como sendo de propriedade de “SOCIEDADE RELIGIOSA E BENEFICENTE ISRAELITA LAR DOS VELHOS” (fl. 36/37).

A ação de adjudicação compulsória, data vênia desnecessária na hipótese, diga-se en passant, diante da existência de escritura pública de venda e compra (fl. 104/106), não tem o condão de substituir a averbação da extinção da antiga sociedade proprietária, incorporada por outra sociedade (“SOCIEDADE BENEFICENTE ISRAELITA BRASILEIRA HOSPITAL ALBERT EINSTEIN”).

A necessidade dessa averbação é decorrência do princípio da continuidade, inafastável mesmo diante de título judicial, que também deve passar pelo crivo da legalidade.

O que se busca com os Registros Públicos desde os seus primórdios é a maior fidelidade possível à realidade existente no mundo jurídico. Isso para evitar que alguém possa dispor de algo que não é seu, sempre como norte as máximas romanas do suum cuique tribuere e neminem laedere.

Consoante ensinamento de Afrânio de Carvalho:

“o princípio de continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transforma-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público. (…) A sua essência repousa na necessidade de fazer com que o registro reflita com a maior fidelidade possível a realidade jurídica. Ao exigir-se que todo aquele que dispõe de um direito esteja inscrito como seu titular no registro, impede-se que o não titular dele disponha”, (grifei) [1].

Pois bem. Se a carta de adjudicação for registrada sem que averbada a extinção da antiga sociedade proprietária, plantar-se-á, indubitavelmente, uma lacuna no registro do imóvel em questão, ferindo o princípio de continuidade.

Por epítome, a recusa do Digno Oficial do Registro de Imóveis foi correta, porque a parte ré da ação de adjudicação compulsória não consta do Registro como sendo a proprietária do imóvel.

  1. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Público

Nota:

[1] Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1.982, p. 304/305.

Fonte: DJE/SP | 29/04/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.