* Douglas de Campos Gavazzi

Confiar: É ter fé, entregar aos cuidados, à fidelidade de alguém.  É assim que deve ser a relação do cliente com notário.

O usuário busca a serventia notarial visando sempre adquirir segurança jurídica para determinado ato que deseja concretizar. E a segurança jurídica, além de princípio norteador do Direito Notarial, somente se faz possível devido à fé pública delegada pelo ente estatal. O usuário do serviço notarial almeja adquirir um imóvel e obter a chancela “cartorial” de que não terá problemas futuros – aí está a principal função do notário – prevenir litígios, fomentar a paz social.

É atributo humano submeter-se a riscos e tolerar-se às incertezas de um negócio imobiliário. A transação imobiliária, por si só decorre de atividade complexa, não só por sua extravagância documental, mas também por suas fases: sempre há um título aquisitivo de origem pessoal (contrato, escritura, ordem judicial) e a magnitude do direito real (ingresso do documento pessoal no fólio registral).

Pacificação social meio a uma complexidade sócio jurídica especial é o desafio notarial desempenhada por uma atividade responsável – no dizer de Celso Fernandes Campilongo – “cabe ao notário responder quem tem ou não um direito ou uma expectativa decepcionada pelos fatos, quer em relação a um contrato, quer em relação a uma propriedade.” [1]

Nessa linha, a Medida Provisória 656 de 07 de outubro de 2014, legalmente vertida em norma infraconstitucional numerada 13.097 de 19 de janeiro de 2015 (ainda respeitando o descanso legal), determina que todo ato que possa constituir eventual crédito cobrável de proprietário de imóvel, deve estar publicizado na matrícula do respectivo bem, sendo somente assim, então, oponível a terceiros.

Então, o artigo 54 da nova lei reproduz e assim vejamos:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

O inciso I, trata do registro em que o proprietário de um bem imóvel, devidamente citado em processo judicial, que verse sobre direitos reais, ou seja, ação aquela que tenha por objeto do pedido a tutela de um direito real, sobre uma coisa. Assim, quem detém direito sobre alguma coisa, móvel ou imóvel, é o legitimado para a propositura da ação real e assim também se legitima ao registro da citação do réu junto ao fólio real, dando publicidade aos adquirentes daquele bem que o proprietário é réu em processo judicial que tem por objeto aquele bem ou outro que venha macular eventual alienação.

O mesmo ocorre se a ação é pessoal reipersecutória, por sua vez, onde o autor busca a reapropriação de algo que lhe pertence, mas que porém, está em posse de terceiro, a ação reipersecutória, tem por objeto uma relação de direito pessoal mas que indiretamente vem perquirir a aquisição de um direito real ou dirimir dúvida sobre uma coisa. Aqui, também se legitima o autor a requerer ao registrador de imóveis o registro da citação do detentor do domínio imobiliário. Os artigos 158 e 159[2] do código civil brasileiro, tratam da fraude contra credores, sendo assim, a citação do réu em autos de ação pauliana é exemplo próprio do registro de ação pessoal reipersecutória a ter ingresso no fólio real. Parênteses faço, malgrado a lei refira-se ao registro da citação, penso que o ato seja de averbação, visto não se instituir diretamente um direito real, mas um ato declaratório e assim preparatório de eventual privilégio garantidor, é acessório.

Nesse ponto, surge uma interrogação quanto ao posicionamento futuro de nossos tribunais: onovel ordenamento regra que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, o que faz com que o ordenamento civil e processual que tratam sobre a fraude ao credor tenham um implemento condicional para caracterização da burla creditória – a publicidade do evento judicial na matrícula registral.

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

O inciso II trata da averbação na matrícula do imóvel, da constrição judicial e do ajuizamento de ação de execução em face de seu proprietário. O artigo 615-A do CPC já previa a averbação premonitória no fólio real, porém não muito apregoada.

O Superior Tribunal de Justiça, já havia se posicionado em meados de 2009 – Súmula 375[3] –  que, para a caracterização da fraude à execução, necessário o registro da penhora do bem ou da prova da má-fé do adquirente. Assim, o inciso II da nova lei, vem ratificar que para paramentar a fraude ao processo executório, imprescindível a averbação do feito no fólio real. O credor, terá que se mostrar sempre atento.

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

Já o inciso III relata sobre a inscrição na matrícula, por ato de averbação, da restrição administrativa ou convencional ao pleno exercício dos direitos inerentes à propriedade, sejam eles legais ou decorrentes de ordem judicial, ou ainda convencionados por vontade das partes, por ato voluntário, por escritura pública. Fazemos aqui, um comparativo à um antigo brocardo latino muito utilizado pelos processualistas em suas defesas: quod non est in actis non est in mundo[4] – o detentor de um direito ou o órgão coator que determina a restrição tem, então, o dever de prover a publicidade registral à restrição e caso não o faça, entender-se-á que abdicou desse direito.

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

O inciso IV aduz sobre a averbação, esta com autorização do juiz, do curso de processo judicial que verse sobre qualquer assunto, porém movido contra o proprietário do imóvel matriculado, mas que ao tempo de sua eventual disposição por alienação ou oneração pudesse reduzí-lo (proprietário) à insolvência civil. A autorização judicial que retrata esse inciso, deverá ser deferida mediante pedido do patrono dos credores ou interessados na demanda e deverá ser apreciada pelo magistrado com destreza e brevidade, pois, caso contrário, incorrerão as partes aos desígnios do parágrafo único da própria lei:

Parágrafo único: Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. (grifei)

Assim, não constando o apontamento do fólio real, não poderá ser oposto ao adquirente de boa-fé. A lei ainda retrata em seu artigo 56, que a alienação ou oneração de unidade autônoma integrante de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrados no fólio real, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia.

Nas lavras de Maria Helena de Diniz, evicção: “vem a ser a perda da coisa, por força de decisão judicial, fundada em motivo jurídico anterior, que a confere a outrem, seu verdadeiro dono, com o reconhecimento em juízo da existência de ônus sobre a mesma coisa, não denunciado oportunamente no contrato” (in “Curso de Direito Civil Brasileiro”, v.3, Saraiva, p. 126).  Assim, o terceiro adquirente não será mais evicto, entretanto, os  evictores[5] do alienante incorporador ou parcelador, ficarão todos sub-rogados no preço ou no crédito imobiliário, entretanto, essa sub-rogação não é automática e depende de interpelação judicial.

Mas o que tudo isso se relaciona à confiança no serviço notarial se o assunto é tão  coisa registral? Ora, estamos vivendo talvez, a “descertilização” da pessoa, a partir de então, preocupa-se em fazer da matrícula imobiliária o verdadeiro curriculum do imóvel, para que dela – sui certidune – constem todas as circunstâncias jurídicas relevantes acerca da raiz imobiliária. Então, o notário tem condições de traduzir segurança jurídica ao adquirente com a qualificação e o estudo da matrícula do imóvel objeto da transação, afastando eventuais riscos a que se sujeitava o comprador no sistema modificado.

Com isso tudo, a nova norma que também altera a lei nº 7.433/1985, faz com que a praxis notarial na confecção do instrumento de transferência, torne-se mais rápida e  concisa, devendo o preposto do serviço observar o regular recolhimento do imposto de transmissão inter vivos, verificar a situação fiscal do imóvel (débitos de IPTU e tributos federais tais como foro, laudêmio – se for o caso) e, enfim, estudar assíduamente a matrícula do imóvel, que por meio da qual, poderá prover ao comprador, confiança na aquisição, afastando as demais aventuranças.

Trata-se de um novo sistema jurídico imobiliário nacional, que deverá se adaptar ao sortido judiciário brasileiro – inclusive à Justiça do Trabalho – bem como à diversidade sócio-técnico-cultural desse espaçoso território que em alguns recantos rincões (que com desprazer documentalmente pude presenciar) há até mesmo o desconhecimento da própria LRP[6].

Confiança ao notário, segurança ao comprador, exaltação ao ofício do registrador.

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* Rodrigo Reis Cyrino

A cobrança do laudêmio municipal se fundamenta no instituto jurídico trazido pelo Código Civil de 1916 denominado “enfiteuse” e que tem natureza jurídica de direito real, sendo aquele pelo qual o proprietário ou senhorio direto de um imóvel atribui a outrem (enfiteuta) o domínio útil dele, mediante o pagamento pela pessoa que o adquire de uma pensão ou foro anual, bem como de um laudêmio quando houver transferência.

O artigo 674, do Código Civil de 1916, estabelecia que: “são direitos reais, além da propriedade: I – A enfiteuse.”

Assim, o laudêmio, que possui como pressuposto lógico a enfiteuse, encontrava-se disciplinado no artigo 686 do anterior Código Civil, que assim dispunha:

Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Maria Helena Diniz afirma que a enfiteuse tem como nascedouro a era helênica sendo “oriunda da Grécia, por volta do século V a. C., de onde se trasladou para o direito romano”[1]. A fusão entre o jus emphyteuticongrego e o ager vectigalis romano se deu na era justiniana, com a finalidade de prender o lavrador à terra que este cultivava, mas que não lhe pertencia e o proprietário, por ser pessoa indefinida (colégio, cidade ou corporação e só mais tarde pessoas particulares), não explorava ou cultivava a terra[2].

De qualquer modo, afirma o jurista Serpa Lopes: “foi o Direito romano a fonte de onde emanaram os princípios básicos sobre os quais o instituto é modernamente apresentado”[3].

Foi na era justiniana que o instituto adquiriu caráter perpétuo, só então sendo classificado como direito real, vez que os arrendatários não mais eram obrigados a deixar a terra, desde que pagassem a renda convencionada. Já nesta época a enfiteuse era considerada o “direito de cultivar o campo alheio, mediante uma pensão anual e de aproveitá-lo tão amplamente como o faz o proprietário, sem todavia destruir-lhe a substância”.

Já na Idade Média, a organização feudal do Estado não tolerava “a existência de terra sem senhor e seus vassalos”, fato que provocou grande mudança do instituto.

Pois bem. A teoria dos dois domínios (do senhorio direto e o domínio útil do particular enfiteuta) originou-se no período feudal pela existência de uma actio utilis concedida ao enfiteuta. Prevalece, desde então, a concepção da “perda do domínio por parte do concedente da enfiteuse para, em seu lugar, surgir um sub-rogado numa renda perpétua”, cujos únicos direitos reconhecidos eram o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.

Na época em que o Brasil foi descoberto por Portugal, “o direito de conquista ou do descobridor reconhecia ser o solo domínio do vencedor ou descobridor”. Por conta de tal legislação, as terras brasileiras passaram a ser consideradas propriedade da Coroa de Portugal. Entretanto, através das sesmarias, a Coroa Portuguesa doou terras brasileiras a particulares, “com a finalidade exclusiva de cultivarem-nas e nelas edificarem as suas moradias. Caso não atingissem a finalidade prevista, voltavam ao domínio da Coroa, quando eram consideradas devolutas”. Tanto as terras objeto de doação das sesmarias quanto as terras devolutas, foram objeto de contrato de enfiteuse.

Em resumo: em um dado momento histórico do Brasil, o instituto da enfiteuse foi muito importante e serviu para fomentar a urbanização e o crescimento das cidades, onde o Município através de um “título de aforamento” entregava ao particular um determinado terreno, sob a condição de que fosse pago anualmente o valor chamado de “foro” junto com o IPTU e quando esse particular quisesse alienar esse imóvel a terceiros, esse alienante deveria pagar um valor chamado “laudêmio”, que em alguns Municípios é de 3% sobre o valor de avaliação do imóvel realizado pelas Prefeituras, no momento da avaliação do imposto de transmissão sobre bens imóveis. Dessa forma, os direitos reconhecidos ao Município (senhorio direto) é o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.

No entanto, há que se distinguir duas espécies de laudêmio: o municipal (cobrado pelos Municípios e previsto nas legislações municipais, com fundamento no Código Civil de 1916) e o federal, que é aquele cobrado pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU – em razão dos “terrenos de marinha”, onde incide o Decreto-Lei nº 9760/1946, que dispõe sobre os bens imóveis da União e estabelece: “Art. 68. Os foros, laudêmios, taxas, cotas, aluguéis e multas serão recolhidos na estação arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel.”

No laudêmio municipal, o Município na época de vigência do Código Civil de 1916, podia dar em enfiteuse terrenos do patrimônio municipal, a qualquer cidadão, mediante o chamado título de aforamento que era levado ao registro imobiliário e constituía o “domínio útil” sobre o imóvel.

A concessão era feita mediante um “contrato” firmado no chamado “título de aforamento”, que especificava a localização e o tamanho da área do terreno, bem como a importância dos “foros” devidos. Já o “laudêmio” seria devido sobre todas as transferências que se operarem, incidindo sobre o valor de alienação, sendo cobrado juntamente com o imposto de transmissão sobre bens imóveis (ITBI).

Sobre a natureza jurídica, o laudêmio e aforamentos ou foros não são tributos (cobráveis na forma que a lei determinar, em razão da soberania do ente público), mas uma relação contratual de direito obrigacional, na qual o ente público participa na condição de contratante e como tal está sujeito aos princípios gerais dos contratos, sendo o laudêmio uma “renda dos bens municipais” a ser pago por aquele que tem o domínio útil do imóvel (cidadão) ao Município (aquele que possui o senhorio direto).

Além disso, cumpre esclarecer o seguinte fato: apesar do Código Civil de 2002 não prever no rol dos direitos reais a enfiteuse, e embora o artigo 2.038 do novo Código Civil tenha proibido a constituição de enfiteuse ou subenfiteuses, tal dispositivo disciplinou que as existentes, até sua extinção, subordinam-se às disposições do Código Civil de 1916.

Dessa forma, no âmbito local, a cobrança do laudêmio permanece válida e de acordo com o ordenamento jurídico, com base no artigo 2038, do Código Civil, sendo uma espécie de receita patrimonial imobiliária, devida ao senhorio direto (o Município), em decorrência de transferência onerosa do domínio útil ou ocupação do imóvel do enfiteuta a outrem, devendo ser lançado o seu recolhimento nas escrituras públicas de imóveis onde incide o instituto da enfiteuse, onde o Laudêmio será devido sobre todas as transferências que se operarem, o que em alguns Municípios será cobrado na base de 3% (três por cento) sobre o valor da alienação. Tal alíquota é disciplinada normalmente nos Códigos Tributários Municipais.

Portanto, antes de lavrar qualquer escritura pública que importe em transferência do imóvel, o Tabelião de Notas deve observar se na matrícula há a expressão “domínio útil” e em caso positivo é quase certo que haverá a incidência da cobrança do laudêmio, o que deverá ser lançado no texto do ato notarial.

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[1] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 19 ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002) e o Projeto de Lei n. 6.960/2002. São Paulo: Saraiva, 2004. 4 v. p. 348.

[2] Ibidem.

[3] LOPES, M. M. de Serpa. A enfiteuse: sua natureza jurídica e seu futuro. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos S. A., 1956. p. 8.

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* Rodrigo Reis Cyrino é Tabelião de Notas do Cartório do 2º Ofício – Tabelionato de Linhares – ES
Membro da Comissão de Segurança e Tecnologia da Comissão de Assuntos Americanos da União Internacional do Notariado – UINL
Vice-presidente regional do Sudeste da Diretoria do Colégio Notarial Federal – Conselho Federal
Presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção Espírito Santo
Diretor do Tabelionato de Notas do Sindicato dos Notários e Registradores do Espírito Santo – SINOREG-ES
Mestre em Direito Estado e Cidadania
Pós Graduado em Direito Privado e Direito Processual Civil
Palestrante em Direito Notarial e Registral
Autor de diversos artigos

Fonte: Anoreg/BR – Serjus | 05/02/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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