O encontro Café com Jurisprudência debateu no último dia dez o tema “Alienação Fiduciária – Aspectos Práticos”, na Escola Paulista da Magistratura. O palestrante foi o juiz assessor da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Josué Modesto Passos, que dividiu a mesa com o desembargador José Luiz Germano. A palestra também contou com a presença da Juíza Titular da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo, Tania Mara Ahualli.
Entres os aspectos controversos discutidos por Josué, está a constituição de dupla garantia real, ou seja, duas alienações fiduciárias em garantia. Para o magistrado, a alienação fiduciária já é uma medida radical para se constituir uma garantia, porque esta garantia não recaí sobre um aspecto do direito real, mas sobre o conteúdo inteiro do direito real.“Você só pode constituir uma garantia, porque o domínio, a propriedade é uma só, ao contrário da hipoteca, que você pode destacar do domínio diversos direitos de hipoteca. Isso não acontece na alienação fiduciária, não é possível constituir diversas garantias simultaneamente sobre o mesmo bem”, esclareceu.
Outra questão debatida foi a possibilidade do registro de incorporação imobiliária em imóvel alienado fiduciariamente. De acordo com Passos, a resposta énegativa, porque enquanto perdurar a alienação fiduciária em garantia, o credor fiduciário e o devedor fiduciante não se enquadram em alguma das hipóteses da lei 4.591/1964, art 31.
Ele também alerta que o incorporador tem que ser o dono, ou o compromissário comprador do imóvel, mas a venda na alienação fiduciária é uma situação provisória, então como se lança um empreendimento imobiliário se o direito do incorporador é instável, um mero direito de garantia que pode ser extinto se houver pagamento.
Sobre o parcelamento de solo, o palestrante também explicou que este caso se assemelha ao de incorporação imobiliária, onde não é possível o “parcelamento’ se o imóvel de que se trata estiver fiduciariamente alienado em garantia, já que a provisoriedade do direito do credor fiduciário impedem que se considere preenchido o requisito da lei 6.766/1979, art 18.
“Se o imóvel por parcelamento foi dado em alienação fiduciária, o credor fiduciário e o devedor fiduciante não podem proceder ao parcelamento. Existe até um precedente recente no Conselho Superior da Escola Paulista da Magistratura, que fala que o loteador do imóvel em alienação fiduciária não pode ser considerado proprietário”, relembrou o juiz.
Um dos itens mais intrigantes questionados pela plateia foi o contrato padrão de loteamento, se seria possível prever garantia de alienação neste contrato, uma possibilidade de substituir o contrato de compromisso de compra e venda por um contrato que prevê a alienação fiduciária do lote, por exemplo. No painel de debate também constou o contrato de locação, se ele poderia ser inscrito caso a celebração de locação tenha ocorrido antes de uma alienação fiduciária. “No contrato tem que constar o locador, que deve ser o dono, mas se houve uma alienação fiduciária, o locador pode ser que não seja mais o proprietário, então uma averbação não pode ser feita, caso contrário seria violação do princípio de continuidade”, ressaltou Josué.
O próximo encontro acontece às 10h, no 31 de outubro, com o tema CND do INSS e Receita Federal – Alienação e oneração de bens imóveis – dispensa nos atos extrajudiciais. O palestrante será o José Luiz Germano.
Fonte: iRegistradores | 22/10/2014.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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