Processo 0075944-48.2013.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 8 ° Oficial de Registro de Imoveis – Ricardo Brustoloni Miaximiano da Cunha e outro – CP – 448 Vistos. O 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL suscitou dúvida, a pedido de Alcides Silva Costa e sua mulher Ilza Maria Silva Costa, devido à qualificação negativa de Carta de Adjudicação, expedida nos autos de ação que tramitou na 3ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara, referente à metade do lote nº 24 (vinte e quatro), da quadra nº 06 (seis), do loteamento denominado Jardim Miriam, nesta Capital, objeto da averbação nº 109, à margem da inscrição nº 125, do Livro de Registros Especiais do 11º Cartório de Registro de Imóveis da Capital. Os óbices impostos pelo Registrador (fls. 02/06) referem-se à falta de citação dos compromissários compradores João Gouveia de Assis e Miguel Rocha Lopes, no processo de adjudicação compulsória; violação do princípio da continuidade; falta de comprovação de desdobro do imóvel, cujo qual originalmente detinha 300 m² e no caso em testilha 150 m²; e por fim o recolhimento dos tributos incidentes (ITBI) que não restaram comprovados sobre a compra e venda e sobre a cessão do compromisso de compra e venda. Juntou documentos (fls. 7/13). O suscitado apresentou impugnação (fls. 14/15), sustentando que os documentos acostados ao pedido de registro contêm declarações assinadas pelas viúvas e herdeiros, assim como a comprovação do compromisso de venda e compra integralmente quitado. Ademais, salientou que o re-parcelamento foi aprovado, bem como a planta do imóvel, pela Prefeitura Municipal. No que concerne a CND do imóvel, invoca o entendimento no E.Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que ao contribuinte não é necessário apresenta-la e sim que compete ao Estado a fiscalização. Juntou documentos (fls. 16/71). O Ministério Público opinou (fls. 77/78) pela procedência da dúvida, acolhendo em parte as razões expostas pelo Oficial Registrador. É o relatório do essencial. DECIDO Com razão o Oficial Registrador e o Ministério Público. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal entendeu que: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Assim, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicionalizado para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Por força do princípio da continuidade, uma inscrição (lato sensu) subsequente só transfere um direito se o direito por transferir efetivamente estiver compreendido, objetiva e subjetivamente, na inscrição (lato sensu) antecedente que lhe dá fundamento, ou seja, para que se faça a inscrição subsequente, é necessário que o disponente possa, objetiva e subjetivamente, dispor do direito, o que só se pode concluir pela própria inscrição antecedente. Afrânio de Carvalho, a propósito, explica que: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir um cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254). Na presente hipótese, verifica-se pela averbação nº 109, lançada na inscrição do loteamento, que a totalidade do lote foi compromissada à venda a João Gouveia de Assis e Miguel Rocha Lopes. Por derradeiro, Joao Gouveia de Assis e sua mulher, com anuência de Miguel Rocha Lopes e sua mulher, se comprometeu a vender a metade do lote aos suscitados. Todavia, o contrato supracitado se refere a um compromisso de venda e compra e não a uma cessão do compromisso averbado na inscrição. Os referidos compromissários detêm a titularidade dos direitos sobre a compra do imóvel, devendo ter sido citados na ação de adjudicação. Logo, para a efetivação de novo registro é imprescindível a retificação da escritura pública. É o que diz a LRP73: Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. Como assim não se fez, por força do mencionado princípio da continuidade, não pode ser registrada a carta de adjudicação para fundar transmissão de domínio, sob pena de haver o rompimento da cadeia dominial e sobreposição de registros. Para que um título possa ser registrado, deve-se observar a ordem de encadeamento, pena de malferir aludido princípio e colocar em risco a indispensável segurança jurídica em que se fundam os Registros de Imóveis. No que concerne à aprovação do desdobro do lote pelo Município, em casos de parcelamento para fins urbanos, o loteador deve se submeter aos termos da Lei Federal 6.766/79, com as alterações advindas da Lei 9.785/99. Para o presente caso, é necessária a aprovação pela prefeitura da planta e do projeto, não sendo suficiente a regularização de edificação aprovada após a Lei 6.766/79. Como devidamente salientado pelo Ministério Público, a comprovação de aprovação do desdobro do lote é exigência da Lei do Parcelamento do Solo, impendendo-se notar, portanto, a imprescindibilidade da emissão do Alvará de Desdobro de Lote pela Prefeitura. De acordo com o art. 1º, I, “a”, do Decreto 46.228/05, o ITB
I “a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e direitos reais sobre imóveis, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI-IV tem como fato gerador: I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso: a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;”. Correta, à luz do art. 289 Lei nº6.015/73, a solicitação da apresentação da guia de recolhimento do ITBI, mormente em razão do fato de a noticiada ação judicial discutir apenas a adjudicação compulsória. Nesta esteira as razões expendidas nos autos da Apelação Cível n.579-6/3, em que figurou como relator o eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça, com ampla referência a jurisprudência desta Corte Administrativa: ‘… de rigor, também, a apresentação de guia de recolhimento do ITBI, na forma da respectiva legislação específica, pois houve transmissão de propriedade imobiliária, ainda que decorrente de julgado proferido em ação de adjudicação compulsória, que substituiu manifestação de vontade, suprimindo a outorga de escritura definitiva em pagamento a compromisso de venda e compra quitado. E a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, mais uma vez, é exatamente neste sentido, transcrevendo-se, para remate, o seguinte: ‘O almejado registro vulnera também o princípio da legalidade. O caso é similar a recentes precedentes deste Conselho Superior, que versaram sobre execução de obrigação de fazer substitutiva da vontade do promitente vendedor, sem a apresentação de certidões negativas fiscais e de previdenciárias previstas na Lei Federal nº8.212/91(…). Obtiveram as apeladas, assim, uma sentença que produziu o mesmo efeito do contrato que deveria ter sido firmado, ou seja, todos os efeitos da declaração de vontade não emitida pelo promitente vendedor (artigos 639 e 641 do Código de Processo Civil). Não pode, porém, a sentença substitutiva de vontade permitir às apeladas a obtenção de vantagens de isenções que não alcançariam caso houvesse o cumprimento voluntário da obrigação. A sentença, portanto, não as exime do dever de apresentar certidões negativas previstas na Lei Federal nº8.212/91, para efeito de registro do título. Não há na desqualificação do título, portanto, qualquer ofensa à coisa julgada, ou a decisão judicial. Isso porque a sentença pode suprir a prestação principal de outorga de escritura, mas não prestações laterais, em especial aquela de apresentação de certidões previdenciárias e fiscais negativas’ (Apelação Cível nº38.647-0/5- Santa Bárbara D’Oeste, Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha). Portanto, impossível o registro pretendido, sem a apresentação das certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal da pessoa jurídica outorgante, bem como, da guia de recolhimento do ITBI’ (Apelação Cível nº59.192-0/1- Atibaia, j. 08.07.1999, rel. Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição).” Como corretamente aduz o Oficial Registrador em sua exordial, não restou comprovado o ITBI, porém cabe apenas a incidência no que concerne à adjudicação, já que o compromisso de venda e compra entre os suscitados e os compromissários não foi levado a registro, não ensejando o fator gerador do tributo. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL, a pedido de Alcides Silva Costa e sua mulher Ilza Maria Silva Costa, mantendo os óbices registrários, com exceção da comprovação do ITBI concernente ao instrumento de compromisso de venda e compra firmado entre os interessados e João Gouveia de Assis. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I. São Paulo, 7 de julho de 2014. Tania Mara Ahualli JUÍZA DE DIREITO (CP 448) – ADV: RICARDO MAXIMIANO DA CUNHA (OAB 196355/SP)
Fonte: DJE/SP | 28/07/2014.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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