CSM|SP: Registro de imóveis – Contrato de locação – Necessidade da averbação do cancelamento do anterior registro de contrato de locação – Divergência de numeração que não impede a individualização do imóvel e localização da matrícula – Indisponibilidade do § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício – Recurso não provido.

Escrito por

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0050046-67.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COMERCIAL MÓVEIS DAS NAÇÕES LTDA, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 6 de novembro de 2013.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO N° 21.333
Registro de Imóveis – Contrato de Locação – Necessidade da averbação do cancelamento do anterior registro de contrato de locação – Divergência de numeração que não impede a individualização do imóvel e localização da matrícula – Indisponibilidade do § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício – Recurso não provido.
Inconformada com a sentença que desacolheu seu Pedido [1], a Comercial Móveis das Nações Ltda. interpôs apelação, porque considera possível a inscrição do contrato de locação [2], recusada, porém, pelo Oficial do 9.° Registro de Imóveis da Capital com fundamento na existência de divergência entre o conteúdo do contrato e da matrícula, da existência de precedente registro de outro contrato de locação e a também indisponibilidade do bem em decorrência de penhora havia em execução fiscal movida pela Fazenda Nacional [3].
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
Na matrícula n. 7.978 há o registro de outro contrato de locação (R. 15, fls. 41-verso) com prazo de cinco anos, terminado em 30/04/2004.
Ante a possibilidade da prorrogação daquele contrato por prazo indeterminado, compete averbação de sua extinção antes do ingresso do registro de novo contrato com o escopo de se evitar a presença de direitos contraditórios no registro imobiliário.
Sem o atendimento dessa exigência, conforme julgado pelo MM Juiz Corregedor Permanente, é inviável o registro, daí o não provimento desta apelação para efetivação do registro.
Não fosse isso, seria o caso do registro pelo fato das outras duas exigências não merecerem acolhimento.
No contrato de locação o imóvel está descrito como localizado na Av. Eduardo Cotching, n. 1.931 e 1.935 (a fls. 06) e na matrícula consta Av. Eduardo Cotching, n. 1.931 (a fis. 39), assim, não há dúvidas do imóvel comercial ser o indicado na matrícula n. 7.978, a possibilidade de equívoco na descrição e ou a presença de outra matrícula não modificam o fato da certeza do imóvel locado ser o matriculado sob o n. 7.978.
Diante disso, cabe afastar-se essa exigência em razão da não pairar dúvidas acerca da individualização do imóvel e seu registro na mencionada matrícula.
A indisponibilidade do bem decorrente de penhora em ação movida pela Fazenda Nacional (art. 53. § 1.°, da Lei n.° 8.212/1991) [5] não tem o condão de impedir o registro pretendido.
Se a indisponibilidade não impede a celebração da locação, e tampouco repercute sobre a validade da cláusula de vigência e do pacto de preempção, não faz sentido estorvar fenômeno de reforço eficacial,consequência do registro, e direcionado a resguardar, com mais rigor, afunção social do contrato, “nesse seu conteúdo ultra partes”, cunhado por Cláudio Luiz Bueno de Godoy ao enfocar a face externa de tal princípio, mitigando o da relatividade de seus efeitos e robustecendo o da força obrigatória. [6]
O resultado associado à publicidade registral, com atribuição de eficácia real a obrigações comuns, de poderes diretos sobre os imóveis locados e, particularmente, de direitos reais de gozo e aquisição ao locatário, não é de ser indistintamente vedado em função da indisponibilidade legal, especialmente porque não implica voluntário deslocamento patrimonial subjetivo.
Com mais razão se considerado que não impede, em outra execução, nova penhora sobre o bem indisponível, de acordo com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, iterativamente, tem afirmado: a indisponibilidade versada no § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/1991 apenas impossibilita a alienação do bem penhorado pelo devedor executado. [7]
Os recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que, na esteira do entendimento do STJ, acentuaram que a indisponibilidade focalizada não frustra a arrematação judicial nem o registro da carta que lhe corresponda também conduzem à inscrição objetada. [8]
Sob a influência da visão de contrato como fato social, instituto jurídico funcionalizado, e a inspiração de novos paradigmas jurisprudenciais, impõe, portanto, rever a orientação deste Conselho expressa no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n.° 100.237-0/0, rel. Des. Luiz Tâmbara, j. em 04.09.2003, quando admitida a incompatibilidade entre a indisponibilidade do artigo 53, § 1.°, da Lei n.° 8.212/1991, e o registro de contrato de locação com cláusula de vigência.
No tocante à concessão de eficácia real ao direito de preferência, é oportuno, ainda, em desabono da desqualificação registral, sublinhar, pautado pelo artigo 32 da Lei n.° 8.245/1991, que a preempção não alcança os casos de venda por decisão. [9]
Em suma: malgrado removido dois dos obstáculos erguidos pelo Oficial, permanece a exigência atinente à necessidade da averbação do cancelamento da locação anteriormente registrada.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Fls. 80/81.
[2] Fls. 84/98.
[3] Fls. 02/04.
[4] Fls. 109/110.
[5] Artigo 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.
§ 1º. Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis. (grifei)
[6] Função social do contrato. São Paulo: Saraiva, 2004, P. 131-135.
[7] Recurso Especial n.° 512.398/SP, rel. Min. Felix Fischer. j. 17.02.2004; Recurso Especial n.° 615.678/SP, rel. Min. Eliana Calmon. j. em 24.08.2005; Recurso Especial n.° 769.121/SP, rel. Min. Castro Meira. j. em 08.11.2005; Agravo Regimental no Recurso Especial n.° 882.016/SP. rel. Min. Castro Meira, j. em 20.03.2007; Recurso Especial n.° 1.269.474/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 06.12.2011.
[8] Apelações Cíveis n.°s 0007969-54.2010.8.26.0604, 0018382-04.2011.8.26.0019 e 0000001-78.2011.8.26.0493, todos relatados por mim, julgados, o primeiro, no dia 10.05.2012 e, os dois últimos, em 13.12.2012.
[9] Artigo 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. (grifei) (D.J.E. de 10.01.2013 – SP)

Fonte: D.J.E. | 10/01/14

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.