Publicado Provimento CG nº 38/2013 que regulamenta a Cenprot

PROCESSO Nº 2012/86046 – DICOGE 5.1

Parecer – Proposta do IEPTB-SP Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção São Paulo – implantação da CERTPROT – Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Tabeliães de Protesto de Títulos do Estado de São Paulo – inserção da Seção XII no Capítulo XV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Cronograma de integração dos tabeliães à central.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de exame de proposta de regulamentação de central de serviços digitais dos Tabeliães de Protesto do Estado de São Paulo, proposta apresentada pelo IEPTB – INSTITUTO DE ESTUDOS DE PROTESTO DE TÍTULOS DO BRASIL – SEÇÃO SÃO PAULO, por seu presidente, Dr. JOSÉ CARLOS ALVES, que deu origem ao expediente 2012/86.046.

A minuta de provimento que acompanha este parecer, com redação diferente da proposta original em muitos pontos, é resultado de várias reuniões com representantes dos tabeliães de protesto do Estado de São Paulo, em especial, com o presidente do IEPTB-SP.

A proposta de criação de uma central de serviços eletrônicos apresenta-se em conformidade com iniciativa correlata das demais especialidades. Estão criadas a Central Registradores de Imóveis, que congrega os registradores do Estado de São Paulo, a CENSEC – Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados, de abrangência nacional, a CRC – Central de Informações do Registro Civil, integrada pelos registradores civis paulistas. Além dessas, vêm se disseminando centrais com finalidades específicas, autônomas, ou como módulos de centrais maiores. É o caso da Central de Testamentos, da Central de Escrituras de Separação, Divórcio e Partilha, do CENAD – Central Nacional de Assinatura de Documentos. Trata-se da aplicação das mais modernas tecnologias digitais e de telecomunicações que permitem a desmaterialização de documentos e procedimentos.

A criação de centrais de serviços é uma decorrência natural da virtualização das atividades e documentos do serviço extrajudicial. A possibilidade de transmissão quase instantânea de documentos sugere se faça a integração dos vários tabelionatos de protesto do Estado, e o compartilhamento de estruturas digitais.

As centrais de serviços permitem aos tabelionatos de protesto funcionar como partes de um único organismo, fazendo desaparecer distâncias e tempo de trânsito de documentos para o usuário. A atividade integrada garante, ainda, um ganho de homogeneidade entre os diversos serviços. Como resultado, espera-se a prestação de um serviço mais rápido, eficiente e seguro.

No caso específico, a CENPRO – Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Tabeliães de Protesto de Títulos do Estado de São Paulo será integrada por três submódulos: a CIP – Central de Informações de Protesto, a CRA – Central de Remessa de Arquivos, e a CERTPROT – Central de Certidões de Protesto.

A combinação dos vários módulos permitirá uma formidável ampliação do acesso remoto de usuários aos serviços dos tabeliães de protesto, o que atende, mais do que uma demanda, um imperativo dos tempos atuais. Muitos são os títulos meramente escriturais, que não observam cartularidade, ou que permitem o protesto por mera indicação. A submissão de tais títulos a protesto beneficia-se do emprego das novas tecnologias. Reduz-se, significativamente, a necessidade da presença do usuário no tabelionato. Permite-se o veloz tráfego de informações, em benefício da coletividade.

A prestação do serviço de maneira integrada exige a vinculação de todos os tabeliães de protesto. As centrais constituem-se em estruturas – um arranjo de equipamentos e métodos – por intermédio das quais se opera a integração. Sem a presença de todos os tabeliães, não seria possível criar esse verdadeiro balcão eletrônico de atendimento aos usuários, particulares ou corporativos. Para a parte pouco interessa saber onde é realizado o serviço; interessa saber com que eficiência e celeridade ele é realizado.

A integração do serviço permite, como aliás proposto à luz dos idealizados item 139 e subitem 139.1. do Capítulo XV das NSCGJ, interessante avanço no controle da atividade: a autogestão. Com as centrais de serviços, entidades que congregam os delegados, como é o caso do Instituto de Estudos de Protesto do Brasil, Seção São Paulo (IEPTB-SP), podem fazer o monitoramento preventivo do cumprimento de prazos e procedimentos pelos tabeliães de todo o Estado, e alertar aqueles que estejam em situação irregular, ou em vias de exceder prazos, antes do relato aos órgãos de controle administrativo.

Estimula-se, na linha de vosso pensamento, e em diálogo com a regulação heterônoma desempenhada pelo Conselho Nacional de Justiça e pela Corregedoria Geral da Justiça, a autorregulação privada publicamente regulada, enfim, a vertente ética da autorregulação; encoraja-se o controle intrínseco a ser exercido espontaneamente pelos tabeliães, sem amesquinhar a intervenção do Estado-Juiz.(1)

Vislumbra-se uma progressiva integração das várias especialidades do serviço extrajudicial, e destas com órgãos oficiais ou organizações privadas. A criação desta central de serviços é etapa inafastável de tal processo.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submetemos à elevada apreciação de Vossa Excelência é de edição de provimento, conforme minuta que segue.

São Paulo, 26 de novembro de 2013.

(a) Antonio Carlos Alves Braga Junior

Juiz Auxiliar da Corregedoria

(a) Luciano Gonçalves Paes Leme

Juiz Auxiliar da Corregedoria

Notas de rodapé:

(1) Ética geral e profissional. 8.ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. p. 518-524.

DECISÃO:1. Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e determino a edição de provimento conforme minuta. 2. Para conhecimento geral, publique-se na íntegra por três dias alternados. 3. Encaminhe-se cópia à CENPROT e ao INSTITUTO DE ESTUDOS DE PROTESTO DE TÍTULOS DO BRASIL, SEÇÃO SÃO PAULO – IEPTB-SP.

São Paulo, 02 de dezembro de 2013.

(a) JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 03.12.2013 – SP)

Fonte: DJE I 03/12/2013.

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STJ: Arrematação devidamente registrada prevalece em discussão sobre imóvel leiloado duas vezes

Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão que declarou inválida a arrematação de imóvel feita dois anos depois de o mesmo imóvel já ter sido arrematado. No entendimento dos ministros, prevaleceu a arrematação que foi devidamente levada ao registro imobiliário. 

O caso aconteceu no Maranhão. Em 1996, uma empresa arrematou um imóvel penhorado, mas não registrou a penhora nem o auto de arrematação na matrícula do imóvel, que continuou em nome do antigo proprietário. 

Em 1997, o mesmo imóvel foi penhorado em outra ação de execução contra o antigo proprietário e arrematado no ano seguinte, por outra empresa. A segunda arrematante observou todas as cautelas registrais. 

A sentença de primeiro grau declarou inválida a segunda arrematação, ao fundamento de que o imóvel jamais poderia ter sido alienado judicialmente pela segunda vez, já que era, na data da segunda arrematação, de propriedade da primeira empresa. O Tribunal de Justiça do Maranhão manteve a decisão. 

Proteção legal 

No STJ, o entendimento foi outro. O ministro Marco Buzzi, relator, entendeu que, reconhecida a boa-fé dos adquirentes e afastada a existência de fraude, não se pode considerar a segunda arrematação irregular, porque a falta de registro da penhora, bem como da carta de arrematação, possibilitou o processamento de posterior procedimento executivo sobre o mesmo bem. 

Para o relator, os segundos arrematantes, adquirentes de boa-fé e confiantes no registro imobiliário, não poderiam ser prejudicados por eventual nulidade ocorrida no anterior título aquisitivo de propriedade, sobretudo quando a cadeia dominial se mostra íntegra e regular. 

“Caberia à primeira arrematante, no mínimo, ter inscrito a penhora no registro imobiliário, a fim de que terceiros tomassem ciência da existência do ato constritivo judicial. Ao se descurar de sua obrigação, a primeira arrematante, em verdade, dispensou a correspondente proteção legal, dando azo a que outro, legitimamente, penhorasse e arrematasse o bem”, disse o ministro. 

Por estar devidamente registrada no cartório imobiliário, o relator entendeu pela prevalência da segunda penhora e arrematação. 

“A eficácia da primeira arrematação não é afastada em razão de equívoco judiciário ou ato de terceiro, mas por incúria da própria arrematante, que deixou de proceder ao registro da carta de arrematação no cartório imobiliário”, esclareceu o relator. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1045258.

Fonte: STJ I 03/12/2013.

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O Usucapião tabular – parte I

* Vitor Frederico Kümpel

Pretendemos iniciar hoje uma série de discussões, bem com uma contextualização, a respeito do conhecido instituto do usucapião, tendo em vista as alterações que lhe disseram respeito ao longo dos anos. Nesse sentido, nosso objetivo final é explicar o advento da lei 12.424 de 16 de junho de 2011, que disciplinou o instituto do usucapião tabular familiar no ordenamento jurídico brasileiro.

O usucapião, assim como outros institutos, se adaptou à mudança do tempo e passou a proteger muito mais do que a tutela da posse. Nos últimos tempos, vem tutelando a regularização formal dos imóveis dentro da tábula registral, de forma a ganhar novos contornos, o que, inclusive, justifica a redução considerável do prazo para o seu aperfeiçoamento.

Logo, iniciaremos, hoje, com uma breve contextualização do usucapião tabular, e, posteriormente, em uma segunda coluna, trabalharemos o enfoque do ordenamento a partir da disciplina da segurança jurídica. Por fim, no nosso terceiro e último encontro da série, chegaremos ao objetivo final, que é discutir o usucapião tabular familiar, dada a importância que este adquire no ordenamento jurídico brasileiro no contexto da reestruturação fundiária.

O usucapião, em sua acepção original, refere-se ao modo originário de aquisição da propriedade, bem como de outros direitos reais, caracterizado pelo exercício contínuo e inconteste da posse por determinado tempo. Seu fundamento é a consolidação da propriedade, de modo a conferir juridicidade a uma situação de fato, isto é, a posse unida ao tempo1.

É sabido que originalmente, o usucapião remonta ao direto romano. O instituto já gozava de grande relevância desde a Lei das XII Tábuas, embora, tenha atingido seu ápice no direito de Justiniano, com a fusão em um único instituto da usucapio e da praescriptio – meio de defesa processual concedido ao possuidor contra quem lhe exigisse a coisa por meio de ação reivindicatória2.

Em âmbito Nacional, seu mais antigo precedente está no art.5º da lei 601, de 1850, no qual os posseiros poderiam adquirir terras devolutas. A partir da constituição de 1934, há referências expressas ao instituto em todas as demais constituições, não restando à Constituição Federal de 1988 grandes novidades. Atualmente, a lei 10.406/2002, que institui o atual Código Civil trouxe algumas inovações em relação ao antigo código de Beviláqua. Este conferia maior proteção à propriedade, por isso designava prazos extensos à faculdade de usucapir. O atual código reduziu tais prazos em benefício da posse, tendo em vista a função social da propriedade. Dentro das inovações, também houve a introdução de novas modalidades do instituto do usucapião.

Assim, quanto ao usucapião de bens imóveis, o Código previu sete hipóteses. São elas: o extraordinário, o ordinário, o constitucional urbano, o constitucional rural, o especial coletivo, além do extraordinário com prazo reduzido, e, por fim, o usucapião ordinário com prazo reduzido, também denominado tabular ou de livro, objeto de estudo deste artigo.

Quanto ao usucapião ordinário, este se destina a sanar alguns dos defeitos graves do título de transmissão da propriedade imóvel. É previsto pelo art. 1242 do Código Civil de 2002 e possui como base o princípio da confiança, somado à boa-fé e à segurança jurídica. Para caracterizar tão grande vantagem, o possuidor, no entanto, deve preencher o requisito do decurso de tempo de 10 anos entre os presentes ou 20 anos entre ausentes, de modo que a lei exige ainda a boa-fé e o justo título.

Em matéria de usucapião, nas palavras de Alípio Silveira, temos o justo título como o fato ou ato-jurídico hábil em tese para a transmissão da propriedade, mas que, eventualmente, devido a defeitos graves, torna-se inoperante. Desse modo, caso preencham suas respectivas formalidades legais indispensáveis, a compra-venda e a doação, por exemplo, constituem-se justos títulos para o usucapião quando a transmissão não se opera em função de outros vícios ou defeitos, dentre a transmissão a "non domino", por exemplo3. Portanto, embora ilegítimas, servem de fundamento à aquisição de um direito real. Já a boa-fé se insere como elemento saneador do justo título, a fim de não prejudicar o possuidor, estando, dessa forma, intimamente ligada a este.

Nesse contexto, como espécie do gênero do usucapião ordinário, o Código Civil inseriu no parágrafo do art. 1242 a figura do usucapião ordinário com prazo reduzido, também conhecido como usucapião tabular, conforme o direito alemão. Nessa hipótese, o código reduziu o prazo de consolidação da propriedade para cinco anos.

O nome usucapião tabular ou de livro lembra o instituto posto no direito alemão, que regulamenta tal modalidade no parágrafo 900 do Código Civil Alemão (BGB): "Quem, como proprietário de um prédio, estiver inscrito no Livro de Imóveis, sem que tenha ele obtido a propriedade, adquirirá a propriedade quando a inscrição durar trinta anos e, durante esse tempo, tiver tido ele a posse do prédio a título de propriedade". Nesse sentido, o usucapião se dá em relação ao imóvel já previamente registrado ou tabulado no livro registral como propriedade em nome de determinado indivíduo, que, no entanto, por um vício do título, por exemplo, possui somente a posse do imóvel. O direito alemão não exige a boa-fé do sujeito a usucapir, além de manter prazo consideravelmente extenso para a caracterização do instituto.

Embora desprovido da extensão que lhe é conferida pelo direito Alemão, no Brasil, o usucapião ordinário com prazo reduzido, ou tabular, se refere diretamente aos casos em que o imóvel foi adquirido de maneira onerosa, porém com base em um registro posteriormente cancelado. Observe:

"Art. 1242. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico".

Cabe ressaltar, que apenas caracterizam o referido parágrafo, os possuidores que estabeleceram sua moradia no imóvel ou os que realizaram investimentos consideráveis, com interesse social e econômico. Um possível exemplo do tipo de situação prevista no artigo 1.242 do Código Civil consiste naquela em que alguém adquire um imóvel daquele que não é o verdadeiro proprietário, tendo, porém efetivado o registro da propriedade. Neste caso, uma vez verificado os requisitos da boa-fé, justo título, posse continua e inconteste, aplica-se a redução do prazo para a caracterização do usucapião tabular.

Desse modo, houve uma preocupação do legislador com a salvaguarda do direito daquele que, de boa fé, acreditava estar adquirindo a propriedade de determinado imóvel, mas, que, por algum erro ou vício anterior, teve como resultado o cancelamento do registro feito na matrícula do imóvel. Assim, mesmo se tratando de um título registrado e posteriormente cancelado, irá ser garantida a propriedade do comprador de boa-fé, desde que, claro, cumprido os requisitos legais apontados.

A abordagem brasileira do instituto do usucapião tabular torna evidente o enorme valor atribuído, pelo legislador, ao princípio da boa-fé, além da ampliação da aplicação da presunção de veracidade dos registros públicos, valorizando a segurança e estabilidade das relações jurídicas. Ademais, trata-se de inovação a contemplar a função social da propriedade e da posse, dentro da teoria da utilidade social e do ato de soberania, sem deixar de delimitar o poder do proprietário, na perspectiva do poder de império do estado4.

Dentro da teoria da função social da propriedade, prima-se pela eliminação da incerteza nas relações jurídicas fundamentais, o domínio deve ser certo e o usucapião ocorre para aniquilar a incerteza. A propriedade deve possuir destinação útil à sociedade, de modo que, para alguns, esta chegaria a compreender uma espécie de pena, dada a negligência do dono que abandona a coisa. Tais características motivaram alguns autores a denominá-lo usucapião ordinário social.

Neste contexto, o usucapião tabular enfoca uma mudança de paradigma do instituto do usucapião. Este passa a envolver também a questão da regularização fundiária e não mais somente a proteção do exercício da posse. Tal utilidade se amplia consideravelmente na realidade brasileira, dado seu contexto histórico-social de ocupação territorial maciça por meio da posse.

Como leciona Alfonsin, temos por regularização fundiária o processo conduzido em parceria pelo poder Público e pela população beneficiária. Envolve as dimensões jurídicas, física e social de uma intervenção que prioritariamente objetiva legalizar a permanência de moradores de áreas urbanas ocupadas irregularmente para fins de moradia e acessoriamente promove melhorias no ambiente urbano e na qualidade de vida do assentamento, além de incentivar o plano exercício da cidadania pela comunidade, sujeito do projeto5. Nessa perspectiva surge o instituto do usucapião tabular, como um meio eficaz a promover a reestruturação fundiária brasileira, por meio da regularização da propriedade.

A legislação, há muitos anos vem se preocupando com a regularização fundiária, sendo um dos seus vértices tornar o registro de imóveis mais flexível e mais aberto, agasalhando o direito constitucional de moradia (Art. 6º, CF). Não foi à toa que a Lei 10.931, de 10 de agosto de 2004, entre seus muitos avanços estabeleceu o parágrafo 5º ao artigo 214 da lei dos Registros Públicos que passou a dispor "A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel". Tal dispositivo prestigiou o usucapião tabular do artigo 1.242, parágrafo único, na hipótese de cancelamento posterior de propriedade, cujo título era uma escritura ou contrato de compra e venda, devidamente registrado no Registro de Imóveis, mas cancelado de forma superveniente.

Por todo o exposto, conclui-se que o usucapião tabular é um instituto de extrema valia para o direito. É via razoavelmente adequada e célere para proteger o adquirente de boa-fé, tendo, ainda como fundamento essencial a regularização fundiária, dado o processo de ocupação fundiária brasileira, baseado principalmente na posse. Há que se reconhecer que a ideia do legislador, como decorrência do uso social da propriedade e até mesmo da proteção da moradia, um direito fundamental da pessoal humana, é extremamente respeitável.

Nas próximas registralhas, abordaremos outras peculiaridades e benefícios do instituto, bem como seus aspectos práticos e efeitos dele decorrentes no ordenamento.

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1Diniz, M. H. Curso de Direito Civil Brasileiro. 19 ed. São Paulo: Saraiva. V2.

2Marky, T. Curso Elementar de Direito Romano. 8 ed. São Paulo: Saraiva. p.84.

3Jacomino, R. D. S. Doutrinas Essenciais Direito Registral. Edições Especiais Revista dos Tribunais. Vol. III, Registro Imobiliário: Aquisição da Propriedade, p. 1078.

4NETO, Júlio S. Usucapião Tabular. Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Acessado em 28/11/2013.

5Alfonsin, B. Direito à moradia: instrumentos e experiências de regularização fundiária nas cidades brasileiras.Rio de Janeiro: Observatório de Políticas Públicas, FASE, IPPUR, 1997.

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* Vitor Frederico Kümpel é juiz de Direito em São Paulo, doutor em Direito pela USP e coordenador da pós-graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário na EPD – Escola Paulista de Direito.

Fonte: Migalhas I 03/12/2013.

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