“Em tudo somos atribulados, porém não angustiados; perplexos, porém não desanimados.” 2 Coríntios 4:8

Pensamento: Que tremendo esse versículo. Paulo estava sendo acusado, perseguido, foi preso e mesmo assim não desanimou. Às vezes questionamos Deus, porque estamos desanimados, enfrentamos algumas lutas e humilhações, mas devemos ficar firme na certeza que tudo vai passar. Muitas vezes não agradecemos, só vemos as dificuldades, mas devemos parar e pensar que tudo tem seu propósito e tudo contribui para nosso crescimento.

Oração: Pai querido, agradeço a Ti por tudo que eu tenho passado, pois sei que é para o meu crescimento. Mesmo que eu esteja enfrentando lutas e dificuldades, sei que é passageiro e logo o Senhor dará a vitória. O Senhor conhece meu coração, por isso eu lhe entrego todo sentimento negativo de desânimo, de angustia e de ansiedade, e peço que por favor, o Senhor traga paz e descanso ao meu coração. Eu oro em nome de Jesus. Amém.

Fonte: Devocional Diário | 24/06/2013.

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Último encontro do 6° Ciclo do Café com Jurisprudência aborda o Registro de Títulos e Documentos

A última palestra do 6° Ciclo do Café com Jurisprudência deste ano, realizada na sexta-feira, 21 de junho, na Escola Paulista da Magistratura, teve como tema o “Registro de Títulos e Documentos”. Participaram das discussões Leonardo Brandelli, Oficial do 2º Registro de Imóveis de Jundiaí; Tânia Mara Ahualli, coordenadora de Direito Notarial e Registral da EPM; Walter Rocha Barone, Juiz de Direito Substituto em 2º Grau do TJSP; Luís Paulo Aliende Ribeiro, Juiz de Direito Substituto em 2º Grau do TJSP; Sérgio Jacomino, Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital e Antonio Carlos Alves Braga Júnior, Juiz Assessor da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo.

Abrindo os trabalhos Leonardo Brandelli disse que o Registro de Títulos e Documentos deveria ser mais valorizado, até pelo que está previsto no Código Civil, artigo 221 e na Lei de Registros Públicos, no artigo 127. E destacou que embora o RTD exista desde o final do século XIX, é ainda um desconhecido, inclusive dos registradores. Brandelli também abordou a eficácia da publicidade no RTD. Segundo ele a eficácia real e a oponibilidade dos direitos depende de publicidade; sem publicidade, os efeitos serão apenas inter partes. Brandelli disse ainda que todos os países, hoje, têm meios de publicidade, mas no direito comparado que se afirma que a única publicidade é a publicidade registral.

“Acho que o Registrador de Títulos e Documentos é subutilizado, ora por falta de conhecimento jurídico, ora por falta de atenção mesmo. Mas ele poderia ser muito mais utilizado para gerar mais segurança jurídica. Uma série de atos que não são registrados no Registro de Títulos e Documentos, e acho que isso é fundamental”, disse Bradelli.

Para Brandelli qualquer direito pode adquirir eficácia real mediante a publicidade do RTD, excluída a atribuição específica de outros registros. De acordo com o registrador não se trata de mera conservação, é publicidade declarativa. Ele ainda destacou que a Lei de Registros Públicos prevê que até mesmo os atos jurídicos celebrados por instrumento público também são registráveis com fins declaratórios. Além disso a publicidade residual do RTD não é sinônimo de publicidade conservativa.

Já Sérgio Jacomino, 5° Oficial de Registros de Imóveis da Capital ressaltou que a publicidade de direitos mobiliários é necessária e por isso o próprio Estado organiza certos “registros”, como por exemplo o Detran.  Jacomino disse que o problema do RTD é a territorialidade, pois a definição do domicílio dos contratantes não é suficiente para informar, com clareza, onde o título ou o documento foi registrado. Por outro lado Brandelli questionou se o “registro” do Detran é jurídico, ou se é semelhante ao cadastro. Patrícia Ferraz, registradora de imóveis de Diadema, destacou que a posse não é mecanismo de publicidade, mas somente o registro. No caso da territorialidade, ela destacou que a territorialidade não se aplica a registros que se destinem somente à conservação de documentos e que a territorialidade tem de ser considerada à luz dos efeitos que se pretenda obter.

Paulo Roberto de Carvalho Rêgo, registrador de títulos e documentos, afirmou que existe a necessidade de centralização por meio de centrais de informação atreladas aos cartórios.

Outro tema exposto por Brandelli foi a invasão da atividade do RTD pelos tabeliães. Ele questionou se a ata notarial estaria invadindo a área do RTD. Para ele a ata notarial tem escopo diverso do RTD e a atividade do notário não gera publicidade no sentido técnico da palavra. O Registrador disse que no direito brasileiro só se permite ata de presença, que é ata notarial típica.  “Desde o tempo em que eu era tabelião eu dizia o que disse hoje aqui. A Ata Notarial, em alguns momentos, tem sido utilizada de forma equivocada, invadindo a competência do Registrador de Títulos e Documentos. Como exemplo temos o caso de notificação para arquivar documentos, e isso não pode! Isso não é objeto da Ata Notarial no Brasil, embora até possa ser em outros países. Mas no Brasil isso é atribuição especifica e legal do Oficial do Registro de Títulos e Documentos. Então realmente acho que os notarialistas precisam examinar melhor e com mais cuidado essa questão”, afirmou.

Leonardo Brandelli aprovou o Café com Jurisprudência e disse que debates acadêmicos, como este, são indispensáveis. “Acho extremamente importante este debate, pois temos pouca doutrina, pouca jurisprudência e está na hora da academia começara se debruçar sobre um tema que é tão importante. São dessas discussões, certamente, que alguma produção cientifica maior vai acabar surgindo”.

.Confira aqui a Ata do encontro.

.Clique aqui para acessar a apresentação elaborada por Leonardo Brandelli.

Fonte: Imprensa ARISP | 26/06/2013.
 
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Incorporação Imobiliária – pedido de averbação da afetação no curso da execução da obra | Melhim Namem Chalhub

Confira abaixo importante entrevista com o Dr. Melhim Namem Chalhub.

Melhim Namem Chalhub é um jurista de reconhecida experiência e notório conhecimento jurídico nas questões relativas à incorporação imobiliária. Autor do anteprojeto do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária, Melhim Chalhub nos concedeu a seguinte entrevista ao

OBSERVATÓRIO enfocando um problema recorrente nas Serventias de Registro de Imóveis – a concordância dos adquirentes de futuras unidades para a averbação do termo de afetação. Confira abaixo.

Observatório do Registro – Dispõe a lei (art. 31B da Lei nº 4.591/1964) que o patrimônio de afetação considera-se constituído mediante averbação no Registro de Imóveis competente. É, portanto, uma inscrição constitutiva e tem em mira a proteção dos adquirentes no curso da incorporação imobiliária. Contudo, a instituição dessa garantia às vezes encontra resistência na exigência de aquiescência dos próprios adquirentes de futuras unidades autônomas firmando o termo respectivo. Como o Sr. vê o problema?

Melhim Namem Chalhub – A afetação de uma incorporação imobiliária, como se sabe, é uma garantia especialmente concebida para a tutela dos interesses dos credores do empreendimento afetado, conferindo privilégios especiais aos adquirentes dos imóveis em construção e atribuindo-lhes o poder de deliberar sobre o futuro do empreendimento até mesmo em caso de falência da empresa incorporadora. Portanto, especificamente em relação aos adquirentes, a norma há de ser interpretada sempre no sentido de facilitar a constituição do regime especial do patrimônio de afetação, e não no sentido de obstaculizar a formalização dos atos previstos na lei. A exigência da aquiescência do adquirente final das unidades não me parece razoável, nem encontra respaldo na lei.

OR – As Jornadas de Direito Civil (Conselho Federal de Justiça) enfrentou o tema, não é mesmo? O Sr. participou?

No transcurso da IV Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho da Justiça Federal em outubro de 2006, a matéria foi apresentada por mim e amplamente debatida, tendo sido adotado o entendimento de que será perfeitamente admissível a dispensa da anuência dos adquirentes nessas hipóteses. Isso se faz na consideração de que a afetação patrimonial, afinal de contas, se institui basicamente em função e proveito dos adquirentes, não lhes criando encargos, obrigações, nem lhes acarreta prejuízo de qualquer espécie. A redação aprovada do Enunciado (n.º 323, NE), após profundos e proveitosos debates, é a seguinte: “É dispensável a anuência dos adquirentes de unidades imobiliárias no termo de afetação da incorporação imobiliária.”

OR – Apesar disso, segundo alguns a Lei parece exigir essa anuência quando diz, no art. 31-B da Lei 4.591/1964 que o título que leva à constituição da afetação consiste em termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno…

MNC – Não concordo com essa exegese. Sempre com o devido respeito à opinião contrária – que, aliás, nunca se manifesta com a indicação clara dos fundamentos sobre os quais se assenta. A referência que o art. 31-B faz aos “titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno” não diz respeito aos consumidores que adquiriram imóveis “na planta”, mas, obviamente, aos titulares de domínio ou de direito aquisitivo sobre o terreno. É bastante conhecida a figura do incorporador que adquire o imóvel para promoção da incorporação na qualidade de promitente comprador do terreno ou na posição jurídica de cessionário ou, ainda, como promitente cessionário, tal como previsto na alínea “a” do art. 31 da Lei nº 4.591/1964. Parece muito lógico, portanto, e razoável, sustentar, justamente, que os destinatários do referido dispositivo legal são os titulares de direitos reais de aquisição a que se refere a alínea “a” do art. 31, e não aqueles que vierem a adquirir as unidades em construção, que são os beneficiários da garantia da afetação.

OR – Muitos registradores se filiam à doutrina do Registrador Flauzilino Araújo dos Santos, que, em sua obra “Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis”, já fazia a advertência de que a interpretação meramente gramatical do dispositivo representaria uma espécie de capitis diminutio dos consumidores…

MNC – Justamente. Na realidade, a figura do patrimônio de afetação “amplia o relevo de suas garantias pelo benefício da tutela especial”, como ele mesmo observou. Segundo o registrador paulistano, “o efeito da constituição do regime de afetação se realiza no patrimônio do adquirente da fração ideal vinculada a unidade futura, com evidente vantagem suscetível até de apreciação pecuniária, cuja eficácia se considera perfeita e acabada por força da publicidade registral, independente de anuência, ou de aceitação formal, pois a estipulação que gera o proveito não é feita contra, mas, a favor do beneficiário.” [1] Não é outra a posição do registrador de São Paulo Flaviano Galhardo [2].

OR – Então, a exigência representaria claramente uma superfetação?

MNC – Com efeito, a afetação é um mecanismo de proteção patrimonial que privilegia os adquirentes, de modo que a tomada da sua assinatura no “termo” representaria, na verdade, um ato meramente burocrático, prejudicial mesmo, repercutindo negativamente na comunidade de adquirentes, não só porque seria um obstáculo ao andamento normal do procedimento de averbação do “termo”, como, também, a obtenção de todas as assinaturas poderia ser dificultada pela dispersão natural dos adquirentes, notadamente nos empreendimentos de grande porte realizados em grandes centros urbanos.

OR – O tema não é novo…

Já tive ocasião de escrever sobre isso. Aludi aos projetos de lei que tramitam no Congresso Nacional (2.109/99, 3445/2000, 3742/2000 e 1.150/2003). Quando, no projeto, se falava de “titulares de direitos reais (…) de natureza aquisitiva ou de garantia”, claramente estava se referindo àqueles que prometeram vender ou ceder o terreno ao incorporador e, ainda, eventualmente, àquele que, antes mesmo do registro do Memorial, fosse titular de um crédito contra o incorporador, cujo pagamento estaria garantido por hipoteca ou outro direito real de garantia sobre o terreno. No caso dos adquirentes finais, a exigência é dispensável e pode até ser inexequível a afetação, gerando efeitos prejudiciais aos adquirentes.

OR – Parece claro que o adquirente nunca deveria ser consultado nas hipóteses de submissão do empreendimento ao regime da afetação.

MNC –A anuência dos adquirentes só se justificaria em relação a algum ato que pudesse prejudicá-los. Mas nunca é o caso nas hipóteses de afetação, cuja instituição representa, na verdade, poderosa blindagem da incorporação e no fundo a proteção de seu próprio patrimônio, na medida em que se erige uma fortificação jurídica anteposta contra os riscos alheios ao círculo dos seus credores específicos. A interpretação teleológica e sistemática do referido art. 31-B simplesmente indica que a menção aos “titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno” refere-se à hipótese de não ser o incorporador titular da totalidade de domínio ou do domínio pleno do terreno.

Notas.

[1] SANTOS, Flauzilino Araújo dos, Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis. São Paulo: Editora Mirante, 2012, p. 277.

[2] GALHARDO, Flaviano, Patrimônio de afetação e Registro de Imóveis. In Boletim do Irib em Revista, nº 318, p. 61, set-out.2004.

[3] CHALHUB, Melhim Namem, Da Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Editora Renovar, 3. ed., 2010, pp. 102 e 104.

Fonte: Observatório do Registro | http://www.observatoriodoregistro.com.br.

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