Mercado imobiliário requer atenção dobrada na hora da compra

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O mercado imobiliário passou a ser o grande protagonista da construção civil na área residencial tornando-se um mercado em constante crescimento. Em entrevista exclusiva ao JORNAL DE UBERABA (JU), o advogado especialista em Direito Imobiliário, Mestre em Direito e professor de Direito Civil na Unipac, Lucas Coelho Nabut afirmou que é preciso ter cuidado redobrado em momentos em que for adquirir um imóvel.

JORNAL DE UBERABA – Quais os documentos exigidos para a compra e venda de imóveis?
LUCAS COELHO NABUT – O principal documento para a celebração da compra e venda é certidão do Registro de Imóveis constando a inexistência de qualquer gravame, com emissão inferior a trinta dias. Além deste, imprescindível para evitar problemas futuros ao comprador, seriam certidões negativas cível e criminal da Justiça comum e juizados especiais, certidão negativa de débitos federais, estaduais e municipais, e certidão negativa de feitos trabalhistas e federais. Tais certidões devem ser emitidas em nome de todos os vendedores, tanto no domicílio dos vendedores quanto no local do imóvel.

JU – Tenho uma escritura em meu nome, mas ainda não a registrei, posso transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem esse registro prévio?
LCN – Não. Nosso sistema registral adota a continuidade onde os registros se dão pela ordem cronológica da apresentação e o imóvel deve estar registrado no nome do alienante, seguindo uma ordem. Somente é considerado proprietário aquele que efetuou o registro da escritura de compra e venda, portanto somente ele é quem pode alienar o bem.

JU – Nestes casos, quais as garantias de quem tem apenas a escritura, mas ainda não a registrou?
LCN – Nenhuma, pois, conforme já dito, a propriedade do bem imóvel só se adquire com o registro dessa escritura. Neste caso, a pessoa pode já ter a posse do bem, mas a propriedade somente após o registro. Nada impede de que a pessoa da qual você adquiriu o imóvel venda este bem novamente para um terceiro, praticando crime de estelionato, e o proprietário será aquele que primeiramente proceder ao registro. Por isso, aconselhamos as pessoas que, quando compram um imóvel, não é suficiente ter apenas o dinheiro para tanto, pois diversas outras despesas se fazem necessárias, como emolumentos do cartório de notas para lavrar a escritura, imposto municipal (ITBI) e as despesas do próprio registro.

JU – Estou vendendo um imóvel parcelado, como posso transferir o imóvel por escritura pública ao comprador antes de receber todas as parcelas, com alguma garantia de recebimento?
LCN – Normalmente, a venda de imóveis com pagamento parcelado, se dá mediante a celebração do compromisso particular de compra e venda o chamado "contrato de gaveta", sendo a escritura lavrada apenas após a quitação das parcelas. Mas nada impede que se lavre a escritura com débitos ainda pendentes, podendo constar uma cláusula resolutiva expressa, ou ainda que a escritura seja lavrada na modalidade de compra e venda com reserva de domínio, garantindo uma maior segurança ao vendedor.

JU – Quais os cuidados a serem tomados para adquirir um apartamento ainda na planta?
LCN – Esse tipo de aquisição oferece a vantagem do preço ser muito mais baixo. Porém, muitas pessoas se mostram ainda receosas devido a casos ocorridos na década passada de construtoras que faliram antes do término das construções, causando graves prejuízos a seus clientes. Por isso, deve o interessado, antes de celebrar o contrato, buscar informações tanto da construtora quanto da incorporadora junto aos órgãos de proteção ao consumidor, se existem reclamações, e também buscar informações acerca da situação econômica dessas empresas, como por exemplo, se existem ações de execução distribuídas contra elas.
Outro problema nesses casos que geralmente ocorre, é o atraso na conclusão da construção. Por isso, jamais se deve planejar os fatos cotidianos de acordo com o prazo previsto no contrato. É comum as pessoas marcarem a data do casamento de acordo com a data prevista no contrato para a entrega das chaves o que poderá causar aborrecimentos. Além do que, geralmente, as construtoras possuirão um prazo de tolerância de cento e oitenta dias adicionais. Superado esse prazo sem a entrega do apartamento os compradores poderão exigir a reparação dos danos sofridos.
Importante ainda ressaltar que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento deve ser registrado em cartório antes da venda do imóvel. Com isso, após a entrega das chaves poderá verificar se todos os itens conferem com o constante no memorial. 

JU – Posso doar todos meus bens para apenas um dos meus filhos ou para uma pessoa de fora da família?
LCN – A lei veda a doação inoficiosa, aquela em que se o doador possuir herdeiros necessários (descendentes, ascendentes ou cônjuge) e não poderá doar mais que 50% de seu patrimônio. Já se o doador não possuir qualquer herdeiro necessário, poderá dispor livremente de seus bens, ressaltando ser vedada a doação universal, aquela que compreende todo o patrimônio do doador sem reserva mínima de parte para sua mantença.

JU – Estrangeiro que tenha imóveis ou negócios no Brasil como deve fazer para que alguém o represente em território nacional?
LCN – Poderá ser representada por seu próprio representante legal ou através de procurados nomeado por escritura pública. Nesse aspecto a pessoa estrangeira para adquirir imóveis no país deve possuir CPF ou CNPJ, conforme o caso. A aquisição de imóveis urbanos é livre, já a aquisição de imóveis rurais por pessoas estrangeiras, seja física ou jurídica, sofrem limitação legal.

Fonte: Sandro Neves. Jornal Uberaba. Publicação em 24/05/2013.

União estável e seus aspectos

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Reconhecida como entidade familiar, a união estável deve ser convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família como dispõe o artigo 1.723 do Código Civil Brasileiro.

Por Debora May Pelegrim

A União Estável foi reconhecida a partir da Constituição Federal de 88. Em 1994 foi criada uma lei que estipulou o prazo de cinco anos para reconhecer a união estável e também disciplinou o direito aos companheiros a alimentos e a sucessão. Outra lei em 1996 reconheceu a união estável mesmo que um ou ambos tenham impedimento para o casamento.

Reconhecida como entidade familiar, a União Estável deve ser convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família como dispõe o artigo 1.723 do Código Civil Brasileiro.

Hoje em dia não é mais exigido lapso temporal da união estável, vai depender do caso concreto provar que vivem uma união pública, contínua, duradoura e com o objetivo de constituição de uma família.

Caso a União Estável não tenha contrato será adotado o regime de comunhão parcial de bens, ou seja: se comunicam os frutos adquiridos durante a convivência. Os bens por herança ou doação para só um dos companheiros não serão divididos, mas os frutos sim.

Poderá se adotar outro regime de bens por meio de contrato de escritura publica ou particular, adotando o regime de bens que satisfazer melhor o interesse das partes.

A dissolução da união estável se opera, pelos seguintes modos distintos:

– pelo falecimento;

– pelo casamento entre as partes;

– pela vontade das partes;

– pelo rompimento da convivência, seja por abandono do lar ou por quebra dos deveres inerentes à união estável (deslealdade, sevícia, conduta desonrosa);

– por força maior ou caso fortuito.

Ocorrendo a dissoluçãoda União Estável por falecimento de um dos companheiros, deve-se garantir à companheira(o) sobrevivente o direito real de habitação, quer por analogia à regra aplicada ao casamento, por incidência do comando expresso no art. 7º, parágrafo único da Lei n. 9.278/96, considerando que o dispositivo legal encontra-se em vigor, haja vista que não restou revogado pelo Código Civil de 2002, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família.

Convém ressaltar, que o companheiro(a) terá direito a herança em caso de falecimento de seu companheiro(a) se os bens tiverem sido adquiridos onerosamente durante a união estável. Não podemos esquecer que o convivente sobrevivo não se classifica como herdeiro necessário, podendo o falecido por meio de testamento dispor da totalidade dos bens, sempre respeitando a legítima dos herdeiros necessários. 

Fonte: Direito Net. Publicação em 25/05/2013.

STJ amplia o conceito de entidade familiar para proteção de bem de família

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou possível que a impenhorabilidade do bem de família atinja simultaneamente dois imóveis do devedor – aquele onde ele mora com sua esposa e outro no qual vivem as filhas, nascidas de relação extraconjugal.

O recurso julgado foi interposto pelo Ministério Público de Minas Gerais contra decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que, por maioria, decidiu que a garantia legal da impenhorabilidade só poderia recair sobre um único imóvel, onde o devedor residisse com sua família.

Dois imóveis

No caso, o devedor, ao ser intimado da penhora, alegou que o imóvel em que vivia era bem de família e indicou, em substituição, um segundo imóvel. Após a substituição do bem penhorado, o devedor alegou que este também era impenhorável por se tratar igualmente de bem de família. Disse que neste segundo imóvel residiam suas duas filhas e a mãe delas.

Como a Justiça não reconheceu a condição de bem de família do segundo imóvel, a mãe, representando as filhas, ofereceu embargos de terceiros para desconstituir a penhora incidente sobre o imóvel em que residiam. Dessa vez, a pretensão teve êxito, e a penhora foi afastada na primeira instância, mas o TJMG reformou a decisão.

Por maioria de votos, o TJMG decidiu que a relação concubinária do devedor não poderia ser considerada entidade familiar, nos termos da legislação em vigor.

Direito à moradia

A Terceira Turma do STJ reformou esse entendimento, considerando que a impenhorabilidade do bem de família visa resguardar não somente o casal, mas o sentido amplo de entidade familiar. Assim, no caso de separação dos membros da família, como na hipótese, a entidade familiar, para efeitos de impenhorabilidade de bem, não se extingue, ao revés, surge em duplicidade: uma composta pelos cônjuges, e outra composta pelas filhas de um deles.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, disse que o reconhecimento da união estável como entidade familiar pela Constituição trouxe “importante distinção entre relações livres e relações adulterinas”, mas essa distinção não interfere na solução do caso analisado, pois o que está em questão é a impenhorabilidade do imóvel onde as filhas residem. Afinal, lembrou o ministro, a Constituição estabelece que os filhos, nascidos dentro ou fora do casamento, assim como os adotados, têm os mesmos direitos.

Segundo o relator, a jurisprudência do STJ vem há tempos entendendo que a impenhorabilidade prevista na Lei 8.009 não se destina a proteger a família em sentido estrito, mas, sim, a resguardar o direito fundamental à moradia, com base no princípio da dignidade da pessoa humana.

Famílias diversas

“Firme em tal pensamento, esta Corte passou a abrigar também o imóvel de viúva sem filhos, de irmãos solteiros e até de pessoas separadas judicialmente, permitindo, neste caso, a pluralidade de bens protegidos pela Lei 8.009”, afirmou o relator. Para ele, “o conceito de entidade familiar deve ser entendido à luz das alterações sociais que atingiram o direito de família. Somente assim é que poderá haver sentido real na aplicação da Lei 8.009”.

Isso porque, explicou Villas Bôas Cueva, o intuito da norma não é proteger o devedor contra suas dívidas, tornando seus bens impenhoráveis, mas garantir a proteção da entidade familiar no seu conceito mais amplo.

Fonte: STJ. Publicação em 27/05/2013.