Questão esclarece acerca da usucapião de imóvel rural por estrangeiro.

Usucapião. Imóvel rural – aquisição por estrangeiro

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da usucapião de imóvel rural por estrangeiro. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza:

Pergunta: No caso de usucapião de imóvel rural por estrangeiro, este deverá se submeter às exigências previstas na Lei nº 5.709/71?

Resposta: Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, em trabalho publicado pelo IRIB, intitulado “Coleção Cadernos IRIB – vol. 7 – Os Imóveis Rurais Na Prática Notarial e Registral – Noções Elementares”, p. 35-36, abordou este tema com muita propriedade. Vejamos o que ele nos ensina:

Usucapião: admite-se a aquisição por usucapião desde que observadas as restrições quanto à aquisição da propriedade imóvel rural por estrangeiro. As restrições atuam sobre o direito de adquirir, em qualquer de suas formas.

Não obstante tal entendimento predominante, a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo admite usucapião por estrangeiro, em qualquer de suas espécies, não se aplicando as restrições da Lei nº. 5.709/1971 (item 41 da Seção V do Capítulo XIV das Normas de Serviço). O tema foi analisado nos autos do Proc. 2011/488 – São Paulo, e o autor do parecer afirmou:

a sentença, na usucapião, é meramente declaratória de um direito de propriedade preexistente. Tampouco, além do mais, o seu registro é constitutivo do direito real. Ambos, sentença e registro, malgrado úteis, visam, especialmente, à regularização e à publicidade de uma situação consolidada, revelada pela posse qualificada prolongada no tempo, à qual se somam outros requisitos, próprios de cada uma de suas espécies, indiferentes, contudo, à autorização do INCRA. Logo, na hipótese vertente, é dispensável, de fato, a prévia autorização do INCRA, requisito inexigível para a válida aquisição da propriedade imobiliária rural mediante usucapião, ainda que por pessoa estrangeira.

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada.

De importância ainda observar que as Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, citadas por Eduardo, na obra que está servindo de suporte para a resposta à questão aqui em estudos, teve sua redação atualizada, estando o que antes vinha disposto no item 41, seção V, de seu Cap. XIV, agora a se apresentar com o número 67, subseção II, da mesma seção V e Cap. XIV.

Vale aqui também lembrar que, mesmo com a defesa de não estarem as aquisições de imóveis rurais feitas por estrangeiros, mediante uso do instituto da usucapião, sujeitas ao que trata a Lei 5.709/71, e ao seu Decreto regulamentador, de número 74.965/74, como entendido pelo Judiciário Paulista, ficarão elas, ainda, sujeitas ao cadastro especial que faz parte do acervo dos Registradores de Imóveis, e também às comunicações referidas nos artigos 10 e 11, da sobredita Lei 5.709/71, e nos artigos 15 e 16, do referido Decreto 74.965/74. Este entendimento também vem esposado pela mesma Corregedoria, como se nota do item 100, do Cap. XX, das sobreditas Normas de Serviço, já com sua redação atual.

Com o até aqui exposto, parece-nos que o melhor entendimento para a questão, salvo melhor juízo, seria o da admissão dessas aquisições, independentemente do reclamado pela Lei 5.709/71 e Decreto 74.965/74, mantendo-se apenas obrigações quanto ao cadastro e comunicações, da forma como inserto no final da redação do parágrafo anterior.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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TRF/3ª Região: IMÓVEL FINANCIADO PELO SFH NÃO É PASSÍVEL DE USUCAPIÃO

Objetivo é proteger a política pública habitacional para a população de baixa renda

Em recente decisão unânime, a Décima Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) negou o direito de aquisição por usucapião de imóvel objeto de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O recurso interposto pela parte interessada em usucapir o imóvel ataca decisão proferida em primeiro grau baseada no conjunto das provas apresentadas na ação principal.

O colegiado assinala que a hipótese de usucapião urbano especial, prevista no art. 183 da Constituição Federal, no art. 9º da Lei 10.257/01 e no artigo 1.240 do Código Civil, não exige justo título ou boa-fé, mas somente a inexistência de outros imóveis em nome da pessoa interessada e a ocupação do imóvel por cinco anos, para fins de residência familiar.

Também o usucapião extraordinário, previsto no antigo artigo 550 do Código Civil de 1916 independe de justo título ou boa-fé, necessitando apenas que a pessoa ocupe o imóvel pelo período de vinte anos, sem interrupção ou oposição, com animus domini, ou seja, a vontade de tornar-se proprietário do bem.

No entanto, o juízo de primeiro grau observa que não se encontram preenchidas as condições para atender a pretensão da parte interessada em usucapir o imóvel, já que a posse do bem advém de contrato de compra e venda com pacto de hipoteca. Sendo assim, a parte autora da ação tinha consciência da necessidade do cumprimento do contrato para aquisição do bem, o que desqualifica a posse necessária para o usucapião. Falta, portanto, plausibilidade ao direito alegado.

O artigo 9º da Lei 5.741/71, diz a decisão, protege o imóvel objeto de operação do SFH: “Constitui crime de ação pública, punido com a pena de detenção de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos e multa de cinco a vinte salários mínimos, invadir alguém, ou ocupar, com o fim de esbulho possessório, terreno ou unidade residencial, construída ou em construção, objeto de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação.”

Nesse mesmo sentido caminha a jurisprudência nacional, com precedentes do TRF4 e do próprio TRF3. Também o parecer do Ministério Público Federal no recurso informa que tendo-se em vista o conhecimento, por parte da autora da ação, da procedência do imóvel, não se pode falar em posse exercida com ânimo de dono.

Ademais, imóveis adquiridos sob o regime do Sistema Financeiro de Habitação, financiados pela Caixa Econômica Federal (CEF), detêm natureza pública e, portanto, são imprescritíveis (para efeito de usucapião), conforme estabelece o artigo 183, parágrafo 3º, da Constituição Federal. O que está em questão é a proteção ao patrimônio adquirido com recursos públicos, dinheiro especialmente destinado a estimular a política nacional de habitação e de planejamento territorial, voltada à população de baixa renda.

Neste contexto, falta interesse de agir à pessoa que tenta usucapir bem financiado pelo SFH.

No tribunal, o processo recebeu o número 0033603-25.2012.4.03.0000/SP.

Fonte: TRF/3ª Região | 22/10/2014.

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TJSP: Usucapião extraordinária – possibilidade. Loteamento clandestino.

É possível a usucapião extraordinária de imóvel inserido em loteamento clandestino.

A 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou a Apelação nº 9000022-09.2010.8.26.0048, onde se decidiu ser possível a usucapião extraordinária de imóvel inserido em loteamento clandestino. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Ana Lúcia Romanhole Martucci e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta pelo Ministério Público paulista contra a r. sentença que julgou procedente o pedido de usucapião extraordinária proposta pelos ocupantes do imóvel. Em suas razões, o Parquet afirmou que a decisão violou as leis urbanísticas, tendo em vista que a área que se pretende usucapir encontra-se inserida em loteamento clandestino, sendo necessária a prévia regularização do empreendimento no Município.

Ao julgar o caso, a Relatora entendeu que o fato de o imóvel situar-se em loteamento clandestino não constitui óbice à propositura da ação de usucapião. Isso porque, embora a Lei nº 6.766/79 determine que o parcelamento do solo urbano deva ser feito por meio de loteamento ou desmembramento com projeto submetido e aprovado junto ao Oficial do Registro de Imóveis, o que não ocorreu no caso em tela, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) não veda o exercício da usucapião individual e coletivo, ainda que sobre imóveis irregulares. Para a Relatora, o objetivo do Estatuto da Cidade foi justamente garantir que a propriedade cumpra sua função social, o que nunca ocorreria na hipótese de se negar a usucapião. Ademais, frisou que a posse não está sendo exercida pelo parcelador, mas pelos ocupantes dos lotes há mais de 20 anos e observou, ainda, que inexiste intuito fraudulento in casu.

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB.

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