A usucapião administrativa no Novo Código de Processo Civil – Por Francisco José Barbosa Nobre

* Francisco José Barbosa Nobre

Uma das maiores novidades do Novo CPC não diz respeito ao Direito Processual, mas sim ao Direito Notarial e Registral: a usucapião administrativa, pela qual o possuidor tem reconhecida a propriedade sem precisar de ação judicial.

A chegada iminente do Novo Código de Processo Civil vem sendo recebida com festejos por todos os operadores do Direito. Afinal, já é hora de realizar modificações profundas na Lei Processual Civil, a fim de adaptar o Poder Judiciário aos novos tempos. O Código de 1973 é anterior à disseminação dos computadores pessoais, à internet, ao processo judicial eletrônico. É anterior à Constituição de 1988, com seu complexo rol de direitos e garantias, tonificados pela idéia de valorização da pessoa humana. É anterior, também, a inúmeros fenômenos jurídico-sociais que impactaram o foro nas últimas décadas, como as demandas em massa, em que se repetem aos milhares, com o mesmo pedido e sobre os mesmos fundamentos, como ocorre com ações previdenciárias, FGTS e poupança, apenas para citar algumas. Enfim, o Código de 1973 não é mais contemporâneo aos acontecimentos que desenharam o mundo atual,  dentro e fora do foro. Teve, é certo, alguma sobrevida, à custa de sucessivas mini-reformas a que foi submetido, tornando-se verdadeira colcha de retalhos legislativos. Mas já clamava pela sua substituição por um novo diploma, estruturado e moldado para atender às novas necessidades da sociedade.

Sem dúvida que o Novo CPC trará muitas mudanças naquilo que é seu objeto próprio: a disciplina jurídica do Processo Civil, definindo as normas que governarão o dia-a-dia dos juízes e advogados na condução das ações judiciais, seus recursos e incidentes. Mas o objeto deste artigo é justamente uma alteração que repercute fora do Processo Civil, a saber, a desjudicialização da usucapião imobiliária.

Desjudicialização é um fenômeno que vem aportando no Direito Brasileiro nos últimos anos, ainda pouco estudado pela doutrina, que consiste, em poucas palavras, em suprimir do âmbito judicial atividades que tradicionalmente lhe cabem, transferindo-as para os chamados particulares em colaboração, dentre eles, especialmente, os notários e registradores públicos.

A expressão mais visível e conhecida da desjudicialização é a possibilidade, instituída pela Lei nº 11.441/2007, de lavratura de escrituras públicas de inventário, separação e divórcio, sempre que não houver litígio, incapazes ou testamento. Apenas essa iniciativa legislativa — que, como disse, é apenas um exemplo, dentre outros, da desjudicialização — foi capaz de esvaziar prateleiras no foro, do dia para noite, como nunca dantes se suspeitara ser possível. 

Nesse contexto, a redação final do Novo CPC traz, em seu art. 1.084, uma nova manifestação do tropismo da desjudicialização, prevendo a possibilidade de reconhecimento extrajudicial da usucapião imobiliária.

A usucapião extrajudicial, ou usucapião administrativa, como vem sendo chamada, não é, a rigor, uma novidade no Direito Brasileiro. Já a prevê a Lei nº 11.977/2009, com as modificações da Lei nº Lei nº 12.424/2011. A previsão, entretanto, tem efeitos práticos bastante limitados, por dar-se exclusivamente no seio da regularização fundiária urbana, em procedimento administrativo demasiadamente complexo e, ademais, por ter a contagem do prazo usucapional condicionada ao prévio registro do título de legitimação de posse (art. 60 da Lei nº 11.977/2009).

A nova usucapião administrativa é inteiramente distinta e incomparavelmente mais eficaz. O possuidor reúne alguns documentos comprobatórios da posse, de suas circunstâncias e extensão no tempo, bem como da ausência de ação reivindicando o imóvel. Apresenta a documentação ao tabelião da localidade, que, após examiná-la, lavra uma ata notarial, documento pelo qual atesta publicamente a existência da posse e suas características. A ata notarial e a documentação são apresentados ao registrador imobiliário, que expedirá editais e notificações, realizando, se necessário, diligências para certificar-se da exatidão do pedido de usucapião. Estando tudo em ordem e não havendo impugnação de terceiros, a usucapião é registrada.

O procedimento extrajudicial é incomparavelmente mais simples e rápido que uma ação judicial de usucapião. Ter o imóvel legalizado em poucas semanas é um sonho dourado hoje inacessível, eis que ações judiciais de usucapião costumam durar vários anos.

As repercussões sociais e econômicas da usucapião administrativa são extraordinárias. A tranqüilidade da família de saber que mora no que é seu, a possibilidade de acesso ao crédito com garantia real, a materialização do conceito constitucional de função social da propriedade, enfim, tornam a usucapião administrativa uma das inovações mais importantes a serem introduzidas com a vigência do Novo Código de Processo Civil.

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* Francisco José Barbosa Nobre é Registrador imobiliário no Paraná. Ex-professor da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro. Ex-professor da Faculdade de Direito da UniBennett.

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Fórum debate parceria entre cartórios e Poder Judiciário

Segundo o presidente da Anoreg-BR, os notários e registradores têm plena capacidade de desafogar o Judiciário.

Presidente e diretores da Anoreg-PR participaram de evento que tratou sobre importantes temas referentes à atividade notarial e de registro
 
A Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR) realizou, em parceria com a Escola Nacional de Notários e Registradores (Ennor), o V Fórum de Direito Notarial e de Registro no auditório do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Brasília (DF), na sexta-feira (23/05).
 
O presidente da Anoreg-PR, Robert Jonczyk, e os diretores da associação, Ricardo Augusto Leão e Arion Cavalheiro Toledo Jr., estiveram presentes no evento para acompanhar os debates referenciais ao futuro da atividade notarial e de registro no Brasil. “O trabalho dos cartórios extrajudiciais é de vital importância para desafogar o nosso Poder Judiciário, proporcionando a desjudicialização e reduzindo a burocracia para o país”, afirmou Jonczyk.
 
“Todos nós temos uma relação com os cartórios, do momento em que nascemos ao momento em que morremos. Em toda parte do país há um cartório”, afirmou o ministro do STJ, Napoleão Nunes Maia Filho, feita na abertura do Fórum. A mesa que abriu o evento contou ainda com a participação dos ministros do Tribunal: Arnaldo Esteves Lima, Paulo de Tarso Sanseverino, Sérgio Kukina e Nefi Cordeiro, da conselheira do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), Luiza Cristina Fonseca Frischeisen, além do senador Cyro Nogueira.

Luiza Frischeisen ressaltou que os notários e registradores estão presentes em todos os momentos da vida dos brasileiros e destacou a necessidade da realização de concurso público para a área (medida prevista pela Constituição Federal de 1988 e apoiada pela Anoreg-PR).
 
“Essa forma de ingresso traz respeitabilidade para a população”, afirmou. A conselheira, ainda informou que o CNJ também defende o sistema único do registro civil. “Os cartórios precisam colaborar para prevenção de fraudes, pois o cidadão pode viver a vida sem passar pelo Judiciário, mas sempre necessitará dos cartórios”, ponderou. Antes de concluir, a conselheira cumprimentou a Anoreg-BR e a Ennor pela realização do Fórum e da oportunidade de se debater matérias da classe.
 
O presidente da entidade nacional, Rogério Portugal Bacellar, agradeceu ao então presidente, Félix Fischer, pelo apoio do STJ e cumprimentou o Tribunal pelos 25 anos de instalação da Corte. Na sequência, afirmou que os fóruns realizados pela Anoreg-BR e pela Ennor buscam, principalmente, esclarecer a população e ao Poder Público como é o trabalho realizado pelos notários e registradores.
 
Bacellar também destacou as peculiaridades de cada região do Brasil no que tange aos serviços da classe.  “É importante conhecer a realidade do país porque, às vezes, um provimento que é bom para um estado não é para outro, isso acontece por causa da realidade socioeconômica de cada lugar”, informou.

Rogério Bacellar comentou ainda sobre a necessidade da Anoreg-BR de trabalhar em parceria com as demais entidades de classe. “Hoje, além das Anoregs Estaduais trabalhamos em conjunto com os Institutos Membros e com os Sindicatos. Com isso, buscamos integrar a atividade de notas e de registro para fornecermos um serviço mais adequado aos cidadãos. Além disso, queremos estreitar nosso relacionamento com o CNJ e com as corregedorias estaduais”, ressaltou.
 
Segundo o presidente da Anoreg-BR, os notários e registradores têm plena capacidade de desafogar o Judiciário. “Temos condições de colaborar com a regularização das favelas do Brasil com eficiência, por exemplo, pois contamos com um sistema rápido e seguro, além de fornecermos um trabalho de qualidade e de segurança jurídica”, destacou.

Fonte: Arpen/BR – Anoreg/BR | 03/06/2014.

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A atividade notarial e registral na perspectiva do usucapião administrativo – Por: Vitor Frederico Kümpel

* Vitor Frederico Kümpel

Na coluna de hoje trabalharemos a modalidade de Usucapião Administrativa instituída pela lei 11.977/2009, que adotou o Programa Minha Casa Minha Vida, em benefício da regularização fundiária no Brasil. O intuito é desenvolver a potencialidade das atividades notarial e registral na perspectiva do fenômeno da desjudicialização, em atendimento à EC 45 de 2004 com a reforma do Judiciário.

Somente na Justiça estadual paulista existem mais de 20 milhões de processos em andamento, em uma cultura de litigiosidade descontida e difusa. Frente a tal situação, as atividades Notarial e Registral surgem sob o viés da desjudicialização, bem como da jurisdição voluntária, na linha da prevenção de litígios e da administração pública dos interesses privados.

Nesse sentido, o Programa Minha Casa Minha Vida, em busca da celeridade prometida pelos métodos adequados de resolução de conflitos (sistema multiportas – o melhor método em cada caso), instituiu o usucapião administrativo a fim de desafogar as prateleiras do Judiciário de milhares de ações de usucapião, consequência do histórico nacional de ocupação irregular de terras. Trata-se de modalidade única no ordenamento brasileiro, instituída exclusivamente pela referida lei (PMCMV).

O programa estabeleceu, então, que o detentor do título de legitimação de posse, pode requerer ao oficial registrador de imóveis a conversão deste título em registro de propriedade por usucapião (usucapião especial), após a decorrência de cinco anos do registro da legitimação (art. 60). O propósito é regularizar a posse em assentamentos e facilitar a aquisição de unidades habitacionais pela população de baixa renda. Nesse sentido, a legitimação de posse e a usucapião atuam como instrumentos da concretização do direito social à moradia e do pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana, além do direito ao ambiente ecologicamente equilibrado (art. 46).

A legitimação de posse funda-se no princípio social da propriedade, bem como nas diretrizes gerais de política urbana (arts. 182 a 191 CF). Trata-se de questão extremamente complexa, que paira no cenário brasileiro desde a famosa Lei de Terras de D. Pedro II, lei 601 de 1850. Temos, portanto, na Legitimação de Posse um instituto verdadeiramente nacional, assim determinado no art. 5º da Lei de Terras "serão legitimadas as posses mansas e pacíficas adquiridas por ocupação primária, ou havidas de primeiro ocupante, que se acharem cultivadas ou com princípio de culturas, e moradia habitual do respectivo posseiro, ou de quem o represente (…)". Nesse sentido, podemos definir a legitimação de posse como a "exacração de ato administrativo, através do qual o poder público reconhece ao particular que trabalha na terra a sua condição de legitimidade; outorgando, ipso facto, o formal domínio pleno"1.

Ainda antes da vigência da lei 601/50, a lei 514 de 28 outubro de 1948, reportava-se a legitimações sem mencionar a espécie ou forma, autorizando a cobrança tributária sobre imóveis então legitimados. A lei imperial de terras foi efetivamente a primeira que se preocupou com a regularização fundiária e com a invasão de terras e autorizou a permanência nos imóveis decorrentes de concessões sesmariais. A circular 260 de 1863 mandou dar preferência aos posseiros cujas posses tivessem sido anuladas para adquirirem por compra as terras correspondentes, sendo esta a pedra basilar da estrutura jurídico-agrária implantada no Brasil. O tempo de posse necessário para a referida regularização era de cincos anos antes da medição, e, depois da mesma, pelo prazo de dez anos. Já na época, era indispensável a posse mansa e pacífica, a ocupação primária cultivada e a moradia habitual do posseiro ou preposto e, por fim, o não incurso em comisso. Essas mesmas bases foram mantidas pela lei 6383/76 e pela Lei do PMCMV, todas mantendo a mesma base relacional.

Assim, na atualidade, uma das grandes novidades da lei PMCMV foi a introdução da legitimação de posse no Sistema Registral brasileiro. O instituto foi introduzido no artigo 167, inciso I, itens 41 e 42, da Lei de Registros Públicos.

Nessa linha, a lei 11.977/2009, é a primeira a regulamentar especificamente o assunto em âmbito extrajudicial. Em termos procedimentais, atribuiu ao registrador a capacidade para emissão do documento de Legitimação da Posse, por meio do qual o Poder Público confere ao cidadão um justo título, que constitui direito ao possuidor (art. 59), em benefício da segurança jurídica de milhares de pessoas. Para tanto, temos os requisitos da usucapião especial (art. 183 CF), além da necessidade do imóvel fazer parte do procedimento de regularização fundiária de interesse social e de que o título de legitimação de posse seja registrado a mais de cinco anos.

Em 2011, a lei 12.424 alterou a lei 11.977 de 2009, estendendo a usucapião administrativa às áreas com mais de 250 m2 e facultando a conversão dos títulos em usucapião. Por conseguinte, os registros dos primeiro títulos de legitimação de posse são datados de 2011, logo, computado o prazo de cinco anos, os títulos poderão ser convertidos em domínio apenas em 2016.

Entendemos, dessa forma, que o usucapião via extrajudicial já via plenamente existente no Brasil e se mostra ainda viável, devido à menor complexidade da prova documental. As circunstâncias fáticas quanto à existência ou inexistência da situação possessória podem ser verificadas e demonstradas amplamente, pois se trata de uma prova predominantemente objetiva. Na verdade, o que ocorre é umajustificação material que gera a conversibilidade da posse em uma relação dominial, por meio do usucapião em decorrência da prévia legitimação de posse.

Temos, portanto, um procedimento menos complexo, que não exige a apreciação pelo magistrado. Contudo, o Judiciário não deixa de controlar, orientar e fiscalizar o procedimento do usucapião administrativo, tal como ocorre com a lei 11.441/2007.

Contudo, embora a lei PMCMV tenha privilegiado a via extrajudicial de resolução de conflitos, em momento algum mencionou a participação da figura do Tabelião de Notas na regularização fundiária. As tarefas de notificação dos proprietários e confrontantes e de promoção da tentativa de acordo entre impugnante e o Poder Público, foram atribuídas apenas ao Registrador Imobiliário. No mesmo sentido, o novo Código de Processo Civil, prevê o pedido de reconhecimento extrajudicial do usucapião diretamente ao Ofício de Registro de Imóveis, bastando, para tanto, o requerimento do interessado, representado por advogado e instruído apenas de ata notarial que ateste o tempo de posse do requerente.

No entanto, sob influência do exemplo português foi proposto no Brasil projeto de lei em que o procedimento é desenvolvido fundamentalmente pelo Tabelião de Notas. Em Portugal, o notário atua diretamente no usucapião administrativo por meio da lavratura da Escritura Pública de Justificação Notarial (embora o procedimento como um todo lá também seja gerido na Conservatória Imobiliária pelo registrador). A opção é justificada em torno da competência do tabelião para recepcionar a vontade das partes, expressando-as em termos jurídicos para o aperfeiçoamento e a segurança do ato pretendido. Ademais, como profissional do direito, o tabelião já é especializado na condução de atos de espécies semelhantes, como no caso, já exemplificado, dos inventários, partilhas, separações e divórcios consensuais.

Sob tal projeto, caberia ao tabelião dar início à legitimação de Posse, tutelando as primeiras declarações, bem como a justificação da posse e a lavratura da escritura declaratória de usucapião, a qual seria apresentada posteriormente ao Registrador Imobiliário. Assim, o Tabelião de Notas lavra a escritura declaratória em nome dos requerentes do usucapião, após a conferência da inexistência de matrícula ou transcrição anterior no Registro de Imóveis, da documentação completa para o exame preliminar e da ausência de manifestação de oposição. Caso haja impugnação, também caberia ao Tabelião a audiência de conciliação entre os interessados, e, em caso de acordo, faculta-se a lavratura da Escritura Pública Declaratória em nome dos requerentes. Temos, portanto, uma liturgia notarial que instrumentalizaria a mediação entre os interesses jurídicos, finalizando com a lavratura do acordo, mediante escritura pública.

Contudo, o projeto permaneceu estagnado, ganhando prestígio apenas a atuação registral para o procedimento do usucapião administrativo. Argumenta-se que o procedimento notarial atravancaria o processo.

Todavia, dentre as inúmeras possibilidades e maneiras de intervenção extrajudicial na questão, a ideia saudável é retirar da esfera exclusiva do Judiciário a questão da regularização de posse e usucapião. O que ocorre é um processo de desjudicialização, que, de modo algum, reduz o prestígio do judiciário, muito pelo contrário, é ganho mútuo a operadores e usuários da Justiça, pois confere seletividade à atuação do magistrado dentro de suas funções típicas.

Na verdade, em vista do sucesso do instituto, os esforços devem se deslocar ao aparelhamento das serventias extrajudiciais, com pessoal qualificado, tanto por meio do concurso de seleção dos oficiais, quanto pelo treinamento e capacitação dos profissionais. Nessa linha, reduziríamos ainda o subaproveitamento das atividades extrajudiciais, que são completamente aptas a atuar lado a lado do Judiciário, sob a hipótese da jurisdição voluntária.

O usucapião administrativo, muito embora sem a vertente notarial, é, hoje, fato consolidado no ordenamento jurídico brasileiro, na medida em que a legislação de posse é conversível em propriedade em cumprimento à função socioeconômica ambiental. Ademais, o legislador foi arrojado ao autorizar à posse e à sua conversão o assento na tábula registral. É uma adaptação histórica antropológica da realidade social no sistema jurídico formal, em consonância com o fenômeno da inclusão social.

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1. Luiz de Lima Stefanini, A propriedade do Direito AgrárioSão Paulo: Revista dos Tribunais, 1978.

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Vitor Frederico Kümpel é juiz de Direito em São Paulo, doutor em Direito pela USP e coordenador da pós-graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário na EPD – Escola Paulista de Direito.

Fonte: Migalhas | 27/05/2014.

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