TRF/1ª Região: Compradora de imóvel já financiado pelo SFH tem direitos e obrigações sobre o financiamento

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O TRF da 1.ª Região entendeu que compradora de imóvel já financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) por meio de contrato de gaveta tem direitos e obrigações sobre o financiamento. A decisão foi unânime na 6.ª Turma do Tribunal após o julgamento de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra sentença da 2.ª Vara Federal do Pará, que julgou procedente o pedido da atual dona do imóvel, declarou quitado o financiamento e condenou a CEF a fornecer o termo de quitação e baixa na hipoteca no prazo de 10 dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 300,00.

Inconformada, a CEF recorreu ao TRF para pedir o reconhecimento da ilegitimidade ativa da parte autora da ação para postular em juízo e a baixa da hipoteca que figura na matrícula do imóvel financiado, pois a requerente não tem relação jurídica com a instituição. Alegou, ainda, que o fato de ter negociado o imóvel por contrato de gaveta com a mutuária, originária em 2008, não viabiliza a ação. Como alternativa, o banco requereu a inclusão da União no pólo passivo da ação, por entender que não tem legitimidade para representar o Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

Legislação – a Lei n.º 8.004/90 concede ao mutuário o direito de transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do contrato firmado no âmbito do SFH. No entanto, a norma previu, expressamente, que a formalização da venda, cessão ou promessa de cessão deve ser feita em ato concomitante com a transferência do financiamento e com a interveniência obrigatória da instituição financeira. Já a Lei n.º 10.150/2000, estabelece que os detentores dos denominados “contratos de gaveta” foram legitimados para demandar em juízo questões relativas às obrigações assumidas e a direitos adquiridos. A lei equiparou o “gaveteiro” ao mutuário originário nas hipóteses de liquidação antecipada da dívida, com a utilização do FCVS, desde que a sub-rogação, formalizada em cartórios de registro de imóveis, títulos e documentos, ou de notas, sem a interveniência da instituição financiadora, tenha sido realizada até 25 de outubro de 1996.

“Noutras palavras, a cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, realizada após 25/10/1996, exige a anuência da instituição financeira mutuante para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a referida cobertura”, explicou o relator do processo na Turma, desembargador federal Jirair Aram Meguerian.

O magistrado afirmou, ainda, que, em tese, poderia se concluir que a sentença deveria ser anulada por ilegitimidade ativa para a causa, nos termos do Código de Processo Civil, por ter sido realizada a cessão do imóvel por contrato de gaveta, mas que o caso é mais complexo: “a questão em exame não é tão simples como pode a princípio parecer, pois cotejando as planilhas de emissão da própria CEF, é patente que em 26/03/1998 o contrato de financiamento fora liquidado pelo FCVS, o que demonstra que a autora adquirira em 2008 um imóvel que não integrava mais o SFH, só constando a “não liberação” em 2009”.

Quanto à inclusão da União no pólo passivo, Jirair Aram Meguerian destacou que é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que a União não tem legitimidade para ser ré em ações propostas por mutuários do Sistema Financeiro da Habitação, tendo em vista que ao ente público não foram transferidos os direitos e obrigações do Banco Nacional da Habitação (BNH), mas somente à CEF. “Nesse cenário, prevalece o teor da Súmula 327 do STJ, no sentido de que, nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal tem legitimidade como sucessora do Banco Nacional da Habitação”, concluiu.

Fonte: TRF/1ªRegião.

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Questão esclarece acerca da reversão da propriedade ao devedor-fiduciante, em caso de pagamento da dívida garantida por alienação fiduciária

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Alienação fiduciária. Reversão da propriedade em nome do devedor-fiduciante.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da reversão da propriedade ao devedor-fiduciante, em caso de pagamento da dívida garantida por alienação fiduciária. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Melhim Namem Chalhub:

Pergunta
No caso da quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, como reverter a propriedade em nome do devedor-fiduciante?

Resposta
Melhim Namem Chalhub, ao abordar o assunto, assim esclarece: “Por efeito do pagamento, opera-se automaticamente a reversão da propriedade ao patrimônio do devedor-fiduciante.

Com efeito, o devedor-fiduciante é titular de direito real de aquisição subordinado a condição suspensiva, de modo que a propriedade considera-se adquirida pelo simples implemento da condição, o que se dá com o pagamento da dívida, independente de intervenção judicial.

A reversão se efetiva mediante averbação, no Registro de Imóveis, do ‘termo de quitação’ da dívida garantida pela propriedade fiduciária.

Nesse sentido, a lei prevê que com o pagamento da dívida resolve-se a propriedade fiduciária e, para implementação do assentamento registrário correspondente, obriga o credor-fiduciário a fornecer ao devedor-fiduciante, no prazo de trinta dias a contar da data da liquidação da dívida, o correspondente ‘termo de quitação,’ sob pena de multa em quantia equivalente a 0,5% (meio por cento) por mês ou fração sobre o valor do contrato. De posse do ‘termo’, o antigo devedor o apresenta ao Oficial do Registro de Imóveis competente, que o averba na matrícula do imóvel, procedendo ao cancelamento do registro da propriedade fiduciária. Por força desse cancelamento, volta a vigorar o registro da propriedade plena em nome do antigo devedor-fiduciante (Lei nº 9.514/97, art. 25 e seus parágrafos).

Como se sabe, os direitos do credor-fiduciário e do devedor-fiduciante, subordinados, respectivamente, a condição resolutiva e a condição suspensiva, são opostos e complementares, sendo certo que o evento que extingue a propriedade do credor (pagamento) é o mesmo que opera a aquisição da propriedade pelo devedor.

No contrato de alienação fiduciária em garantia, a condição é contratada expressamente, de modo que opera seus efeitos automaticamente. Basta que aconteça o evento (pagamento) para que se considere efetivada a aquisição da propriedade pelo devedor, o que se dá por força da reversão decorrente da averbação do ‘termo de quitação’ na matrícula do imóvel.” (CHALHUB, Melhim Namem. "Negócio Fiduciário", Ed. Renovar, Rio de Janeiro – São Paulo – Recife, 2009, p. 247-248).

Em se buscando também posição quanto ao tempo em que podemos ter como regular o procedimento da quitação, ligado ao retorno da propriedade do imóvel anteriormente alienado à pessoa do fiduciante, entendemos que isso só pode ocorrer antes que se tenha a consolidação de direitos sobre o bem em questão, em nome do fiduciário, decorrente da inadimplência do fiduciante, o que, se vier a ser feito em momento posterior ao aqui noticiado, não mais terá o proveito em se ver como revertidos os direitos de propriedade em nome do fiduciante, e, desta forma, sem possibilidade de ingresso dessa quitação nos assentos da Serventia.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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