10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO

Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele que abraçar essa simulação.

No Livro Como Comprar Imóvel com Segurança- O Guia Prático do Comprador (Editora Crono, 2017, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à correta indicação do valor da venda.

Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)?

Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião.

Haverá as seguintes implicações:

  • Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não recolhida incide multa, juros e correção monetária.
  • Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor, tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc.
  • Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura “passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na transferência do imóvel?!
  • Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.
  • O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051 (201292301309) – TJGO].
  • Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador, especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de multa, juros e correção monetária).
  • O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil).
  • Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da Lei n. 10.257/2001).
  • Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e 442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na escritura.
  • Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente, os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n. 1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a DIMOB- Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel; (3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a transação lavrada ou registrada.

Considere toda implicação (legal, jurídica, ética) exposta anteriormente. Não passe ou pare de passar escritura pelo menor valor, se for diferente do valor da venda! Não passe ou pare de passar escritura pelo valor venal!

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Luís Ramon Alvares é tabelião/registrador em Mogi das Cruzes/ SP (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP – www.cartorioMOGI.com.br). É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor de Como Comprar Imóvel com Segurança- O Guia Prático do Comprador(Editora Crono, 2017), O que você precisa saber sobre o Cartório de Nota (Editora Crono, 2016) e do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral.

Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. 10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO. Boletim Eletrônico – Portal do RI nº. 117/2016 | 24 de Janeiro (sexta-feira). Disponível em http://www.portaldori.com.br/2016/06/24/10-motivos-para-passar-escritura-pelo-valor-real-do-negocio. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.


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O Livro sobre o Tabelionato de Notas (Cartório de Notas) foi escrito por Luís Ramon Alvares, Tabelião e Registrador em Mogi das Cruzes/SP e idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis.

O livro é um guia prático que aborda com objetividade e simplicidade as principais atribuições das serventias notariais.

A obra encontra-se de acordo com o Novo CPC (Código de Processo Civil), especialmente com abordagem sobre a Usucapião Administrativa e a Homologação de Penhor Legal no Cartório de Notas.

É um manual destinado ao público em geral, como compradores e vendedores, doadores e donatários, testadores e testamenteiros, proprietários de imóveis em geral, investidores imobiliários, e também aos tabeliães de notas, registradores imobiliários, prepostos, escreventes e auxiliares dos registros de imóveis e tabelionatos de notas, corretores de imóveis, advogados, juízes, concursandos e aqueles que se dedicam ao estudo do direito registral e notarial.

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SOBRE O LIVRO

O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas é um guia prático que aborda com objetividade e simplicidade as principais atribuições das serventias notariais.

A presente obra procurar trazer respostas à maioria das perguntas sobre o Cartório de Notas, especialmente as seguintes:

  • O que é escritura pública? E procuração pública? Ata notarial? Testamento? Carta de Sentença Notarial? Autenticação de cópias? Reconhecimento de firmas? Para que servem?
  • Quanto custa cada ato no cartório de notas?
  • Quando é possível fazer escritura pública de inventário e partilha no tabelião? E de divórcio? E ata notarial? E testamento?
  • Em quais hipóteses a procuração pública é obrigatória?
  • Posso utilizar a ata notarial para fazer prova de publicações na internet? E para fazer prova em procedimento de usucapião administrativa, nos termos do Novo Código de Processo Civil?
  • Qual é a documentação necessária para a lavratura da escritura pública? E para escritura pública de inventário? E de divórcio?
  • Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p.ex. pelo valor venal indicado pela Prefeitura)? Quais os riscos?
  • Posso homologar o penhor legal no Cartório de Notas?
  • Posso dispor em testamento sobre todo o meu patrimônio?
  • Para quê servem as cartas de sentença notarial? Como faço para solicitar a expedição da Carta de Sentença Notarial?
  • O que pode ser autenticado? O que não pode?
  • Quais documentos que podem ter a firma reconhecida? Quais não podem?
  • E muito mais!

Enfim, este é um manual destinado ao público em geral, como compradores e vendedores, doadores e donatários, testadores e testamenteiros, proprietários de imóveis em geral, investidores imobiliários, e também aos tabeliães de notas, registradores imobiliários, prepostos, escreventes e auxiliares dos registros de imóveis e tabelionatos de notas, corretores de imóveis, advogados, juízes, concursandos e aqueles que se dedicam ao estudo do direito registral e notarial.

SOBRE O AUTOR

Luís Ramon Alvares é tabelião-registrador em Mogi das Cruzes (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP- www.cartorioMOGI.com.br). É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral

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O Portal do RI- Registro de Imóveis sorteará, no dia 13 de junho de 2016, um exemplar do Livro “O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas”, de autoria de Luís Ramon Alvares.

Para concorrer:

1- “Curta” a fanpage do Portal do RI (facebook: https://www.facebook.com/PORTALdoRI)

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3-Compartilhe, na sua página pessoal do facebook, o post: “LIVRO DO CARTÓRIO DE NOTAS: LANÇAMENTO!!!” (https://www.facebook.com/PORTALdoRI/photos/a.202563826534535.1073741829.196367883820796/352242884899961/?type=3).

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OBS.: SOMENTE SERÃO CADASTRADOS NA PROMOÇÃO OS PRIMEIROS 200(DUZENTOS) PARTICIPANTES. CORRA!!


Alteração das Normas de SP: Lavrada a escritura pública, a coleta das respectivas assinaturas das partes poderá ocorrer em até 30 dias.

DICOGE 5.1

PROCESSO Nº 2014/159583

PROVIMENTO CG Nº 08/2015

O DESEMBARGADOR HAMILTON ELLIOT AKEL, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições,

Considerando a inexistência de vedação legal à lavratura de escritura pública mediante coleta da assinatura das partes em momentos distintos;

Considerando que a proposta apresentada pelo Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo, de alteração do subitem 52.2. do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, para que não mais se exija a presença de todas as partes para assinatura simultânea da escritura, se mostra adequada à dinâmica da vida moderna, atribui maior eficácia ao serviço e preserva a segurança do ato;

Considerando o decidido no Processo CG nº 2014/00159583,

RESOLVE:

Artigo 1º – Alterar a redação do subitem 52.2. e acrescentar o subitem 52.2.1. do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:

“52.2. Lavrada a escritura pública, a coleta das respectivas assinaturas das partes poderá ocorrer em até 30 dias, e nessas hipóteses as partes deverão apor ao lado de sua firma a data da respectiva subscrição.

“52.2.1. Não sendo assinado o ato notarial dentro do prazo fixado, a escritura pública será declarada incompleta, observando-se a legislação que trata dos emolumentos.

Artigo 2º – Este Provimento entrará em vigor na data de sua publicação.

São Paulo, 09 de fevereiro de 2015.

(a) HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça (DJe de 11.02.2015 – SP)