TJRS. Parcelamento do solo urbano. Desmembramento. Aprovação municipal – necessidade.

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Adquirida a área loteada ou desmembrada após a edição da Lei nº 6.766/1979, seu registro somente será possível após a aprovação do projeto de fracionamento pelo Município.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou, por meio de sua Vigésima Câmara Cível, a Apelação Cível nº 70059143040, onde se decidiu pela impossibilidade de registro de contrato particular de promessa de compra e venda, firmado na vigência da Lei nº 6.766/1979, sem a prévia exibição da aprovação do projeto de fracionamento pelo Município. O acórdão teve como Relator o Desembargador Dilso Domingos Pereira e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face da sentença proferida nos autos de ação de suscitação de dúvida, recebida como dúvida inversa, que indeferiu o acesso registral de contrato particular de promessa de compra e venda. Em suas razões, o apelante sustentou que solicitou o registro do contrato particular de promessa de compra e venda de parte do imóvel, a qual foi negada pelo Oficial Registrador, tendo em vista a ausência de documento comprobatório de aprovação do fracionamento da área pelo Município. Afirmou ter adquirido o terreno do vendedor em 21/01/1981 e frisou que para registrar o contrato seria necessária a abertura de nova matrícula, a partir da matrícula originária. Alegou, também, que o terreno em questão já está cadastrado junto ao Município para fins de cobrança do IPTU e que tal fato, segundo parecer do Ministério Público, caracteriza um desmembramento tácito.

Ao analisar a apelação, o Relator entendeu que o Oficial Registrador agiu acertadamente ao devolver o título. Isso porque, conforme a redação dos arts. 10, 12, 18 e 41 da Lei nº 6.766/1979, com as alterações advindas das Leis nºs 9.785/1999 e 12.608/2012, a área adquirida ou desmembrada após a edição desta lei somente terá seu registro efetuado depois de aprovado o projeto de fracionamento pelo Município. Além disso, o Relator destacou que, no caso de atos celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com firma reconhecida até 20/12/1979, não é necessária a aprovação do projeto de desmembramento para realização de abertura de matrícula e registro da promessa de compra e venda pelo Registro de Imóveis. Porém, salientou que este não é o caso, já que o contrato foi assinado em 21/02/1981, tendo firma reconhecida apenas em 30/01/1991.

O Relator, por fim, afirmou que a exigência formulada pelo Oficial Registrador não é em vão, “sendo necessária para a própria segurança do comprador, como se depreende da leitura do art. 3º, parágrafo único e do art. 12, §§ 2º e 3º, da Lei nº 6.766/79, evidenciando que não serão aprovados loteamentos ou desmembramentos realizados em áreas de risco ou em áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, sem o atendimento dos requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização.”
Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

NOTA DO IRIB – Não obstante a decisão acima mostrar que os fracionamentos do solo urbano, ocorridos antes da vigência da Lei federal 6.766/79, não estariam sujeitos a aprovação por parte da Prefeitura do Município de localização do bem em questão, salvo melhor juízo, respeitando esse entendimento, parece-nos que a melhor doutrina para a área registral seria de, também nessa situação, reclamar aprovação desse parcelamento por parte do Município, por ver sempre questões urbanísticas a serem consideradas em todas as pretensões voltadas para o fracionamento do solo, independentemente da época em que isso ocorreu, tendo, no caso a Municipalidade como competente para assim se manifestar. De importância, ainda, observar que essa dispensa poderia até ser defensável se frente a procedimento de regularização fundiária, como previsto no art. 288-A, § 4º., inciso II, da Lei 6.015/73, o que estaria ainda a demandar estudos mais avançados para tal entendimento.

Clique aqui e veja a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB | 15/07/2014.

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CSM/SP. Parcelamento do solo urbano. Ações em face do loteador. Patrimônio – comprovação.

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É impossível o registro de loteamento quando não for demonstrada a comprovação de patrimônio suficiente para o pagamento de eventual condenação decorrente de ações populares e civis públicas ajuizadas contra os loteadores

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0005919-13.2012.8.26.0272, onde se decidiu ser impossível o registro de loteamento quando não for demonstrada a comprovação de patrimônio suficiente para o pagamento de eventual condenação decorrente de ações populares e civis públicas ajuizadas contra os loteadores. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, os apelantes pretendem a reforma da r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa do Oficial Registrador em promover o registro de loteamento, em razão da existência de ações populares e civis públicas ajuizadas em face dos loteadores. Em suas razões, sustentaram que embora dois dos suscitantes respondam a procedimentos judiciais cíveis em trâmite, ambos possuem patrimônio imobiliário suficiente para garantir a execução do empreendimento. Alegam, ainda, que apenas um deles possui 1/5 do empreendimento, enquanto os demais possuem considerável patrimônio imobiliário.

Ao analisar o recurso, o Relator destacou que a existência de diversas ações propostas contra um dos suscitantes, por si só, não obsta o registro do loteamento. Contudo, entendeu ser necessária a comprovação da existência de patrimônio do loteador suficiente para garantir eventual condenação nas ações pessoais em curso, sendo que várias, inclusive, versam sobre improbidade administrativa, evitando-se prejuízo aos adquirentes dos lotes, conforme redação do art. 18, § 2º da Lei nº 6.766/79. Portanto, o Relator entendeu que cabia aos apelantes confrontar o potencial condenatório de todas as ações em curso contra um dos loteadores com o patrimônio disponível, demonstrando-se, de forma cabal, que os adquirentes dos lotes não sofrerão prejuízo. Por fim, o Relator concluiu que a simples juntada de certidões de matrícula, sem qualquer avaliação ou demonstração de suficiência do patrimônio, não constitui a prova robusta exigida pelo Conselho Superior da Magistratura.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e acesse a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB.

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Questão esclarece acerca da possibilidade de registro de loteamento no caso da apresentação da certidão positiva de ônus reais.

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Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Ônus reais – certidão positiva.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de registro de loteamento no caso da apresentação da certidão positiva de ônus reais. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta: No caso de parcelamento do solo urbano, a certidão positiva de ônus reais impede o registro de loteamento?

Resposta: Sobre o assunto, vejamos o que nos ensina Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 294:

“Oportuno consignar que a existência de ônus real não obsta o registro do loteamento,54 mas pressupõe a anuência do titular do direito real sobre a coisa alheia. Assim, por exemplo, se o imóvel loteando estiver hipotecado, será necessária a anuência do credor hipotecário, uma vez que o registro do parcelamento necessariamente afeta o direito real de garantia dele (o credor hipotecário que, por exemplo, tinha hipoteca sobre a coisa toda, com o parcelamento, ficará com hipoteca em relação aos lotes, operando-se a exclusão de seu direito real de garantia, em relação às áreas que passam a integrar o domínio público); todavia, a mera existência de hipoteca – que traduz um risco em potência -, não impede o registro do parcelamento sob o ângulo da tutela ao adquirente, o qual terá a informação da existência do ônus real e, assim ciente, pode (ou não) assumir risco da aquisição do bem onerado, tal como ocorre nas alienações de imóveis hipotecados em geral.55

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(…)

54 ‘O §2º do artigo 18 não estabeleceu que a existência de ônus reais impede o registro do loteamento. Assim, a certidão positiva de ônus servirá apenas para conhecimento dos compradores’ (Silva, Gilberto Valente da. Ob. cit., p.14).

55 O Dec.-Lei nº 58/37 e o Dec. nº 3.079 previam, para o caso de propriedade onerada, a necessidade de apresentar escritura pública em que o titular estipulava as condições em que se obrigava a liberar os lotes no ato do instrumento definitivo de venda e compra (art. 1º, §3º e art. 1º, §4º, respectivamente). Todavia, a Lei nº 6.766/79 não repetiu tais dispositivos. AFRÂNIO DE CARVALHO entende que o espírito da lei nova é praticamente o mesmo da lei antiga e, daí, sustenta admissível o registro do loteamento da gleba onerada apenas quando o ‘credor, em escritura pública, dê anuência expressa ao loteamento, obrigando-se, mediante condições razoáveis a liberar progressivamente os lotes, à medida que forem negociados…’ (Registro de Imóveis, 4ª ed., Editora Forense, p. 72). Entendimento similar é o de MARCO AURÉLIO S. VIANA, que faz menção à possibilidade do registro, ‘desde que o ônus real não prejudique a alienação, sejam feitas as ressalvas, estabelecidas as condições para liberação…’ (ob. cit., p. 51), bem como o de ARNALDO RIZZARDO, que afirma a conveniência dessa escritura pública, nos moldes do Dec.-Lei 58/37 (ob. cit., p. 45-46). Todavia, em nosso ver, é preciso distinguir a anuência do credor ao parcelamento (que é necessária, uma vez que o registro deste também afeta seu direito real) da assunção de obrigação de liberar o ônus (que, pela Lei nº 6.766/79, não é necessária).”

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Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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