STJ: Condomínio tem legitimidade para propor ação de nunciação de obra nova contra condômino

Admite-se ação de nunciação de obra nova demolitória movida pelo condomínio contra condômino que realiza obra irregular que altera a fachada e traz risco para a segurança do prédio. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao negar recurso de um condômino contra o condomínio. 

A Turma, seguindo voto do relator, ministro Sidnei Beneti, concluiu que o artigo 934 do Código de Processo Civil (CPC), em situações como essa, confere legitimidade ao condomínio para ajuizar a ação em defesa da coletividade de condôminos que representa. 

Cobertura

O condomínio ajuizou ação de nunciação de obra nova combinada com demolitória contra o condômino, pedindo a paralisação e demolição de construção irregular em uma unidade do prédio, localizado em Minas Gerais. 

Segundo o condomínio, o condômino iniciou uma obra para transformar seu apartamento em cobertura, sem o consentimento formal de todos os proprietários nem licença da prefeitura, e ainda invadindo área comum do prédio e provocando alterações na fachada. 

Com a obra, o condômino responsável teria contrariado o Código Civil, a convenção do condomínio e a legislação local sobre edificações e posturas. O condomínio afirmou ainda que a obra feriu a estética do prédio e colocou em perigo suas fundações, que são bem antigas. 

Em primeira instância, o condômino foi condenado a demolir a obra, devolvendo o imóvel ao estado anterior. O prazo estipulado foi de 30 dias, sob pena de multa diária, além da possível conversão em perdas e danos. 

O condômino apelou da sentença. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a condenação, por entender, entre outras razões, que a obra realmente foi erguida na área comum do condomínio e descaracterizou a fachada do prédio, além de trazer riscos para a estrutura. 

Legitimidade

Inconformado, o proprietário do apartamento recorreu ao STJ sustentando que a ação de nunciação de obra nova seria inadequada para o caso, já que a demanda teria caráter possessório e não envolveria direito de vizinhança. 

Segundo ele, para o cabimento da ação de nunciação de obra nova, é imprescindível que a discussão verse sobre construção que esteja sendo erguida entre terrenos vizinhos, oportunidade em que seria instaurado um conflito entre o direito de construir e o direito de vizinhança. No entanto, afirmou o condômino, a ação foi ajuizada com o argumento de que a obra estaria invadindo área comum do prédio, o que tornaria inadequada a via processual escolhida. 

Alegou ainda que o condomínio não é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda, pois não faz parte do rol contido no artigo 934 do CPC, que prevê a legitimidade apenas dos proprietários, possuidores ou condôminos para o ajuizamento da ação de nunciação. 

O condômino defendeu também a necessidade de formação de litisconsórcio passivo, alegando que outros proprietários de apartamentos no prédio também teriam feito obras nas mesmas condições. 

Via eleita

Ao analisar a questão da via processual eleita, o ministro Sidnei Beneti rechaçou a tese do condômino. “Não obstante a petição inicial traga em suas razões argumentos de caráter possessório, há nela também fundamentos estritamente ligados ao direito de vizinhança, estando o pedido fundado não apenas na construção erigida em área comum, mas também no risco a que foi exposta a estrutura do prédio resultante das transformações ocorridas no imóvel”, disse o ministro. 

Ele destacou que o TJMG, mesmo reconhecendo a invasão da área comum, considerou adequado o uso da ação de nunciação de obra nova para impedir o desenvolvimento de uma construção que poderia trazer prejuízo ao prédio como um todo. Entre outras razões, o tribunal mineiro citou que o perito reconheceu a existência de sobrecarga para a estrutura do edifício, representada pela construção de suíte, cozinha, banheiro, área de serviço e de lazer na cobertura. 

Quanto à legitimidade ativa do condomínio, o relator entendeu que, embora o artigo 934 do CPC não o inclua entre os legitimados para mover ações de nunciação de obra nova contra condôminos, o dispositivo deve ser interpretado de acordo com sua finalidade, “considerando o evidente interesse do condomínio de buscar as medidas possíveis em defesa dos interesses da coletividade que representa”. 

Litisconsórcio passivo 

Sidnei Beneti concluiu também que não há necessidade de formação de litisconsórcio passivo com os demais condôminos que se encontrem na mesma situação que o recorrente. “A situação em comento não se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 47 do CPC”, afirmou. 

Segundo ele, o condomínio ajuizou a ação devido aos riscos que a construção representa para a estrutura do prédio, e nesses casos não há disposição legal que exija a formação do litisconsórcio. 

“O litígio existente nos autos não exige solução uniforme em relação aos demais condôminos ocupantes do último andar do edifício, devendo eventual discórdia entre eles e o condomínio ser decidida em demanda própria”, disse o ministro.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1374456

Fonte: STJ I 30/09/2013.

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Cartórios de SC passam a transmitir certidões eletrônicas de nascimento

O novo serviço será anunciado aos registradores catarinenses no Encontro Estadual da Anoreg-SC, neste sábado, dia 21, às 9h30 no hotel Infinity Blue, em Balneário Camboriú (SC). O sistema permitirá ao cidadão que nasceu em território catarinense e hoje mora em São Paulo ou no Espírito Santo solicitar e receber certidões de nascimento, casamento ou óbito de Santa Catarina em qualquer cartório paulista. Da mesma forma, cidadãos que nasceram no Estado de São Paulo ou no Espírito Santo e hoje residem em Santa Catarina poderão se dirigir a qualquer cartório catarinense e solicitar e receber certidões de seus registros que se encontram em qualquer cartório paulista ou capixaba.

A iniciativa de interligação eletrônica entre os cartórios de Registro Civil destes Estados diminuirá os custos do cidadão, que não terá mais que contratar despachantes, serviços terceirizados ou mesmo se deslocar ao seu Estado de origem para obter seu documento. O Portal de Serviços Eletrônicos Compartilhados já está em funcionamento há 1 ano no Estado de São Paulo e há exatos dois meses no Estado do Espírito Santo.

O projeto do Portal de Serviços Eletrônicos Compartilhados, desenvolvido pela Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo (Arpen-SP) e agora integrado pela Associação dos Notários e Registradores de Santa Catarina (Anoreg-SC), é regulamentado pelo Poder Judiciário dos Estados participantes, e prevê para os próximos meses a integração dos Estados do Paraná, Acre, Rio de Janeiro, Rondônia e Amazonas.

Todo o projeto se desenvolve em plataforma totalmente online, com segurança lastreada por meio de certificação digital em todos os seus procedimentos e prevê ainda para os próximos meses a disponibilização eletrônica de certidões em formato totalmente eletrônico. Além da transmissão eletrônica de certidões, o sistema permite a centralização dos dados de nascimentos, casamentos e óbitos, a troca de comunicações eletrônicas entre os cartórios e a realização de registros online em maternidades, contribuindo para a redução do sub-registro no Brasil.

Fonte: Assessoria de Imprensa da Arpen – SP I 23/09/2013.

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Desvendando o registro de títulos e documentos

* Vitor Frederico Kümpel

O Registro de Títulos e Documento no Brasil é ainda uma serventia pouco discutida e desconhecida para muitos. Este artigo tem por objetivo propiciar uma ideia geral do funcionamento deste tipo de Ofício de Registro, num primeiro momento de forma mais genérica, a fim de dar base àqueles que pouco conhecem e que ainda não tiveram oportunidade ou não se deram a chance de observar com mais acuidade essa nobre função registral.

A história nos mostra que desde muito cedo o homem mostrou uma preocupação, até em certa medida exacerbada, com a perpetuação dos atos e fatos relevantes1, um dos corolários da segurança jurídica que decorre da conservação de papéis e documentos com o fim de serem conhecidos e evocados ainda que com o objetivo meramente histórico que de toda sorte garante lastro e um bom funcionamento para a sociedade.

No Brasil, o livro das Ordenações do Reino (filipinas), de 1603, já atribuía aos Tabeliães de Notas a função de registrar os determinados atos e documentos. Foi apenas em 1903, na cidade do Rio de Janeiro que instituiu-se o serviço público, prestado por meio de ofícios privados e vitalícios, responsável pelo registro facultativo de títulos e documentos para autenticidade e conservação do conteúdo neles expresso2. Devido à sua extrema importância, outros Estados acabaram por instituir, após um curto período de tempo, o mesmo tipo de ofício em seus respectivos territórios. São Paulo, por exemplo, o fez em 19063.

O monumental Código Civil Bevilaqua (1916) disciplinou nos artigos 129 e seguintes a questão da prova do negócio jurídico, incluindo em seu texto o registro de títulos e documentos em cartórios, bem como regulando a maneira de fazê-lo. Uma série de pequenas mudanças ocorreram ao longo do tempo até a edição da Lei nº 6.015/73, Lei dos Registros Públicos, vigente até hoje e que trata do Ofício de Registro de Títulos e Documentos em seus artigos 127 e seguintes.

Tendo em vista, portanto, o precoce surgimento do Registro de Títulos e Documentos no Brasil, conhecido carinhosamente por RTD ou TD, bem como a sua regulamentação sobre o tema, resta salientar a importância que este tipo de registro tem e quais suas características principais.

A própria lei 8.935 de 18 de novembro de 1994 determina no artigo 5º que o Ofício de Registro de Títulos e Documentos está sempre agregado ao Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas. O particular que procura uma das especialidades encontra naturalmente a outra. As duas serventias em boa parte dos "cartórios" estão anexadas ao Registro de Imóveis ou a outra especialidade ainda.

Primeiramente, deve-se perceber que o Registro de Títulos e Documentos é facultativo. Entre as características do RTD sobressalta a sua facultatividade, ou seja, a pessoa não é obrigada a praticar ali o ato registral, porém o faz para perpetuação do documento. Existem, porém, algumas situações que o registro no RTD é obrigatório para produzir efeito junto a terceiros, como ocorre, por exemplo, com as alienações fiduciárias de bens móveis.

Sendo então facultativo, surge a pergunta: Por que, então, registrar em RTD? Ora, vários são os motivos que levam as pessoas a buscarem esse tipo de serventia, sendo o primeiro deles a segurança jurídica, conforme já mencionamos. O Registro de Títulos e Documentos é um modo de garantir, eternamente, a autenticidade do documentos, a sua conservação, publicidade e mesmo segurança do documento original. O registro permite ainda que sejam feitas cópias do documento, a qualquer tempo, que terão o mesmo valor do documento original, propiciando assim tranquilidade e garantia para aqueles que buscam esse tipo de serviço.

É possível levar ao RTD qualquer documento que entenda importante ou queira garantir sua conservação. Os documentos mais registrados no entanto são: os contratos, as notificações extrajudiciais, as atas de condomínio, os documentos estrangeiros, os testamentos particulares, as declarações de vontade, os projetos, entre outros. Para realização dos Registros basta apenas separar os documentos que você necessita registrar, juntamente com cópias simples de cada um deles e leva-los ao RTD. O procedimento é rápido, tendo em vista que a Lei dos Registros Públicos ainda estabeleça um prazo de 20 dias da assinatura para a devida realização do registro.

Outra característica importante do RTD é a sua subsidiariedade. Isso significa que qualquer documento ou título que não tenha ingresso em outra especialização (Registro de Imóveis, Registro Civil das Pessoas Naturais, Tabelionatos) pode ser registrado no RTD. Apenas não é possível registrar no RTD documentos que não tiverem ingresso em outro ofício por estarem irregulares, já que o RTD, assim como os demais ofícios de registro, gera para a população uma presunção de lisura.

Outro ponto importante que não podemos deixar de mencionar é o fato do RTD estar na vanguarda do nosso mundo informatizado. Neste contexto encaixa-se a era digital e os documentos digitais. É possível registrar documentos original e unicamente digitais? É possível a emissão de certidões exclusivamente digitais?

Sobre o assento de documentos originalmente digitais é possível sim realizar o seu registro, desde que seja possível materializar o documento em vernáculo, garantindo que o oficial tenha conhecimento de seu conteúdo e, assim, possa realizar o ato registral4. Não haveria o por que excluir este tipo de documentos das atribuições do RTD, visto que o ambiente digital é cada vez mais próprio da sociedade pós-moderna, estando o registro apto a garantir segurança e autenticidade, inclusive com assinatura digital.

A via digital também pode sim ser utilizada para a emissão de certidões que para proteção de terceiros e usuários têm validade restrita a 30 dias da emissão do documento. A referida restrição existe na medida que os documentos são suscetíveis de mudança no tempo.

Portanto o RTD na busca de efetividade vem se adaptando às mudanças sociais para introduzir um registro ágil e moderno, prestando um serviço que visa atender aos anseios sociais, lembrando que o RTD é o registro da propriedade mobiliária que por sua própria qualidade é bastante mutável ao longo do tempo.

No Estado de São Paulo criou-se o CDT – Centro de Estudos e Distribuição de Títulos e Documentos, uma iniciativa dos dez Oficiais Registradores da especialidade na Capital de São Paulo, com o objetivo de oferecer excelência na prestação do serviço de Registro de Títulos e Documentos. No Rio de Janeiro criou-se o CERD – Central de Registro de Documentos, uma associação de Registradores de Títulos e Documentos que tem como objetivo dignificar a atividade registral prestando serviços como atendimento ao cliente, plantão de dúvidas, distribuição etc. Percebe-se assim que houve uma mobilização dos Registradores no sentido de divulgar melhor a atividade realizada e conscientizar mais a população sobre a necessidade do Registro de Documentos.

A compreensão do funcionamento deste tipo de serventia faz-se, assim, extremamente importante e útil para os operadores do Direito que podem utilizar os serviços dessa especialidade para garantir aos interessados e à população uma melhor distribuição de justiça. Oportunamente trataremos de algumas questões um pouco mais intricadas desta serventia.

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1"Registros Públicos e Segurança Jurídica", Sergio Antonio Fabris Editor, 1998, pág. 76

2REGO, Paulo Roberto de Carvalho. O registro de títulos e documentos: um instrumentos jurídico para segurança da sociedade.

3Ver notas 2.

4Vide notas 2.

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* Vitor Frederico Kümpel é juiz de Direito em São Paulo, doutor em Direito pela USP e coordenador da pós-graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário na EPD – Escola Paulista de Direito.

Fonte: Migalhas I 17/09/2013.

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