TJMG. Convenção condominial – rerratificação. Proprietário – alteração. Permuta. Continuidade.

Nomes dos proprietários dos imóveis não podem ser alterados mediante escritura de rerratificação de convenção de condomínio, sendo necessária a apresentação de escritura de permuta, sob pena de violação do Princípio da Continuidade.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, através de sua 4ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0024.12.351410-1/001, onde se decidiu que, por não estar elencada no rol do art. 213 da Lei de Registros Públicos, a alteração dos nomes dos proprietários dos imóveis não poderá ser realizada mediante apresentação de escritura pública de rerratificação de Convenção de Condomínio, somente podendo ser processada mediante registro de escritura pública de permuta, em respeito ao Princípio da Continuidade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Duarte de Paula e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o Oficial Registrador suscitou dúvida perante a MM. Juíza de Direito da Vara de Registros Públicos, em razão do requerimento de averbação de escritura de rerratificação de Convenção de Condomínio. Os interessados apresentaram tal título afirmando que a escritura inicial continha erro material, pois o apartamento nº 101 foi registrado em nome de C.M.C., quando a real proprietária é C.M.V.L.P. Por sua vez, o apartamento nº 102, com fração ideal diversa, foi registrado em nome de C.M.V.L.P., quando a real proprietária é C.M.C. Ao devolver o título, o Oficial Registrador informou que o registro do título inicial tornou definitivo o assento, motivo pelo qual entendeu que a escritura pública de rerratificação de Convenção de Condomínio não é título hábil para promover as alterações pretendidas. Posto isto, exigiu a apresentação de escritura pública de permuta dos imóveis em questão, observadas as exigências legais, tendo em vista que a mudança pretendida implica em mutação substancial no objeto do negócio jurídico realizado. Julgada procedente a dúvida, ocasião em que a MM. Juíza de Direito da Vara de Registros Públicos determinou que não fosse praticado o registro pretendido até o cumprimento das exigências legais, as interessadas interpuseram recurso, alegando, em síntese, que a realização de permuta implicaria em reincidência no pagamento do imposto e que não houve permuta, mas a ocorrência de erro material quando da indicação das frações ideais e dos apartamentos.

Ao julgar a apelação, o Relator observou que não é possível a realização de retificação para o caso em tela, uma vez que, a Lei de Registros Públicos prevê, em seu art. 213, as hipóteses de retificação de registro, não estando a alteração do nome do proprietário contemplada em tal rol. Além disso, o Relator afirmou que “não há como negar que a escritura que instituiu o condomínio e sua divisão, bem como o documento que permitiu a abertura das respectivas matrículas dos apartamentos teve consolidados seus efeitos, sendo incapaz de autorizar sua alteração a mera escritura de rerratificação do condomínio, como pretendido pelos apelantes, sendo, assim, procedente a recusa do oficial em efetuar a pretendida ‘correção’ do registro, já que não poderia desprezar os efeitos dos registros anteriores e nem refazê-los mais de meses depois.”

Posto isto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca da impossibilidade de registro de escritura pública de doação em adiantamento de legítima com imposição de cláusulas restritivas, lavrada na vigência do Código Civil de 1916, sem mencionar a justa causa para a imposição de tais cláusulas.

Doação. Cláusulas restritivas – justa causa – ausência. Escritura lavrada na vigência do Código Civil de 1916.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de registro de escritura pública de doação em adiantamento de legítima com imposição de cláusulas restritivas, lavrada na vigência do Código Civil de 1916, sem mencionar a justa causa para a imposição de tais cláusulas. Veja como a equipe de revisores técnicos do boletim se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza:

Pergunta: Recebi para registro uma escritura pública de doação em adiantamento de legítima, lavrada ainda na vigência do Código Civil de 1916, onde o doador instituiu cláusulas restritivas sem mencionar a justa causa. Posso registrar a mencionada doação?

Resposta: Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, ao abordar o assunto em obra intitulada “As restrições voluntárias na transmissão de bens imóveis – cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade”, publicado pela Quinta Editorial em 2012, p. 61, assim esclareceu:

“O registrador poderá deparar-se com a protocolização para registro de uma doação em adiantamento de legítima com imposição de cláusulas, lavrada antes da vigência do Código Civil de 2002, quando não havia a necessidade de justificar a imposição de cláusulas sobre a legítima”.

Das três restrições, apenas a inalienabilidade e impenhorabilidade são de ordem pública e, por isso, necessitam de justificativa.
Se a doação é da parte disponível, não precisa da justificativa;

Também não há necessidade de justa causa se não houver herdeiros necessários.

Considerando que a regra que determina a motivação na imposição das cláusulas é de ordem pública, deve o registrador recusar o registro sem a rerratificação do ato para a declaração da justa causa ou exclusão das cláusulas. Se não mais for possível a rerratificação, pela morte ou incapacidade de uma das partes, a questão deve ser submetida à juízo, se interessar às partes, para que se decida se subsistem as restrições.

As cláusulas são impostas em benefício do donatário, mas retiram o bem do comércio, no caso da inalienabilidade; impedem que credores persigam seus créditos, no caso da impenhorabilidade; e excluem o bem do patrimônio do casal, no caso da incomunicabilidade, quando o regime do casamento for o da comunhão de bens. Assim, há evidentes reflexos em interesses de terceiros, razão pela qual aquele que não requereu o registro oportunamente deve se submeter à legislação vigente no momento do registro – dormientibus non sucurrit jus. A aquisição da propriedade imobiliária entre vivos no Brasil se dá em duas etapas, uma contratual e outra real, não se podendo impor a terceiros restrições em desacordo com o direito vigente na data do ingresso do título no registro.”

No mesmo sentido o que foi decidido pelo Conselho da Magistratura de São Paulo, na APELAÇÃO CÍVEL nº 0024268-85.2010.8.26.0320, da Comarca de LIMEIRA, publicada no DJE de 29/02/2012, da qual se extrai:

Registro de Imóveis – Dúvida – Recusa do Oficial em registrar escritura pública de doação com reserva de usufruto – Cláusulas restritivas – Inexistência de indicação de justa causa – Inteligência dos arts. 1.848, “caput”, e 2042 do Código Civil – Nulidade – Cindibilidade do título – Precedentes do Conselho Superior – Registro da escritura de doação, desconsiderada a cláusula restritiva – Recurso provido.

O Código Civil de 1916 não estabelecia nenhuma limitação ao poder dos testadores e doadores de impor cláusulas restritivas (art. 1676). O atual disciplinou o assunto de forma diferente, pois estatui, no art. 1848, “caput”, que: “Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, de impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima”. Sobre os bens que compõem a parte disponível, não há restrição.

Manifesta, pois, a intenção de o legislador reduzir os poderes do testador em relação à legítima. Por essa razão, presente a mesma “ratio legis” (“Ubi eadem ratio ibi idem ius”), não há como afastar a aplicação extensiva do art. 1848, “caput”, às doações feitas aos herdeiros, consideradas adiantamento de legítima (art. 544, do Código Civil). Não fosse assim, estaria aberta a via para burlar a restrição imposta pelo art. 1848, “caput”: bastaria que o titular dos bens os doasse em vida aos filhos, para que pudesse gravá-los sem nenhuma justificativa.

O Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão de 03 de março de 2009, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, proferido na apelação cível no. 613.184-4/8-00 concluiu: “…com o advento do Código Civil de 2002, estabeleceu-se nova regra acerca da possibilidade de previsão de cláusula de inalienabilidade em seu art. 1848, “caput”… Insta ressaltar que, conforme corretamente anotado na sentença, referido dispositivo é, também, aplicável à doação considerada adiantamento de legítima, como se verifica na presente hipótese. A despeito de a doação ter ocorrido à época da vigência do Código Civil de 1916, não há como negar que a hipótese se enquadra no art. 2042, do Código Civil de 2002, que viabiliza a incidência do texto do art. 1848, “caput”, acima referido”.

A falta de referência, no título, à inclusão dos bens doados entre os que compõem a parte disponível faz presumir o adiantamento de legítima, como expressamente estabelece o art. 2005 do Código Civil.

Uma vez que o disposto no art. 1848, “caput”, do Código Civil, aplica-se à doação entre pais e filhos, como adiantamento de legítima, também aplicável o art. 2042, dada a identidade de situações. A doação foi feita em 15 de março de 1999, antes da entrada em vigor do atual Código Civil. Ambos os doadores faleceram em 2009 (fls. 12 e 13), sem promover o aditamento do contrato para declarar a justa causa da cláusula aposta.

Mas a falta de justa causa compromete apenas a validade da cláusula restritiva, não da doação. Há muito este Egrégio Conselho Superior da Magistratura vem aplicando a regra da cindibilidade do título, pelo qual autoriza-se o registro daquilo que possa ingressar no fólio real, e nega-se o daquilo que não possa, permitindo-se extrair do título apenas aquilo que comporta o registro. A doação é hígida e foi livremente celebrada entre os contratantes. Apenas a cláusula de impenhorabilidade padece de vício, por afronta ao art. 1848, “caput”, do Código Civil. Admissível, portanto, o registro da escritura de doação, desconsiderando-se a cláusula de impenhorabilidade nele inserida. (…)

Na mesma direção do aqui exposto, temos na decisão do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, lançada na Apelação Cívil de nº 0024268-85.2010.8.26.0320, decorrente de procedimento de dúvida, suscitada pelo Registro de Imóveis de Limeira.

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Rerratificação Por Instrumento Particular

Consulta:

O Fundo de Terras da Reforma Agrária, através da União/Ministério do Desenvolvimento Agrário financiou a compra de lotes rurais por famílias e, para garantia do saldo devedor, foi constituída por hipoteca. Na ocasião, a transação (compra e venda + garantia hipotecária) foi instrumentalizada por escritura pública e devidamente registrada na matrícula do imóvel.

Pretendendo a averbação nas respectivas matrículas das novas condições do financiamento, prazo, taxas, etc (ver anexo), foi apresentado o "Instrumento Particular com força de escritura pública de retificação e ratificação à escritura pública(..)", na qual compareceram todas as partes envolvidas (União, MDA, Fundo de Terras e Comprador/Devedor)

1. Esta renegociação do financiamento pode ser efetivada por instrumento particular? 

2. Poderemos efetuar a averbação pretendida??
30-01-2014

Resposta:

1. Sim, a renegociação pretendida (re-ratificação) poderá ser feita por instrumento particular nos temos do artigo 9º e seu parágrafo 1º da Lei n. 12.873/13 (conversão da MP n. 619/13), pois nesse caso tem o mesmo valor de escritura pública. No entanto, cabe ao registrador exigir os documentos que o notário exigiria, ou seja, no caso a prova de representação do Banco do Brasil S/A (mandato outorgado pela Secretaria de Reordenamento Agrário do Ministério do Desenvolvimento Agrário – MDA que é o órgão gestor do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra mencionado no instrumento – artigo 16 do Decreto n. 4.892/03 – Ver também artigos 15 do Decreto mencionado e parágrafo 1º o artigo 4º da Lei Complementar n. 93/98), bem como a prova de representação do Sr. Mario Sussumu Tanamati, pelo Banco do Brasil S/A. Além disso, as testemunhas devem ser identificadas pelo nome completo (nome e prenome) e terem as suas firmas reconhecidas por Tabelião (artigo 221, II da LRP);

2. Portanto, cumpridas as exigências acima (item 1), as averbações pretendidas poderão ser feitas junto as matrículas.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 30 de Janeiro de 2.014.

ROBERTO TADEU MARQUES. 

Fonte: Blog Grupo Gilberto Valente I 31/01/2014.

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