TJMG. Retificação de registro. Regularização de área – impossibilidade.

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“A retificação do registro imobiliário não se presta a regularizar áreas, sob pena de transmutar-se em modo de aquisição de propriedade.”

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio de sua 6ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0672.12.005270-5/001, onde se decidiu que “a retificação do registro imobiliário não se presta a regularizar áreas, sob pena de transmutar-se em modo de aquisição de propriedade. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Selma Marques e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em análise, o apelante interpôs recurso em face da r. sentença proferida pelo juízo a quo que, nos autos da ação de retificação de registro de imóveis, julgou extinto o feito sem julgamento do mérito, por impossibilidade jurídica do pedido. Inconformados, os apelantes sustentaram que não pretendem ver registrada área maior do que possuem, mas apenas regularizarem a propriedade rural que já lhes pertence há mais de cinquenta anos, por sucessão. Argumentaram, ainda, que o aumento do registro somente pode ser indeferido caso haja manifestação contrária pelos confrontantes e que não podem se valer de ação de usucapião, uma vez que se trata de área única, sem divisa, da qual são proprietários e possuidores longevos.

Após analisar o recurso, a Relatora observou que os apelantes pretendem a retificação da área do imóvel rural, tendo em vista que, através de medição geodésica, constatou-se que a área corresponde a 112,92ha e não de 33,88ha, como consta do registro do imóvel e que o juízo a quo julgou improcedente o pedido, entendendo que não se trata de mera retificação, mas de modo de aquisição de propriedade. Posto isto, a Relatora, com base nos arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, entendeu que a retificação não consiste em meio para aquisição da propriedade, sendo que o art. 213 se presta tão somente à retificação de erros formais nos registros públicos, não sendo este o caso em tela. Ademais, após verificar as provas contidas nos autos, a Relatora verificou que a área registrada na planta topográfica (112,92ha) realmente não corresponde ao registro e que a intenção dos apelantes revela aumento expressivo da área do terreno, não podendo os apelantes, contudo, prescindir das vias ordinárias à defesa do direito alegado, sobretudo diante de uma suposta impugnação dos confrontantes. A Relatora ainda concluiu que, “tratando-se de área cujo registro pretende-se retificar, é três vezes superior ao registrado, necessário se faz observar o contencioso, diante do interesse público que envolve a segurança registral”, e que “a retificação do registro imobiliário não se presta a regularizar áreas, sob pena de transmutar-se em modo de aquisição de propriedade.”

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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STJ: É possível inventariar direito sobre imóvel adquirido por promessa de compra e venda ainda não registrada

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu a inclusão em inventário dos direitos oriundos de um contrato de promessa de compra e venda de lote, ainda que sem registro imobiliário.

Seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma reconheceu que a promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 

Em seu voto, o ministro relator observou que compromisso de compra e venda de um imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro. Trata-se de um negócio jurídico irretratável, tal qual afirma a Lei 6.766/79. 

Da mesma forma como ocorre nessa lei, o Código Civil classifica como um direito real o contrato de promessa de compra e venda registrado em cartório. Entretanto, “a ausência de registro da promessa de compra e venda não retira a validade da avença”. 

Outras instâncias 

No caso, a mãe do falecido, herdeira, pediu o arrolamento dos direitos sobre um lote em condomínio, objeto de contrato de promessa de compra e venda, nos autos de inventário de bens deixados pelo filho. O pedido foi negado. Ela interpôs agravo de instrumento, mas o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou o recurso. 

O tribunal mineiro entendeu que, “estando o bem imóvel de forma irregular, em nome de terceiro, não há que se falar em arrolamento de direitos, ainda que decorrentes de contrato de promessa de compra e venda; vez que o imóvel somente se transmite em propriedade por escritura/registro, para, só então, proceder-se ao arrolamento/inventário para transmiti-Ia aos herdeiros, em partilha”. 

A herdeira recorreu ao STJ sustentando que o Código Civil atribuiu ao contrato de promessa de compra e venda caráter de direito real. Também invocou o Código de Processo Civil, na parte em que diz que deverá constar das primeiras declarações a relação completa de todos os bens e direitos do espólio. Sustentou que os direitos decorrentes de um contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel se incluem no conceito de direitos a serem inventariados. 

Equívoco 

O ministro Salomão afirmou que o TJMG equivocou-se ao desprezar a validade do contrato de promessa de compra e venda, negando o pedido de inclusão dos direitos oriundos dele. Esclareceu que “é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado”. 

Além disso, afirmou, a Lei 6.766 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1185383.

Fonte: STJ | 22/04/2014.

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“União estável e sua repercussão nas Notas e nos Registros” é tema de debate no encontro Café com Jurisprudência

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O terceiro encontro Café com Jurisprudência deste ano, realizado no último dia 22, na Escola Paulista da Magistratura, para debater o tema  “União estável e sua repercussão nas Notas e nos Registros”,  teve a participação do oficial de registro de imóveis Daniel Lago Rodrigues. Além do registrador, o evento contou com a presença dos juízes Josué Modesto Passos, assessor da Seção de Direito Privado do TJSP; Luís Paulo Aliende Ribeiro, juiz de Direito Substituto em Segundo Grau do TJSP e Tânia Mara Ahualli, juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Durante a palestra, a principal questão abordada foi a união estável como estado civil, já que ela pode gerar, segundo o registrador Daniel Lago,  consequências práticas – ocasionado pelo  registro-, com reflexos não apenas entre as partes, mas também para um terceiro, no âmbito patrimonial. De acordo com o registrador, o tabelião deveria lavrar os atos partindo de determinados pressupostos, que atualmente não estão presentes. A discussão sobre o estado civil, por exemplo, suscita dúvidas na medida que não há conhecimento formal por parte da lei.

Outra dúvida que se apresenta é a existência de uma série de formalidades ao se lavrar um ato, que acabam surtindo efeitos próximos, análogos aos de um casamento. “Se estamos tão próximo de um casamento, como se justifica o ato não ser reconhecido como um estado civil”, questiona  Lago.

O palestrante também citou outras dificuldades como de que forma este ato é levado para a escritura, como se coloca isto no registro imobiliário de compra e venda de imóvel e quais são os impactos atuais, já que a união estável embora não seja de fato estado civil, ainda que formalizada, requer determinadas cautelas.

Para Lago, há a necessidade de se exigir mais documentos para uma simples averbação numa circunstância de certidões de nascimento, casamento e divórcio. Ou seja, o tabelião tem a tarefa de colher o máximo de informações possíveis para identificar a existência da união estável, mesmo  não formalizada.

O oficial também pondera que no caso de uma situação de cunho pessoal , declarada num título, o reflexo é no nível dominial, e até que ponto se justifica a entrada dela no registro não de forma direta,  mas indireta. “Diante deste impasse  que nós vivemos, boa parte dos registradores tem admitido a inserção de informações por via incidental, e não exatamente por via direta, que seriam os casos dos registros no livro E e 3, que foram criados recentemente pelas normas da Corregedoria Geral da Justiça”, ressalta.

Durante o encontro foram expostas questões controvertidas e polêmicas derivadas da aplicação dos dispositivos legais atinentes à união estável, entre as quais as causas suspensivas da divisão de bens, retroatividade do pacto e modificação do regime de bens, multiplicidade de uniões afetivas e eficácia dos atos notariais e registrais. Já no que tange aos direitos e interesses de terceiros, o oficial Daniel Lago afirma que a Corregedoria Geral deverá modular os efeitos das normas e adequá-las para solucionar diversos casos.

“A partir do momento que eu parto de uma Assessoria Notarial, eu já tenho ali a idéia de boa fé. O reconhecimento da união estável por via extrajudicial merece prestígio. Toda vez que eu tenho uma escritura pública onde as partes são assessoradas, orientadas e estão unidas com plena vontade, eu já tenho um marco. A lei sempre corre atrás da realidade e mesmo com uma base legal, haverá discussões porque o Direito não é perfeito”, conclui Lago.

Fonte: iRegistradores | 26/03/2014.

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