CSM/SP. Parcelamento do solo urbano. Ações em face do loteador. Patrimônio – comprovação.

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É impossível o registro de loteamento quando não for demonstrada a comprovação de patrimônio suficiente para o pagamento de eventual condenação decorrente de ações populares e civis públicas ajuizadas contra os loteadores

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0005919-13.2012.8.26.0272, onde se decidiu ser impossível o registro de loteamento quando não for demonstrada a comprovação de patrimônio suficiente para o pagamento de eventual condenação decorrente de ações populares e civis públicas ajuizadas contra os loteadores. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, os apelantes pretendem a reforma da r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa do Oficial Registrador em promover o registro de loteamento, em razão da existência de ações populares e civis públicas ajuizadas em face dos loteadores. Em suas razões, sustentaram que embora dois dos suscitantes respondam a procedimentos judiciais cíveis em trâmite, ambos possuem patrimônio imobiliário suficiente para garantir a execução do empreendimento. Alegam, ainda, que apenas um deles possui 1/5 do empreendimento, enquanto os demais possuem considerável patrimônio imobiliário.

Ao analisar o recurso, o Relator destacou que a existência de diversas ações propostas contra um dos suscitantes, por si só, não obsta o registro do loteamento. Contudo, entendeu ser necessária a comprovação da existência de patrimônio do loteador suficiente para garantir eventual condenação nas ações pessoais em curso, sendo que várias, inclusive, versam sobre improbidade administrativa, evitando-se prejuízo aos adquirentes dos lotes, conforme redação do art. 18, § 2º da Lei nº 6.766/79. Portanto, o Relator entendeu que cabia aos apelantes confrontar o potencial condenatório de todas as ações em curso contra um dos loteadores com o patrimônio disponível, demonstrando-se, de forma cabal, que os adquirentes dos lotes não sofrerão prejuízo. Por fim, o Relator concluiu que a simples juntada de certidões de matrícula, sem qualquer avaliação ou demonstração de suficiência do patrimônio, não constitui a prova robusta exigida pelo Conselho Superior da Magistratura.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e acesse a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB.

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Questão esclarece acerca da prorrogação do prazo do cronograma de obras para o registro de loteamento urbano

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Parcelamento do solo urbano. Cronograma de obras – prazo – prorrogação. 

Questão esclarece acerca da prorrogação do prazo do cronograma de obras para o registro de loteamento urbano.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da prorrogação do prazo do cronograma de obras para o registro de loteamento urbano. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta
No caso de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79), vencido o cronograma de obras apresentado para o registro deste, o mesmo pode ser prorrogado?

Resposta
Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 339-341, ao abordarem o assunto, assim esclarecem:

“O terceiro e último ponto que ainda convém examinar em matéria de obras de infraestrutura é o da prorrogação do prazo do cronograma.

Consta na lei que o cronograma de execução das obras destinadas a implantação do loteamento deverá ter ‘duração máxima de 4 (quatro) anos’ (art. 18, V, da Lei nº 6.766/79).

Vencido tal prazo sem a conclusão dessas obras, poderá o Município prorrogar esse prazo, afastando, com isso, a mancha de irregularidade do parcelamento?

Pelo entendimento de ilustres membros do Ministério Público Paulista, ‘não se admite a prorrogação do prazo de quatro anos, pelos municípios, para o loteador executar as obras. Primeiro porque o quadriênio é prazo máximo fixado em lei federal e, se o loteador não cumprir sua obrigação nesse período, incorre nas sanções penais (art. 50, I e II). Segundo, porque o prazo original, constante do cronograma arquivado em Serviço, gera a expectativa nos adquirentes de que seus lotes estarão servidos de todas as obras de infraestrutura no prazo previamente determinado.’143

Aliás, Diógenes Gasparini, mesmo antes da Lei nº 9.785/99, que elevou o prazo máximo do cronograma de 2 (dois) para 4 (quatro) anos, já o qualificava como prazo improrrogável.144

Ocorre que, ao tempo em que o cronograma tinha a ‘duração máxima de 2 (dois) anos’,145 como lembrou Hélio Lobo Junior, ‘a jurisprudência administrativa da matéria (decisões da E. Corregedoria Geral da Justiça) permitia a prorrogação desse prazo. O principal argumento era de que a prefeitura pode prorrogar o prazo de dois anos, desde que os adquirentes dos lotes estejam de acordo ou, notificados, não se oponham. Além do interesse da administração municipal, reconhecendo-se o dos compromissários compradores, que não podem ficar aguardando, indefinidamente ou por prazos não razoáveis, a completa implantação do parcelamento. Assim entendeu a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Proc. CG 84.339/88, DJ, 07.07.1988, p. 9)’.146

Agora, com a mencionada elevação do prazo para 4 (quatro) anos, tempo máximo que realmente é razoável para a conclusão das obras de infraestrutura indicadas no cronograma, a questão parece tender a perder sua importância.

Todavia, como pondera com prudência Kioitsi Chicuta, há casos e casos…, e, assim, excepcionalmente, em circunstâncias devidamente justificadas, pode ser possível a prorrogação do prazo:

O MP sustentava que o prazo é taxativo (…).

Na verdade, não se chegou a um consenso e nós, juízes, não podemos adotar uma postura rígida, inflexível. A regra básica é que devem ser aceitos os quatro anos como um prazo fatal que deve ser cumprido. Cabe às prefeituras municipais a fiscalização do cumprimento do cronograma de obras, o compromisso assumido pelo loteador.

Nem sempre, porém, as coisas saem como planejadas. Existem eventos que, às vezes, possibilitam a dilação desse prazo. A meu ver, deve-se observar esse prazo. Mas, em determinadas circunstâncias, devidamente justificadas, é possível que esse prazo seja dilatado. Por exemplo, se uma enchente causa danos, cuja recuperação pode levar meses, não podemos exigir que o prazo inicial seja cumprido. Existem eventos que demandam tempo e não podem ser recuperados de um dia para o outro. São circunstâncias especialíssimas que acho que deveriam ser levadas em consideração.147

É preciso, por fim, lembrar que o problema da falta de execução das obras reclama solução no âmbito que envolve o Loteador e a Prefeitura, mesmo considerando a irregularidade da não execução das obras no prazo. Afinal, os adquirentes de lotes deverão sempre estar seguros da execução das obras, pois, na falta do loteador, elas devem ser executadas pela Prefeitura, que, ao aprovar o loteamento, colheu garantia para tanto.

_____________________

144 SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro, Tamiso, Cláudia Helena e Freitas, José Carlos de. Ob.cit., RDI 46/20.

145 Ob. cit., p. 96

146 Antes da Lei nº 9.785/99, consignando-se que essa lei, para a norma jurídica em pauta, só alterou a quantidade de anos (de 2 para 4), pois a expressão duração máxima não é novidade sua.

147 Ob. cit., RDI 46/85. Confira, ainda, sobre o assunto, parecer de lavra de Francisco Eduardo Loureiro, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. Márcio Martins Bonilha: Proc. CG nº 753/96, item II, publicado no DOE, cad. 1, de 1.10.97, p. 29.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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CSM/SP: Parcelamento do solo urbano. Loteamento – GRAPROHAB – aprovação. Tempus regit actum.

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“Para fins de registro, não importa o momento da celebração do negócio jurídico e preenchimentos dos requisitos da época, pois é na data da sua apresentação ao registro que ele será analisado, em atenção ao princípio ‘tempus regit actum’.”

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0002934-52.2012.8.26.0634, onde se decidiu ser necessária a aprovação do GRAPROHAB para registro de loteamento, ainda que a instituição do referido órgão tenha ocorrido após a aprovação do projeto, mas antes do pedido de registro. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini, sendo o recurso julgado improvido à unanimidade.

No caso em tela, tendo em vista a procedência da dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, no sentido de negar o registro do loteamento por falta de aprovação dos órgãos fiscalizadores competentes, o apelante interpôs recurso sustentando, em síntese, que o projeto inicial confeccionado e aprovado por todos os órgãos fiscalizadores competentes em 1979 merece registro, pois a retificação de área averbada no ano 2000 serviu apenas para adequar a metragem real ao registro imobiliário, sem qualquer impacto urbanístico ou ao meio ambiente.

Ao analisar o recurso, o Relator observou que as exigências apontadas pelo Oficial Registrador e mantidas pela Juíza Corregedora Permanente são cautela de rigor, ainda mais quando considerado o tempo decorrido entre o projeto inicialmente apresentado aos órgãos administrativos (1979), averbação da retificação (2000) e apresentação do loteamento para registro (2012). Neste sentido, o Relator afirmou que, uma vez retificada a área do loteamento para menos, “é razoável provocar novamente os órgãos de fiscalização ambiental e urbanísticos para se afastar qualquer dúvida sobre possíveis gravames aos nomeados bens jurídicos (…)”.

Por fim, o Relator entendeu que a criação do GRAPROHAB em data posterior à aprovação do projeto, com retificação de área no ano de 2000 e com o pedido de registro apenas em 2012, não afasta a competência do órgão para verificação e autorização ambiental, conforme Decreto nº 33.499/91. Isso porque, de acordo com o Relator, o CSM/SP tem considerado que, “para fins de registro, não importa o momento da celebração do negócio jurídico e preenchimentos dos requisitos da época, pois é na data da sua apresentação ao registro que ele será analisado, em atenção ao princípio ‘tempus regit actum’, sujeitando-se o título à lei e regramento administrativo vigente ao tempo da apresentação (…).” Assim, diante do exposto, o recurso foi julgado improvido por unanimidade.

Leia a íntegra

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 16/07/2013.

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