Atraso na entrega de imóvel comprado na planta x direito dos consumidores

Por Vanessa de Menezes Homem

O grande sonho de todo brasileiro sempre foi conquistar a casa própria, sonho esse que ficou mais fácil em virtude do seu aumento de poder aquisitivo que chegou a ser superior a 8% em 2011.

Pegando carona nessa "boa fase" dos brasileiros, as empreiteiras vêm investindo cada vez mais na construção de imóveis.

No intuito de atrair esses compradores em potencial, as construtoras criam condomínios de luxo, com diversos itens de lazer e conforto, o que acaba funcionando, efetivamente, vez que mesmo que se ouça falar no "boom imobiliário" esses imóveis são comprados e o brasileiro acaba por ver seu sonho a um passo de ser realizado.

No entanto, esse sonho acaba por se tornar um verdadeiro pesadelo, na medida em que esses compradores acabam vendo o sonho ser adiado, quando os mesmos não recebem as chaves de seu tão sonhado imóvel no tempo determinado no contrato.

Tema recorrente de apreciação pelo Poder Judiciário é o atraso pelas construtoras na entrega de imóvel comprado na planta.

Os consumidores quando optam pela compra de um imóvel na planta, geralmente, planejam as suas vidas econômica e social com base no prazo de entrega do bem.

Ocorre, constantemente, que os prazos estabelecidos no contrato para a entrega não são respeitados e os consumidores chegam a aguardar anos, até a efetiva entrega do imóvel. A situação se agrava pelo simples fato de os consumidores desconhecerem os seus direitos e, assim, mesmo, sem querer colaboram com as atitudes abusivas das construtoras.

O atraso na entrega do bem traz diversas consequências jurídicas para as partes entre elas: revogação do contrato, devolução integral do valor já pago, pagamento da multa moratória contratualmente estipulada, congelamento da dívida até a data da entrega e até mesmo indenização por danos morais.

Ressalte-se que, além das consequências acima citadas, é prerrogativa do consumidor postergar o pagamento das parcelas de forma proporcional ao atraso na entrega do imóvel, caso não seja de seu interesse a rescisão do contrato firmado.

Outro ponto que merece ser destacado é a possibilidade do pedido de lucros cessantes ou danos emergentes em razão do atraso injustificado na entrega do bem. Esses danos emergentes podem, por exemplo, ser frutos do aluguel para moradia, aluguel de local para guardar mobília e, no caso dos lucros cessantes o valor que se deixou de receber de terceiros pela locação do imóvel adquirido.

A jurisprudência pátria já firmou entendimento nesse sentido e recente decisão da 3ª turma do STJ, que julgou favorável a cumulação do pagamento da multa moratória estipulada no contrato com o pagamento a título de lucros cessantes, está servindo de base para as atuais decisões, conforme acórdão abaixo:

"DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pré-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.

2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.

3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora.

4.- Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1355554 RJ RECURSO ESPECIAL 2012/0098185-2, Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA DO STJ, DJe 04/02/2013)"

Recentemente, no mês de maio deste ano, foi promulgada uma lei no Estado do RJ que estabelece multa para as construtoras que atrasem a entrega de imóveis em mais de 180 dias, que foi considerado o prazo de tolerância. Pelo atraso na entrega do imóvel terão que pagar multa de 2% do valor total do mesmo. Outra obrigação é o pagamento de 0,5% do valor da unidade habitacional por cada mês de atraso, punição válida apenas para os meses que extrapolem o prazo de tolerância, dentre outras cominações.

Apesar de não ser uma lei de abrangência nacional reflete o que já vinha sendo decidido pelo Poder Judiciário e tem o intuito de diminuir os casos de atraso na entrega dos imóveis e serve de parâmetro para as futuras decisões, apesar da crítica de muitos especialistas que consideraram as punições previstas muito brandas e o prazo de tolerância muito extenso.

Deste modo, os consumidores que se sentirem prejudicados com o atraso na entrega do imóvel e não conseguirem solucionar administrativamente o impasse junto às incorporadoras, podem buscar amparo no Poder Judiciário para dirimir tais conflitos.
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* Vanessa de Menezes Homem é advogada do escritório Badaró Almeida & Advogados Associados.

Fonte: Migalhas | 06/08/2013.

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TJRS: Partilha extrajudicial. Testamento. Inventário judicial – abertura – obrigatoriedade.

TJRS: Partilha extrajudicial. Testamento. Inventário judicial – abertura – obrigatoriedade.

“Inviável a homologação judicial da partilha efetuada extrajudicialmente, na medida em que necessária a abertura de inventário judicial, dada a existência de disposição de última vontade da de cujus.”

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou, através de sua Sétima Câmara Cível, a Apelação Cível nº 70052671344, que tratou acerca da inviabilidade de homologação judicial de partilha efetuada extrajudicialmente, sendo necessária a abertura de inventário judicial, dada a existência de disposição de última vontade da de cujus. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Sandra Brisolara Medeiros e foi, à unanimidade, provido.

No caso em tela, o Ministério Público gaúcho interpôs recurso em face de sentença judicial que homologou a partilha extrajudicial de bens deixados por ocasião do falecimento da de cujus. Argumentou, em suas razões, que a homologação é impossível, uma vez que, existe testamento deixado pela falecida. Afirmou, ainda, que a partilha realizada pareceu não ter respeitado a última vontade da de cujus, reafirmando a necessidade de que partilha deve ser realizada, obrigatoriamente, através de inventário judicial.

Ao analisar o caso, a Relatora afirmou ter razão o Ministério Público. De acordo com seu voto, a Relatora entendeu que “ainda que a Lei nº 11.441/2007 tenha trazido inovações no sentido de possibilitar ‘a realização de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual por via administrativa’, ela não dispensa a obrigatoriedade da abertura do inventário judicial quando existirem herdeiros incapazes ou – e esse o caso dos autos – testamento.”

Posto isto, a Relatora votou no sentido de dar provimento ao recurso interposto pelo Ministério Público.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 06/08/2013.

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Para cancelamento de registro por falta de pagamento é necessária sentença judicial

IRIB Responde – Compra e venda. Cláusula resolutiva – registro – cancelamento – falta de pagamento.

Questão esclarece acerca do cancelamento do registro de cláusula resolutiva em compra e venda por falta de pagamento.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do cancelamento do registro de cláusula resolutiva em compra e venda por falta de pagamento. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta
É possível o cancelamento do registro de cláusula resolutiva em compra e venda por falta de pagamento, mediante simples requerimento da parte?

Resposta
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou este tema com muita propriedade na obra "Coleção Cadernos IRIB vol. 1 – Compra e Venda", p. 24, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

"A cláusula resolutiva transforma a propriedade em resolúvel. Ela deve ser mencionada no próprio teor do registro da transação. Por intermédio dela, a propriedade é adquirida sem eficácia imediata, pois, somente com a quitação, irá integrar plenamente a propriedade do adquirente. Dessa forma, havendo cláusula resolutiva expressa, se não houver pagamento, o negócio considera-se desfeito de pleno direito. Isso não significa, contudo, que é possível o requerimento de cancelamento de registro direto ao oficial de Registro de Imóveis. Ao contrário, para o cancelamento do registro por falta de pagamento, é necessária uma sentença judicial que reconheça que o negócio não foi cumprido e, por isso, merece ser desfeito."

Podemos, ainda, acrescentar a possibilidade dos contratantes optarem pela resilição do negócio jurídico clausulado, voltando os mesmos ao "status quo ante", o que deve ser feito através de instrumento apropriado, prescindindo aí dos serviços do judiciário.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 01/08/2013.

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