10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO

Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele que abraçar essa simulação.

No Livro Como Comprar Imóvel com Segurança- O Guia Prático do Comprador (Editora Crono, 2017, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à correta indicação do valor da venda.

Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)?

Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião.

Haverá as seguintes implicações:

  • Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não recolhida incide multa, juros e correção monetária.
  • Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor, tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc.
  • Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura “passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na transferência do imóvel?!
  • Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.
  • O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051 (201292301309) – TJGO].
  • Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador, especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de multa, juros e correção monetária).
  • O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil).
  • Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da Lei n. 10.257/2001).
  • Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e 442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na escritura.
  • Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente, os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n. 1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a DIMOB- Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel; (3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a transação lavrada ou registrada.

Considere toda implicação (legal, jurídica, ética) exposta anteriormente. Não passe ou pare de passar escritura pelo menor valor, se for diferente do valor da venda! Não passe ou pare de passar escritura pelo valor venal!

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Luís Ramon Alvares é tabelião/registrador em Mogi das Cruzes/ SP (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP – www.cartorioMOGI.com.br). É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor de Como Comprar Imóvel com Segurança- O Guia Prático do Comprador(Editora Crono, 2017), O que você precisa saber sobre o Cartório de Nota (Editora Crono, 2016) e do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral.

Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. 10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO. Boletim Eletrônico – Portal do RI nº. 117/2016 | 24 de Janeiro (sexta-feira). Disponível em https://www.portaldori.com.br/2016/06/24/10-motivos-para-passar-escritura-pelo-valor-real-do-negocio. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.


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O Manual do Registro de Imóveis foi escrito por Luís Ramon Alvares, 1º Substituto do Oficial de 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP e idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis.

O autor promove uma abordagem ampla das práticas registrais e as informações do livro estão dispostas em sequência lógica e ordenada, como deve ser qualquer manual.

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SOBRE O LIVRO

O Manual do Registro de Imóveis é um guia prático para a qualificação registral (procedimento pelo qual o oficial do registro de imóveis ou seus prepostos examinam o título e analisam se estão preenchidos todos os requisitos legais e normativos para a prática do ato registral). Como se sabe, a qualificação do registrador imobiliário é complexa; abrange diversas verificações, cuja memória possivelmente falhará (há título, p. ex., que tem mais de 200 itens para verificação). Por isso, o autor procurou sintetizar, em frases curtas, as principais verificações na maioria dos títulos submetidos à qualificação registral. O Manual é uma ferramenta indispensável e obrigatória na qualificação de praticamente todos os títulos submetidos ao Registro de Imóveis. A abordagem do manual é prática. Reúne, em tópicos, legislação, doutrina e jurisprudência do Registro de Imóveis, especialmente do Estado de São Paulo, abordando, essencialmente, aspectos práticos da qualificação registral. O manual é destinado aos registradores imobiliários, tabeliães, prepostos, escreventes e auxiliares dos registros de imóveis e tabelionatos de notas, advogados, juízes e ao público em geral, especialmente estudantes de direito, concursandos e aqueles militam no direito registral e notarial.

NÚMERO DE PÁGINAS: 504

I.S.B.N: 978-85-68742-00-6

IDIOMA: Português

ANO: 2015

EDIÇÃO: 1ª

PAÍS: Brasil

FICHA CATALOGRÁFICA:

Alvares, Luís Ramon

Manual do registro de imóveis : aspectos práticos da qualificação registral / Luís Ramon Alvares. — 1. ed. — São José dos Campos, SP : Editora Crono, 2015.

Bibliografia.
1. Registro de propriedade – Brasil 2. Registro de propriedade – Leis e legislação – Brasil I. Título.

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A partir do dia 30/03/2015, um exemplar do Livro “Manual do Registro de Imóveis, Aspectos Práticos da Qualificação Registral” será enviado ao endereço brasileiro do sorteado.


Anoreg-BR marca presença no Congresso Mundial de Direito Registral

A ANOREG/BR, por intermédio do seu Diretor de Relações Internacionais, Fabricio Pimentel, marcou presença no XIX CONGRESSO MUNDIAL DE DIREITO REGISTRAL IPRA-CINDER, realizado entre os dias 26 e 29 de outubro de 2014, em Santiago, no Chile.

O Congresso abordou como temas principais a forma de “ORGANIZAÇÃO DOS REGISTROS” e a “FRAUDE IMOBILIÁRIA”. Participaram centenas de registradores, vindos de todos os continentes, bem como palestrantes representando os respectivos  países, em especial: Chile, Estados Unidos da América, China, Holanda, Romênia, Irlanda, Emirados Árabes Unidos, Espanha, Brasil, Peru, Guatemala, Estônia, Uruguai, Áustria, Argentina, Panamá, Inglaterra, Itália, Austrália, México, Portugal, Paraguai, Costa Rica, Porto Rico e ainda o Banco Mundial.

Os palestrantes expuseram o panorama do Registro de Imóveis em seus países com relação aos temas do Congresso. Representando o Brasil, proferiram palestras os Registradores Patrícia Ferraz (“Indicadores e índices dos Registros de Imóveis: ferramentas para o desenvolvimento econômico sustentado e redução de pobreza. Instrumentos de fortalecimento da imagem institucional do Sistema Registral.”), José Barbosa  (“Compra e Venda de propriedade rural: um enfoque a partir da Amazônia.”) e Sérgio Jacomino (mesa-redonda: “Informe doing business e a organização dos Registros”).

Ao final do Congresso, a diretoria do IPRA CINDER aprovou por unanimidade o requerimento da delegação de DUBAI (Emirados Árabes Unidos), que apresentou sua  candidatura para sediar o próximo Congresso Mundial de Direito Registral, em 2016. 

Fonte: Anoreg/BR | 06/11/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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