STJ: Valor para adjudicação compulsória de imóvel rural deve ser o da escritura pública

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o valor a ser depositado por arrendatário em ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, quando não houver sido devidamente notificado da venda, com violação ao direito de preferência na aquisição do bem, deve ser o valor consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório de registro de imóveis. 

O entendimento foi proferido no julgamento de recurso especial proposto pelos arrendatários, pois havia um contrato de arrendamento rural entre eles e os proprietários do imóvel, em plena vigência, quando a propriedade foi vendida a terceiros, sem que fosse respeitada a preferência de venda aos arrendatários. 

No instrumento particular de compra e venda celebrado entre os proprietários e os compradores constava o valor de R$ 40 mil. Entretanto, o imóvel foi registrado no cartório com valor de R$ 29 mil. 

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) decidiu que o valor a ser depositado pelos arrendatários, em ação de adjudicação compulsória, seria aquele definido no contrato particular de compra e venda entre os proprietários e os terceiros. 

Inconformados, os arrendatários apresentaram recurso no STJ. Alegaram que o valor a ser depositado deveria ser de R$ 29 mil, pois é o valor que consta na escritura pública de compra e venda, e não o de R$ 40 mil, importância constante do instrumento particular de compra em venda. 

Documento oficial

Sustentaram que a escritura pública é documento oficial, firmado em cartório, com presunção de veracidade, e que não tem a mesma serventia um contrato particular de compra e venda que foi devidamente impugnado. 

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, explicou que, apesar da natureza privada, o contrato de arrendamento “sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o estado, do protecionismo que se quer dar ao homem do campo e da função social da propriedade e do meio ambiente, sendo o direito de preferência um dos instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva, mantendo o arrendatário na exploração da terra, garantindo seu uso econômico”. 

Salomão destacou que o artigo 92, parágrafo 4º, do Estatuto da Terra confere expressamente o direito de preferência ao arrendatário, como garantia do uso econômico da terra explorada por ele, “direito que é exclusivo do preferente em adquirir o imóvel arrendado, em igualdade de condições, sendo uma forma de restrição ao direito de propriedade do arrendante”. 

Quando o arrendador vende o imóvel sem notificar o arrendatário, surge a pretensão do arrendatário “em ver declarada a invalidade do negócio entre arrendador e o terceiro, adjudicando o imóvel ao preferente, desde que realizada no prazo decadencial de seis meses, e desde que efetuado o depósito do preço” do imóvel, afirmou o relator. 

De acordo com o ministro, “o melhor norte para definição do preço a ser depositado pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório”. 

Segundo Salomão, o arrendatário, ao tomar conhecimento da alienação no registro de imóveis, verifica o valor declarado na escritura pública e efetua o depósito. De outro modo, ponderou o ministro, os arrendatários não teriam como saber qual valor deveria ser depositado. 

O relator afirmou que a escritura pública é revestida de todas as solenidades prescritas em lei, demonstrando de forma “pública e solene” a substância do ato, cujo conteúdo possui presunção de veracidade, fato que traz “maior segurança jurídica e garantia” para a regularidade da compra, por expressar a realidade econômica da transação. 

Burla ao fisco 

Com relação ao valor estabelecido em contrato particular de compra e venda, Salomão destacou que os proprietários não poderiam “se valer da própria torpeza para impedir a adjudicação compulsória”, visto que assinaram um contrato com o valor de R$ 40 mil, porém registraram o imóvel com valor menor, para burlar a lei, pagando menos tributo. E mesmo assim, pretendiam receber o valor maior. 

O entendimento da doutrina especializada, de acordo com Salomão, é no sentido de que o proprietário do imóvel alienado que fez lavrar a escritura de compra e venda por preço simulado, ou seja, “inferior ao real, está ensejando ao arrendatário e ao parceiro que ocupam o imóvel o exercício do seu direito de preferência com base nesse preço irreal”. 

Por isso, a Quarta Turma adjudicou aos arrendatários o imóvel em questão, pelo preço do depósito constante da escritura pública. 

Fonte: STJ | 03/04/2014.

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STJ: Liminar garante permanência no Brasil de menor cuja guarda está sendo disputada pelas avós

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ratificou medida cautelar deferida liminarmente pelo ministro Marco Buzzi em ação que envolve um menor, de cinco anos de idade, cuja guarda está sendo disputada judicialmente pelas avós paterna – residente na França – e materna – residente no Brasil. 

Nascido na França, filho de mãe brasileira e pai cidadão brasileiro e francês, o menor ficou órfão em 2011, quando seus pais faleceram em acidente automobilístico no Brasil. 

A criança, que também estava no veículo, sofreu traumatismo encéfalo-craniano, ficou em coma por três meses, foi submetido a seis cirurgias e permanece até hoje em tratamento neurológico, fisioterápico e fonoaudiológico com o objetivo de recuperar a fala e a capacidade motora. 

Após o acidente, o menor ficou sob a responsabilidade do tio materno que, um ano depois, requereu a dispensa da tutela em virtude de problemas de saúde. As avós paterna e materna requereram a tutela do neto. 

O juízo da 1ª Vara de Família de Niterói (RJ) compartilhou a tutela do menor entre as duas avós, ficando o mesmo aos cuidados da avó materna brasileira, garantindo-se o direito de visita à avó paterna francesa. Em grau de apelação, a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro modificou a decisão para atribuir a tutela exclusiva à avó paterna e determinar o repatriamento imediato do menor à França. 

A avó materna recorreu ao STJ, requerendo a suspensão da decisão do tribunal fluminense até o julgamento do recurso especial pelos tribunais superiores, o que lhe foi concedido liminarmente. Inconformada, a avó paterna interpôs agravo regimental contra a manutenção da criança no Brasil até o julgamento do recurso especial. 

Estabilidade Emocional

Citando vários precedentes, o ministro relator, Marco Buzzi, ressaltou que a orientação do STJ é de proteger o menor de sucessivas e abruptas alterações em seu lar, com vistas à proteção de sua estabilidade emocional.

Segundo o ministro, diante da legitimidade das avós, paterna e materna, em pleitear a tutela da criança, a “periclitante” situação narrada nos autos demonstra ser prudente que o menor permaneça no Brasil até o julgamento do recurso especial: “A mera possibilidade de a qualquer momento – antes, portanto, de uma decisão definitiva – o infante seja enviado a outro país, pode gerar grave insegurança jurídica a todos os envolvidos na presente controvérsia”, afirmou em seu voto. 

Marco Buzzi salientou que a concessão da liminar não traduz vinculação ou juízo de valor sobre os fundamentos do acórdão impugnado, constatação que será realizada em momento oportuno e na sede apropriada. 

Assim, para evitar a mudança repentina no cotidiano do menor, sobretudo em razão da necessidade de acompanhamento médico, a Turma negou provimento ao agravo regimental interposto pela avó paterna e confirmou a liminar concedida á avó materna. A decisão foi unânime. 

O Número deste processo não é divulgado em razão do sigilo judicial.

Fonte: STJ | 09/01/14

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STJ: Companheira não tem direito real de habitação sobre imóvel de 13 proprietários

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Não há direito real de habitação se o imóvel no qual os companheiros residiam era propriedade conjunta do falecido e de mais doze irmãos. Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso especial de uma mulher, cujo companheiro era proprietário de apenas 1/13 do imóvel onde ela pretendia continuar morando após a morte dele. 

O casal morou durante cinco anos no imóvel de um dos irmãos do companheiro, já falecido, que não deixou filhos nem pais vivos. Com a morte do companheiro, a mulher moveu ação possessória contra os irmãos dele que, segundo ela, passaram a agir de forma agressiva com o objetivo de obrigá-la a deixar o imóvel. 

O juízo da vara cível do Rio de Janeiro entendeu que não cabia discussão acerca da posse e sim sobre a existência ou não de união estável e, consequentemente, de direito real de habitação da companheira. Diante disso, declinou da competência para uma das varas de família. 

Enquanto viver

O juízo da vara de família julgou o pedido procedente para declarar a união estável entre o casal, de 1999 a 19 de outubro de 2002 (data do falecimento do companheiro), e para reconhecer o direito real de habitação à autora sobre o bem localizado em Copacabana (RJ). 

Contudo, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença para afastar o direito à permanência da autora no imóvel. No STJ, ela sustentou que o direito real de habitação independe da existência ou não do direito sucessório sobre o imóvel. 

O ministro Luiz Felipe Salomão, relator do recurso especial, explicou que, em matéria de direito sucessório, a lei de regência é aquela referente à data do óbito. 

“Assim, é de se aplicar ao caso a Lei 9278/96 – que prevê o direito real de habitação aos companheiros –, uma vez que o Código Civil ainda não havia entrado em vigor quando do falecimento do companheiro da autora”, disse. 

Peculiaridade

Contudo, Salomão verificou que o caso traz uma peculiaridade: o bem sobre o qual a autora pretende exercer o direito real de habitação pertence a 13 proprietários, de modo que ao companheiro falecido cabia apenas 1/13 sobre o imóvel. 

De acordo com Salomão, o parágrafo único do artigo 7º da referida lei, ao utilizar os termos "relativamente ao imóvel destinado à residência da família", “não teve o condão de conceder à companheira direito real de habitação em bens de terceiros”. 

Para ele, o dispositivo deve ser interpretado em conjunto com o conteúdo sobre direito real de habitação existente quando de sua criação, ou seja, o previsto no artigo 1.611 e parágrafos do Código Civil de 1916. 

“O direito real à habitação limita os direitos de propriedade, porém, quem deve suportar tal limitação são os herdeiros do de cujus, e não quem já era proprietário do imóvel antes do óbito, como é o caso dos recorridos, que haviam permitido a utilização do imóvel pelo casal a título de comodato”, afirmou o relator. 

Por fim, Salomão ressaltou que a autora não poderia obter mais direitos do que os previstos atualmente para o cônjuge, “sob pena de infringência ao princípio da isonomia previsto na Carta Constitucional”. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1212121.

Fonte: STJ I 24/12/2013.

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