A Medida Provisória nº 656/2014 e o Registro de Imóveis – Por Francisco José Barbosa Nobre

Escrito por

* Francisco José Barbosa Nobre

O princípio da concentração na matrícula

A Medida Provisória nº 656/2014 traz importantes modificações no que diz respeito à segurança jurídica dos negócios imobiliários, com restrições ao risco de evicção, mediante a utilização da técnica de concentração de informações na matrícula do imóvel.

A Medida Provisória nº 656/2014, que, dentre vários assuntos, trata de temas relacionados ao Registro de Imóveis em seus artigos 10 a 17, vem sendo recebida com grandes controvérsias pelo meio jurídico. Os  comentários e referências que vêm sendo divulgados pelos meios de comunicação, por blogs e redes sociais, pelo próprio Governo Federal, e até mesmo por publicações em tese voltadas para a comunidade jurídica, são extremamente díspares e pouco esclarecedores, variando dos epítetos de “RENAVAM imobiliário” até “MP do calote”. O propósito deste artigo é, por meio da visão de um registrador imobiliário, destacar as vantagens e as desvantagens do novo sistema, que entrará em vigor dentro de poucos dias, em 7 de novembro de 2014, trazendo repercussões importantes para os negócios imobiliários e para a atividade forense. Face à importância do assunto para o homem comum, tentar-se-á, tanto quanto possível, utilizar uma linguagem acessível, que não dificulte a compreensão do tema por pessoas leigas no Direito. 

Para um melhor entendimento das modificações legais que serão introduzidas, é preciso que, inicialmente, se faça um retrato, ainda que singelo, do sistema até agora vigente.

Atualmente, quando alguém busca segurança na aquisição de um imóvel, o profissional assistente (advogado, corretor de imóveis ou tabelião) recomenda, dentre outras medidas, a obtenção da certidão de distribuição de feitos ajuizados em nome do vendedor. Da mesma forma, quando uma instituição financeira é solicitada a fornecer um empréstimo ou financiamento tendo por garantia um imóvel, é exigida, igualmente, essa certidão.

O que é a certidão de feitos ajuizados e qual o seu propósito? A certidão de feitos ajuizados indica se existem ações judiciais em curso contra o proprietário do imóvel. Caso existam, e se o resultado final da ação for desfavorável ao proprietário, o imóvel, em certos casos, pode ser atingido, mesmo que já tenha sido transferido a outra pessoa. É o que, nos meios jurídicos, se chama de evicção, ou seja, a perda da coisa em virtude de uma sentença judicial que a atribui a um terceiro.

O sistema atual parte do princípio de que, verificada a inexistência de ações judiciais em curso contra o vendedor, ou devidamente esclarecidas as possíveis repercussões das ações existentes, o comprador estaria em uma situação de relativa segurança quanto ao risco de perder o imóvel que está adquirindo.

Esse sistema, entretanto, é falho, principalmente por duas razões.

A primeira razão é o fato de que não existe um cadastro centralizado de ações judiciais em curso. Os distribuidores, órgãos que emitem as certidões de feitos ajuizados, têm circunscrições territoriais limitadas. Geralmente são obtidas as certidões de feitos ajuizados do local de domicílio do proprietário e do local onde o imóvel está situado. Dessa forma, se o vendedor estiver sendo processado em outra localidade, ou se declarar um domicílio que não corresponda à realidade, ou se tiver mudado de domicílio, possivelmente as certidões de feitos ajuizados não trarão nenhuma informação que possa alertar o comprador sobre o risco de evicção.

A segunda razão é que é possível que a ação judicial que venha a atingir a propriedade do imóvel ainda não tenha sido ajuizada, e só o seja após o imóvel ter sido vendido, trazendo para o comprador o dissabor de se defrontar com a evicção mesmo tendo adotado todas as cautelas documentais que estavam a seu alcance.

Além de falho, o sistema é dificultoso. Os órgãos de distribuição, em razão da estrutura complexa do Poder Judiciário, são vários. É usual obter certidões de feitos ajuizados da Justiça Estadual cível, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. Muitas vezes, nos grandes centros, os distribuidores cíveis da Justiça Estadual são vários, exigindo a obtenção de diversas certidões. E, mesmo assim, o comprador não estaria inteiramente seguro, dada a possibilidade, ainda que mais remota, de o imóvel ser atingido por uma sentença criminal ou de outra natureza, não coberta pelas certidões costumeiramente obtidas.

"Art. 10.  Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil.

Parágrafo único.  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel."

Em palavras simples: doravante, com a vigência da MP 656, examinando a certidão da matrícula no Registro de Imóveis, o comprador pode ter a certeza de que existem, ou de que não existem, ações judiciais que possam atingir o imóvel que ele está adquirindo. O que não estiver na matrícula do imóvel, não atinge o imóvel. É o que se tem apelidado nos meios técnicos de princípio da concentração na matrícula.

É claro que todo sistema tem suas vantagens e desvantagens. Pelo quanto se relatou até aqui, são óbvias as vantagens. A alteração traz grande segurança para o adquirente e confiabilidade para o sistema de registro de imóveis como um todo. Virtualmente torna impossível a chamada ação pauliana contra adquirente de boa-fé. Em tese, pode reduzir os juros bancários cobrados em empréstimos e financiamentos com garantia imobiliária. Reduz a burocracia e os custos da transmissão imobiliária, eliminando as inúmeras certidões de feitos ajuizados. 

Vamos, agora às desvantagens. A principal delas diz respeito à possibilidade de um credor do proprietário ficar privado da penhora sobre o imóvel que foi alienado no curso da ação. Daí o apelido maldoso de “MP do calote”. Suponha-se que o proprietário, antevendo que perderá a ação judicial, se desfaça do imóvel, vendendo-o a toque de caixa. Vendido o imóvel, este não poderá mais ser alcançado na execução da sentença, e o dinheiro obtido com a venda pode ser ocultado com facilidade, frustando o efeito prático da condenação.

Para evitar essa desvantagem, cabe ao credor judicial ser diligente, providenciando o quanto antes o registro da citação ou a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel. A MP prevê, inclusive, a gratuidade dessa averbação àqueles que não possam custeá-la (art. 12, § 2º).

Daí advém uma segunda desvantagem. É possível que, em certos casos, a realização de inúmeros registros ou averbações na matrícula seja improdutiva, simplesmente porque o proprietário, apesar de muito demandado na Justiça, paga regularmente as condenações de que é alvo. Imagine-se, por exemplo, uma grande construtora, plenamente solvente, que é proprietária de muitos imóveis e é ré em centenas de ações judiciais cíveis e trabalhistas. Caso cada credor requeira a averbação da existência da ação em cada imóvel, haverá uma quantidade considerável de assentos imobiliários que serão feitos e, depois, cancelados.  A matrícula imobiliária ficará sobrecarregada, dificultando sua leitura e trazendo um esforço quiçá inócuo aos serviços de Registro de Imóveis. Caberá, decerto, ao Poder Judiciário estabelecer os limites de razoabilidade para a ordem de averbação de existência de ação, a fim de que essa medida não se banalize indiscriminadamente.

Em conclusão, a meu juízo pessoal, as desvantagens são em muito sobrepujadas pelas indiscutíveis vantagens do novo sistema, que valoriza o papel do Registro de Imóveis, o aproxima do cidadão e, tecnicamente, o torna equiparável aos sistemas de registro de imóveis de confiabilidade absoluta, como o alemão e o australiano. Sendo a aquisição imobiliária, em nossa cultura, vista como uma conquista pessoal, fruto muitas vezes de uma vida de economias, a eliminação dos riscos imponderáveis de evicção expressa verdeira realização dos postulados constitucionais de dignidade da pessoa humana e respeito à propriedade.

Fonte: Jus Navigandi.

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* Francisco José Barbosa Nobre é Registrador imobiliário no Paraná. Ex-professor da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro. Ex-professor da Faculdade de Direito da UniBennett.

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Medida Provisória institui a concentração dos atos na matrícula do imóvel

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Principais diretrizes da MP foram esclarecidas durante do Encontro Nacional do IRIB, em Porto Alegre

No dia 20 de agosto, o governo federal anunciou que adotaria ações voltadas para o mercado imobiliário, entre elas a edição de uma Medida Provisória que institui o princípio da concentração no Registro de Imóveis brasileiro.

Durante o XLI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, na terça-feira (9/8), o auditor fiscal da Receita Federal do Brasil Luis Orlando Rotelli Rezende esclareceu as principais diretrizes da Medida Provisória, que foram muito bem recebidas pelos participantes do evento.

A previsão é que a Medida Provisória entre em vigor em 2 de janeiro de 2015 para atos futuros, com o prazo de dois anos para que os registros e averbações relativas a situações pretéritas sejam ajustados à nova Lei.

“A Medida Provisória condicionará ao registro ou averbação no cartório competente tanto a limitação convencional de direitos reais sobre imóveis quanto à indisponibilidade judicial”, explicou Luis Orlando.

A ausência na matrícula do imóvel dos registros ou das averbações previstos na Lei de Registros Públicos importará em ineficácia dos atos jurídicos resultantes em relação a negócios jurídicos posteriores, que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre o imóvel.

A MP também altera o art. 41 da Lei nº 11.977, de 2009, para determinar que, a partir da implementação do sistema de registro eletrônico, os serviços de registros públicos disponibilizarão também ao Poder Judiciário, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados.

Clique aqui e leia a minuta do decreto.

Fonte: IRIB | 09/09/2014.

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Princípio da concentração – João Pedro Lamana Paiva

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* João Pedro Lamana Paiva

O princípio da concentração propugna que nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica de um imóvel ou às mutações subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbação na respectiva matrícula imobiliária. Esse princípio foi doutrinariamente desenvolvido pelos estudos de Décio Erpen, desembargador aposentado do TJRS, e João Pedro Lamana Paiva, registrador imobiliário em Porto Alegre-RS, com a adesão de Mário Pazutti Mezzari, registrador imobiliário em Pelotas-RS.

Esse princípio tem seu fundamento mais remoto no fato de que o  Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não se realize publicamente, pelo menos que chegue ao conhecimento daquelas pessoas que tenham real interesse em relação a determinada situação jurídica. Os direitos imobiliários, por sua vez, no direito brasileiro, integram aquela categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla publicidade.

No seu aspecto formal, o princípio da concentração é um dos princípios registrais que decorre da interpretação da Lei dos Registros Públicos e se consagrou na prática registral brasileira, tendo sido amplamente reconhecido, não apenas pelos registradores, mas também pela jurisprudência dos Tribunais.

É, portanto, a explicitação desse princípio, através de um texto legal incisivo, que lhe conferirá a amplitude e reconhecimento que ele realmente necessita, passando a promover uma verdadeira revolução no âmbito do Direito Registral Imobiliário brasileiro.

Assim, a alegação de que esse princípio não seria de obrigatória observância no âmbito dos princípios do Direito Registral, de modo a justificar o total afastamento de sua aplicação, tem sido manifestada como justificativa no sentido de que ele não seja aceito enquanto salvaguarda geradora de segurança aos negócios imobiliários, especialmente pelos defensores da certidão de feitos ajuizados, que a veemcomo principal instrumento adequado a promover essa segurança. Entretanto, esquecem seus defensores que essa certidão, nos termos da lei, não tem sequer caráter obrigatório para a realização de alienações e onerações imobiliárias.

O princípio da concentração, por outro lado, fornece maior segurança jurídica aos negócios imobiliários porque procura garantir que seja consignada, dentre as informações relevantes sobre o imóvel, num mesmo repositório submetido a grande controle especializado, também as informações sobre a existência de ações ajuizadas relativamente ao imóvel, dispensando que se tenha de recorrer a outras fontes para a obtenção de informação de capital importância à segura realização das transações imobiliárias.

O que está ocorrendo, no momento, através da proposição de projeto de lei no Congresso Nacional, o qual pretende inserir diversas alterações no texto da Lei de Registros Públicos, não é, simplesmente, adotar o princípio da concentração vez que ele já está consagrado no Direito brasileiro. O que sucede é que a nova lei está preocupada em explicitá-lo em toda a sua extensão, evidenciando o seu amplo alcance e suas importantes consequências jurídicas.

Assim, cabe à nova lei esclarecer que, em decorrência do princípio da concentração não mais serão oponíveis, contra terceiros, os atos e negócios jurídicos que não constarem da matrícula do imóvel, protegendo a comunidade quanto aos atos que permanecemocultos em relação ao imóvel ou que estejam sendo ocultados acerca da real situação do imóvel, em prejuízo de qualquer interessado na negociação do imóvel.

O grande mérito do princípio da concentração é oferecer uma proteção especial aos negócios imobiliários, a qual decorre do efeito publicitário conferido pelo Registro de Imóveis aos atos que nele ingressam.

Dessa forma, o que a nova lei pretende é afastar os riscos a que está sujeito todo aquele que se aventura, hoje, a adquirir um imóvel no Brasil, porque há inúmeras situações contra as quais ele não tem como se resguardar, como é o caso do promitente-comprador que, mesmo não tendo registrado sua promessa de compra e venda na matrícula, estará legitimado a manejar embargos contra o credor hipotecário ou contra o credor que tenha promovido ação executiva, situações que, se adotado em sua inteireza o princípio da concentração, não mais terão lugar.

De acordo com esse novo patamar jurídico, o adquirente também não mais será surpreendido ao saber que o imóvel que comprou estava tombado, assim como a própria fraude à execução passará a ser objetivamente caracterizada fazendo cessar uma infindável discussão jurisprudencial dos Tribunais em torno do assunto e assim por diante.

Aliás, essa explicitação mais ampla do princípio da concentração que se está pretendendo realizar com um novo texto de lei não implicará, necessariamente, o fim da certidão de feitos ajuizados. Ao revés, ela é apenas mais uma das fontes de informação capazes de comprovar a existência de ações judiciais nas quais esteja envolvido certo e determinado imóvel, especialmente quanto a ações de conhecimento, já que as executivas estão contempladas pelo art. 615-A do Código de Processo Civil, constituindo, portanto, um instrumento opcional, à segurança dos negócios, do qual o adquirente poderá servir-se ou não.

O que na verdade ocorre é que aquela informação trazida pela certidão de feitos ajuizados, quando positiva em relação a açõesexecutivas, invariavelmente restará albergada à matrícula, por iniciativa do exequente, visando aos potencializadores efeitos dapublicidade registral imobiliária, geradora da tão desejada segurança jurídica àqueles que pretendam negociar o imóvel sem maiores riscos. Ou seja, terá ocorrido a concretização do princípio da concentração, tornando inócua a exibição da certidão.

Além disso, há toda uma grande expectativa de vários setores da economia em relação à aprovação desse projeto de lei pelo Congresso Nacional, a exemplo das empresas do mercado da construção civil, dos bancos, do comércio imobiliário, bem como dos notários e registradores, não só pela perspectiva de agregar grande segurança aos negócios, mas também pela economia e agilidade na realização desses negócios, que se estima poderem ser realizados num prazo três vezes menor do que o atualmente praticado.

Derradeiramente, o Brasil não pode perder essa oportunidade de aperfeiçoar o seu sistema registral imobiliário, através da aprovação do Projeto de Lei nº 5.708/2013, que ora tramita no Congresso Nacional, tornando-o um dos melhores do mundo no oferecimento de segurança jurídica a negócios de tão relevante e crescente importância para a economia global como são os negócios imobiliários.

Porto Alegre/RS/setembro/2013

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* João Pedro Lamana Paiva é Registrador Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre.

Fonte: Anoreg Brasil I 09/09/2013.

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