Do refinanciamento da dívida imobiliária com transfereência de credor -sub- rogação

Artigo do vice-presidente do IRIB e registrador titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre/RS, João Pedro Lamana Paiva

"Desde o advento da Lei Federal n.º 12.703 de 7 de agosto de 2012 muitas foram as discussões entre os Oficiais Registradores acerca da implementação e operacionalização dos contratos de transferência de financiamento com alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, especialmente no que se refere à quitação do financiamento anterior e, consequentemente, à forma de participação do credor original na nova contratação. Alguns defendiam que esta participação era dispensável, considerando que não havia necessidade de o registrador solicitar qualquer título que comprovasse o adimplemento das obrigações do devedor perante a instituição financeira credora original. Outros, mais arraigados ao Princípio da Segurança Jurídica, entendiam que era fundamental que o credor original fosse parte interveniente nos contratos de transferência de financiamento ou, na ausência desta intervenção, que fosse apresentado documento apartado no qual o credor original declarasse o saldo devedor e a extinção de todas as obrigações do devedor por conta do registro do novo contrato.

Pode-se dizer que a divisão de pensamentos fundou-se, em especial, na redação do artigo 5º da Lei Federal n.º 12.703 que acrescentou o §3º do artigo 25 da Lei Federal n.º 9.514/97, que previa a dispensa da prévia averbação da quitação do financiamento imobiliário, autorizando um único registro – o da transferência do financiamento e da garantia imóvel. Enquanto os que consideravam desnecessária a participação do credor original justificavam tal posicionamento na previsão legal da não emissão dos termos de quitação do financiamento original, outros afirmavam que este mesmo dispositivo legal deixava indubitável a ocorrência do evento quitação, servindo apenas para dispensar sua averbação prévia na matrícula, porém não eximindo o credor original de intervir na transferência atestando o saldo devedor e a quitação das obrigações."
(…)

Leia a íntegra do artigo

Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB (www.irib.org.br) | 18/07/2013.


Registro e portabilidade do crédito imobiliário

O primeiro aspecto que o cidadão deve considerar quando adquirir um imóvel é ir registro de imóveis da circunscrição imobiliária e solicitar a certidão atualizada com negativas de ônus e ações reais. É importante verificar se existem pendências para evitar problemas no futuro. Conforme o registrador de imóveis da primeira zona de Porto Alegre, João Pedro Lamana Paiva, por mais que um imóvel esteja penhorado ou em processo de execução o mesmo poderá ser vendido. “O comprador corre risco nesta situação poderá ser arrematado por um terceiro e ficará sem a propriedade”, alerta. Em porto Alegre existem seis circunscrições imobiliárias. Cada oficial está limitado a registrar atas de sua zona.

Outro ponto importante que o comprador deve verificar no momento da aquisição do imóvel é a condição condonomial e o IPTU. Como cautela, Paiva também disse que o comprador também pode analisar certidões da empresa responsável pelo imóvel junto à Justiça Federal, Justiça do Trabalho e o Foro local. Caso o proprietário seja pessoa física, não existe a necessidade de negativa federal.

Em relação aos chamados contratos de gaveta, Lamana Paiva informou que existe um provimento da Corregedoria Geral da Justiça do TJRS, que permite noticiar o contrato de gaveta, que é um acordo entre as partes.

Também é relevante destacar que todo o documento que ingressa no registro de imóveis recebe um número de protocolo que é a prioridade de seus direitos e tem validade por 30 dias. De acordo com o levantamento realizado pelas entidades cartoriais indicam que de 25% a 30% dos imóveis do Rio Grande do Sul estão irregulares por diversas razões, sendo que a mais frequente é referente ao título (escritura pública). Durante o 7º Encontro de Notários e Registradores do Estado do RS em Torres João Pedro abordou a portabilidade do crédito imobiliário. Ele ressaltou que a iniciativa permite ao comprador migrar para uma modalidade de financiamento mais acessível. Ao invés de realizar um novo contrato e cancelar alienação fiduciária, o mutuário poderá fazer a troca de instituição bancária através de uma averbação. “A pessoa receberá a quitação do banco original e passará a fazer o pagamento das prestações em outra instituição”, concluiu Paiva.

Escrito por Gerson Anzulli – Publicado no Jornal Correio do Povo

Fonte: Colégio Registral do Rio Grande do Sul. Publicação em 13/06/2013.