CSM: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0025566-92.2011.8.26.0477

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante OSVALDO ROBERTO BORBA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E ANEXOS DA COMARCA DE PRAIA GRANDE.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, ELLIOT AKEL, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

São Paulo, 10 de dezembro de 2013

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n° 0025566-92.2011.8.26.0477

Apelante: Osvaldo Roberto Borba Silva

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Praia Grande

VOTO N° 21.367

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido.

O Oficial do Registro de Imóveis e Anexos de Praia Grande deixou de proceder ao registro de Escritura Pública de Venda e Compra apresentada por Osvaldo Roberto Borba Silva, referente ao imóvel objeto da matrícula 8.027, o que suscitou a apresentação de dúvida, a pedido do interessado. Ressalta o Oficial a impossibilidade do ingresso no fólio registral em decorrência da quebra do princípio da continuidade, uma vez que o imóvel estava compromissado à venda em favor de Antônio Lopes e houve a transmissão da propriedade sem que este cedesse seus direitos ou com ela anuísse (fl. 02).

O interessado ofertou impugnação fundamentada a fls. 25/37.

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa à realização do ato, julgando procedente a dúvida suscitada (fls. 39/40).

Inconformado, interpôs o interessado recurso de apelação, reiterando as razões anteriormente expostas (fls. 44/55).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso (fls.64/66).

É o relatório.

Assiste razão ao recorrente.

O Registrador, em sua nota devolutiva, sustentou que, enquanto não resolvida questão relacionada com a promessa de venda e compra registrada em favor de terceiro, não seria possível o ingresso do título de transmissão de propriedade, em respeito ao princípio registrário da continuidade (fl. 19).

Em sua sentença, o MM. Juiz Corregedor Permanente manteve o óbice ofertado pelo Registrador, ponderando que o registro de compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderão ser cancelados por decisão judicial, a requerimento conjunto das partes contratantes ou quando houver rescisão comprovada do contrato, sendo que no caso em tela permanece íntegro o registro da promessa de venda e compra do bem a terceiro que não participou do negócio entabulado (fl. 39 v°).

Constata-se, pelo exame da documentação juntada aos autos, que o bem em questão foi compromissado à venda em 23 de agosto de 1976 a Antônio Lopes e sua esposa (fl. 10v°). Em março de 1980, o titular de domínio alienou o bem a Roberto Pincus (fl.11), estando preservada a cadeia sucessória a partir de então.

A previsão de registro de contrato preliminar de alienação do domínio existe para dar publicidade à relação obrigacional e gera direitos para a parte prejudicada, caso haja sua inobservância.

Não tem este registro o condão de impedir a alienação do bem pelo titular de domínio que, a despeito dela, mantém o vínculo obrigacional com o compromissário.

Diante disso, entendo não ter ocorrido vício nos registros de transmissão, com a possibilidade de ingresso do título apresentado.

Como já decidido por este E Conselho, acolhendo voto de minha lavra (Processo 0020761-10.2011.8.26-0344, julgado em 25/10/12, da Comarca de Marília) e respeitados os precedentes da 1.a Vara de Registros Públicos desta Capital, em sintonia com a posição do Registrador, o princípio da continuidade, com a transmissão da propriedade pelos titulares de domínio sem a observância de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, não será vulnerado.

De todo modo, a possível falta de conhecimento dos compromissários compradores, a sua ocasional oposição à transmissão da propriedade do imóvel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cessões de direito, com afastamento de sua repercussão sobre a situação jurídica dele, são circunstâncias despidas de força para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do título ao álbum imobiliário: quando muito, terão potência para relativizar a eficácia, não para atestar a invalidade da transferência coativa da propriedade.

Citando Marco Aurélio S. Viana: "não se justifica a exigência de registro prévio do contrato senão como forma de tutelar o promitente comprador contra a alienação por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposição deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura até mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418." (Comentários ao novo Código Civil: dos direitos reais. Sálvio de Figueiredo Teixeira (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 695 v. XVI.)

Assim sendo, uma vez constituído o direito real de aquisição, Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade: doravante, os "novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador" (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ministro Cezar Peluso (coord.). 2.a ed. São Paulo: Manole, 2008. p. 1.453.). Realço: ineficazes, não inválidos.

Quero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecessário para obtenção da sentença substitutiva do contrato definitivo, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros – embora seja idôneo para comprometer a eficácia deste negócio jurídico -, impõe, na mesma linha de entendimento, admitir que o registro de escritura de venda e compra pelos sucessores dos titulares do domínio prescinde do cancelamento do registro do compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador não tenha participado do negócio jurídico posterior.

Ademais, como bem mencionado pelo D. Procurador da Justiça, o "erro" teria ocorrido há mais de trinta anos, sem notícia de que houvesse prejuízo ao promitente comprador ou a terceiro. O tempo decorrido impediria eventual pretensão de anulação do registro, pois atingiria terceiro de boa-fé que faria jus à usucapião, conforme disposto no artigo 214, § 5º, da Lei 6.015/73 (fls. 65/66).

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (D.J.E. de 14.03.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 17/03/2014.

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado – Doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – Desnecessidade de expedição de alvará judicial – Ato realizado no interesse do incapaz – Dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes – Dúvida improcedente.

Escrito por

0072005-60.2013.8.26.0100

Dúvida 17º Oficial de Registro de Imóveis Diego da Silva Criscuolo – Registro de imóveis – dúvida compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – desnecessidade de expedição de alvará judicial ato realizado no interesse do incapaz dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes.

Vistos.

O 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou a presente dúvida a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO. De acordo com o relatado (fls. 02/06), pretende-se o registro de uma escritura de compra e venda lavrada perante a Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Ermelino Matarazzo Comarca de São Paulo (fls.21/23), em 28 de agosto de 2013, no qual Elias Moreira dos Santos e sua mulher Mara Virginia Criscuolo dos Santos venderam o imóvel objeto da matrícula nº 59.443 ao suscitado, menor impúbere, representado por seu genitor Carlos Eduardo Criscuolo.

O título foi apresentado ao 17º Registro de Imóveis em 30 de outubro de 2013 e qualificado negativamente, por entender o registrador que o suscitado não cumpriu a exigência de apresentação do alvará para lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel adquirido com recursos próprios, sendo que a representação legal não seria suficiente para suprir a incapacidade civil do adquirente. Alega, ainda, que de acordo com a escritura lavrada não houve a menção de qualquer doação em dinheiro, não sendo caso de recolhimento de tributo para este fato gerador.

Houve impugnação do suscitado (fls.32/37) DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, que alega genericamente que a compra e venda do imóvel foi feita em seu interesse exclusivo, com a utilização de recursos outros, que independem de qualquer autorização judicial para serem utilizados. Sustenta que de acordo com o artigo 1.691 do CC a aquisição de bens móveis ou imóveis em nome de menor necessita da prévia autorização judicial apenas na hipótese de alienação dos bens, bem como que o registrador só poderá exigir a expedição de alvará judicial nas hipóteses expressamente previstas em lei. Por fim, aduz que em relação a fiscalização tributária o Oficial só é responsável pelos negócios praticados perante sua fé pública e que contem com sua efetivação intervenção.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 39/41).

É o relatório.

Passo a fundamentar e decidir.

O suscitado, relativamente incapaz em razão da idade, pretende o registro de contrato de compra e venda, no qual figura como comprador de um imóvel. A exigência do registrador tem como fundamento o artigo 1691 CC, que dispõe: Art. 1691: Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. É assente perante a doutrina pátria que a restrição imposta pelo legislador ao gerenciamento dos bens de menores pelos pais tem por finalidade impedir que eles venham a ser prejudicados.

A compra de bem imóvel não foi prevista na norma, que fez menção expressa apenas à alienação, e, em não acarretando obrigações que venham a diminuir ou atingir negativamente o patrimônio do incapaz, está isenta da autorização judicial. Entendimento contrário viria contra a motivação legal, ou seja, em prejuízo do menor. O precedente trazido aos autos pelo zeloso Registrador constitui hipótese atípica. Naquele caso em especial, tratado nos autos CG 2013/96323, havia dúvida sobre a idoneidade do negócio jurídico subjacente e conflito de interesses.

A simples leitura do título que se pretende registrar evidencia a omissão das partes em relação à origem do numerário utilizado para o pagamento. Conforme se verifica da escritura, não há qualquer menção de que o imóvel foi adquirido por recursos outros, consistente na doação modal acoplada à compra e venda, mas sim através de recursos próprios do menor. Tal afirmativa é embasada com o recolhimento de somente um imposto relativo à compra (ITBI imposto de transmissão de bem imóvel), não havendo nenhuma menção ou recolhimento em relação à eventual doação realizada em prol do menor (ITCMD). O artigo 289 da Lei 6.015/1973: é dever dos oficiais registradores fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. Logo, cabe ao registrador fiscalizar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os fatos geradores. Não existe o fato gerador do imposto de transmissão relativo à doação no contrato entabulado. Com razão o MM Juíz Asdrubal Nascimbeni (fls. 03) ao afirmar que a origem do numerário não interessa ao Direito Civil, mas ao fisco.

A responsabilidade fiscal é de quem realiza o negócio, não cabendo ao Registrador presumir eventual fraude ou simulação e exigir recolhimento em desconformidade com o exposto no título. Como vem sendo decidido nesta 1ª Vara de Registro Públicos em casos semelhantes: “O registro de ESCRITURA pública de venda e compra do suscitado para sua filha menor, em que pese envolver uma suspeita de ato simulado, que pode até revelar sonegação fiscal, conquanto a DOAÇÃO é mais fortemente onerada, não pode ser obstada sob a ótica registral. A aquisição, como destacou o Ministério Público, se faz em prestígio e favorecimento da menor, de forma que não pode exigir, no caso, um rigorismo maior, mormente porque é o pai ou a mãe que possuem prerrogativas para representar seus filhos menores. O pátrio poder pode ser exercido por um ou outro, ou ainda por ambos. Não se vislumbrando irregularidade registral, o acesso da escritura ao fólio deve ser franqueado.” (Dr. Venício Antonio de Paula Salles, Processo nº 164169-2/02).

Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 17º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, para que o título tenha acesso ao registro. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 12 de fevereiro de 2014.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 413) (D.J.E. de 11.03.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 11/03/2014.

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1ª VRP|SP: Registro de escritura pública de compra e venda de imóvel – Falta de assinatura da outorgada compradora por ser analfabeta, substituída pela impressão digital – Irregularidade que pode ser sanada por exame datiloscópico que comprova ser a mesma pessoa compradora e vendedora

Escrito por

Processo 1074931-94.2013.8.26.0100

Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – JULIA APARECIDA DA SILVA AIELLO – CONCLUSÃO

Em 09 de janeiro de 2014 faço estes autos conclusos a MMª. Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli, da 1ª Vara de Registros Públicos.

Eu, _____________, Bianca Taliano Beraldo , Escrevente, digitei.

Registro de escritura pública de compra e venda de imóvel – Falta de assinatura da outorgada compradora por ser analfabeta, substituída pela impressão digital – Irregularidade que pode ser sanada por exame datiloscópico que comprova ser a mesma pessoa compradora e vendedora – Improvável possibilidade de dano a terceiro – Pedido procedente.

CP 375 Vistos.

Julia Aparecida da Silva Aiello suscitou dúvida inversa visando o afastamento de óbice imposto pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que deixou de proceder o registro de escritura de compra e venda lavrada pelo 23º Tabelionato de Notas da Capital, em 18 de agosto de 1964, pela qual Maria Antonia de Godoy adquiriu imóvel de Virginia Garcia e outros. Alega que levada a escritura a registro, houve a negativa de impresso, por não ter constado do título a assinatura da própria compradora e nem à rogo, por ser ela analfabeta, deixando apenas sua impressão digital no respectivo livro. Ocorre que após três anos (em 14 de junho de 1967), perante o mesmo Cartório de Notas foi lavrada escritura de venda do imóvel por Maria Antonia ao Srº Manoel da Silva, sendo que desta feita constou assinatura à rogo e impressão digital que equivale àquela impressão da compradora da primeira escritura a qual se pretende registrar. Foi juntado laudo pericial (exame papiloscópico) às fls.129/173. O 12º Oficial de Registro de Imóveis prestou informações (fl.175). Esclareceu que o título não foi registrado porque não consta a assinatura da adquirente e, embora acredite que as impressões datiloscópicas são da compradora e da vendedora, não cabe ao registrador reconhecer a validade do laudo. O Ministério Público opinou pelo afastamento do óbice registrário (fls.177/179).

É o relatório.

Passo a decidir e a fundamentar.

A escritura pública é ato formal de manifestação de vontade das partes, que não pode ser retificada por intervenção administrativa ou judicial. O item 15 “q” da Seção XIV das Normas da Corrgedoria Geral estabelece que é condição de validade e solenidade das escrituras públicas “a assinatura das partes, do escrevente que a lavrou e do Tabelião ou de seu substituto especialmente designado para tanto, encerrando o ato e, se alguma das partes não puder ou souber assinar, outra pessoa capaz assinará por ela, a seu rogo, devendo ser colhida a impressão digital, exclusivamente com a utilização de coletores de impressões digitais, vedado o emprego de tinta para carimbo”. Na presente hipótese, não se pretende propriamente a retificação da escritura pública, tendo em vista que nenhum dado nela será modificado. Decerto que houve a ocorrência de irregularidade na primeira compra e venda feita por Virginia Garcia à Maria Antonia, já que por ser a compradora analfabeta não constou assinatura à rogo, apenas sua impressão digital, sendo que faltou um mínimo de cautela ao escrevente do 23º Tabelionato desta Capital ao lavrar o ato. Todavia, conforme denota-se da conclusão do exame datiloscópico, a impressão digital da vendedora da segunda escritura é a mesma da compradora da primeira escritura (fls. 130/173): “…. As impressões dígito – papilares que figuram nas Escrituras de Venda e Compra lavradas, respectivamente, em 18/08/1964 e 14/06/1967, nas páginas 043/043vº, do livro nº 562 e nas páginas 088/088 vº, do livro nº 619, no 23º Tabelião de Notas da Capital, pertencem a Maria Antonia de Godoy. No mais, os dados (qualificação das partes, do imóvel e fé pública) estão presentes na escritura de compra e na de venda realizada pela Srª Maria Antonia de Godoy, além da livre manifestação de vontade e o consentimento na realização do negócio. Observo ainda, que não vislumbro no registro de tal escritura qualquer prejuízo para as partes, bem como para terceiros. 

Ante o exposto, julgo procedente a dúvida inversa suscitada por JULIA APARECIDA DA SILVA AIELLO para afastar o óbice imposto pelo 12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo e determinar o ingresso do título.

Cumpra-se o artigo 203, I, da Lei de Registros Públicos.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, . Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 375) – ADV: JOSE ANTONIO DOMINGUES (OAB 98286/SP), EDUARDO ALMEIDA DOMINGUES (OAB 237316/SP) 

Fonte: DJE/SP | 24/02/2014.

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