CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Instrumento particular de promessa de permuta de imóveis – Título com natureza jurídica diversa da denominação que lhe foi dada – Verdadeiro contrato de compromisso de compra e venda – Rótulo do contrato que não pode servir de óbice ao seu registro quando seu conteúdo está de acordo com os princípios registrais – recusa afastada, com observação.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000002-48.2013.8.26.0101

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9000002-48.2013.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante HEKA ADMINISTRAÇÃO DE BENS E COMÉRCIO LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CAÇAPAVA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA DETERMINAR O REGISTRO DO TÍTULO, COM A OBSERVAÇÃO DE QUE O REGISTRADOR, AO FAZER A INSCRIÇÃO, DEVERÁ FAZER MENÇÃO A CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 26 de agosto de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000002-48.2013.8.26.0101

Apelante: Heka Administração de Bens e Comércio Ltda.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caçapava

VOTO N° 34.073

Registro de imóveis – Dúvida – Instrumento particular de promessa de permuta de imóveis – Título com natureza jurídica diversa da denominação que lhe foi dada – Verdadeiro contrato de compromisso de compra e venda – Rótulo do contrato que não pode servir de óbice ao seu registro quando seu conteúdo está de acordo com os princípios registrais – recusa afastada, com observação.

Trata-se de apelação interposta por Heka Administração de Bens e Comércio Ltda., objetivando a reforma da r. sentença de fls. 57, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caçapava, referente ao ingresso no fólio real de "Instrumento Particular de Promessa de Permuta de Bens Imóveis com Torna e Outras Avenças" (fls. 14/32).

Alega o recorrente, em suma, admissibilidade do ingresso do título, nos termos do item 30, do inciso I, do artigo 167 da Lei de Registros Públicos, o qual não deve ser interpretado de forma taxativa.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 81/86).

É o relatório.

De início, cabe relembrar, como destacou a ilustrada Procuradoria Geral de Justiça, que o entendimento atual do C. Conselho Superior da Magistratura é no sentido da possibilidade do registro da promessa de permuta, em razão da similitude à promessa de compra e venda e do disposto no art. 533 [1], do Código Civil:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Recurso de Apelação – Impugnação parcial e juntada de documento a destempo para cumprir exigência – Circunstâncias que prejudicam o recurso – Exame, em tese, dos óbices controvertidos para nortear futuras prenotações – Instrumento particular de promessa de permuta – Possibilidade de registro desde que assim caracterizado – Inocorrência no caso em exame – Contrato com rótulo de instrumento particular de promessa de permuta, mas que representa desde logo o negócio definitivo – Inexistência de obrigação de as partes declararem vontade futura ou de celebrar o contrato definitivo – Recurso prejudicado (Ap. Cível n° 0008876-60.2011.8.26.0453, Rel. Des. Renato Nalini).

Merece destaque, também, precedente mais antigo:

Porque, a rigor, a promessa de permuta constituiria duas promessas recíprocas e simultâneas de venda, mesmo paralelo existente entre a permuta em si e o contrato definitivo de venda e compra (v.g. Valmir Pontes, Registro de Imóveis, Saraiva, 1982, p. 91), seu registro não seria, por isso, impossível. Aliás, isto já decidiu o Conselho Superior, com lastro em numerosa doutrina citada, nacional e estrangeira (v. Apelação n. 37.727-0/3, Comarca de Itu), reconhecendo que o contrato de promessa de permuta é apto a induzir efeitos reais, quando registrado, o que, inclusive, foi objeto de exigência, em aresto da Suprema Corte (RE 89.501-9-RJ), para deferimento de adjudicação compulsória, destarte com aplicação, à espécie, justamente do regramento da promessa de compra e venda. O problema, no caso, é outro, de resto o mesmo que se enfrentou no acórdão do Conselho, acima citado. É que, malgrado nominado como de promessa de permuta, o ajuste em tela consubstanciou, verdadeiramente, um negócio definitivo. A propósito, basta verificar que, em momento algum, as partes, pelo instrumento juntado, se obrigaram a declarar vontade, característica básica do contrato preliminar. (Ap. Cível n° 0101195-0/5, Rel. Des. Luiz Tâmbara).

No caso em exame, embora se tenha dado o nome de promessa de permuta ao instrumento particular, está-se diante de contrato de promessa de compra e venda, uma vez que a parte em dinheiro dada em "permuta" é muito maior do que a em lotes.

Orlando Gomes, ao falar do contrato de compra e venda, explica que:

O preço é a 'quantia' que o comprador se obriga a pagar ao vendedor. Elemento essencial no contrato, "sine pretio nula venditio", dizia Ulpiano. Deve consistir em 'dinheiro'. Se é outra coisa, o contrato define-se como 'permuta' ou 'troca'. Não se exige, contudo, que seja exclusivamente dinheiro, bastando que constitua a parcela principal. Para se saber se é 'venda' ou 'troca', aplica-se o princípio 'major pars ad se minorem trahit'; venda, se a parte em dinheiro é superior; troca, se é o valor do imóvel. [2]

Os imóveis da primeira permutante totalizam área de 62,3848 ha, o que corresponde a 623.848 m². Apenas 24.000 m² serão devolvidos mediante a entrega de lotes à primeira permutante, o que corresponde, segundo os critérios definidos nos subitens b e b.1 da cláusula 2.1 do contrato, a aproximadamente a R$ 1.200.000,00. A parte restante, no valor de R$ 20.000.000,00, será "devolvida" em dinheiro, conforme o disposto na cláusula 2.2, "a título de torna e complementação da permuta".

Não se trata, portanto, de troca, negócio jurídico por meio do qual os contratantes se obrigam a prestar uma coisa por outra diversa de dinheiro. Inexiste a alienação de uma coisa por outra, mas a venda de área de 62,3848 ha, sendo que apenas pequena parte do pagamento será efetuada mediante a entrega de lotes; o resto, em dinheiro.

Isso não impede, contudo, o registro pretendido, pois, conforme destacado nos precedentes acima, não importa o rótulo do contrato, mas sim o seu conteúdo.

No caso, como visto, embora rotulado de promessa de permuta – cujo registro é também possível, frise-se – o contrato é de compromisso de compra e venda, devendo o registrador a ele fazer menção no momento do registro.

Não teria sentido insistir na recusa apenas para que o interessado retificasse o nome do contrato. Seria providência que nenhuma segurança adicional traria ao registro, mas, de outro lado, imporia aos contratantes ônus desnecessário e dispendioso.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para determinar o registro do título, com a observação de que o registrador, ao fazer a inscrição, deverá fazer menção a contrato de compromisso de compra e venda.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Notas:

[1] Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

[2] GOMES, Orlando. Contratos. 26ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 274/275.

Fonte: DJE/SP | 21/10/2014.

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Solução de Consulta subsecretaria de tributação e contencioso, Coordenação-Geral de Tributação – ST/CCT nº 147

Solução de Consulta subsecretaria de tributação e contencioso, Coordenação-Geral de Tributação – ST/CCT nº 147, de 02.06.2014 – D.O.U.: 10.06.2014.
 
ASSUNTO: Contribuições Sociais Previdenciárias
 
EMENTA: SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO. VALORES PAGOS. NATUREZA JURÍDICA DE TAXA E NÃO REMUNERAÇÃO. CONTRIBUIÇÃO PATRONAL E RETENÇÃO INAPLICÁVEIS.
 
Os titulares de serviços notariais e de registro são vinculados ao RGPS, como contribuintes individuais. Contudo, os valores pagos por tais serviços têm natureza jurídica de taxa e não remuneração, razão pela qual sobre estes valores não incide a contribuição a cargo da empresa ou equiparado a empresa, bem como não se aplica a obrigação da retenção, por parte da empresa contratante de serviços notariais e de registro, da contribuição a cargo daqueles contribuintes.
 
DISPOSITIVOS LEGAIS: Constituição Federal de 1988, art. 40 com redação dada pela EC nº 20, de 1998 e art. 236; Lei nº 8.935, de 1994, art.40; Lei nº 8.212, de 1991, art. 12, V, "g" e "h", art. 15, art. 22, inciso III; Lei nº 10.666, de 2003, art. 4º; Lei nº 11.933, de 2009, art. 7º; Regulamento da Previdência Social (RPS), aprovado pelo Decreto nº 3.048, de 1999, art. 9º, V, "j" e "l", § 15, VII; Instrução Normativa RFB nº 971, de 2009, art. 9º, XXIII a XXV, art. 17, II, "b", art. 19, II, "g", art. 65, II, "a" e "b";
 
ASSUNTO: Normas Gerais de Direito Tributário
 
EMENTA: CONSULTA INEFICAZ. Não produz efeitos a consulta sobre matéria disciplinada em ato normativo publicado na imprensa oficial antes de sua apresentação.
 
DISPOSITIVOS LEGAIS: Decreto nº 70.235, de 1972, arts. 46 e 52, V; Instrução Normativa RFB nº 1.396,de 2013, art. 18 inciso VII.
 
FERNANDO MOMBELLI
 
Coordenador–Geral

Fonte: CNB/SP – Diário Oficial | 13/06/2014.

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Questão esclarece acerca da natureza do ato a ser praticado quando da cessão da posição do credor-fiduciário (alienação fiduciária).

Alienação fiduciária. Credor-fiduciário. Cessão. Natureza do ato.

Questão esclarece acerca da natureza do ato a ser praticado quando da cessão da posição do credor-fiduciário.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da natureza do ato a ser praticado quando da cessão da posição do credor-fiduciário. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Melhim Namem Chalhub e Sérgio Eduardo Martinez:

Pergunta
Na alienação fiduciária, a cessão da posição do credor-fiduciário é ato de registro ou de averbação?

Resposta
Não obstante sabermos que o item 8, do inciso II, do art. 167, da Lei dos Registros Públicos, já indica, de forma clara, que o ato de cessão fiduciária de direitos sobre imóveis deve ingressar no Registro de Imóveis, como ato de averbação, de importância observar que sua inserção como norma legal, ocorreu por engano do legislador, uma vez que ela faz parte do texto original da referida LRP ( ano de 1973), quando ainda não havia qualquer legislação cuidando de seu ingresso nos assentos dos Serviços Imobiliários.

Em que pese tal situação, podemos, em um primeiro momento, defender a base legal dessa averbação com suporte no referido item 8, cujo proveito pode ser sustentado pelo que temos na Lei 9.514, de 1997, que passou a admitir a alienação fiduciária sobre imóveis, bem como a cessão de seus direitos e obrigações, tanto do fiduciante, como do fiduciário.

Além desse dispositivo, temos também base legal para o ato de averbação no "caput", do art. 246 c.c. o citado art. 167, inciso II, item 5 (parte final), ambos da Lei Federal n. 6.015/73.

Neste sentido, vejamos o que nos ensina Melhim Namem Chalhub:

“A averbação da cessão é indispensável, não só para a validade contra terceiros, mas também perante o fiduciante, pois o fiduciário deve estar formalmente investido dos seus direitos para legitimar-se aos procedimentos de cobrança, constituição do fiduciante em mora, consolidação da propriedade em seu nome e implementação da ação de reintegração de posse”. (CHALHUB, Melhim Namem. “Negócio Fiduciário”, Ed. Renovar, Rio de Janeiro – São Paulo – Recife, 2009, p. 243).

Não é outro o entendimento de Sérgio Eduardo Martinez:

“A cessão deverá ser averbada no registro de imóveis para valer não só contra terceiros, mas também contra o próprio devedor fiduciante, ainda que dispensável a notificação do devedor da cessão (art. 35)29, excepcionando a regra do art. 290 do Código Civil30, para que o cessionário possa exercer todos os direitos inerentes à cobrança do crédito de que agora é titular, como a constituição em mora do devedor, a consolidação da propriedade em seu nome e a ação de reintegração de posse.

(…)

_____________________________________

29 Art. 35 da Lei nº 9.514/97: ‘Nas cessões de crédito a que aludem os arts. 3.º, 18 e 28, é dispensável a notificação do devedor.’

30 Art. 290 do Código Civil: ‘A cessão de crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se declarou ciente da cessão feita.”’ MARTINEZ, Sérgio Eduardo. “Alienação fiduciária de imóveis”, in “Novo Direito Imobiliário e Registral” Organizadores: Cláudia Fonseca Tutikian; Luciano Benetti Timm e João Pedro Lamana Paiva. São Paulo: Quartier Latin, 2008, pág. 500).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | www.irib.org.br.

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