CONHECENDO OS CARTÓRIOS – O seu valor e desarrazoados mitos – Parte 3

* Fernando Alves Montanari

Prossigamos com a demonstração sobre os verdadeiros mitos que, levianamente, se propagam sobre os cartórios.

QUARTO MITO – TODO DONO DE CARTÓRIO É RICO.

No que respeita à ilação “que todo dono de cartório é rico”, pensemos juntos.

Tomando por base a Lei Paulista de Emolumentos (cada estado tem a sua), veremos que o valor geral cobrado pelo cartório é dividido da seguinte forma: 62,5% são receitas dos notários e registradores; 17,763160% são receitas do Estado; 13,157894% são cobrados a título de contribuição à Carteira de Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado; 3,289473% são destinados à compensação dos atos gratuitos do registro civil das pessoas naturais e à complementação da receita mínima das serventias deficitárias; 3,289473% são destinados ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça; e 1% do que ganham os notários e registradores se destina às Santas Casas.

Ou seja, de cada R$ 100,00 que entram numa serventia paulista, R$ 37,50 serão repassados às entidades supra destacadas. Os donos de cartórios atuam como “substitutos tributários”, ou, para melhor entendimento: essa parcela de dinheiro não é deles, mas do Estado. Eles apenas angariam em nome do Estado.

Sabedor disso, você poderia me perguntar: – Então o registrador e/ou notário ganha R$62,50 de cada R$100,00 que cobra, certo?

Não, infelizmente você estará errado se assim concluir, pois existe uma lista básica de gastos do cartório que ele deve gerir, todos fiscalizados pelo Poder Judiciário. São eles: a) despesas de pessoal (aqui se inclui: salários; horas extras, às vezes com adicionais noturnos; décimos terceiros e reflexos; férias e reflexos; INSS e reflexos; FGTS; férias + 1/3 e reflexos); b) despesas de pessoal em alguns casos (cesta básica; assistência médica; transporte pessoal; vale refeição); c) despesas com profissionais (assessoria contábil e jurídica); d) despesas ordinárias (contas de água, luz, telefone, banda larga); e) despesas bancárias; f) aluguel; g) softwares de gestão e do serviço; h) equipamentos (informática, móveis); i) material de expediente (selos, folhas de segurança, biometria, fotografias, digiselos, papelaria); j) capital de risco; k) segurança, higiene e saúde do trabalho; l) digitalização do acervo por imposição legal; m) adequação da serventia aos portadores de necessidades especiais; n) serviços constantes de alvenaria e manutenção da serventia; o) despesas constantes na atualização e treinamento de funcionários; p) tributação (ISS, IPTU); q) comodidades (estacionamento, ar condicionado), etc..

Tomemos por exemplo uma serventia do estado que arrecade R$100.000,00 brutos por mês e possua 10 funcionários escreventes, cada qual ganhando R$ 1.400,00 (próximo do piso para esse porte de serventia). Eles custarão, somando-se somente as despesas trabalhistas e previdenciárias ordinárias, aproximadamente, R$ 2.500,00 cada (R$ 25.000,00 no total). Dos R$ 100.000,00 o dono do cartório ainda terá de repassar R$ 37.500,00 para as entidades supra identificadas, não nos esqueçamos. Terá, também, que gastar com as despesas mencionadas quase R$ 20.000,00, até mesmo porque não é só o aluguel que pula de R$ 3.000,00 para R$ 6.000,00 quando as pessoas resolvem contratar com o “dono do cartório”, mas tudo que ele precise sofre injusto aumento “em razão da pessoa”.

Chegaremos à absurda, mas comprovável soma de R$ 82.000,00. Então, o dono do cartório ganha R$ 18.000,00?

Não, porque ainda terá que pagar 27,5% a título de imposto de renda (R$ 4.950,00), mais R$ 850,00 a título de INSS pessoal, isso sem contar outras despesas que tem em razão do ofício.

Percebe-se que o problema não é ganhar aproximados R$ 10.000,00 dos R$ 100.000,00 arrecadados. O problema é que a maioria das serventias existentes não arrecada os cem mil por mês.

No estado bandeirante a maioria esmagadora (quase 600 cartórios) não ganha sequer dez salários mínimos, mesmo acumulando notas e registro civil das pessoas naturais. Por isso, são conhecidos como cartórios “deficitários”, e são suplementados até este valor e, por via direta, enxugam ao máximo seus gastos, mas são levados com dignidade, empenho e respeito à lei pela maioria dos seus titulares.

Imaginem que existem colegas em outros estados federados que ganham pouco mais de um salário mínimo para estar à frente de suas serventias. São verdadeiros guerreiros que amam as notas e os registros, os quais deveriam receber, ao menos, o devido reconhecimento e respeito de cada um de nós, até mesmo porque, em um minúsculo, em um pequeno, em um médio, grande ou mega cartório (estes últimos representam menos de 2% dos cartórios existentes), a responsabilidade pelo serviço prestado é a mesma. O serviço final deveria que ser igual. Apenas quanto maiores os cartórios, maior é o investimento em tecnologia, atendimento, estrutura e etc.. Maior, também, a capacidade para responder às absurdas indenizatórias que alguns advogados teimam em pleitear, sem qualquer fundamento, na chamada “indústria do dano moral”.

Imaginem se um cartório deficitário tiver que arcar com uma indenizatória de dez mil reais ou for compelido a recolher o INSS do titular no teto remuneratório. Este cartório poderá fechar suas portas, pois se torna economicamente inviável, e a população restará sem tais serviços.

Não se esqueça que, dos funcionários que uma serventia tem, o seu responsável deve destacar uma parcela para trabalhar gratuitamente para os órgãos administrativos públicos, alimentando seus cadastros de controle exercidos sobre nós mesmos (os particulares) como, por exemplo, as fazendas federais, estaduais e, em alguns casos, municipais, os sistemas ambientais, as secretarias de saúde, os institutos de identificação, os serviços militares, a justiça eleitoral, o INSS, etc.. Dispêndio esse, mais uma vez, do dono do cartório, sem qualquer contraprestação, mas, sim, sob forte e inarredável fiscalização do Poder Judiciário.

Por derradeiro, poderiam me perguntar ainda: – ganhando isso com essa responsabilidade, vale a pena ser dono de cartório?

Eu digo que, ganhando pouco ou muito, não é o valor auferido que mensura isso.

É lógico que é melhor ganhar mais por aquilo que fazemos, não sejamos hipócritas. Mas, para ganhar mais, devemos estudar muito para o concurso aberto a todos e escolher uma das pouquíssimas serventias mais lucrativas.

O que importa é o amor pela profissão e isso se comprova pelos usuários dos cartórios. Se estiverem felizes e satisfeitos com o serviço que é prestado, em um mega ou em um simplório cartório, e se esta satisfação alimenta o espírito de seu dono para estudar, trabalhar e querer ver o serviço bem prestado e segundo a lei, vale a pena sim.

Se dono de cartório ganha bem?

Ganha honradamente pelo seu trabalho técnico bem executado.

Mas se ele não vai ao cartório, embora essa seja sua obrigação. Se ele está à frente de uma serventia só no papel. Se presente ao cartório, não melhora seu serviço e não busca o progresso do nosso atendimento de acordo com o que o município pede. Se não estuda. Se não se adéqua tecnologicamente. Se não dá cabo aos problemas ordinários que lhe são apresentados por imperícia ou negligência. Se for preconceituoso e/ou presunçoso, achando que engana a todos, inclusive os mais humildes. Se tudo isso acontecer e outras bizarrices que existem por esse torrão afora, tenha certeza, ele está ganhando bem, embora ele sempre pense que não é devidamente remunerado para isso. Neste caso, é nossa obrigação denunciar suas condutas para o Poder que pode fiscalizá-lo, corrigi-lo e puni-lo, o Judiciário. Até mesmo porque, os que amam a profissão e a executam com a sacralidade que ela merece, não serão afetados por injúrias e mentiras contra os mesmos propagadas, tendo em vista que estas não terão amparo fático algum e não poderão ser comprovadas.

Nesse passo, surge outra dica: somos nós que fiscalizamos, por primeiro, os serviços de notas e registros públicos, pois o Judiciário só atuará dentro dos contornos legais ou por provocação.

Os registros públicos são essenciais e, por isso mesmo, o reduto de nossas liberdades e direitos dentro do estado democrático que vivemos, devendo ser condizentemente remunerados aqueles que o executam, pois são nossas vidas, liberdades, segurança, igualdade e propriedade que os mesmos tutelam, valores estes basilares de nossa existência.

Ah, quase me esqueci da resposta à pergunta: todo dono de cartório é rico?

Não e sim.

Não, pois, como acontece com qualquer profissão, somente uma pequeníssima e ínfima parcela dos donos de cartório acumulou substancial riqueza em relação à sociedade em que vive.

Sim, pois todos possuem o valor do trabalho e de proteção aos direitos fundamentais no mister que desenvolvem, valores estes que dinheiro nenhum pode comprar. Por isso, não se trata de um “selinho” colado numa folha, de imprimir em um “papel bonito”, ou de “bater carimbo em nome da burocracia”, mas de tutelar direitos e garantias que não podem (e jamais deverão) ser comprados com o dinheiro.

Direito é coisa séria, cuja opulência do dinheiro não deveria servir como valoração. Jamais!

Permitirmos que se barganhe com as notas e os registros públicos significa permitirmos que se atribua valor monetário à essencialidade que nos constitui como seres humanos como, por exemplo, o que fizemos com a liberdade daqueles que foram vendidos como escravos em solo brasileiro, período de vergonha de nossa história e que repercute negativamente até os dias atuais.

Notas e registros públicos são tão sérios que representam uma de nossas defesas contra os próprios desmandos do Estado, que não pode retroagir ante nossas históricas conquistas insculpidas na Constituição da República.

Clique aqui e leia a Parte I.

Clique aqui e leia a Parte II.

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* Fernando Alves Montanari é Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do município de Lourdes, Comarca de Buritama-SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Conhecendo os cartórios – Seu valor e desarrazoados mitos – Parte 2

* Fernando Alves Montanari

Continuemos com as informações sobre os cartórios, buscando aclarar nosso entendimento sobre seus serviços, procurando eliminar seus mitos.

TERCEIRO MITO – CARTÓRIOS SÃO CAROS.

Este é um dos mitos mais difundidos no meio social. Por isso, para que nos livremos de toda carga preconceituosa e/ou axiológica que poderia impregnar nosso discurso, tratemos do mesmo pela análise de alguns fatos.

Primeiro fato: existe uma lei federal, de n. 10.169/00, que fixa as regras que versam sobre o que os cartórios cobram. Esta lei articula que a cobrança pelos serviços prestados nos cartórios deve levar em consideração a natureza pública e o caráter social dos mesmos. Portanto, os cartórios não cobram a esmo, por suas livres vontades.

Além disso, tais valores são posteriormente fixados por lei estadual, podendo ser reajustados anualmente, por meio de tabelas que contêm divisão em faixas segundo o valor do negócio jurídico base ou valores fixados para cada serviço isoladamente.

O profissional da atividade cartorária, por isso, deve seguir exatamente o que a lei estadual diz, não podendo cobrar um centavo a mais ou a menos. Assim, se um cartório deliberadamente lhe cobrar algo que a legislação de seu estado não permite, indevida ou excessivamente, salvo o erro que todos nós estamos sujeitos a cometer em nossas vidas profissionais, cumpre-lhe numa atitude cidadã comunicar formalmente o fato ao Poder Judiciário de sua comarca para fiscalização, sendo que, no Estado de São Paulo, por exemplo, graças à redação da Lei n. 11.331/02 (art. 32, § 2º), você ainda receberá o décuplo do valor irregularmente cobrado, se o tabelião ou o registrador for considerado culpado em sua conduta.

O segredo, portanto, é estar atento para a tabela de emolumentos de seu estado, que deve estar afixada dentro da serventia em local de fácil acesso. É um direito e um dever de todos nós consultarmos essa tabela.

Segundo fato: existe uma grande quantidade de leis que garantem a gratuidade (isenções) dos valores a serem pagos pelos serviços cartorários como, por exemplo, o artigo 64, § 5º, inciso I, da Lei n. 9.532/97 e o artigo 373 do Código Eleitoral. Isso sem mencionarmos a verdadeira “nação” que indevidamente (por não serem faticamente pobres na acepção jurídica do termo) tem acesso à assistência judiciária gratuita e pede para que seus efeitos sejam repassados aos serviços que serão prestados pelos cartórios no seguir de seus processos, a exemplo do que ocorre com o registro da usucapião. Estas pessoas possuem condições de arcar com as custas e emolumentos, mas ainda assim recebem o benefício por conta de uma legislação vetusta de 1950 (Lei n. 1.060). Por justiça, alguns poucos juízes vêm exigindo a apresentação da declaração de imposto de renda para avaliar o acesso a tal gratuidade. Todos nós esperamos que cada vez mais juízes adotem tal posição, por necessária moralidade.

Só para que se tenha ideia do injusto, são comuns os casos de pessoas que chegam aos cartórios de registro civil das pessoas naturais dirigindo um carro de cinquenta mil reais alegando que são pobres na acepção jurídica do termo para arcarem com o valor cobrado pela habilitação para o matrimônio. Talvez elas não sejam proprietárias do carro, não julguemos precitadamente. Mas, posteriormente, estas mesmas apresentam documento que formaliza contrato de locação de serviços de filmagem do seu casamento noutra serventia para ter suas assinaturas reconhecidas, ostentando valor contratado dez ou vinte vezes maior do que pagariam pelo casamento.

Por outro lado, existem pessoas que ganham um salário mínimo trabalhando na colheita de cana-de-açúcar, de sol a sol, e ainda assim, fazem questão de honrar com referido valor. 

Essa é uma questão ética que todos nós deveríamos debater, pois quem paga o casamento dos “espertos” acima somos eu e você, tendo em vista que nada é de graça neste mundo (ou, como dizem os chineses, “não existe almoço grátis”) e os tributos estão aí para isso comprovar. Da morte e dos tributos, não podemos nos livrar. Quanto à esperteza de alguns, temos a obrigação de combater, e uma lei antiga não pode estar acima do fim último do Direito, qual seja: a Justiça.

Terceiro fato: tudo na vida tem um custo segundo seu valor e segundo as regras de mercado.

Os tabeliães e os registradores, bem como seus escreventes e auxiliares, são profissionais que atuam com o Direito técnico e não o vulgar. E, como toda técnica, quanto maior o conhecimento, maior a qualidade do serviço prestado, melhor a segurança e, consequentemente, maior o grau de satisfação embutido no resultado final.

Não à toa, os concursos cartorários iniciam com milhares de inscritos e terminam com poucas dezenas de aprovados. Só os melhores assumem as serventias e eles têm seu valor (ou espera-se que tenham).

O barateamento dos valores cobrados pelos serviços de notas e registros influenciará diretamente a qualidade final dos mesmos, gerando o contrassenso da insegurança, coisa que aqueles serviços devem abominar.

Somente por informação, basta uma pesquisa na base de dados do Conselho Nacional de Justiça para alcançarmos informações que dão conta que pelo interior de alguns estados da federação existem profissionais das notas e registros que literalmente “passam fome”, pois chegam a perceber quinhentos reais mensais por seus préstimos (menos que o salário mínimo), tendo que arcar ainda com toda a estrutura da serventia.

Prosseguindo, não percamos de vista que há uma lei que regula o valor destes serviços segundo princípios por ela estipulados, com base em estudos de campo e levando em consideração a peculiaridade de cada estado. Confiemos nela.

Os direitos e garantias constitucionais formam a base de trabalho do notário e do registrador e garantem a vida social plena através da prestação do serviço de notas e registros, e barganhar para que seus custos sejam irrisórios implica assunção de um padrão de risco que a sociedade brasileira talvez não esteja preparada a assumir.

Em contrapartida, importa mencionar, sempre amparado em fatos, que um relatório recém publicado pelo Banco Mundial (“Doing Business 2014: Entendendo regulamentos para pequenas e médias empresas), prova que os cartórios brasileiros têm um dos menores custos do mundo e são um dos mais céleres. Os nossos cartórios, portanto, não são caros, mas comprovadamente baratos.

Garantir a celeridade no mundo economicamente competitivo que vivemos, sem abrir mão da segurança jurídica, através do uso de elevada técnica do Direito e respeito às leis, esta é uma das muitas missões dos notários e registradores existentes no Brasil e o motivo de orgulho para todos nós.

Existem outros pontos, mas estes fatos demonstram, ao contrário do que levianamente se diz, que os cartórios não são caros, pois traduzem serviço técnico especializado que abona a publicidade, a segurança, a eficácia e autenticidade da vida social e econômica. 

Além de tudo, lembremos que os legisladores e governantes resolvem, a todo o momento, lançar mão de políticas e de leis (a maioria inconstitucionais) que isentam pessoas que não deveriam receber este benefício, numa demonstração clara de darem esmola com o chapéu alheio, sem uma contraprestação ao cartório, que terá de arcar com todas suas despesas, em perfeita demonstração de desequilíbrio do sistema.

Até que ponto um país que está se tornando essencialmente assistencialista, beneficiando pessoas que têm necessidade, mas muitas outras que não merecem (em claro detrimento da meritocracia), conseguirá praticar a justiça, dando a cada um o que e seu, sem onerar desonestamente os bons cidadãos que cumprem as leis e honram o crescimento da sociedade através do suor de seu trabalho?
Precisaremos responder a essa pergunta, mas isso foge ao objetivo informativo do texto.

Finalizando, lembro que existe outro mito, completamente sem respaldo fático, que veremos no próximo artigo e que tem ligação direta com o presente. É aquele que propala que os donos de cartórios são todos ricos e ganham dinheiro fácil imprimindo em “papéizinhos bonitos” e colando “selinhos”. Será mesmo?

Clique aqui e leia a Parte I.

Clique aqui e leia a Parte III.

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Fernando Alves Montanari é Oficial de Registro Civil  das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do município de Lourdes, Comarca de Buritama. Ex-advogado. Pós graduado em Direito Empresarial, Notarial, Registral e Tributário.

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O óbvio na alienação fiduciária de imóveis

* Renato Berger

Dizem que é mais difícil explicar o óbvio. Sempre me recordo disso quando um aspecto crucial da alienação fiduciária de imóveis é colocado em discussão. O objetivo deste artigo é exatamente enfrentar a dura missão de explicar o óbvio. Espero que a explicação ajude a afastar um fantasma desnecessário que foi criado no mercado.

A questão refere-se à cobrança do saldo devedor de uma determinada dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel quando, após o inadimplemento do devedor, o imóvel é levado a dois leilões sem que apareçam interessados em comprá-lo. Nesse caso, a solução dada pela lei 9.514/97 é a permanência do imóvel na propriedade do credor.

Até aqui nenhuma questão. Se ninguém aparece para comprar o imóvel, o jeito é deixá-lo na propriedade do credor. Paralelamente, a lei estipula que o credor não precisará devolver "o que sobejar" ao devedor, ficando a dívida extinta.

Quando a lei menciona que o credor não tem a obrigação de devolver "o que sobejar", ficando a dívida extinta, é óbvio que está se referindo à hipótese de a dívida ser menor e não maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 80 mil e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, mas ninguém quis comprá-lo nos leilões, o credor ficará com a propriedade do imóvel, a dívida de R$ 80 mil será considerada extinta e o credor não precisará devolver "o que sobejar", ou seja, R$ 10 mil, ao devedor. Afinal, os R$ 10 mil são teóricos, pois ninguém quis comprar o imóvel nos leilões.

A solução acima, dada pela lei 9.514/97, por óbvio não se refere à hipótese de a dívida ser maior do que a avaliação do imóvel. Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 2 milhões e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, o credor ficará com a propriedade do imóvel se não houver interessados nos leilões. Mas não será aplicável a regra de que o credor fica desobrigado de devolver "o que sobejar", ficando extinta a dívida. Afinal, não existe nenhum valor que sobejou após a permanência do imóvel com o credor. Muito pelo contrário, a dívida continua existindo pelo valor de R$ 1.910.000, já que o valor de R$ 90 mil do imóvel deve ser abatido do valor total da dívida de R$ 2 milhões.

Naturalmente, assim como em qualquer outra modalidade de garantia, após a excussão da alienação fiduciária que não foi suficiente para a liquidação integral do crédito, a dívida remanescente continua existindo e o credor pode continuar sua cobrança normalmente.

Dizer que a dívida ficaria extinta, além de não fazer sentido, representaria evidente enriquecimento sem causa do devedor. É importante repetir que a lei 9.514/97 não menciona em nenhum momento que a dívida fica extinta nessas condições. Aliás, nem poderia fazer isso, pois não poderia trazer uma hipótese de enriquecimento sem causa.

A lei 9.514/97 apenas trata da extinção da dívida no contexto da devolução, pelo credor ao devedor, "do que sobejar" após os leilões. Esse contexto só existe se: (i) o imóvel foi vendido em leilão por um valor maior do que a dívida; ou (ii) não apareceram interessados nos leilões quando o valor de avaliação do imóvel era maior do que o valor da dívida. Assim, a situação só é matematicamente possível se o valor da dívida é menor do que o valor do imóvel.

Infelizmente, alguns autores tratam a questão de maneira genérica concluindo que a dívida ficaria extinta em qualquer hipótese, ou seja, ainda que a dívida fosse maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Essa conclusão não se sustenta em nenhum critério de interpretação. Ela não está baseada na finalidade da lei, nem na sistemática da lei. Ela não está baseada sequer na literalidade da lei, como alguns poderiam confundir ao ler apressadamente a lei 9.514/97. Mais do que isso, nenhum critério de interpretação poderia levar ao enriquecimento sem causa do devedor.

Felizmente, essa interpretação genérica ainda não chegou à jurisprudência. Na verdade, a esperança é que o judiciário seja mais criterioso e separe as hipóteses quando for chamado a analisar a questão. Mas a mera existência de tal interpretação criou uma insegurança enorme no mercado.

Com receio de ver o seu crédito desaparecer na medida do enriquecimento sem causa do devedor, vários credores têm medo de utilizar a alienação fiduciária de imóveis. Assim, acabam optando pela hipoteca, que é uma garantia menos eficaz. Isso leva os credores a aumentarem as taxas de juros cobradas e, como resultado, todos os bons devedores são prejudicados.

A situação acaba sendo um ótimo exemplo de como a insegurança jurídica afeta a economia. O caso é ainda mais curioso porque a insegurança jurídica decorre de uma interpretação nada razoável disseminada quase na forma de um mito.

Ora, não faz sentido que o mecanismo da alienação fiduciária de imóveis seja distorcido e mal aproveitado em função de tal interpretação. Esse fantasma precisa ser dissipado.

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* Renato Berger é sócio do TozziniFreire Advogados.

Fonte: Migalhas I 05/12/2013.

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