10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO

Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele que abraçar essa simulação.

No Livro Como Comprar Imóvel com Segurança- O Guia Prático do Comprador (Editora Crono, 2017, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à correta indicação do valor da venda.

Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)?

Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião.

Haverá as seguintes implicações:

  • Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não recolhida incide multa, juros e correção monetária.
  • Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor, tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc.
  • Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura “passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na transferência do imóvel?!
  • Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.
  • O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051 (201292301309) – TJGO].
  • Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador, especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de multa, juros e correção monetária).
  • O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil).
  • Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da Lei n. 10.257/2001).
  • Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e 442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na escritura.
  • Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente, os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n. 1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a DIMOB- Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel; (3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a transação lavrada ou registrada.

Considere toda implicação (legal, jurídica, ética) exposta anteriormente. Não passe ou pare de passar escritura pelo menor valor, se for diferente do valor da venda! Não passe ou pare de passar escritura pelo valor venal!

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Luís Ramon Alvares é tabelião/registrador em Mogi das Cruzes/ SP (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP – www.cartorioMOGI.com.br). É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor de Como Comprar Imóvel com Segurança- O Guia Prático do Comprador(Editora Crono, 2017), O que você precisa saber sobre o Cartório de Nota (Editora Crono, 2016) e do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral.

Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. 10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO. Boletim Eletrônico – Portal do RI nº. 117/2016 | 24 de Janeiro (sexta-feira). Disponível em https://www.portaldori.com.br/2016/06/24/10-motivos-para-passar-escritura-pelo-valor-real-do-negocio. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.


Casamento ou união estável? Escolha afeta divisão da herança

União estável nem sempre será melhor do que o casamento civil quando casal quer se desvincular de regras da partilha de herança; entenda por quê

São Paulo – O tipo de contrato firmado pelo casal para formalizar sua união pode ter inúmeras implicações legais. Sabendo disso, alguns têm optado por firmar um contrato de união estável, em vez do casamento civil, para evitar obrigações que teriam em relação à herança no caso da morte de um dos companheiros. Ocorre que, além de a união estável também atrelar os companheiros a uma série de regras sobre herança, algumas questões ainda não estão muito bem definidas e a Justiça pode ter diversas interpretações sobre a questão. Por isso, decidir entre casamento e união estável é muito mais complexo do que parece à primeira vista e nem sempre a união estável será o melhor caminho. 

A união estável

Na união estável, seja namorando ou casando apenas no religioso, não há mudança no estado civil do casal. Esta união também não exige formalidade para ser desfeita ou constituída. Em função disso, há espaço para uma larga discussão sobre o momento exato em que a união estável de fato começou. Isso pode ser crucial, por exemplo, quando um companheiro falece e o outro tenta provar na Justiça que tinha uma união estável, para obter sua parte na herança. 

Rodrigo Barcellos, sócio do escritório Barcellos Tucunduva Advogados, explica que a definição de quando começa a união estável é o que no âmbito jurídico se chama de matéria de fato, quando algo não é definido a partir da Lei, mas a partir de um histórico que deve ser narrado quando os direitos são pleiteados. “Quando a pessoa deixa de ficar e passa a namorar? Cada um terá uma resposta. O mesmo se dá com a união estável. Alguns falam que deixa de ser namoro para ser união estável quando a pessoa mora junto, mas outros falam que a união estável não ocorre só quando os companheiros coabitam, por isso, a questão vai ser definida caso a caso, é matéria de prova”, diz.

Segundo ele, em alguns casos pode ser fácil comprovar a existência da união estável, como quando o casal faz uma festa de casamento, mas em outros o processo pode ser mais complexo. 

Rodrigo da Cunha Pereira, presidente do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM) explica que a união estável também pode ser oficializada por meio de uma escritura feita em cartório e existe a possibilidade de definição de um regime de bens pelo casal. "Ao fazer o contrato de união estável, se o casal quiser, ele pode definir o regime de comunhão de bens, comunhão parcial de bens ou de separação de bens", afirma.

Discussões 

Uma das maiores discussões sobre as diferenças da união estável e do casamento civil é a questão da partilha da herança.

Segundo o artigo 1.790 do Código Civil: “A companheira ou o companheiro participará da sucessão do outro, quanto aos bens adquiridos onerosamente [que foram comprados] na vigência da união estável […]”. Ou seja, o companheiro terá parte na herança dos bens comuns comprados durante a união, mas não dos bens particulares, adquiridos pelo companheiro antes do casamento. “O Código Civil tratou o cônjuge de um jeito e o companheiro de outro no que diz respeito à herança”, diz Barcellos.

Fonte: Exame I 18/10/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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