1ª VRP/SP: Vendedor e compradores não qualificados na Escritura Pública. “Empréstimo” de dados da qualificação dos compradores de outros assentos. Impossibilidade de completar a qualificação do vendedor em decorrência de longo lapso temporal. Caso peculiar que permite a flexibilização do princípio da especialidade subjetivas em nome da razoabilidade. Registro Deferido.

Processo 0004945-70.2013.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Solomon Sigal – Lulu Luna Sigal – 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS 

Dúvida inversa – escritura de venda e compra eivada de defeitos concernentes aos princípios da especialidade objetiva e subjetiva – saneamento de parte dos vícios – possibilidade de “empréstimo” de dados de qualificação dos compradores, localizados em outros assentos, para completar o registro que se pretende – impossibilidade de completar a qualificação do vendedor em decorrência de longo lapso temporal – caso peculiar que permite a flexibilização do princípio da especialidade subjetiva em nome da razoabilidade – soluções dadas pelo próprio registrador – precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura – dúvida improcedente. CP 64

Vistos.

 1. SOLOMON SIGAL (SOLOMON) e LULU LUNA SIGAL (LULU) pediram providências, recebidas por este juízo como dúvida inversa.

1.1. Os requerentes aduzem (fls. 02-05) que compraram, de CONSTÂNCIO DA SILVEIRA NETTO (CONSTÂNCIO), o imóvel de transcrição nº 41.992, do 5º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI), por meio de escritura pública, lavrada em 20 de setembro de 1968, pelo 16 º Tabelião de Notas de São Paulo (fls. 56-57).

1.2. A escritura somente foi apresentada para registro em 11 de janeiro de 2012, ocasião em que se indeferiu registro (fls. 09) porquanto, dentre outras exigências menos expressivas, deveria ser retificada a metragem da área útil do imóvel, que era divergente na escritura e na transcrição nº 49.492, além de ser necessária a apresentação, em cópias autenticadas, de certificado de naturalização de LULU e RG e CPF de CONSTÂNCIO.

1.3. Para sanar as exigências do 5º RI, SOLOMON recorreu à 2ª Vara de Registros Públicos de São Paulo (fls. 10 – 13), solicitando mandado para que se procedesse à retificação da escritura com suprimento da assinatura das outras partes, e para que o 5º RI realizasse o registro, após a retificação, com o suprimento da exigência das cópias do RG e CPF de CONSTÂNCIO. Houve deferimento, em caráter excepcional, do pedido de retificação da escritura lavrada pelo 16º Tabelião de Notas de São Paulo (fls. 32-33). Houve também permissão para que fosse exarado “cumpra-se” do juiz corregedor permanente competente a ordenar ao 5º RI o registro do título (1ª Vara de Registros Públicos).

1.4. A escritura retificada (fls. 34 – 35) foi apresentada ao 5º RI, que novamente recusou registro (fls. 40). Embora sanada a exigência de correção da metragem do imóvel, entendeu ser necessária a apresentação de cópias autenticadas do RG e CPF de CONSTÂNCIO, do certificado de naturalização e RG de LULU, certidão de casamento e CRM de SOLOMON, além de aposição do “cumpra-se” do Juiz Corregedor Permanente da 1ª Vara de Registros Públicos.

2. Houve o encaminhamento dos autos da 2ª para a 1ª Vara de Registros Públicos (fls. 41).

3. O 5º RI esclareceu (fls. 44) que a apresentação da documentação dos requerentes e de CONSTÂNCIO encontra respaldo no artigo 176, parágrafo 1º, III, 2 da Lei 6.015/73. A aposição do “cumprase” é necessária, não somente pela determinação dada pela sentença do processo de retificação da escritura (fls. 32-33), mas também porque a 1ª Vara de Registros Públicos é a única competente para dirimir questões referentes ao registro de imóveis.

4. O Ministério Público entendeu (fls. 46) que o caso é simplesmente de aposição do “cumpra-se”, não havendo outras questões para análise, motivo pelo qual opinou pelo deferimento do pedido.

5. O pedido de providências foi recepcionado como dúvida inversa (fls. 48) e a via original do título que se pretende registrar foi juntada aos autos (fls. 51-52).

6. O 5º RI manifestou-se novamente (fls. 54-55). Informou que, devido à recepção como dúvida inversa, o título foi prenotado sob nº 269.063. Ademais, declarou sua posição no sentido de flexibilizar as exigências referentes à qualificação das partes no instrumento que se pretende registrar e apresentou soluções para o caso.

7. Em nova manifestação (fls. 72-73), o Ministério Público entendeu que, em face das soluções apresentadas pelo 5º RI, o título pode ingressar em tábua registral.

8. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

9. Os requerentes pretendem registrar escritura em que a qualificação dos signatários é incompleta nos termos da atual legislação registrária (artigo 176, §1º, III, 2, Lei 6.015/73).

10. Analisando de maneira severa, o título jamais poderia ingressar em fólio real com os defeitos que apresenta. No entanto, o próprio registrador apresentou soluções (fls. 54-55) que resolvem o impasse ou dão aplicação mais adequada ao princípio da especialidade subjetiva.

11.1. Pesquisando em outros assentos da mesma serventia, o 5º RI localizou dados que completam a qualificação de SOLOMON e LULU. Nestes casos, é possível o “empréstimo” desses dados para completar a qualificação do casal no registro que se pretende. Há precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura neste sentido (v. Apel. Civ. 77.859-0/8 – Bragança Paulista, j. 02.08.2001 – Rel. Luís de Macedo).

11.2. Com relação à qualificação insuficiente do vendedor CONSTÂNCIO, razoável é a solução dada pelo 5º RI, no sentido de inexigir seus dados (RG e CPF). Segundo alegado, o alienante não estabelece contato há mais de quarenta e cinco anos e não se sabe sua localização. Prima-se aqui pela razoabilidade, em detrimento de aplicação por demais rigorosa do princípio da especialidade subjetiva, evitando-se que os compradores sejam forçados a ingressar com dispendiosa ação de usucapião para obterem o mesmo resultado prático do registro do título. Cumpre esclarecer que esse raciocínio só é possível pela extrema peculiaridade da situação e não deve servir como norte para todos os casos em que haja deficiência na qualificação das partes, em negócios que envolvam propriedade imobiliária (v. Apel. Civ. 0039080-79.2011.8.26.0100 – São Paulo, j. 20.09.2012 – Rel. José Renato Nalini)

12. Nestes termos, levando em consideração principalmente as soluções dadas pelo registrador, não há óbices para ingresso do título em fólio real.

13. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada inversamente por SOLOMON SIGAL e LULU LUNA SIGAL (prenotação nº 269.063). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, II, e arquivem-se os autos, se não for requerido mais nada.

P.R.I.C.

São Paulo,

Josué Modesto Passos.

JUIZ DE DIREITO

CP 64 – ADV: SEBASTIÃO FERREIRA GONÇALVES (OAB 195468/SP), ADEMIR POLLIS (OAB 183997/SP) (D.J.E. de 24.10.2013 – SP)

(…)

Fonte: DJE I 24/10/2013.

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CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Ausência de prenotação – Ausência da via original do título cujo registro se busca

CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Ausência de prenotação – Ausência da via original do título cujo registro se busca – Prejudicialidade – Exame, em tese, das exigências para nortear futuras prenotações – Desapropriação indireta – Apuração de remanescente – Necessidade de retificação de registro na forma do art. 213, II, § 7º, da LEI N° 6.015/73 – Recurso prejudicado.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0002920-91.2012.8.26.0400, da Comarca de Olimpia, em que são apelantes IVO COLICHIO JÚNIOR, ZELIS PEREIRA FURLAN COLICHIO e WILMA PEREIRA FURLAN, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE OLÍMPIA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

São Paulo, 23 de agosto de 2013.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO N° 21.314

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Ausência de prenotação – Ausência da via original do título cujo registro se busca – Prejudicialidade – Exame, em tese, das exigências para nortear futuras prenotações – Desapropriação indireta – Apuração de remanescente – Necessidade de retificação de registro na forma do art. 213, II, § 7º, da LEI N° 6.015/73 – Recurso prejudicado.

Inconformados com a r. decisão de fls. 171/172, apelam Ivo Colichio Júnior, Zélia Pereira Furlan Colichio e Wilma Pereira Furlan, objetivando o registro, na matrícula n° 18.541, do Registro de Imóveis de Olímpia, da carta de sentença expedida nos autos do processo n° 956/1988, a fim de que se registre a desapropriação da área de 3.441,85 m² havida em favor do Município de Olímpia e sejam abertas seis matrículas relativas aos remanescentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.

De início, observe-se que o presente recurso está prejudicado, conforme passo a demonstrar.

O título foi prenotado em 17.02.2012. Feita a qualificação, o Oficial de Registro de Imóveis de Olímpia expediu nota devolutiva em 23.02.12, pela qual informou que o registro foi recusado porque: a) a sentença proferida, na ação de indenização não declarou a transmissão de propriedade; e b) os recorrentes deveriam providenciar a retificação da área remanescente do imóvel (fls. 10).

Em 22 de março de 2012, os ora recorrentes formularam pedido de dúvida inversa. Encaminhados os autos ao Oficial de Registro de Imóveis, este deixou de prenotar novamente o título, o que, segundo a jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura, prejudica o recurso:

Ressalte-se, inicialmente, a ausência de prenotação eficaz. De fato, o mencionado titulo judicial foi apresentado para registro em duas oportunidades, observando-se que à última (com o mandado judicial aditado) correspondeu a prenotação n° 202.840, de 18 de março de 2002 (fls. 18), bem como a nota respectiva à desqualificação de 22 de março de 2002 (fls. 22). Todavia, apenas em 17 de março de 2005 passados mais de dois anos da devolução do titulo desqualificado para o registro predial -,operou-se a suscitação inversa da dúvida, não voltando o titulo a ser prenotado, nada obstante a manifestação do oficial registrador neste procedimento, em resposta à dúvida suscitada (fls. 31).

Ora, mesmo considerando que o procedimento de dúvida inversa, sem disciplina normativa (o artigo 198 da Lei de Registros Públicos prevê apenas a dúvida direta), por economia procedimental, na trilha de inúmeros precedentes do Conselho Superior da Magistratura (Apelações Civeis n°s 14.797-0/3, 21.445-0/4, 42.171.0/7-00, 76.030-0/8, entre outros), pode, excepcionalmente, ter seu processamento admitido, isso não afasta a necessidade de satisfação de prenotação eficaz, não se admitindo invocar aquela (prenotação n° 202.840) cujos efeitos já cessaram (artigo 205 da Lei n° 6.015/73). Cessados automaticamente efeitos da prenotação n° 202.840 pelo decurso “in albis” do prazo legal (artigo 205 da Lei de Registros Públicos) e ausente nova prenotação após a suscitação inversa da dúvida não há como não a considerar prejudicada, inclusive ao associar esse fato àquele adiante indicado que também aponta para a exatidão da qualificação negativa. Essa é a posição do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, como se colhe na Apelação Cível n° 43.728-0/7, da Comarca de Batatais, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, DOE-Poder Judiciário-Caderno I, de 13 de outubro de 1998 (p. 4): “REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversamente suscitada – Falta do título original e de prenotação – Inadmissibilidade – Prejudicialidade – Recurso não conhecido. (..) Ao ser suscitada a dúvida, a requerimento do interessado, o título recusado deve ser prenotado para que esteja assegurado o direito de prioridade do apresentante. Se fosse admitido cumprir exigência durante o procedimento, estaria aberto caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios. (…) Não tendo sido mantido nos autos, no original nem oportunamente prenotado, o título cujo registro pretende a recorrente, não é de ser conhecido o recurso, prejudicadas as demais questões suscitadas pelas partes“. No mesmo sentido, a Apelação Cível n° 78.700-0/0, da Comarca de Itanhaém, j. 16 de agosto de 2001, rel. Des. Luís de Macedo.

Além da falta de prenotação, verifica-se que não consta dos autos a via original da carta de sentença cujo ingresso é pretendido, o que também prejudica o recurso [1].

A despeito disso, nada obsta o exame – em tese – das exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis a fim de orientar futuras apresentações.

Na linha do que bem ponderou a ilustrada Procuradoria Geral da Justiça, caso superadas as prejudicialidades apontadas, a recusa do Oficial de Registro de Imóveis deveria ser mantida.

É que na linha de precedentes deste Conselho Superior da Magistratura, é pressuposto do registro buscado pelos recorrentes a apuração da área remanescente para o controle da disponibilidade registral e atendimento do princípio da especialidade [2]

Note-se que os recorrentes buscam a especificação e divisão da área que remanesceu em seu domínio; e não da destacada.

Devem, assim, se valer do procedimento próprio para isso previsto no art. 213. § 7°, da Lei n° 6.015/73:

Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. (Incluído pela Lei n° 10.931, de 2004)

É importante observar que o procedimento de retificação de área para apuração de remanescente exige notificação de confrontantes ou anuência destes e a apresentação de planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

O atendimento desses requisitos deve ser demonstrado na retificação de área; não nos autos do procedimento de dúvida, cujo escopo é apenas o de examinar a recusa do registro do título feita pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Oportuno, a propósito, citar trecho do parecer da lavra do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria Luís Paulo Aliende Ribeiro, hoje Juiz Substituto em 2º Grau, proferido nos autos do Processo CG n° 2.926/01:

Neste contexto o acolhimento da pretensão da recorrente importaria em retificação do registro sem o devido processo legal e em grave violação do princípio da especialidade (artigo 225, § 2º, da Lei n° 6.015/73), correta a postura do oficial registrador em recusar a prática do ato.

A obediência aos princípios da especialidade e da continuidade, informadores dos registros públicos, pressupõe um encadeamento perfeito e harmonioso no tempo da cadeia de titularidades de um determinado imóvel, entendido como um objeto precisamente individuado, revelando-se necessário, na espécie, procedimento bilateral para a correção do registro de origem, indispensável para a própria segurança do registro imobiliário e dos efeitos dele irradiados.

No caso em exame, não fosse a prejudicialidade apontada, a recusa seria mantida pois, sem a retificação de registro, não há como atender ao princípio da especialidade objetiva.

As descrições das matrículas feitas pela Municipalidade, além de não fazerem parte do título qualificado, não substituem a forma prescrita no art. 213 da Lei n° 6.015/73. Demais disso, o levantamento topográfico de fls. 132 também não faz parte do título.

Por fim, observe-se que o trabalho pericial contido nos autos da ação de indenização por desapropriação indireta restringe-se aos aspectos financeiros da parte destacada do imóvel, sem enfrentar as questões relativas à descrição e localização do remanescente (especialidade objetiva quantitativa e qualitativa), de modo que não tem a força que os recorrentes aduzem.

À vista do exposto, não conheço do recurso porque prejudicado.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:
[1] Apelações Cíveis 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2, 16.680-0/4 e 17.542-0/2
[2] Apelações Cíveis 1.103-6/0, 61.876-0/3, 27.849-0/1, 72574-0/0, 79368-0/1, 442-6/9 (D.J.E. de 04.10.2013 – SP)

Fonte: Blog do 26 – DJE I 08/10/2013.

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Registro de Imóveis – Escritura de venda e compra – Alienante falida – Exigência de alvará do juízo da falência

CSM|SP: Registro de Imóveis – Escritura de venda e compra – Alienante falida – Exigência de alvará do juízo da falência – Certidão Negativa de Débitos (CND) e Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais (CQDTCF) – Ordem de Serviço número 207/99 do INSS – Atividade concorrente e não exclusiva – Impossibilidade da dispensa – Dúvida procedente – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 96.028-0/5, da Comarca de ITU, em que são apelantes JOSEPH MICHEL ADM e ANNE-MARIE JEANNE BUSIAUX ADM e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores SERGIO AUGUSTO NIGRO CONCEIÇÃO, Presidente do Tribunal de Justiça, e LUÍS DE MACEDO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 25 de outubro de 2002.
(a) LUIZ TÂMBARA, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

EMENTA: Registro de Imóveis – Escritura de venda e compra – Alienante falida – Exigência de alvará do juízo da falência – Certidão Negativa de Débitos (CND) e Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais (CQDTCF) – Ordem de Serviço número 207/99 do INSS – Atividade concorrente e não exclusiva – Impossibilidade da dispensa – Dúvida procedente – Recurso não provido.

Trata-se de apelação (fls. 74 a 78) interposta por Joseph Michel Adm. e Anne-Marie Jeanne Busiaux Adm., da r. sentença (fls. 52 a 55, declarada a fls.73) que julgou procedente dúvida imobiliária relativa a registro de escritura de venda e compra, que tem por objeto o imóvel matriculado sob número 1.762 no Registro de Imóveis de Itu, porque não apresentadas certidões negativas de tributos federais, nem autorização do juízo da falência, uma vez que a alienante é empresa falida.

As recorrentes afirmam que as exigências são indevidas, pois a escritura foi outorgada em 10 de maio de 1985 e a quebra da alienante só ocorreu em 15 de abril de 1990, sendo certo ainda que não é possível a obtenção das certidões exigidas, em razão da quebra da alienante. Dizem ainda que a r. sentença foi prolatada com base em premissa errada, ou seja, de que a escritura poderia ter sido outorgada em período que abrangeu o termo legal da quebra.

Processado o recurso, posicionou-se a Procuradoria Geral de Justiça pelo não provimento (fls. 82 a 83).

É o relatório.

Inicialmente, cumpre esclarecer que a r. sentença recorrida não teve por premissa a eventual outorgada da escritura em período que abrange o termo legal da quebra. O fundamento legal adotado pela ilustre magistrada sentenciante foi aquele constante do artigo 215 da Lei 6.015/73, cujo texto diz expressamente:

‘Art. 215. São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente.’.

Assim, verifica-se que o registro não pode ser efetuado sem prévia e expressa autorização do juízo falimentar, mediante alvará específico.
Nem se diga, como pretendem as recorrentes, que o imóvel objeto da venda e compra não foi arrecadado no juízo falimentar. Ocorre que a fls.72 há notícia de arrecadação de 56 lotes de terreno situados no mesmo condomínio onde se situa o imóvel ora em discussão, não havendo certeza sobre a exclusão alegada. Ademais, a transferência do domínio imobiliário só se aperfeiçoa com o registro. Daí a necessidade da autorização do juízo falimentar.

Não há prova de que a atividade da alienante fosse exclusivamente de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, de sorte que não há, em razão da atividade da alienante, a dispensa prevista no item 6.1 da Ordem de Serviço 207/99 do Instituto Nacional do Seguro Social.

Todavia, ainda quanto às certidões de débitos tributários com a Fazenda Nacional, uma vez apreciado o pedido de alvará pelo juízo falimentar, dada a preferência de que gozam os créditos tributários (Código Tributário Nacional, artigo 186), estará a matéria sujeita ao crivo jurisdicional, de sorte que, concedido o alvará, dispensadas estarão as recorrentes da exigência em questão.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) LUIZ TÂMBARA, Relator.

Fonte: Blog do 26.

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